TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ARGENTAN

Référé N° RG 26/00042 – N° Portalis DBZY-W-B7K-COJY

82C Demande relative à la désignation, au mandat ou la rémunération d’un expert

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

PARTIE DEMANDERESSE :

S.N.C. LA CIVETTE
située 71 Grande Rue 61800 TINCHEBRAY-BOCAGE

– représentée par Me Cindy BOUDEVIN, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [V]
demeurant La Croute 50570 HAUTEVILLE LA GUICHARD

– représenté par Me Anne-Victoire MARCHAND, avocat au barreau d’ARGENTAN

DÉBATS :

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 02 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Ariane HEMERY, Présidente, Juge des référés, assistée de Madame Sophie LEMAROIS-ZANIN, adjointe administrative faisant fonction de greffier

PROCÉDURE :

Articles 145, 484 et suivants, 808 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant bail initial en date du 30 septembre 1993, dont le premier renouvellement a été constaté par jugement du tribunal de grande instance d’ARGENTAN du 13 novembre 2014 pour une durée de neuf années entières et consécutives courant rétroactivement du 1er octobre 2011 jusqu’au 20 septembre 2020, renouvelé une seconde fois le 22 juin 2019 dans les mêmes conditions de durée, et pour un loyer mensuel de 473,26 euros, Monsieur [R] [V] a donné à bail à titre commercial à la société en nom collectif LA CIVETTE (ci-après : la SNC LA CIVETTE), un fonds de commerce Café, Journaux, Articles fumeur, Locations films vidéos, auquel est annexé la gérance d’un débit de tabac, exploité dans les locaux sis 71 Grande Rue, TINCHEBRAY (61800).

Un dégât des eaux est survenu en date 23 janvier 2025. Il est indiqué dans le constat amiable destiné à la société MUDETAF, assureur de la SNC LA CIVETTE, qu’il provient d’infiltrations de la toiture.

La SNC LA CIVETTE a, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception envoyée par le truchement de son conseil le 04 février 2025, mis en demeure Monsieur [R] [V] de procéder aux réfections de la toiture dans un délai d’1 mois, puis par deux courriers simples des 11 avril et 29 juin 2025 sollicité de voir prendre en compte les autres désordres constatés (humidité de l’habitation, salle de bain dénuée de VMC, système de chauffage et de production en eau ancien, fenêtres en simple vitrage en état d’usure avancée, installation électrique non conforme et présentant un danger au vu de l’humidité) dans le cadre d’un potentiel rachat de l’immeuble à venir.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi en date du 06 novembre 2025 indique notamment la présence d’infiltrations (traces d’humidité et moisissures), que le pan de couverture nord de la toiture est en mauvais état et que l’air passe à travers les menuiseries des fenêtres.

Un devis effectué par la société à responsabilité limitée [Q] [C] le 26 novembre 2025 chiffre à la somme de 32.389,06 euros le coût des réfections de la toiture et deux autres devis réalisés par la société à responsabilité limitée LICIN PERE ET FILS les 05 et 24 juillet 2027 chiffrent à 5.082,28 euros et 16.585,30 euros les travaux relatifs à l’isolation et aux menuiseries.

Le 05 mai 2026, la SNC LA CIVETTE a fait assigner Monsieur [R] [V] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :
– déclarer son action recevable et bien-fondée ;
– ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;
– donner acte de ce qu’elle se réserve ultérieurement toute action propre à défendre ses intérêts, notamment en ce qui concerne l’intégralité des préjudices subis ;
– être autorisée à séquestrer le montant des loyers auprès de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats au Barreau de CAEN, désigné en qualité de séquestre jusqu’au dépôt du rapport de l’expert commis ;
– condamner Monsieur [R] [V] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SNC LA CIVETTE fait valoir au soutien de ses demandes l’existence d’un motif légitime pour demander une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tenant à la présence d’un taux d’humidité anormal dans l’immeuble engendré par des infiltrations au niveau de la toiture et des aérations non conformes.

Maître [T] [Y] a déposé sa constitution d’avocat au soutien des intérêts de la Monsieur [R] [V] le 20 mai 2026.

Par conclusions transmises par RPVA en date du 1er juillet 2026, Monsieur [R] [V] demande de voir :
– débouter la SNC LA CIVETTE de sa demande d’expertise judiciaire ;
Subsidiairement,
– lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée, sauf à ce que la mission de l’expert nommé soit étendue à la recherche des désordres et malfaçons relevant de la responsabilité du locataire, conformément aux termes du bail consenti avec chiffrage des travaux incombant au locataire ;
– débouter la SNC LA CIVETTE de sa demande d’être autorisée à séquestrer le montant des loyers entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de CAEN ;
– débouter la SNC LA CIVETTE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
– lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;
– condamner la SNC LA CIVETTE aux entiers dépens.

Monsieur [R] [V], qui conteste la mesure d’expertise diligentée, fait valoir qu’en l’absence de tout état des lieux d’entrée, le locataire est réputé prendre le bien en parfait état, qu’il a fait intervenir son couvreur sur l’immeuble et qu’il ne lui a été donné aucune information sur l’indemnisation par la compagnie d’assurance, que les locataires n’entretiennent pas le bien loué et que les dispositions décrétales du 30 janvier 2002 ne sont nullement applicables au cas d’espèce.

L’affaire fixée à l’audience du 04 juin 2026 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 02 juillet 2026 pour permettre à Monsieur [R] [V] de préparer sa défense.

A l’audience, la SNC LA CIVETTE, demanderesse, a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient, en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991, de prononcer l’admission provisoire de Monsieur [R] [V] à l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 64 du décret du 19 décembre 1991, la présente décision sera transmise, sans délai, au bureau d’aide juridictionnelle compétent.

Il convient de rappeler qu’en cas d’admission provisoire, la demande doit ensuite être soumise à l’examen du bureau d’aide juridictionnelle compétent en vue d’une décision définitive. Il appartiendra donc à Monsieur [R] [V] d’adresser un dossier complet de demande d’aide au bureau compétent. L’intéressée peut alors se voir attribuer ou refuser l’aide juridictionnelle. La décision qui refuse l’aide juridictionnelle, après une admission provisoire, produit les effets d’une décision de retrait (article 65 du décret du 19 décembre 1991).

Sur la demande d’expertise

L’article 145, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que  » s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé « .

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

Au cas présent, la SNC LA CIVETTE se prévaut, à l’appui de sa demande d’expertise judiciaire, d’une forte humidité sur l’ensemble de l’immeuble loué par suite d’infiltrations intervenues sur la toiture.

Monsieur [R] [V] se prévaut de ce que les stipulations contractuelles disposent que le locataire est réputé avoir reçu les locaux en parfait état compte tenu de l’absence de tout état des lieux d’entrée, mais il apparaît qu’au cours du mois de mars 2024, il avait déjà fait intervenir une société spécialisée dans la couverture, la société à responsabilité limitée [Q] [C], en raison d’infiltrations.

Bien qu’il soit contesté le principe même de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, il apparaît nécessaire de voir établir avec précision la cause du dommage, Monsieur [R] [V] l’imputant en défense au défaut d’entretien du bien loué par la société locataire, et d’évaluer, le cas échéant, le montant du préjudice subi de façon contradictoire.

La mesure demandée préservant les droits de l’une et l’autre des parties sera par conséquent ordonnée.

L’utilité de la mesure réside en premier lieu dans la détermination de l’origine du dommage qui devra être précisée par l’expert judiciaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de voir étendre la mesure d’expertise aux conditions sollicitées par Monsieur [R] [V] et énoncées précédemment.

Le bail ayant été conclu relativement à  » une maison à usage de commerce et d’habitation « , il y a lieu de dire que l’expert devra apprécier la conformité de l’immeuble aux dispositions du décret du 30 janvier 2002, celui-ci étant applicable aux baux mixtes dès lors qu’ils constituent une habitation principale, le contraire n’étant nullement démontré en l’espèce, pas même dans constat de commissaire de justice, comme le revendiquait pourtant la partie défenderesse dans ses écritures.

Sur la demande de séquestre des loyers

L’article 834 du code de procédure civile dispose  » Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.’ L’article suivant énonce qu’il peut aussi ’même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.  »

L’article 1219 du code civil prévoit que  » Une des parties peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.  »

Dans le cadre de la présente instance, la SNC LA CIVETTE invoque un préjudice de jouissance sans en rapporter la preuve et sans démontrer qu’elle est dans l’impossibilité d’user des locaux, dans les termes du bail, conformément à leur destination contractuelle.

Or, la SNC LA CIVETTE ne peut opposer une compensation entre une créance locative certaine et exigible et une créance de travaux dès lors qu’elle est en mesure de jouir des locaux et de se maintenir dans les lieux.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de séquestre des loyers.

Sur les frais du procès

S’il apparaît que la SNC LA CIVETTE sollicite le paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [R] [V], il sera rappelé la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La SNC LA CIVETTE, demanderesse, sera donc tenu aux dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

Prononce l’admission provisoire de Monsieur [R] [V] au bénéfice de l’aide juridictionnelle et ordonne la transmission de la présente décision, sans délai, au bureau d’aide juridictionnelle compétent ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Au provisoire, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

Monsieur [J]
atelierarbeo@hotmail.com
14 hameau Dufresne
50340 GROSVILLE
0629056564

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de CAEN, qui a accepté la mission ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

– examiner les locaux sis 71 Grande Rue, TINCHEBRAY (61800) ;

– entendre tout sachant et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

– examiner les défauts allégués dans l’assignation et les conclusions ;

– les décrire, en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ;

– dire s’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné (commerce et habitation) ;

– dire s’ils sont remédiables, déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en chiffrer le coût ;

– donner son avis sur la partie habitation au regard des exigences posées par le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent ; décrire les désordres allégués, préciser leur importance et leur nature ; chiffrer le coût et la durée des travaux de mise en conformité des locaux d’habitation ;

– fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

– déterminer les préjudices subis par la SNC LA CIVETTE ;

DIT que la SNC LA CIVETTE, sauf si elle bénéficie de l’aide juridictionnelle, devra consigner la somme de 3.500 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes, dans le délai de HUIT MOIS à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :
– la liste exhaustive des pièces consultées ;
– le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;
– le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;
– la date de chacune des réunions tenues ;
– les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;
– le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DEBOUTE la SNC LA CIVETTE de ses demandes plus amples ou contraires à la présente ordonnance relatives aux séquestres des loyers et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [V] de ses demandes plus amples ou contraires à la présente ordonnance relatives au débouté de la demande d’expertise judiciaire et visant à la voir étendre ;

CONDAMNE la SNC LA CIVETTE aux entiers dépens .

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE