TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sophie ETCHEGOYEN
[T] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me David MELLOUL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03520 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCKOA

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [W] [U] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS
Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1227
Monsieur [Q] [A], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 septembre 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 octobre 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 23 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/03520 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCKOA

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 01/04/2025, Madame [U] [O] [W] a donné à bail à Monsieur [C] [Q] un logement sis [Adresse 4]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [C] [Q] le 30/01/2026 pour obtenir paiement d’une somme de 6800 Euros au principal.

Simultanément, en date du 28 janvier 2026 le bailleur a fait appel à un Commissaire de Justice aux fins de constat faisant apparaître que les lieux étaient occupés par un tiers, Madame [B] [Y] qui a déclaré que Monsieur [C] s’était fait passer pour le propriétaire et lui avait fait signer un bail qu’elle n’était cependant pas en mesure de présenter et qu’elle lui avait versé la somme de 9600 Euros pour une année de loyer.

Le commandement de payer du 30 janvier 2026 étant demeuré infructueux et compte tenu de l’occupation des lieux par un tiers, par acte d’huissier du 22 juin 2026, Madame [U] [O] [W] a fait assigner Monsieur [C] [Q] et Madame [B] [Y] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [C] [Q] ainsi que tout occupant de son chef, et ce y compris Madame [B] [Y] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Le voir condamné à titre provisionnel à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 10200 Euros décompte arrêté au mois de mars 2026 inclus avec intérêt à taux légal à compter de la date du commandement de payer,
– Ordonner la capitalisation des intérêts,
– Le voir condamné à titre provisionnel à lui verser une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 106,85 Euros charges comprises à compter du 30 mars 2026 jusqu’à son départ effectif des lieux avec remise des clefs lors d’un état des lieux,
– Le voir condamné à titre provisionnel à lui payer la somme de 9600 Euros correspondant aux fruits civils,
– L’autoriser à titre provisionnel à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1795 Euros,
– Le voir condamné à lui payer une somme de 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Le voir condamné aux entiers dépens dont notamment les frais d’exécution et de commandement.

L’affaire a été plaidée, après renvoi, à l’audience du 8 septembre 2026:

Madame [U] [O] [W] représentée par son conseil, maintient ses demandes et indique que Madame [B] savait que la location n’était pas possible et qu’elle était dans les lieux sans titre ce qui caractérise une mauvaise foi et la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [Q] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

Madame [B] a comparu, représentée, elle indique qu’elle ne soulève plus l’irrecevabilité de la demande et qu’elle a versé la somme de 5000 Euros à un tiers, Monsieur [V] [N], qui atteste avoir remis la somme à Monsieur [C] et qu’elle est de bonne foi ayant découvert avec stupeur qu’elle était occupante sans titre. Elle indique ne pas avoir de titre de séjour ni de capacité de paiement d’un loyer hors logement social et qu’elle ne peut donc se reloger normalement et sollicite par conséquent un délai de 10 mois pour quitter les lieux ce qui est une atteinte au droit de propriété minime puisque Madame [U] [O] pour sa part n’a pas de difficulté de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce Madame [U] [O] a produit la notification conformément aux dispositions précitées.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 30/01/2026 à Monsieur [C] [Q] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 1er avril 2026 ;

Monsieur [C] [Q] étant occupant sans titre à compter du 1er avril 2026, il sera fait droit à la demande d’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef dont Madame [B] [Y].

Sur l’astreinte :

Le bailleur sollicite la condamnation de Monsieur [C] au versement d’une astreinte de 150 Euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir en cas de maintien dans les lieux.

Il apparaît cependant à l’issue des débats que Monsieur [C] n’occupe pas personnellement les lieux et que celui-ci est à l’origine d’une occupation par un tiers dans un cadre frauduleux alors que Madame [B], occupante, n’apparaît pas concernée par la demande. En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur l’expulsion immédiate et la suppression du délai prévu par l’article L 412-1 du Code de procédure civile :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce les débats font apparaître que Madame [B] est entrée dans les lieux de 15 septembre 2025 selon ses déclarations et en contrepartie d’un versement de la somme de 800 Euros en espèces par mois à Monsieur [C] soit 9600 Euros au total. Elle produit cependant au titre des versements une attestation d’une personne qui serait un intermédiaire par lequel aurait transité la somme de 5000 Euros versée à Monsieur [C] ce qui ne permet pas en tout état de cause d’attester de la réalité des versements. Au surplus, si elle produit le faux contrat de bail qui selon elle a été établi par Monsieur [C], ce bail comporte une signature de celui-ci grossièrement imitée en comparaison de la signature apposée sur le vrai contrat de bail entre Monsieur [C] et Madame [U] [O].
Il reste néanmoins qu’il n’est pas formellement établi par le bailleur que Madame [B] est entrée dans les lieux par voie de fait et se trouve occupante de mauvaise foi dans les lieux et son comportement particulièrement discret, tel que mentionné par une voisine, s’il peut être lié à l’occupation sans titre des lieux, peut tout autant résulter de sa situation irrégulière sur le territoire français.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur le délai pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Madame [B] sollicite un délai de 10 mois pour quitter les lieux car elle ne peut se reloger normalement du fait de l’absence de ressources et de sa situation irrégulière alors que, selon ses conclusions l’octroi de ce délai ne sera qu’une atteinte au droit de propriété minime, le bailleur n’ayant pour sa part pas de difficulté de logement.

Cependant il est établi que la défenderesse est sans titre de séjour et n’est pas en mesure de régler un loyer, bien que selon ses déclarations elle ait sur plusieurs mois versé la somme de 800 Euros en liquide à Monsieur [C]. En outre le quantum de 10 mois n’est pas justifié par la possibilité à terme de quitter les lieux pour un autre logement alors qu’une attribution de logement prend plusieurs années.

En conséquence, l’octroi d’un délai quel qu’il soit aura pour conséquence le maintien dans les lieux sans titre en sachant qu’aucun versement ne sera effectué au titre de cette occupation et sera donc une autorisation judiciaire d’occupation sans titre et gracieuse de la propriété d’autrui, en contradiction absolue avec le principe de libre disposition de sa propriété. Enfin, le fait que le bailleur pour sa part occupe un autre logement ne peut justifier une atteinte à son droit de propriété.

En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce Madame [U] [O] [W] verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [C] [Q] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 10200 Euros au mois de mars 2026 inclus ; Ce décompte apparaît probant et n’est pas contesté.

En conséquence Monsieur [C] [Q] sera condamné à payer à Madame [U] [O] [W] la somme de 10200 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter du 30/01/2026, date du commandement de payer, pour la somme de 6800 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [Q] jusqu’au départ effectif des lieux.

Le bailleur sollicite la condamnation de Monsieur [C] [Q] à lui verser une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 106,85 Euros charges comprises à compter du 30 mars 2026 jusqu’à son départ effectif des lieux avec remise des clefs lors d’un état des lieux. Cependant, cette majoration indemnitaire au regard du montant du loyer prévu au contrat de bail nécessite la démonstration d’un préjudice hors le constat des retards de paiement effectués par Monsieur [C], alors qu’aucun élément n’est produit à ce titre.

Par conséquent Monsieur [C] [Q] devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux de lui-même et de tous occupants de son chef d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les fruits civils :

L’article 546 du Code civil énonce que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

L’article 549 du Code civil énonce que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

En l’espèce Madame [U] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [C] à lui verser la somme de 9600 Euros correspondant aux fruits civils.

Cependant les pièces produites ne permettent pas d’établir que Monsieur [A] a perçu la somme de 9600 Euros. Il ne peut donc être fait droit à cette demande.

Sur le dépôt de garantie :

Madame [U] [O] sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1795 Euros versé par Monsieur [C].

Il sera fait droit à cette demande avec mention expresse que ceci interviendra en compensation de la créance due par Monsieur [C] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Madame [U] [O] [W] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [C] [Q] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 01/04/2025 entre Madame [U] [O] [W] d’une part, et Monsieur [C] [Q] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 1er avril 2026,

CONSTATONS que Monsieur [C] [Q] et tous occupants de son chef, dont Madame [B] [Y], sont occupants sans titre à compter de cette date,

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 4] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [Q] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [C] [Q] à payer à Madame [U] [O] [W] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de mars 2026 inclus, la somme provisionnelle de 10200 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter du 30/01/2026, date du commandement de payer, pour la somme de 6800 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

DISONS que cette somme portera intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [C] [Q] à verser à Madame [U] [O] [W] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

AUTORISONS Madame [U] [O] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1795 Euros versé par Monsieur [C] en compensation de la créance due par Monsieur [C] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [C] [Q] à verser à Madame [U] [O] [W] la somme de 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Q] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,