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MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 25/01635 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C52B
AFFAIRE : [H] [I] C/ S.A.R.L. AJP ANJOU VENDEE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT DU 14 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [I]
née le 30 Décembre 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparante en sa personne

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AJP ANJOU VENDEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comaprante , représentée par Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT , substitué par Me Jérôme DORA, avocat au barreau des SABLES-D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Patrick DEICKE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIERS : Jessy ESTIVALET, présente lors des débats et de Aurélie LAVE lors du prononcé du jugement

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Juin 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu à l’audience du 14 Septembre 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

copies conformes délivrées le
à Mme [I]
à Me GARDACH

copies exécutoires délivrées le
à Mme [I]
à Me GARDACH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, Madame [H] [I], demeurant à Challans (Vendée), a fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne la société à responsabilité limitée APJ ANJOU VENDÉE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro 479 979 940 et dont le siège social est situé à Nantes (Loire-Atlantique), à l’audience du 17 novembre 2025.
Elle sollicite, à titre principal, qu’une tentative préalable de conciliation soit ordonnée entre les parties et, à défaut d’accord, la condamnation de la société APJ ANJOU VENDÉE à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, celle de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et aux frais d’exécution forcée de la décision à intervenir, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation.
Elle expose avoir signé, le 1er octobre 2021, une promesse de vente portant sur l’acquisition d’une maison située à [Localité 2], par l’intermédiaire de l’agence AJP Immobilier [Localité 2], établissement secondaire de la société APJ ANJOU VENDÉE. Cette vente était assortie d’une commission d’agence de 20 000 euros mise à la charge de l’acquéreur.
La promesse de vente prévoyait notamment que les vendeurs réaliseraient, avant la signature de l’acte authentique, plusieurs travaux, parmi lesquels la remise en état du mur de clôture situé à l’ouest de la propriété, séparant le fonds vendu de celui des époux [A].
Madame [I] indique que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 octobre 2021, les époux [A] ont informé l’agence immobilière être en litige avec les vendeurs, une clôture empiétant sur leur terrain dont ils ont demandé la correction qui n’a pas encore été réalisée. Elle soutient que cette information ne lui a jamais été transmise avant la signature de l’acte authentique de vente, intervenue le 3 décembre 2021. Estimant que l’agence avait ainsi manqué à son obligation d’information, elle lui a adressé, le 12 janvier 2022, un courrier recommandé afin de lui faire part de son mécontentement.
Elle expose avoir ensuite conclu, au mois de novembre 2023, un accord de conciliation avec les vendeurs, les consorts [O], aux termes duquel ceux-ci se sont engagés à faire exécuter les travaux litigieux avant la fin du mois d’août 2024. Cet accord a été homologué par jugement du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne du 13 janvier 2025.
Par l’intermédiaire de l’association UFC-Que Choisir, elle a, par courrier du 12 juin 2025, mis en demeure la société APJ ANJOU VENDÉE de lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que l’agence avait manqué à son obligation d’information en s’abstenant de l’avertir de la non-réalisation des travaux avant la signature de l’acte authentique.
À l’audience du 17 novembre 2025, Madame [I] a comparu en personne, tandis que la société APJ ANJOU VENDÉE était représentée par son conseil. À la demande de cette dernière, l’affaire a été renvoyée aux audiences des 26 janvier, 9 février et 15 juin 2026. À cette dernière audience, les parties ont déposé leurs conclusions récapitulatives, auxquelles il est expressément renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 15 juin 2026, Madame [I] sollicite le rejet de l’ensemble des prétentions de la société APJ ANJOU VENDÉE et maintient ses demandes pécuniaires.
Elle rappelle que l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de la promesse de vente et fait valoir que l’agent immobilier est tenu à son égard d’une obligation d’information, de conseil et d’efficacité. Elle relève que la promesse de vente du 1er octobre 2021 a été rédigée par l’agence AJP Immobilier, laquelle percevait également les honoraires d’agence mis à sa charge.

Elle soutient qu’en cas de manquement à ces obligations, l’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle et qu’il lui appartenait, à ce titre, de se renseigner activement sur la situation du bien et de porter à sa connaissance tout élément susceptible d’influer sur son consentement.
Elle fait valoir que l’agence avait connaissance, dès le mois d’octobre 2021, du litige opposant les vendeurs aux époux [A] au sujet d’une clôture empiétant sur leur propriété. Elle affirme n’avoir eu connaissance de ce différend qu’après la signature de l’acte authentique, alors que l’agence avait reçu, le 11 octobre 2021, un courrier recommandé des époux [A] l’informant de cette situation. Elle soutient que, si elle avait été avisée de cet empiètement avant la vente, elle aurait renoncé à acquérir le bien.
Elle estime en conséquence être fondée à obtenir une indemnité correspondant à la moitié des honoraires d’agence acquittés, soit 10 000 euros, en réparation de la perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition ou négocier une diminution du prix de vente, ainsi que du préjudice moral résultant des démarches entreprises afin d’obtenir l’exécution des travaux. Elle ajoute que la responsabilité des vendeurs n’est pas exclusive de celle de l’agence immobilière.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 avril 2026, la société APJ ANJOU VENDÉE, se fondant sur les articles 9 du code de procédure civile et 1231-1 et suivants du code civil, demande au tribunal de :
juger que la preuve de l’existence d’un mandat conclu avec Madame [I] n’est pas rapportée ;juger qu’elle n’a commis aucune faute ;déclarer recevables mais mal fondées les demandes de Madame [I] ;En conséquence :
débouter Madame [H] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens ;écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
La société APJ ANJOU VENDÉE soutient que la demanderesse fonde son action tant sur les règles de la responsabilité contractuelle que sur celles relatives au mandat. Elle fait toutefois valoir qu’aucun mandat n’a été conclu entre les parties et qu’aucun élément ne permet d’établir l’existence d’une obligation contractuelle qu’elle aurait méconnue.
Elle ajoute que Madame [I] connaissait les difficultés relatives au mur de clôture ainsi que le délai laissé aux vendeurs pour réaliser les travaux avant la signature de l’acte authentique. Elle en déduit que le courrier adressé par les époux [A] le 11 octobre 2021 n’avait pas à lui être communiqué, celui-ci se bornant à constater une situation déjà connue et à rappeler les engagements figurant dans la promesse de vente.
Elle relève également que l’acte authentique du 3 décembre 2021 mentionne que « le vendeur déclare avoir effectué les travaux susmentionnés » et que « l’acquéreur a pu le constater par lui-même avant ce jour », de sorte que Madame [I] aurait signé l’acte de vente en parfaite connaissance de la situation.
Elle soutient encore que la demanderesse procède à une interprétation erronée de la promesse de vente en considérant que l’agence aurait dû l’alerter dès le mois d’octobre 2021, alors qu’elle avait été pleinement informée, dès la signature de cette promesse, des travaux restant à réaliser et du délai fixé pour leur exécution.
La société estime qu’aucun manquement à son devoir d’information ne peut lui être reproché dès lors qu’elle ne disposait d’aucune information supplémentaire par rapport à celles déjà connues de l’acquéreur. Elle ajoute que Madame [I] a librement accepté de signer l’acte authentique sans formuler de réserve, alors qu’il lui était loisible de différer ou de refuser la réitération de la vente.
Elle fait enfin observer que la présente procédure a été engagée près de quatre années après la vente en raison de l’inexécution, par les vendeurs, de leurs obligations contractuelles, de sorte que l’action aurait dû être dirigée contre les consorts [O], seuls responsables de cette inexécution.
Elle relève en outre que l’acte authentique stipule :
« Par ailleurs, lors de la visite préalable à la signature, l’ACQUÉREUR a signalé la présence de nombreux trous dans les murs (liés au retrait d’éléments fixés auxdits murs). Les parties conviennent que le VENDEUR verse ce jour à l’ACQUÉREUR, par la comptabilité du notaire soussigné, la somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) à titre transactionnel, forfaitaire et définitif pour la remise en état du mur. »
Elle conclut en conséquence au rejet de l’ensemble des demandes de Madame [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la responsabilité de la société APJ ANJOU VENDÉE
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation, sauf à justifier que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L’agent immobilier est tenu, à l’égard des parties à l’opération qu’il entremet, d’un devoir d’information et de conseil portant sur les éléments dont il a connaissance ou qu’il lui appartient normalement de vérifier dans le cadre de sa mission.
Cette obligation lui impose de porter à la connaissance de l’acquéreur les éléments dont il dispose et qui sont susceptibles d’influer sur son consentement, notamment ceux relatifs aux difficultés affectant le bien ou susceptibles d’en compromettre la jouissance.
En l’espèce, Madame [I] reproche à la société APJ ANJOU VENDÉE de ne pas lui avoir communiqué le courrier adressé par les époux [A] à l’agence immobilière au mois d’octobre 2021, faisant état de la non-réalisation des travaux de remise en conformité d’une clôture empiétant sur leur parcelle.
La promesse de vente du 1er octobre 2021 prévoyait la réalisation de travaux concernant le mur de clôture séparant le fonds vendu de la propriété des époux [A]. Toutefois, cette mention ne permettait pas à elle seule de révéler l’existence d’un différend opposant les propriétaires voisins aux vendeurs.
Le courrier adressé par les époux [A] à l’agence APJ ANJOU VENDÉE, qu’elle a réceptionné le 11 ocotbre 2021, précisait en effet qu’une partie de la clôture empiétait sur leur propriété et qu’ils étaient en attente d’une solution amiable depuis le 15 septembre 2021, et envisageaient une procédure judiciaire.
Cette information excédait la simple question de la remise en état matérielle d’un mur. Elle portait sur l’existence d’une contestation relative aux limites séparatives des fonds et était de nature à affecter la tranquillité du nouvel acquéreur dans la jouissance du bien.
En sa qualité de professionnelle de l’immobilier, l’agence ne pouvait ignorer le caractère déterminant de cette information pour l’acquéreur qui aurait pû le conduire à ne pas conclure la vente.
Il lui appartenait donc d’en informer Madame [I] avant la signature de l’acte authentique.
En s’abstenant de transmettre cette information, alors même qu’elle en disposait avant la réitération de la vente, la société APJ ANJOU VENDÉE a manqué à son obligation d’information et de conseil. Elle a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité extracontractuelle.

Sur le préjudice subi
L’article 1240 dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Lorsqu’un dommage résulte d’une abstention, le préjudice doit être réparé.
En l’espèce, le manquement de l’agence n’a pas causé à Madame [I] la perte certaine de la valeur du bien, dès lors que les vendeurs demeuraient engagés à réaliser les travaux nécessaires. En effet, madame [I] a obtenu un constat d’accord homologué par ordonnance du Président du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 13 janvier 2025, qui lui confère force exécutoire.
Toutefois, elle a été privée de la possibilité de prendre une décision éclairée avant la signature de l’acte authentique.
Elle a ainsi perdu une chance de renoncer à l’acquisition, de solliciter une réduction du prix de vente, ou d’exiger des garanties supplémentaires avant de s’engager définitivement.
Cette perte de chance constitue un préjudice indemnisable.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, notamment du fait que l’acquéreur connaissait l’existence de travaux mais ignorait l’existence d’un litige d’empiètement, il convient d’évaluer cette perte de chance à la somme de 7.000,00 euros.
La demande de Madame [I] sera donc accueillie dans cette limite.

Sur les dépens et frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :
« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »
L’article 700 du même code dispose que :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. »
La société APJ ANJOU VENDÉE, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens.
Il apparaît équitable de condamner la société APJ ANJOU VENDÉE à verser à Madame [I] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande accessoire
L’article R. 631-4 du code de la consommation dispose : « Lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. »

Par équité, et au regard de la situation financière des parties, il sera fait application de la disposition précitée au bénéfice de madame [H] [I].

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclare recevable l’action engagée par Madame [H] [I] ;Dit que la SARL APJ ANJOU VENDÉE a manqué à son obligation d’information et de conseil envers Madame [H] [I] ;Condamne la SARL APJ ANJOU VENDÉE à payer à Madame [H] [I] la somme de 7.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie ;Condamne la SARL APJ ANJOU VENDÉE à payer à Madame [H] [I] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Met à la charge de la SARL APJ ANJOU VENDÉE le montant des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement de l’huissier de justice en cas d’exécution forcée du présent jugement ;Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;Condamne la SARL APJ ANJOU VENDÉE aux dépens ;Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER , LE PRESIDENT,
A.LAVE P.DEICKE