Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00347 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E45Q

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[S] [P]
[Q] [P]
[I] [P]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [S] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2026-001687 du 29/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [Q] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2026-000761 du 31/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [I] [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 51108-2026-000349 du 18/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentés par Me Gaël AKPADJI, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ
Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 08 Juillet 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2026
par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente
assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 28 juin 2019, la société anonyme d’habitation à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à Mme [C] [J] un logement à usage d’habitation situé à [Localité 4].
Mme [J] est décédée le 13 novembre 2024.
De l’union de Mme [J] et M. [I] [P] sont issus deux enfants, [Q] et [S] [J].
Se plaignant du maintien dans les lieux de [Q] et [S] [J], la société Plurial Novilia leur a fait délivrer une sommation de déguerpir selon acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025.
La sommation a également été signifiée à M. [I] [P], père de [Q] et [S] [J].
Faute de départ des intéressés, la société bailleresse leur a fait délivrer une assignation le 28 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins notamment de constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement de l’arriéré locatif.
L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026.
Elle a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties.
Les clés du logement ont été restituées à la société bailleresse le 3 juin 2026.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026.
Les parties, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire en application de l’article 476 du code de procédure civile et en premier ressort, les demandes étant supérieures à 5 000 euros.

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire
Cette demande est sans objet dans la mesure où l’aide juridictionnelle a déjà été accordée à M. [S] [J] le 29 juin 2026.
Il sera débouté de sa demande.
Sur les demandes en paiement
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut de descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Selon l’article 873 du code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout.
Il est constant que même en l’absence de transfert de bail, les descendants d’un défunt peuvent être poursuivis en leur qualité d’héritiers.
En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que le bail a été résilié de plein droit par le décès de Mme [J] survenu le 13 novembre 2024 et qu’aucun transfert de bail n’a eu lieu au bénéfice de ses enfants.
La société Plurial Novilia produit le livret de famille permettant d’établir que [A] et [S] sont bien les enfants de Mme [J]. Par ailleurs, ces derniers ne contestent pas être ses seuls héritiers et ne se prévalent pas d’avoir renoncé à la succession.
Faute de contestation, il y a donc lieu de considérer que Messieurs [J] sont tenus des dettes de leur mère.
La société bailleresse produit un décompte de sa créance permettant d’établir qu’au 31 octobre 2024, l’arriéré locatif comprenant loyers et charges impayés s’élevait à la somme de 825,75 euros.
Dès lors, la société Plurial Novilia est bien fondée à solliciter la condamnation au paiement de l’arriéré locatif existant au jour du décès de Mme [J] à messieurs [J] en leur qualité d’héritiers.
Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 825,75 euros avec intérêt au taux légal à compter du 19 février 2025, date de la mise en demeure.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation du 13 novembre 2024 au 3 juin 2026
Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Il n’est pas contesté par les défendeurs qu’ils ont occupé les lieux jusqu’au 3 juin 2026, date de la remise des clés à la société bailleresse.
Il n’est pas non plus contesté par les défendeurs qu’aucun contrat de bail ne les liait avec la société bailleresse puisqu’ils ne se prévalent pas d’un transfert de bail.
Dès lors, en l’absence de contrat de bail, les défendeurs sont mal fondés à solliciter la réduction du montant de l’indemnité d’occupation au motif d’un préjudice de jouissance puisqu’il n’existe aucune obligation de la part de la société bailleresse d’assurer la jouissance paisible aux défendeurs.

Il convient par conséquent de condamner les défendeurs à payer à la société bailleresse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.
En outre, le tribunal relève que contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, le montant de l’indemnité d’occupation sollicité par la société bailleresse s’élève à 6.174,36 euros et non à 7.261,36 euros. La somme demandée correspond au solde débiteur du compte locataire arrêté au 30 juin 2026 (10.097,69 euros) dont il convient de déduire 3.097,58 euros de réparations locatives ainsi que l’arriéré locatif de 825,75 euros.
Le tribunal relève toutefois que le décompte de la créance présente une incohérence. En effet, la pièce n°17 indique que l’indemnité d’état des lieux s’élève à 3.097,58 euros. Or, celle-ci n’apparaît pas sur le décompte. Seule celle de 2.836,33 euros pouvant correspondre aux réparations locatives étant portée au débit du compte le 30 juin 2026. La pièce n°17 permet en outre d’établir que la somme de 143,11 euros correspondant aux charges déjà appelées a été portée au crédit du compte des défendeurs de même que le remboursement du dépôt de garantie (302,77 euros). Or la somme de 2 836,33 euros ne correspond pas à la somme de 3.097,58 euros déduction faite des charges créditrices et de la libération du dépôt de garantie.
Il résulte de ce qu’il précède et du fait de l’existence de cette incohérence des montants sollicités, qu’il y a donc lieu de considérer qu’au 31 mai 2026, la dette locative s’élevait à la somme de 7.261,36 euros, de laquelle il faut déduire 143,11 euros de charges créditrices, 302,77 euros de dépôt de garantie, 143,60 euros de frais de poursuites appelés sur l’échéance du 31 mars 2025 et 825,75 euros d’arriéré locatif soit une dette locative s’élevant à 5.846,13 euros.
Les défendeurs seront tenus de payer cette somme in solidum.
La somme de 995,60 euros (1821,35 – 825,75 euros conformément à la mise en demeure du 19 février 2026) portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2026 et à compter de la présente décision s’agissant du surplus.
Il y a lieu de fixer la part respective de responsabilité des deux défendeurs à hauteur de 50%.
La même règle et répartition sera appliquée à la contribution finale aux dépens et condamnations aux frais irrépétibles.
Sur la demande au titre des réparations locatives
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Le locataire n’est pas non plus tenu pour responsable des dégradations liées à la vétusté ou à l’usage normal des lieux.
Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.
En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le bailleur ne peut prétendre à la remise en état des éléments – dont la dégradation est établie – qu’à hauteur de celui décrit dans l’état des lieux d’entrée, sauf à établir qu’ils avaient été délivrés à l’état neuf.
L’imputabilité des dégradations locatives s’établit notamment au moyen d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ou de tout autre élément établi contradictoirement.
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, il y a lieu de faire application de l’article 1731 du code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels. La notion de bon état de réparations locatives exclut la notion de remise à neuf du logement.
En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives, la société bailleresse produit :
L’état des lieux de sortie ;La liste des réparations locatives ;Le prix des réparations locatives ;Il résulte d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que la porte et la fenêtre de la chambre n°1, le mur fibré de l’escalier 2, la porte isoplane des WC 1, la menuiserie et les peintures des murs ont été remis à Mme [J], lors de son entrée dans les lieux, dans un état usagé. La société demanderesse n’apporte donc pas la preuve que les dégradations constatées lors de l’état des lieux lui sont imputables. Ces réparations représentent la somme totale de 229,02 euros sur la somme totale demandée.
Le montant des dégradations locatives ne saurait donc excéder 2.868,56 euros.
En outre, la société demanderesse n’est pas fondée à solliciter le paiement correspondant à une remise à neuf d’éléments remis à Mme [J] dans un bon état d’usage. Elle est en revanche fondée à solliciter la remise à neuf des éléments remis neufs à Mme [J].
Or, il résulte d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que la remise à neuf des éléments remis dans un état neuf à Mme [J] ne représente que la somme de 1.601,80 euros.
Soit 1 266,76 euros correspondant à une remise à neuf d’éléments qui n’ont pas été remis de manière neuve à Mme [J].
Il y a lieu de considérer que Mme [J] n’aurait pu être tenue que de 65 % de ces sommes soit la somme de 823,39 euros.
Les dégradations locatives s’élèvent donc à la somme de 1.601,80 euros + 823,39 euros = 2.425,19 euros.
Les intérêts au taux légal ne peuvent courir à compter de la lettre de mise en demeure du 19 février 2026 dans la mesure où elle ne portait pas sur les réparations locatives.
Les défendeurs seront condamnés en qualité d’héritiers au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
M. [S] [J] a perçu pour l’année 2025 – 2026 une bourse équivalente à 4.587 euros soit 382 euros par mois. Il perçoit en outre 300 euros de pension.
M. [Q] [J] ne produit aucun élément permettant de justifier de ses ressources.
Au regard de ce qu’il précède, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à M. [S] [J] conformément au dispositif de la présente décision et de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, ce pour ne pas aggraver sa situation financière.
Il apparaît cependant vain d’accorder des délais de paiement à M. [Q] [J] dans la mesure où il ne justifie pas être en mesure de dégager une capacité financière pour apurer sa dette. Il sera donc débouté de sa demande.
Sur les frais accessoires
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici les deux défendeurs, selon les modalités sus évoquées.
En équité il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs seront également déboutés de leur demande tendant à condamner la partie demanderesse à leur payer la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
En équité, la société demanderesse sera également déboutée de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts.
En outre, la présente décision est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant selon jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
DÉBOUTE M. [S] [J] de sa demande tendant à lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire ;
CONDAMNE messieurs [Q] et [S] [J] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 825,75 euros avec intérêt au taux légal à compter du 19 février 2025 ;
CONDAMNE in solidum messieurs [Q] et [S] [J] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 5.846,13 euros, la somme de 995,60 euros portant intérêt au taux légal à compter du 19 février 2026 et à compter de la présente décision s’agissant du surplus ;
FIXE la part de responsabilité de M. [Q] [J] à hauteur de 50% et celle de M. [S] [J] à 50 % ;
CONDAMNE messieurs [Q] et [S] [J] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 2.425,19 euros au titre des dégradations locatives avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE M. [S] [J] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
DÉBOUTE M. [Q] [J] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;
CONDAMNE in solidum messieurs [Q] et [S] [J] aux dépens conformément au partage des responsabilités susmentionné ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE messieurs [Q] et [S] [J] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE