Du 02 octobre 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/01894 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2RBR

[E] [H], [X] [H]

C/

[Z] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 02 octobre 2026

JUGE : Mme Isabelle MARTINEZ,

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEURS :

Madame [E] [H]
née le 20 Août 1969 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Hélène TAINTENIER-MARTIN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

Monsieur [X] [H]
né le 13 Mars 1968 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Hélène TAINTENIER-MARTIN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [D]
née le 16 Janvier 1977 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître [Localité 5]-anaïs CRONEL de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, le Cabinet [W], donné à bail à compter du 27 juin 2012 à Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [Y], un logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée et 1er étage, à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 820 euros et une provision sur charges mensuelle de 79 euros.

Suivant avenant en date du 16 octobre 2020, Madame [Z] [D] est devenue seule titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2020, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] ont fait délivrer à Madame [Z] [D] un congé aux fins de reprise du logement à effet au 26 juin 2021.

Aucune suite n’a cependant été donnée à ce congé et Madame [Z] [D] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé suivant bail verbal avec prise d’effet à la date du 27 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mars 2025, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] ont fait assigner Madame [Z] [D] aux fins de :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu tacitement entre Madame [Z] [D] et Monsieur et Madame [H], aux torts exclusifs de cette dernière et à la date de la décision du jugement à intervenir ;
ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [D], ainsi que toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, avec le concours de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier, si besoin est, et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNER Madame [D] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer indexé et charges comprises, soit la somme de 992 euros mensuelle ;
CONDAMNER au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par Monsieur et Madame [H], en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a fait l’objet d’une mise en état au cours de laquelle plusieurs renvois ont été opérés, à la demande des parties, pour conclusions, puis a ensuite été fixée pour être plaidée, le 25 juin 2026.

A l’audience, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H], représentés par leur conseil, sollicitent désormais aux termes de leurs conclusions récapitulatives n° 2, au visa des articles 1217, 1231-1, 1714 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du juge des contentieux de la protection de :

DECLARER la demande de résiliation judiciaire du bail recevable et bien fondée ;
CONSTATER que le bail verbal du 27 juin 2021 s’est créé aux mêmes conditions que le bail écrit en date du 27 juin 2012 ;
JUGER que Madame [D] a manqué à ses obligations nées du bail verbal du 27 juin 2021 ;
En conséquence :

REJETER l’ensemble des demandes de Madame [D] et l’en DEBOUTER ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail verbal du 27 juin 2021 existant entre Madame [Z] [D] et Monsieur et Madame [H], aux torts exclusifs de cette dernière ;
En tout état de cause :

CONSTATER le départ des lieux loués de Madame [D] le 5 janvier 2026 ;
CONSTATER la remise des clés par Madame [D] au cabinet [W] le 14 janvier 2026 ;
En conséquence :

CONDAMNER Madame [D] au paiement des arriérés de loyers et charges selon décompte, et qui s’élève au 1er octobre 2025 à la somme de 4.143,43 euros arrêtés au 5 janvier 2026 ;
CONDAMNER au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par Monsieur et Madame [H], en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Les consorts [H] confirment à l’audience des plaidoiries que la demande de résiliation judiciaire est devenue sans objet depuis le départ de Madame [Z] [D] des lieux, le 5 janvier 2026. Ils précisent que cette dernière a remis les clés à leurs mandataire, le Cabinet [W], le 14 janvier 2026, soit après l’audience de renvoi qui s’est tenue ce jour-là.

Pour l’exposé complet de leurs moyens, il est renvoyé à leurs écritures, soutenues oralement en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [Z] [D], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 3-2, 7 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil , de :

A titre principal :

JUGER que les consorts [H] ne justifient pas de la notification de leur assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis par le texte ;
JUGER que leur demande est irrecevable ;
A titre subsidiaire :

Sur le rejet des demandes du bailleur :

JUGER que Madame [D] n’a manqué à aucune de ses obligations nées du contrat de bail verbal en date du 27 juin 2021 ;
JUGER qu’aucun manquement du locataire ne saurait donc être caractérisé ;
JUGER qu’en conséquence, aucune résiliation judiciaire ne pourra être prononcée aux torts exclusifs de Madame [D] ;
DÉBOUTER Madame et Monsieur [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
A titre reconventionnel :

– JUGER que le contrat de bail qui s’est formé le 17 juin 2021 est verbal ;

JUGER que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une durée quelconque de préavis ;
JUGER que le contrat de bail a donc été résilié le 12 décembre 2025 par la commune intention des parties ;
JUGER que le dépôt de garantie (820 euros) n’a jamais été restitué à Madame [D] ;
JUGER que le montant des loyers ne saurait être supérieur à la somme de 3.360 euros ;
ORDONNER la compensation avec la somme versée par Mme [D] au titre du dépôt de garantie ;
En tout état de cause :

JUGER qu’il sera dérogé à l’exécution provisoire de droit attachée à la décision ;
JUGER que Madame et Monsieur [H] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus aux conclusions, soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet des moyens.

Les débats clos, les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré au 2 octobre 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de rappeler que les mentions tendant à « juger que » et « constater que » figurant dans le dispositif des écritures des parties ne comportent pas de demande et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l’article 5 suivant du code de procédure civile.

Constituant de simples moyens ou éléments de fait relevant des motifs articulés au soutien des demandes, il n’y a pas lieu, en conséquence, de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

1/ Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’alinéa IV de l’article précité énonce en outre que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Il est constant que cette formalité constitue une condition de recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail, laquelle doit être accomplie préalablement à la saisine du juge sans pouvoir être régularisée en cours d’instance.

En l’espèce, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] ont, le 3 mars 2025, fait délivrer à Madame [Z] [D], une assignation aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et défaut d’assurance, ordonner son expulsion et toutes les conséquences qu’implique cette expulsion.

Madame [Z] [D] a soulevé l’irrecevabilité des demandes des bailleurs en raison du l’absence de justification de la notification préalable de l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis par le texte.

Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] versent aux débats une notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 1er juillet 2025. Ils soutiennent que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ne précise pas de quelle audience il s’agit de sorte que la notification peut intervenir 6 semaines avant l’audience de renvoi à la mise en état.

Or, le délai de six semaines doit être calculé par rapport à la date de l’audience figurant sur l’assignation, donc, en regard de la première audience.

Il est établi que cette notification n’a pas été faite au moins six semaines avant la première audience du 24 juin 2025 mais postérieurement à cette première audience.

Par ailleurs et subsidiairement, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] allèguent, au visa des articles 114 et 115 du Code de procédure civile, que l’absence de notification avant la première audience n’a causé aucun grief à Madame [Z] [D] et a, au demeurant, été régularisée en cours de procédure.

Toutefois, la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire étant, notamment, motivée par l’existence d’une dette locative, les bailleurs devaient, au visa de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, procéder à sa notification préalable au représentant de l’État dans le délai qui leur était imparti, à savoir au moins six semaines avant la première audience ; ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, si Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] font valoir que la demande de résiliation judiciaire est devenue sans objet depuis le départ de la locataire des lieux, le 5 janvier 2026 suivie de la remise des clés, le 14 janvier 2026, il n’en demeure pas moins que l’irrecevabilité tenant au non-respect de la condition relative à la notification au préfet dans le délai légal, ne disparaît pas.

Partant, la demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail verbal du 27 juin 2021 est irrecevable.

2/ Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] produisent un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.143,43 euros à la date du 5 janvier 2026 (échéance du 1er au 5 janvier 2026 incluse).

Madame [Z] [D] conteste le montant de la dette et fait valoir qu’il ne peut être supérieur à 3.360 euros, les époux [H] n’étant pas fondés à solliciter le paiement d’un loyer pour la période du 13 décembre 2025 au 5 janvier 2026. Elle explique que le contrat de bail verbal a été résilié le 12 décembre 2025, date à laquelle les époux [H] ont réceptionné son congé. Elle indique avoir vidé l’appartement à cette date. Elle soutient que, le contrat de bail étant verbal, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la durée du préavis.

Il résulte des déclarations des parties qu’un bail verbal existait depuis le 27 juin 2021.

Ce bail verbal est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment, quant à sa durée et à la réglementation du congé.

En premier lieu, si Madame [Z] [D] a effectivement donné congé suivant lettre recommandée du 10 décembre 2025 réceptionnée par le Cabinet [W], mandataire, le 12 décembre 2025, il n’en demeure pas moins que la durée du congé doit respecter les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [D] ne peut, donc, soutenir que le bail verbal a été résilié le 12 décembre 2025 d’un commun accord à défaut, au demeurant, de matérialiser un tel accord entre les parties.

Pour contester le montant de la dette, Madame [Z] [D] ajoute que la circonstance selon laquelle l’état des lieux de sortie a été réalisé postérieurement à la remise des clés, le 5 janvier 2026, n’a aucune incidence sur la date de fin du bail au 12 décembre 2025.

Or, il y a lieu de rappeler que la cessation du contrat de bail oblige le locataire à restituer les lieux.

L’obligation de restitution est caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. En effet, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 lie l’état de lieux de sortie à la date de la remise des clés. Les lieux ne sont juridiquement restitués qu’à ce moment-là et non au moment où le locataire a quitté matériellement le logement. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire.

L’état des lieux du 5 janvier 2026 signé par la locataire atteste de la remise des clés à cette date. Partant, les loyers sont dus jusqu’à cette date.

Enfin, si Madame [Z] [D] allègue de ce que le mandataire a annulé le rendez-vous du 17 décembre 2025 en raison d’une indisponibilité, l’attestation de Madame [F] [G], employée au sein du Cabinet [W], gestionnaire locatif corroborée par la capture d’écran des échanges de SMS entre Madame [Z] [D] et le gestionnaire démontrent que c’est à l’initiative de Madame [Z] [D] que le rendez-vous initial a été déplacé et que la défenderesse n’a pas été disponible aux autres dates proposées en décembre 2025. Ainsi, elle ne peut valablement imputer au mandataire des bailleurs d’être à l’origine d’un retard dans l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que les loyers sont dus jusqu’au 5 janvier 2026, date de restitution effective du bien. Madame [Z] [D] est, donc, redevable de la somme de 4.143,43 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté à la date du 5 janvier 2026 (échéance du 1er au 5 janvier 2026 incluse).

Madame [Z] [D], qui ne démontre pas s’être acquittée de cette somme, doit être condamnée à payer à Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] la somme de 4.143,43 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du jugement.

3/ Sur la demande reconventionnelle au titre de la compensation entre les sommes dues
 
Aux termes des alinéas 3, 4 et 7 de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
  
En l’espèce, Madame [Z] [D] sollicite de voir ordonner la compensation entre les sommes dues aux époux [H] au titre de l’arriéré locatif et la somme versée par elle-même au titre du dépôt de garantie et non restituée.

Il résulte du contrat de bail du 27 juin 2012 corroboré par l’attestation de Madame [G] du Cabinet [W] que Madame [Z] [D] a effectivement versé un dépôt de garantie à son entrée dans les lieux d’un montant de 820 euros.

L’avenant au contrat de bail signé le 16 octobre 2020 mentionne expressément que « l’état des lieux de sortie ne s’effectuant pas, le dépôt de garantie ne sera pas restitué ».

Or, les lieux ayant été restitués après établissement d’un état des lieux contradictoire entre les parties et Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] ne démontrent pas, pour autant, avoir restitué le dépôt de garantie.
 
Ils ne se prévalent pas non plus de l’état des lieux de sortie signé par les parties pour imputer des dégradations locatives et, donc, des réparations locatives à Madame [Z] [D]. Ainsi, ils ne sont pas fondés à conserver le dépôt de garantie.

Par conséquent, il y a lieu de constater que Madame [Z] [D] peut se prévaloir d’une créance d’un montant de 820 euros à l’égard de Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] au titre du dépôt de garantie non restitué.

Au regard de ces éléments et des créances respectives des parties (arriéré locatif pour les bailleurs et non restitution du dépôt de garantie pour la locataire), il y a lieu d’ordonner compensation des sommes dues par chacune des parties.

Par conséquent, Madame [Z] [D] sera condamnée à régler la somme de 3.323,43 euros à Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] (4.143,43 euros – 820 euros).

4/ Sur les demandes de fin de jugement

4.1/ Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

4.2/ Sur les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Partie succombante, il apparaît équitable qu’elle soit condamnée à payer à Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile. Madame [Z] [D], qui succombe, sera déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande au titre des dépens.

4.3/ Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, Madame [Z] [D] ne justifiant pas de la nécessité de l’écarter en raison de « la nature du litige et de son montant ». Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le trinunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

DIT Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] irrecevables en leur demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal du 27 juin 2021 aux torts exclusifs de Madame [Z] [D] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion devenue sans objet en raison de la liberation des lieux et de la remise des clés par Madame [Z] [D] à Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H], le 14 janvier 2026 ;

FIXE la créance de Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] à l’égard de Madame [Z] [D] à la somme de 4.143,43 euros ;

FIXE la créance de Madame [Z] [D] à l’égard de Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] à la somme de 820 euros ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Madame [Z] [D] et celles dues par Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] ;

CONDAMNE, en conséquence, Madame [Z] [D] à payer à Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] la somme de 3.323,43 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 5 janvier 2026, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Madame [Z] [D] du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande formée par Madame [Z] [D] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à Madame [E] [H] et Monsieur [X] [H] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [Z] [D] aux dépens .

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE