MINUTE 2026/
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 16 Octobre 2026

N° RG 23/02403 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H3XA

DEMANDEUR

Monsieur [A] [E]
né le 06 Août 1965 à [Localité 1] (71)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [O] [W], en son nom personnel et ès-qualité de liquidateur amiable de la SCI DES MIMOSAS
né le 09 Mars 1956 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] [Localité 3],
représenté par Maître David SIMON, membre de la SCPA LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – GIBIERGE, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Leïla EL YAHYIOUI, Première Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT, cadre greffier

DÉBATS A l’audience publique du 17 septembre 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 16 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 16 Octobre 2026

– prononcé publiquement par Leïla EL YAHYIOUI, par sa mise à disposition au greffe
– en premier ressort
– contradictoire
– signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS – 10, Maître David SIMON de la SCPA LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – GIBIERGE – 8 le

N° RG 23/02403 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H3XA

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 26 août 2020, Monsieur [A] [E] (l’acquéreur) a acquis de la SCI des Mimosas (la venderesse) un bien immobilier situé [Adresse 3] à Brulon (72).

Constatant un dysfonctionnement de la pompe à chaleur installée au sein de cet immeuble, par exploit du 6 avril 2021, l’acquéreur a fait assigner en référé expertise, la venderesse représentée par Monsieur [W], en sa qualité de liquidateur amiable mais également en personne celui-ci ayant été associé de la SCI.

Le 10 septembre 2021, une expertise a été ordonnée et le professionnel désigné a rendu son rapport le 31 mars suivant.

Soutenant que malgré la réalisation des travaux préconisés par l’expert, le système de chauffage de l’immeuble ne fonctionnait pas, par exploits du 7 septembre 2023, l’acquéreur a fait assigner la venderesse représentée par son liquidateur ainsi que Monsieur [W] sur le fondement des articles 1792 et 1641 du Code civil.

Suivant ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par l’acquéreur.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 mai 2026 et l’audience de plaidoiries fixée au 17 septembre de la même année, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre suivant, le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 25 mars 2026, l’acquéreur demande à la présente juridiction de :
Vu les articles 1792 et suivant,
Vu les articles1641 et suivant du Code civil,
– le DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes,
– CONSTATER la responsabilité Monsieur [W], en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, en tant que vendeur constructeur,
– CONSTATER la responsabilité de la société Mimosas, représentée par Monsieur [W], liquidateur, en tant que vendeur constructeur,

À titre subsidiaire,
– CONSTATER la responsabilité de la société Mimosas, représentée par Monsieur [W], liquidateur, sur le fondement de la garantie des vices cachés,
– CONSTATER la responsabilité Monsieur [W], en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, sur le fondement de la garantie des vices cachés,

À titre infiniment subsidiaire,
– CONSTATER la responsabilité Monsieur [W], en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

En conséquence et en tout état de cause,
– DEBOUTER Monsieur [W] et tout défendeur de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
– CONDAMNER in solidum la SCI Mimosas, représentée par son liquidateur, Monsieur [W], et Monsieur [W] en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, à lui verser la somme de 5.775,29 euros correspondant aux travaux de reprise déjà réglés,
– CONDAMNER in solidum la SCI Mimosas, représentée par son liquidateur, Monsieur [W], et Monsieur [W] en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, à lui verser la somme de 1.510,40 euros HT, et ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et jusqu’à parfait paiement,
– DIRE que sera ajoutée à ces sommes la TVA selon le taux en vigueur,
– CONDAMNER in solidum la SCI Mimosas, représentée par son liquidateur, Monsieur [W], et Monsieur [W], en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
– CONDAMNER in solidum la SCI Mimosas, représentée par son liquidateur, Monsieur [W], et Monsieur [W] en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, à lui verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral,
– CONDAMNER in solidum la SCI Mimosas, représentée par son liquidateur, Monsieur [W], et Monsieur [W] en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à la somme de 5.940,20 euros au titre des frais d’expertise,
– CONDAMNER in solidum la SCI Mimosas, représentée par son liquidateur, Monsieur [W], et Monsieur [W] en sa qualité d’ancien associé de la SCI Mimosas, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Renou, Avocat membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, Avocats aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 22 janvier 2026, le défendeur demande à la présente juridiction de :
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1792 et suivants du même Code,
– DEBOUTER Monsieur [A] [E] de ses entières demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Monsieur [O] [W] pris tant en son nom qu’en sa qualité d’ancien associé de la SCI Les Mimosas,
– CONDAMNER Monsieur [A] [E] à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER Monsieur [A] [E] à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 2.000€ en réparation de son préjudice moral,
– CONDAMNER Monsieur [A] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées à l’encontre du “constructeur-vendeur”

En droit, les articles 1792 et 1792-1 du Code civil disposent notamment que : “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”,
“Est réputé constructeur de l’ouvrage :
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire”

Aux termes de ses dernières écritures, le demandeur indique que l’expert judiciaire a retenu que “les désordres identifiés au niveau de l’unité extérieure sont caractéristiques d’une usure conventionnelle de pièce électronique”, il a par la suite listé les travaux à entreprendre qui ont vainement été réalisés. L’acquéreur souligne ainsi que les désordres ont persisté et que dans ce cadre l’expert qu’il a par la suite missionné a “pu retenir que l’absence de chauffage était causée par une carence d’entretien. Il ressort des propos du vendeur, qu’il a posé le plancher chauffant entre 2011 et 2012 et qu’il n’a jamais réalisé d’entretien avant 2020, soit juste avant la vente”. Ainsi il rappelle que la seconde expertise, qu’il a diligentée, permet le constat que “la bouteille de découplage, le pot à boues et le filtre à particules sont encrassés. Il a pu également observer que le circulateur est branché de manière anarchique et que « Ce branchement anarchique présente un risque important d’échauffement et d’incendie ». Il y avait donc bien un risque pour [sa] sécurité”. Sur la notion d’ouvrage il précise que ne pas agir “au seul titre d’une pompe à chaleur appréhendée isolément, mais au titre de l’installation de chauffage dans son ensemble, comprenant spécialement le plancher chauffant intégré au bâti, que Monsieur [W] reconnaît avoir lui-même réalisé” et souligne qu’il “ne s’agit donc pas, en l’espèce, de simples « raccordements hydrauliques » extérieurs à l’ouvrage, mais d’un réseau de chauffage au sol intégré à la maison, dont le mauvais état participe directement au défaut de chauffage généralisé dénoncé par les demandeurs”. En conclusion le demandeur indique que “quoi qu’il en soit, au regard de l’impossibilité de chauffer l’immeuble, les désordres sont malheureusement constitutifs d’un dommage de nature décennale, nés dans le délai d’épreuve.
Monsieur [W] ayant posé le plancher chauffant, a donc la qualité de vendeur constructeur et engage donc sa responsabilité décennale. La SCI Mimosas représentée par son liquidateur, Monsieur [W], engage également sa responsabilité”.

En défense il est exposé que “tant les opérations d’expertise judiciaire que les travaux de reprises entrepris ou devisés identifient le siège des défaillances sur la pompe à chaleur pour tenir « à une usure conventionnelle de pièce électronique »”. Au demeurant, il est également observé que ces conclusions correspondent aux factures produites ainsi que les devis communiqués par le demandeur. S’agissant de l’encrassement du circuit, le défendeur rappelle qu’un désembouage a été réalisé un mois avant la vente, que lors de l’expertise judiciaire il n’a rien été constaté d’un tel ordre dès lors que le liquide utilisé a été contradictoirement vu comme étant translucide et qu’il n’est pas démontré que cet état du circuit lui soit imputable. Dans ces conditions le défendeur soutient que “les défaillances alléguées n’affectent que la pompe à chaleur qui n’est pas constitutive d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil”.

Sur ce :

En l’espèce le demandeur indique expressément que l’expert qu’il a missionné a retenu comme cause exclusive de l’absence de chauffage, une problématique d’entretien de l’existant ayant abouti à “un encrassement généralisé” ne permettant pas à l’eau chaude de circuler de manière efficiente.

Cependant outre qu’il n’apparaît pas établi qu’un défaut d’entretien puisse être considéré comme un vice de construction voire même une difficulté inhérente à ce qui est présenté comme un ouvrage, il doit être souligné que cette difficulté ne résulte que d’un rapport d’expertise, unilatéralement sollicité par le demandeur, du 2 juin 2023 et ne ressort aucunement de l’expertise judiciaire.

A ce titre, il doit être souligné que quand bien même l’expert judiciaire préconise un désembouage, pour autant il indique expressément au rang de son avis sur les causes des désordres et/ou dysfonctionnements qu’il a pu être constaté dans le cadre des opérations “une bonne qualité (translucide) du liquide hydraulique en circulation dans le plancher chauffant”.

Il en résulte que l’existence même, dans le délai d’épreuve, des désordres invoqués et qui affecteraient le plancher chauffant proprement dit n’est pas démontrée.

Par ailleurs, s’agissant des “branchements anarchiques” du circulateur qui induiraient “un risque important d’échauffement et d’incendie”, il ne peut qu’être constaté que le délai d’épreuve est écoulé, sans que ce risque ne se soit réalisé.

Dans ces conditions, ce désordre ne peut être considéré comme relevant de la garantie décennale.

Les demandes formées à ce titre par l’acquéreur ne peuvent donc qu’être rejetées.

Sur les demandes fondées sur la théorie des vices cachés

En droit, l’article 1641 du Code civil dispose que : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Aux termes de ses dernières écritures, l’acquéreur indique que son contradicteur n’a assumé aucun entretien du système pendant près de 10 années et qu’il “a posé le plancher chauffant, c’est donc un professionnel du bâtiment, il ne pouvait ignorer les conséquences d’une absence d’entretien. En outre, il a vécu dans l’habitation, il savait que le chauffage ne fonctionnait pas très bien, voire pas du tout”. Le demandeur soutient en outre qu’il “n’aurait assurément pas acquis l’habitation s’il avait su que la pompe à chaleur ne fonctionnait pas où à un prix moindre” et que l’état de vétusté ne peut lui être opposé dès lors qu’il n’y a pas eu d’entretien régulier de l’installation. De plus il affirme qu’en “sa qualité de constructeur-vendeur, la notion de bonne foi n’a que peu d’importance dès lors qu’il est présumé avoir connaissance des vices. D’autant qu’il a précédemment été démontré que les constatations ultérieures de PERFORM’ENERGIES et de SARETEC ont révélé des éléments techniques que les opérations expertales n’avaient pas permis de mettre en évidence dans toute leur ampleur. Du reste, l’obturation des réseaux est imputable à Monsieur [W] qui a fait fi de tout entretien pendant près d’une décennie”. Le demandeur conclut en indiquant que “Ni la SCI Mimosas, venderesse, ni Monsieur [W] ne peuvent s’exonérer de la garantie des vices cachés, et Monsieur [W] encourt également une responsabilité personnelle délictuelle au titre des travaux qu’il a lui-même réalisés”.

Le défendeur pour sa part rappelle que la garantie des vices cachés “suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose. Or, il est de jurisprudence constante que la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale, n’est pas constitutive d’un vice caché”. A ce titre, il observe que l’expert judiciaire a confirmé “que la défaillance reprochée du système de chauffage n’est pas à rechercher en autre chose qu’une usure normale de pièce électronique”. Par ailleurs, il conteste le défaut d’entretien, soulignant que l’expert technique de son contradicteur avait lui-même retenu que des travaux pour plus de 8.000 euros ont été entrepris à sa diligence sur les principaux organes de la PAC, qui au surplus a été mise en oeuvre par un tiers, la société Activenergies. Il précise que pendant sa période de jouissance du bien, il n’a pas connu de problématique liée à un dysfonctionnement du système de chauffage. Enfin, s’agissant de la diminution de la valeur du bien vendu, il rappelle que son contradicteur mentionne des travaux pour environ 5.000 euros alors même que le prix de cession s’est élevé à 173.000 euros.

Sur ce :

Liminairement, il ne peut qu’être rappelé que la garantie des vices cachés n’est due que par le vendeur. Dès lors les demandes formées à l’encontre de Monsieur [W] en personne ne peuvent être accueillies ce titre, celui-ci n’étant pas le cessionnaire de l’immeuble litigieux.

Par ailleurs, il n’est aucunement contesté que la pompe à chaleur a été installée par une entreprise tierce, de sorte que la venderesse ne peut être considérée comme ayant mis en oeuvre cet équipement.

En outre s’agissant des désordres affectant cette pompe à chauleur, l’expert judiciaire a retenu une problématique “d’usure conventionnelle de pièce électronique” s’agissant de l’unité extérieure. S’il mentionne le fait que les règles de l’art n’ont pas été respectées en ce qui concerne la pose des unités tant intérieure qu’extérieure, pour autant il indique que “les opérations de contrôle sur place n’ont pas déctecté de vices cachés sur l’ouvrage de la pompe à chaleur”. En effet, il n’est mentionné que des dysfonctionnements en lien avec une usure qui n’a aucunement été considérée comme anormale de cet équipement.

De plus, il ne peut qu’être observé que la pompe à chaleur en elle-même n’a fait l’objet d’aucune observation dans le cadre de l’expertise diligentée postérieurement par le demandeur à l’exclusion de brachements qualifiés d’anarchiques (du circulateur), le professionnel ainsi désigné se limitant à constater un encrassement du réseau.

Or et ainsi que précisé ci-avant l’encrassement n’avait pas été précédemment relevé par l’expert judiciaire, de sorte que sa préexistence n’est pas établie.

Par ailleurs et s’agissant des branchements ainsi relevés, s’ils devaient être considérés comme mal réalisés, ce qui pourrait, le cas échéant ressortir également de l’expertise judiciaire qui considère que les deux unités n’ont pas été posées en respectant les règles de l’art, il n’en demeure pas moins que ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer que cette situation est de nature à rendre le bien impropre à sa destination. En effet le risque d’incendie apparaît en l’état théorique et ne ressort que d’une expertise n’ayant aucun caractère contradictoire, et les causes de dysfonctionnement relevées par l’expert judiciaire ne portent pas sur cette installation mais une usure électronique.

Ainsi, les éléments produits postérieurement à l’expertise judiciaire par le demandeur ne sont pas de nature à démontrer que l’immeuble était affecté, au jour de la vente, d’un vice de nature à le rendre impropre à sa destination.

Les demandes formées au titre des vices caches doivent donc également être rejetées.

Sur les demandes fondées sur la responsabilité délictuelle

En droit, l’article 1240 du Code civil dispose que : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Aux termes de ses dernières écritures, le demandeur se borne à indiquer que “Monsieur [W] encourt également une responsabilité personnelle délictuelle au titre des travaux qu’il a lui-même réalisés”.

Cependant, il doit être observé que l’installation de la pompe à chaleur, sans respect des règles de l’art, n’a pas été entreprise par le défendeur et s’agissant du plancher proprement dit, le demandeur n’explicite aucunement en quoi les travaux entrepris par le défendeur seraient constitutifs d’une faute au sens des dispositions ci-avant reprises.

Dans ces conditions, la demande fondée sur le principe de la responsabilité délictuelle doit être rejetée.

Sur la demande reconvetionnelle en réparation

Aux termes de ses dernières écritures, le défendeur indique que “depuis plus de 4 ans (…),[il] se trouve à subir les affres de l’opiniâtreté procédurale du requérant qui tente de lui faire supporter les coûts inhérents au fonctionnement d’un système de chauffage notoirement ancien. Cette attitude est légitimement génératrice d’inquiétudes et d’angoisses qu’il n’apparait inéquitable d’indemniser pour un montant de 2.000€”.

Cependant et ainsi que le relève valablement le demandeur, il ne produit aucune pièce établissant la réalité du préjudice d’anxiété qu’il invoque.

Dans ces conditions cette demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur qui succombe doit être condamné aux dépens.

Enfin l’équité commande de le condamner au paiement au défendeur en personne de la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

N° RG 23/02403 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H3XA

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE les demandes formées par Monsieur [E] en ce qu’elles sont fondées sur la garantie décennale ;

REJETTE les demandes formées par Monsieur [E] en ce qu’elles sont fondées sur la théorie des vices cachés ;

REJETTE les demandes formées par Monsieur [E] en ce qu’elles sont fondées sur la responsabilité quasi-délictuelle de Monsieur [W] ;

REJETTE les demandes reconventionnelles en réparation formées par Monsieur [W] ;

CONDAMNE Monsieur [E] au paiement à Monsieur [W] de la somme de 6.000 (six mille) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] aux dépens.

La greffière La Présidente