TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

J U G E M E N T

Minute N° /

Le vingt trois Octobre deux mil vingt six,

Madame WEISSE Alexia, Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 26/00535 – N° Portalis DBWT-W-B7K-E2X4.
Code NAC 50Z

DEMANDERESSE

La S.A.S. VISION IMMOBILIER
dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS plaidant

DEFENDEUR

M. [L] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Le 03 septembre 2025 un contrat de mandat de vente exclusif a été signé entre Monsieur [L] [Z] et la SAS VISION IMMOBILIER concernant la vente de deux mobil-homes pour un prix net vendeur de 10.000 euros par mobil-home.

Ce mandat exclusif était prévu pour une durée de six mois avec tacite reconduction par période de six mois.

Les honoraires contractuels revenants au mandataire étaient de 4.500 euros TTC par mobil-home, soit 9.000 euros TTC pour les deux mobil-homes.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2026, la SAS VISION IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et demande de :
La juger recevable et bien fondée,Condamner Monsieur [L] [Z] à lui verser la somme de 9.000 euros correspondant à la clause pénale insérée dans le contrat de mandat de vente exclusif signé le 3 septembre 2025,Condamner Monsieur [L] [Z] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice,Condamner Monsieur [L] [Z] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction est requise au profit de Me Camille ROMDANE,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,Débouter Monsieur [L] [Z] de toutes ses demandes.
Au soutien de sa demande en paiement au titre de la clause pénale, la SAS VISION IMMOBILIER se fonde sur les articles 1103, 1193, 1217, 1231-1 et 1231-5 du Code civil pour affirmer que Monsieur [Z] n’a pas respecté les termes du contrat en contractant seul la vente de ces mobil-homes, en violation de l’exclusivité. Elle expose que comme le stipule la clause pénale du contrat d’espèce, l’indemnité forfaitaire est équivalente au montant de la rémunération prévue.

S’agissant de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive la SAS VISION IMMOBILIER se fonde sur l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, les articles 1104 et 1217 du Code civil et explique que le défendeur a été destinataire d’une mise en demeure en date du 23 février 2026, a été invité à verser le montant de 9.000 euros en application de la clause pénale dudit contrat mais qu’il a refusé d’accueillir la proposition de régularisation de la situation. Elle ajoute que sa mauvaise foi est caractérisée par son refus de répondre à l’appel de la SAS VISION IMMOBILIER le 9 février 2026, par l’annonce immédiate par SMS de la vente conclue en violation de l’exclusivité, l’invocation tardive et non étayée d’un prétendu  » désaccord familial  » dont il ne rapporte aucune preuve, et enfin la tentative de résiliation du mandat postérieurement à sa violation, dans le seul but d’échapper aux conséquences de son inexécution contractuelle. Elle en conclut que l’ensemble de ces comportements caractérise une résistance abusive. Elle soutient que ce comportement lui cause un préjudice direct et certain puisqu’elle a été privée de sa rémunération légitime et contrainte d’engager une procédure judiciaire.

La clôture est intervenue le 2 octobre 2026 par ordonnance du même jour.

Monsieur [L] [Z] n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte remis à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2026 et mise en délibéré au 10 novembre 2026 par mise à disposition au greffe puis avancé au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de relever que le défendeur ne faisant valoir aucune demande, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de la SAS VISION IMMOBILIER visant à la déclarer recevable et à débouter le défendeur de ses demandes, qui n’ont aucun objet.

I. Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1103 du Code civil dispose que  » les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.  »

L’article 1193 du Code civil dispose que :  » Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.  »

L’article 1217 du Code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que  » Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.  »

L’article 1231-5 alinéa 1 du Code civil dispose que :  » Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.  »

L’article 78, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi dite HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970, prévoit :  » Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandat. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser « .

1) Sur la violation du contrat de mandat exclusif
Il ressort du contrat signé par la SAS VISION IMMOBILIER et Monsieur [L] [Z] le 3 septembre 2025 qu’un mandat exclusif a été conclu.
Aux termes dudit contrat, il est stipulé que :  » Le mandant déclare ne pas avoir consenti, par ailleurs, de mandat exclusif de vente d’un bien immobilier en cours et s’interdit de le faire sans avoir préalablement dénoncé le présent mandat. Il s’interdit par ailleurs de traiter directement avec tous acquéreurs d’un bien immobilier présentés par le mandataire sans le concours de ce dernier ou par un mandataire substitué, pendant et durant un an après expiration du présent mandat.
En vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue sera due par le mandant pour non-respect de cette obligation.
Si le présent mandat est un mandat exclusif, le mandant s’interdit de vendre son bien sans le concours du mandataire. Il s’engage en outre à informer et à adresser au Mandataire toutes les propositions qui lui seraient adressées personnellement.  »

Il ressort des pièces versées aux débats que le 09 février 2026, à 12h47, la SAS VISION IMMOBILIER a tenté de contacter Monsieur [L] [Z] et que ce dernier a ensuite adressé un SMS à la SAS VISION IMMOBILIER à 12h48 lui indiquant :  » Les mobile Home sont vendu « , ce à quoi la SAS lui a répondu que le mandat exclusif était toujours en cours.

Face à l’absence de régularisation de la situation par Monsieur [L] [Z], la SAS VISION IMMOBILIER lui a adressé une mise en demeure en date du 23 février 2026.

Monsieur [L] [Z] a été mis en demeure de transmettre, sous huitaine à la réception dudit courrier, un chèque d’un montant de 9.000 euros en application de la clause pénale du mandat de vente.

Il convient de relever que le mandat devait bien recevoir application à cette date car il a été conclu pour 6 mois renouvelables tacitement et n’avait fait l’objet d’aucune résiliation.

Il est ainsi démontré que Monsieur [L] [Z] a vendu ses biens, sans le concours du mandataire durant l’exécution dudit mandat, et sans l’avertir préalablement.

Il convient donc de constater que Monsieur [L] [Z] n’a pas respecté la clause d’exclusivité prévue au contrat de mandat, emportant ainsi application de la clause pénale.

2) Sur le montant de l’indemnité

En l’espèce, la clause prévoit que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts. Le juge peut donc modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il convient de relever que la probabilité que la vente se déroule par l’intermédiaire de la société si le vendeur n’avait pas violé la clause d’exclusivité est très forte puisqu’il est démontré que la SAS VISION IMMOBILIER venait de contacter le défendeur, selon elle pour lui proposer un acquéreur. Bien qu’il ne soit pas démontré avec certitude qu’un acquéreur avait été trouvé par la SAS VISION IMMOBILIER, il est néanmoins démontré son rôle actif dans la recherche d’un acquéreur par le biais de l’appel et des sms émis par cette dernière.

La demanderesse a donc bien subi un préjudice du fait de la violation de la clause, qui s’analyse en une perte de chance d’obtenir ses honoraires à hauteur de 90 %.

Il convient donc de modérer le montant de l’indemnité prévue par la clause pénale et de la fixer à 90 % de la somme prévue au contrat.

Le montant de la vente n’étant pas démontré, il convient de se référer à la somme prévue par avenant au contrat de mandat.

Monsieur [L] [Z] sera donc condamné à payer à la SAS VISION IMMOBILIER la somme de 8 100 euros (90 % x 9 000).

La date à laquelle fut signé l’acte authentique de vente du bien litigieux n’étant pas démontrée, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2026.

II. Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive

L’article 1104 du Code civil dispose que :  » Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.  »

L’article 1217 du Code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il est démontré que malgré la mise en demeure en date du 23 février 2026, l’invitant à verser le montant de 9.000 euros en application de la clause pénale dudit contrat, le défendeur a refusé d’accueillir la proposition de régularisation de la situation, invoquant tardivement et sans explication un prétendu  » désaccord familial  » dont il ne rapporte aucune preuve pour tenter de résilier le mandat postérieurement à sa violation, dans le but d’échapper aux conséquences de son inexécution contractuelle. Ainsi, l’ensemble de ces comportements caractérise une résistance fautive et abusive.

Ce comportement fautif a nécessairement causé un préjudice à la SAS VISION IMMOBILIER qui a été privée de sa rémunération et contrainte d’engager une procédure judiciaire, avec tous les tracas que cela engendre nécessairement. Il convient de préciser que ce préjudice est bien distinct de celui causé par la violation du mandat exclusif.

Monsieur [L] [Z] sera condamné à verser la somme de 500 euros à la SAS VISION IMMOBILIER en réparation de ce préjudice.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Camille ROMDANE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] condamné aux dépens, devra verser à la SAS VISION IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer à la SAS VISION IMMOBILIER la somme de 8 100 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer à la SAS VISION IMMOBILIER la somme de 500 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer à la SAS VISION IMMOBILIER la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens, dont distraction au profit de Me Camille ROMDANE ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE