Tribunal judiciaire, 0P13 Aud. civile prox 4, 8 septembre 2026, RG n° 25/02902
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
JUGEMENT DU : 08 Septembre 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 02 Juin 2026
GROSSE :
Le 8 septembre 2026
à Me Constance DAMMAME
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 8 septembre 2026
à Me Maxime PLANTARD
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à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………
N° RG 25/02902 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OAU
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. VILOGIA, société anonyme immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 475 680 815 dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai CS 10430 – 59664 VILLENEUVE D’ASQ prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Maxime PLANTARD, de la SCP PLANTARD ROCHAS ROUILLIER VIRY & ROUSANT BERIDOT avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE
Madame [N] [Y]
née le 20 Mai 1985 à MARSEILLE (13), demeurant Cité Bernard Cadenet Bât D01 Porte D02 – 19 Rue Jean Cristofol – 13003 MARSEILLE
représentée par Me Constance DAMMAME, de la SCP BOURGLAN-DAMMAME-LEONHARDT avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 mars 2011, l’Office public de l’habitat (OPH) 13 habitat a donné à bail à Mme [N] [Y] et M. [G] [H] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au 19 rue Jean Cristofol dans le troisième arrondissement de Marseille pour un loyer de 220,86 euros.
L’OPH 13 habitat a vendu l’immeuble à la société anonyme (SA) Vilogia selon acte notarié de vente du 30 décembre 2019.
M. [G] [H] a délivré son congé le 20 novembre 2020.
Le 4 octobre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à Mme [N] [Y] une sommation de cesser des troubles anormal de voisinage.
Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SA Vilogia, prise en la personne de son représentant legal, a fait assigner Mme [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
-prononcé de la résiliation du bail, avec expulsion sans délai de Mme [N] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation de Mme [N] [Y] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel majoré des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Par courier recommandé du 27 mars 2024, la SA Vilogia a mis en demeure Mme [N] [Y] de cesser tous actes de harcèlement à l’encontre de ses collaborateurs.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 janvier 2026.
A l’audience du 2 juin 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.
Aux termes de ses conclusions, la SA Vilogia réitère ses demandes initiales.
Aux termes de ses conclusions, Mme [N] [Y], au visa des articles 1728 du Code civil, 9 et 202 du Code de procédure civile, L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’éxécution, conclut au rejet des demandes de la SA Vilogia.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le prénom de la défenderesse, il est tenu compte du livret de famille.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.
Cette obligation est reprise à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : « Le locataire est obligé :…b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; ».
Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.
En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, le bail reprend à son article 22 l’obligation de jouissance paisible des lieux par la locataire.
Pour justifier des nuisances sonores, dégradations et incivilités reprochées à Mme [N] [Y], la SA Vilogia verse au débat :
-deux courriers de convocation en date des 21 décembre 2020 et 3 octobre 2024 adressés à Mme [N] [Y], à un entretien afin d’évoquer ses problèmes de comportement dans la résidence, outre une convocation similaire en date du 4 septembre 2024 ayant pour objet son incivisme ainsi que celui de son compagnon et de son fils,
-trois courriers de convocations adressées à Mme [N] [Y] en date des 12 juillet 2024, 4 septembre et 3 octobre 2024 afin de la convoquer à une réunion de médiation au sujet de troubles de voisinage au sein de l’immeuble,
-un courrier en date du 15 juillet 2024 adressé par une locataire via sa protection juridique mettant en demeure la bailleresse de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux troubles de voisinage causés par des individus occupant sans droit ni titre la résidence et introduits par « la famille [Y] », à laquelle des nuisances sonores et une occupation de la majorité des caves sont reprochées,
-un courrier en date du 21 août 2024 adressés par sept locataires, la locataire ayant mis en œuvre sa protection juridique n’y figurant pas, dénonçant une situation « invivable » causée par « la famille [Y] », s’agissant de vols dans les boîtes aux lettres, des nuisances sonores, de barbecues organisés en bas de l’immeuble, d’insultes, de dysfonctionnements de l’ascenseur, de jets de meubles par la fenêtre, de jets de cafards devant les portes de locataires, de pétards utilisés à côté des voitures ayant occasionné un départ de feu, une crainte de représailles étant par ailleurs exprimée.
Si une peur de représailles doit être prise en compte dans l’appréciation souveraine des éléments de preuve versés au débat, elle ne dispense néanmoins pas de la charge de la preuve.
Alors que des dégradations par incendies, une occupation de parties communes, des vols dans des boîtes aux lettres, la présence de cafards sont dénoncés, aucun élément de commencement de preuve de ces chefs, tels que des mains courantes ou un constat de commissaire de justice, n’est versé au débat. Les dates des troubles de voisinages ne sont pas précisées et aucun élément n’est communiqué sur leur persistance après le 3 octobre 2024.
Les indices communiqués par la SA Vilogia sont insuffisants à caractériser des troubles de voisinage imputables à Mme [N] [Y].
Défaillante dans la charge de la preuve, la SA Vilogia sera déboutée de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
La SA Vilogia succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la SA Vilogia de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SA Vilogia aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION