Tribunal judiciaire, 8ème chambre 1ère section, 22 septembre 2026, RG n° 21/08658

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me GUICHERD

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me LE PENVEN et Me MARIN

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/08658 –
N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

N° MINUTE :

Assignation du :
11 Juin 2021

JUGEMENT
rendu le 22 Septembre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [M] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [J] [A]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [O] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [Z] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Jérôme GUICHERD de la SCP GUICHERD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0322

Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par la société [K] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Q] [K], en qualité d’administrateur provisoire
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2004

Madame [C] [I] divorcée [SB]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0097

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [T] [SB]
[Adresse 6]
[Localité 3]

représenté par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0097

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Mai 2026 présidée par Madame VERMEILLE, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte notarié du 28 janvier 2021, Mme [J] [A], M.[O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] sont devenus propriétaires des lots n°1 (une boutique en rez-de-chaussée et cave), 22 (une chambre et cave) et 59 (une cave) au sein de cet immeuble, à la suite du décès de leur mari et père, M. [B] [S], survenu le 4 janvier 2021.

Mme [C] [I] divorcée [SB] est propriétaire des lots n°7 et 8 depuis le 19 juillet 2016.

Les consorts [S] contestent l’annexion par Mme [I] d’une partie du couloir situé à l’entrée des lots n°7 et 8, au niveau de l’escalier A, au premier étage.

Par actes d’huissier délivrés les 11 et 14 juin 2021, Mme [J] [A], M. [O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] ont fait assigner devant la présente juridiction Mme [I] et le syndicat des copropriétaires afin notamment d’obtenir la restitution par Mme [I] de la partie commune constituée par une partie du palier situé entre les lots n°7 et 8 du premier étage de l’escalier A, le rétablissement des lieux par Mme [I] dans leur état antérieur, outre sa condamnation à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 28 juin 2022, la société [K] et Associés a été désignée administrateur provisoire de la copropriété pour douze mois, renouvelable. Sa mission a été prorogée par ordonnance du 28 juin 2023 puis du 27 mai 2024 et du 28 juin 2025.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le juge de la mise en état a notamment :
– rejeté l’ensemble des exceptions de procédure et fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] (adresses inexactes, défaut de qualité à agir, défaut de mandataire commun, prescription trentenaire extinctive, prescription acquisitive prise comme fin de non-recevoir) ;
– rejeté toutes les demandes des parties formées dans le cadre de l’incident au titre de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 ;
– ordonné un sursis à statuer pour l’ensemble du dossier dans l’attente du jugement à venir dans l’affaire 22/01263 concernant la contestation de plusieurs décisions de l‘assemblée générale du 24 novembre 2021 dont la décision n°54 portant sur la création d’un lot n°64 correspondant à la partie commune objet du présent litige.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, Mme [J] [A], M. [O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S], Mme [Z] [S] demandent au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de :

Vu les articles 15 et 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240, 2261 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,
DECLARER recevables et bien fondées les demandes de Madame [J] [A], Messieurs [O] [S], [M] [S], [Y] [S] et Madame [Z] [S] ;

DECLARER leur action non-prescrite par usucapion ;

JUGER que Madame [I] divorcée [SB] ne rapporte pas la preuve de ce que les conditions de la possession utile seraient réunies, et débouter en conséquence Madame [I] divorcée [SB] de ses demandes relatives à une prétendue prescription acquisitive ;

DÉBOUTER Madame [I] divorcée [SB] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

ENJOINDRE Madame [C] [I] divorcée [SB] de restituer la partie commune constituée par une partie du palier situé à l’entrée des deux lots 7 et 8 au 1 er étage du bâtiment sur rue, escalier A, et de rétablir ainsi les lieux en leur état antérieur à ses frais et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

CONSTATER que les consorts [S] abandonnent leur demande de remboursement du trop-perçu dans la présente procédure dans la mesure où l’instance qui concerne cette demande a été interrompue par ordonnance du 11 mai 2023.

Vu l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881

ORDONNER la suppression des passages suivants figurant dans les conclusions signifiées le 27 mai 2025 par Madame [I] divorcée [SB] comme étant diffamatoires :

« Ces derniers, demandeurs à la présente instance sont propriétaires des murs d’un restaurant, à l’origine une épicerie transformée en un restaurant avec installation d’une extraction dangereuse et malodorante qui répandait depuis ladite transformation des effluves de formage fondu et de frites dans l’ensemble de la copropriété du [Adresse 7] outre le vacarme créé par la clientèle toutes les nuits perturbant le sommeil des occupants. »

« Viscéralement procéduriers, sous l’impulsion de leurs deux avocats, les propriétaires du restaurant s’acharnent depuis toujours à faire supporter à tous les copropriétaires les conséquences d’un entretien défaillant de leurs installations, tout cela par aggravé par un état de vétusté général de l’immeuble qui s’est progressivement aggravé depuis plus de 25 années en raison de la passivité de l’immobilière de France syndic historique de l’immeuble resté plus de trente années à cette fonction et qui n’a pas su imposer les travaux de rénovations rendus indispensables par l’usure du temps d’un immeuble du 17ème siècle. »

« Ainsi était mis en lumière l’occupation illicite et préjudiciable à la copropriété des parties communes entourant ces caves par les propriétaires des murs (consorts [S]) et du fonds de commerce (Sarl [Etablissement 1]-famille et succession [S]), la copropriété se rendant compte du fait que le restaurant situé au rez de chaussée, d’une superficie de 50 mètres carrés occupait au sous-sol par empiètement sur les parties communes un nombre significativement plus importants de mètres carrés pris sur les parties communes, que l’accès à ces caves avait été condamné, la moindre velléité d’y accéder pour des travaux d’entretien provoquant des batailles de procédures »

« Ainsi, après plusieurs années de procédures multiples, de basses manœuvres, de campagnes de calomnies menées contre les membres du conseil syndical par voie de courriels très largement diffusés auprès de tous, de diffusion de fausses informations, tout cela portant atteinte majeure aux intérêts de la copropriété et des copropriétaires, l’escalier B de l’immeuble connaissait des désordres consistant en un détachement d’une partie des plâtres du mur gorgés d’eau après plusieurs jours d’intempéries. Cet incident provoquait l’expulsion de l’immeuble de tous ses habitants, ordonnée par les architectes de sécurité de la préfecture de police de Paris (dont certains devaient passer la nuit dans leur voiture) pour raison de sécurité dans la nuit du 4 au 5 juin 2023, l’administration judiciaire étant décidée en date du 28 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris de nommer un administrateur en la personne de Maitre [K] »

CONDAMNER Madame [I] divorcée [SB] à verser aux consorts [S] une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour écrits diffamatoires ;

CONDAMNER Madame [I] divorcée [SB] à payer aux consorts [S] une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil ;

CONDAMNER Madame [I] divorcée [SB] à verser aux Consorts [S] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure au fond ;

CONDAMNER Madame [I] divorcée [SB] aux dépens de l’instance.

DECLARER irrecevable Monsieur [SB] en son intervention volontaire ;

DÉBOUTER Monsieur [SB] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

CONDAMNER Monsieur [SB] à payer la somme de 10.000 € aux consorts [S] a titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [SB] à payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIRE que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [J] [A], Messieurs [O] [S], [M] [S], [Y] [S] et Madame [Z] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 29-1,
Vu l’ordonnance en date du 28 juin 2022 désignant la SARL [K] & ASSOCIES représentée par Maître [Q] [K], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 3] dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Vu les articles 15 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTER Madame [I] de sa demande de revendication d’une prescription acquisitive sur les parties communes qu’elle occupe de fait et sans droit.

CONDAMNER Madame [I] à restituer les parties communes consistant en une partie du palier située entre les lots 7 et 8 du premier étage qu’elle occupe sans droit et à remettre lesdites parties communes en leur état antérieur.

CONDAMNER Madame [I] à payer une somme de 3.500 € au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du CPC, et aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, Mme [I] demande au tribunal de :

« Vu l’article 2272 du code civil
Vu l’occupation trentenaire

Il est demandé au tribunal, de :

CONSTATER que Madame [C] [I] bénéficie de la jouissance privative de parties communes à savoir du palier attenant à ces lots d’une superficie de 1.5 mètres carré acquise par prescription acquisitive prévue par l’article 2272 du code civil, par l’ensemble des copropriétaires successifs

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [S] demandeurs à l’instance de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
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DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par la SARL [K] & ASSOCIES, représentée par Maître [Q] [V], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de l’ensemble des demandes formulées,

A titre subsidiaire,

Pour le cas où le tribunal ordonnerait la restitution dudit palier,

ORDONNER qu’il sera sursis à exécution de cette décision jusqu’à la date ou la défenderesse pourra réintégrer l’usage de son appartement après mainlevée de l’arrêté de péril en cours et remise en état de son appartement dont la destruction a été opérée sans son accord par l’administrateur judiciaire

En tout état de cause,

SANCTIONNER les propos malveillants tenus par les consorts [S] ainsi que les actes de harcèlement et d’atteinte à la vie privée de la défenderesse

En conséquence

CONDAMNER les demandeurs à lui régler d’une somme de
15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER solidairement les consorts [S] à verser à Madame [C] [I] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 CPC.

Les CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais de mise à exécution de la décision à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, M. [SB], intervenant volontaire, demande au tribunal de :

« Vu les articles 63, 66, 325, 329 et 700 du Code de procédure civile ;
Vu l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse ;

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

In limine litis :

JUGER recevable Monsieur [T] [SB] dans son intervention volontaire principale dans le cadre du présent litige.

A titre principal :

JUGER outranciers les propos tenus par les demandeurs au sein de leurs écritures et portant atteinte à Monsieur [T] [SB] ;
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
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En conséquence,

CONDAMNER solidairement les demandeurs à verser à Monsieur [T] [SB] la somme de 20 000,00 euros à titre des dommages intérêts pour les préjudices subis par Monsieur [T] [SB].

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement les demandeurs à verser à Monsieur [T] [SB] la somme de 15 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les demandeurs aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de la procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 27 octobre 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 mai 2026, a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de M. [SB]

Sur le fondement des articles 63, 66, 325 et 329 du code de procédure civile, M. [SB] fait valoir que bien que n’étant pas partie à l’instance, il est mis en cause dans de précédentes conclusions des demandeurs en des termes portant atteinte à son intégrité et son honneur lui causant un préjudice personnel distinct de celui de Mme [I], en sorte qu’il présente un intérêt moral évident à intervenir à la cause. Il indique résider dans un appartement de l’immeuble mis à sa disposition par Mme [I] restée sa compagne malgré leur divorce intervenu en 2012.

Les consorts [S] font valoir que M. [SB] ne justifie d’aucune qualité ni d’intérêt à agir dans cette procédure alors qu’il n’est ni propriétaire, ni occupant de l’appartement objet du litige, qui est loué à un tiers.

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la présente instance a été introduite par les consorts [S] aux fins de remise en état de parties communes annexées par la propriétaire des lots n°7 et 8, Mme [I].

Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

Il est constant que M. [SB] n’est pas propriétaire de ces lots. Aucune pièce ne justifie qu’il serait occupant de l’appartement en cause alors que Mme [I], tout en indiquant vivre maritalement avec M.[SB] malgré leur divorce, se domicilie à [Localité 9] dans ses dernières conclusions et indique que l’appartement objet du présent litige a été acheté à des fins patrimoniales.

Le litige était circonscrit à l’annexion des parties communes et l’usucapion revendiquée par Mme [I], outre une demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive, jusqu’aux conclusions d’intervention volontaire de M. [SB] le 24 octobre 2025 et aux conclusions le même jour de Mme [I] dans lesquelles elle a formé pour la première fois une demande indemnitaire fondée sur la loi du 29 juillet 1881.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de M. [SB] fondée sur de prétendus propos diffamatoires à son égard tenus par les demandeurs dans leurs écritures ne se rattache pas aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’intervention volontaire de M. [SB] est donc irrecevable.

En conséquence, toutes les demandes dirigées à son encontre sont également irrecevables, notamment la demande indemnitaire des consorts [S] pour procédure abusive ainsi que leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, puisqu’ils n’ont pas assigné M. [SB] en intervention forcée.

Sur les demandes fondées sur le caractère prétendument diffamatoire des conclusions de Mme [I]

Les consorts [S] reprochent à Mme [I] des passages de ses conclusions échangées dans le cadre de la présente instance, qui sont étrangers à la cause, et leur imputent en substance le comportement du locataire-gérant de leur restaurant et les rendent à tort responsables de l’état de vétusté générale de l’immeuble.

Mme [I] fait valoir qu’elle a déjà été relaxée par le tribunal de police le 14 mars 2022 pour des propos identiques ; qu’elle établit la véracité des faits qualifiés de diffamatoires par les demandeurs, par divers témoignages attestant de l’état dégradé de leur restaurant ; qu’ils ne justifient d’aucun préjudice ; qu’ils ont eux-mêmes tenu des propos désobligeants à son égard.

Selon l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.
Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.
Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l’action publique, soit à l’action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux, et, dans tous les cas, à l’action civile des tiers.
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

Il résulte d’une jurisprudence établie que c’est seulement s’ils sont étrangers à l’instance judiciaire que les passages de conclusions peuvent justifier une condamnation à indemnisation en raison de leur caractère prétendument diffamatoire.

En l’espèce, les écrits contestés portent sur l’état du local appartenant aux consorts [S] et exploité sous forme de restaurant. Les demandeurs comme la défenderesse consacrent d’importants développements et pièces aux autres procédures judiciaires en cours dans la copropriété, en particulier une instance ayant donné lieu au jugement rendu le 7 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris retenant notamment la responsabilité partielle du syndicat des copropriétaires pour un dégât des eaux survenu en 2012 dans le restaurant. Ils indiquent en outre que cette procédure est liée à la présente instance car l’occupation irrégulière du sous-sol par le locataire de feu M. [S] y avait été débattue et avait ainsi conduit au présent litige relatif aux annexions irrégulières de parties communes dans l’immeuble. Les dernières écritures des demandeurs exposent ainsi le contexte de la copropriété en ces termes (page 4 des conclusions) :

« Depuis 2012, Monsieur [B] [S] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sont opposés dans le cadre d’un contentieux judiciaire. Une expertise judiciaire menée dans le cadre de cette procédure a notamment mis en exergue un défaut manifeste d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires.
Pièce n°34 – Rapport d’expertise [X]

Au regard de la tournure des évènements, le syndicat des copropriétaires et deux copropriétaires (Madame [N] et les Consorts [F] [D]) ont tenté de faire échec aux reproches de Monsieur [B] [S] et du restaurant [Etablissement 1] en prétextant que certaines parties du restaurant (fond de la cuisine en bas) seraient en réalité deux caves et un bout de couloir ayant été annexé. Cet argumentaire de pure opportunité a été invoqué pour la première fois en 2016, lorsque l’expertise a démontré sans la moindre ambiguïté la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En d’autres termes, Madame [N] et les consorts [F] [D] sont intervenus volontairement à la procédure en cours d’instruction, dans le seul et unique objectif d’empêcher les Consorts [S] de toucher leur juste dédommagement.
Pièce adverse n°5 – Jugement du 7 octobre 2021

Dans le cadre de cette procédure judiciaire et à la suite du décès de Monsieur [B] [S] survenu le 4 janvier 2021, les Consorts [S] se sont penchés avec attention sur la gestion et l’administration de la copropriété par le syndic mais également par le conseil syndical. Ils y ont ainsi constaté de très nombreuses irrégularités particulièrement graves et notamment l’annexion de différentes parties communes à grande échelle au sein de l’ensemble immobilier, ce qui n’avait jamais été constaté par eux auparavant. »

Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

Ils poursuivent en page 5 au sujet du prix de 2 000 euros le m² soumis à l’assemblée générale :

« Les consorts [S] ont été d’autant plus alertés par ce prix dérisoire et cette volonté de la copropriété de faire régulariser rapidement cette annexion généralisée de parties communes par et pour certains propriétaires qu’eux-mêmes sont au contraire poursuivis en justice pour une prétendue annexion de caves dont la copropriété demande la restitution mais nullement la régularisation alors qu’ils sont au contraire possesseurs de bonne foi de surfaces prétendument annexées irrégulièrement.

Raison pour laquelle la résolution indique : « régularisation des parties communes occupées sans titre, hors caves ».

Ce « deux poids, deux mesures » a donc fait augmenter le doute chez les consorts [S] de la réelle intention et de la réelle bonne foi de la copropriété. Ils ont à cet égard découvert que plusieurs copropriétaires avaient annexé irrégulièrement des parties communes. »

Mme [I] affirme quant à elle (pages 5 et 6 des dernières conclusions) :

« A noter que les consorts [S] sont dans la même situation puisque propriétaires d’une boutique d’environ 50 mètres carrés, ils jouissent d’un espace de près de 110 mètres carrés par (sans payer les charges correspondantes ) le jeu de l’occupation de parties communes (après que des murs porteurs aient été détruits -y compris en façade de l’immeuble) de caves ne leur appartenant et d’une pièce de 11 mètres carrés en sous-sol créée par creusement, ces locaux ayant été transformés en surface commerciales.(pièce numéro 22 plan du sous-sol) »

« Or, à l’occasion d’une procédure ayant duré plus de 10 années et de l’intervention d’une expertise judiciaire aux conclusions contestables la copropriété a été, au bénéfice des consorts [S] condamnée à payer près de 300 000 euros par un jugement du 7/10/2021) actuellement frappé d’appel par l’ensemble des parties. (Pièce N°5 jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 7 /10/2021)

Mais comme dans le célèbre film de [L] [G], « l’arroseur arrosé », se défendant contre les prétentions des consorts [S], la copropriété et deux copropriétaires en la cause ont démontré victorieusement que les propriétaires du restaurant avaient transformé en cuisine pour leur restaurant les deux caves appartenant à Madame [N](lot 59) et monsieur [F](lot 4) et ce en violation de leur droit de propriété indiscutable car depuis toujours, les charges de copropriété relatives à ces caves ont bien été réglées par leurs légitimes propriétaires .(Pièces 22 plan du sous-sol établi en 2018)
Et ce n’est qu’après la décision qui les oblige à les restituer qu’ils ont commencé un déluge de procédures, insupportables pour une si petite copropriété car générant des frais et honoraires colossaux. »
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
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Mme [I] formule en outre une demande indemnitaire fondée sur l’attitude alléguée des consorts [S] à son égard depuis cinq ans, dans ce contexte multi-contentieux.

Compte tenu de ces éléments de contexte quant aux raisons ayant conduit au présent litige, les écrits contestés ne peuvent être considérés comme étrangers à la présente instance, en sorte que les demandes de suppression de passage des conclusions et la demande indemnitaire fondées sur l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 ne peuvent prospérer.

Sur les demandes de restitution d’une partie du palier situé entre les lots n°7 et 8 du premier étage

Les consorts [S] font valoir que la possession trentenaire de l’article 2272 alinea premier n’est pas établie alors que Mme [I] est devenue propriétaire en 2016, que son acte de vente mentionne l’annexion de la partie commune litigieuse par l’ancien propriétaire et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une prétendue annexion dès 1986. Ils font par ailleurs valoir que Mme [I] ne peut invoquer le délai de dix ans prévu au deuxième alinea de l’article 2272 alors qu’elle ne dispose pas d’un juste titre et n’est pas de bonne foi.
Ils soutiennent en outre que les caractères de la prescription acquisitive de l’article 2261 du code civil ne sont pas remplis notamment en ce que la possession du couloir annexé, situé dans une partie de l’immeuble où la plupart des copropriétaires ne se rendent pas et masquée par une porte, n’était pas publique et que la possession de Mme [I] est équivoque et non à titre de propriétaire en raison de la mention de l’annexion de la partie commune dans son acte de vente et de ses vaines tentatives de régulariser la situation auprès de l’assemblée générale des copropriétaires en 2020 et 2021.

Le syndicat des copropriétaires rappelle également que Mme [I] n’est propriétaire que depuis 2016 et que les décisions de l’assemblée générale de 2021, portant sur la création d’un lot correspondant à la partie commune annexée, ont été annulées par jugement du 3 octobre 2024, en sorte que Mme [I] ne peut revendiquer la propriété par usucapion des parties communes irrégulièrement annexées.

Mme [I] fait observer qu’elle ne revendique pas un droit de propriété sur la partie commune litigieuse, mais seulement un droit de jouissance privative, lequel peut faire l’objet d’une usucapion. Elle indique que tous les actes depuis 1986 mentionnent la réunion des deux lots en un seul appartement, intégrant ainsi nécessairement la jouissance de la partie commune litigieuse.

*

Selon l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il est cependant constant que tout copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes.
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

L’article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2265, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Il est constant qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion.

*

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lots n°7 et 8, dont Mme [I] est devenue propriétaire le 19 juillet 2016, sont actuellement réunis en un seul appartement incluant une partie de couloir partie commune située auparavant entre les deux lots.

Avant l’acquisition de ces lots par Mme [I], ont été successivement propriétaires :
– M. [P] [H] et Mme [E] [CJ] (du 13 juin 2005 au 19 juillet 2016)
– M. [XW] [NL] (du 14 mai 1986 au 13 juin 2005)
– Mme [PJ] [JD] (jusqu’au 14 mai 1986).

Dans les trois actes du 14 mai 1986, du 13 juin 2005 et du 19 juillet 2016, le lot n°7 est décrit comme un logement situé au premier étage à gauche, porte du fond, de deux pièces principales et deux petites pièces, outre une cave, et le lot n°8 comme un logement situé au premier étage à gauche, porte de droite, composé d’une seule pièce.

Cependant, l’acte du 13 juin 2005 comporte cette mention, reprise dans l’acte du 19 juillet 2016 :
« OBSERVATION ETANT ICI FAITE que lesdits lots ont été réunis et forment une seule unité d’habitation, composée de : entrée, couloir, salon, cuisine, une chambre, une salle de bains et WC. »

L’acte du 19 juillet 2016 précise en outre que « Le VENDEUR déclare qu’une partie de l’entrée (constituant une partie commune) a été annexée par le précédent propriétaire. Cette partie figure sous teinte rose au plan demeuré ci-annexé. »

Mme [I] ne peut se prévaloir de la prescription décennale sur le fondement de cet acte qui ne constitue pas un juste titre au sens de l’article 2272 précité puisqu’il mentionne au contraire le caractère commun de la surface annexée.
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

Le plan évoqué dans l’acte du 19 juillet 2016 n’est pas versé aux débats. Cependant, il ressort du plan réalisé par [WL] [FE], géomètre expert foncier, dans le cadre du projet de création du lot n°64 soumis aux assemblées générales de 2020 et 2021, que la partie commune litigieuse constitue un palier situé à l’entrée des lots n°7 et 8 d’environ 1,5 m². La réunion des deux lots s’est faite d’après ce plan en conservant la porte d’accès du lot n°8, sans création d’une autre ouverture entre les deux lots, en sorte que la réunion des deux lots en un seul appartement impliquait nécessairement la condamnation de la partie commune litigieuse pour l’intégrer à l’entrée du nouvel appartement, l’ancienne porte d’accès du lot n°8 étant simplement devenue la porte d’une chambre de l’appartement.

Mme [I] verse également aux débats quatre attestations de résidents de l’immeuble :
– Mme [ID] [N] attestant le 12 janvier 2022 que le couloir a toujours été dans le même état et faisant partie de l’appartement actuel de Mme [I] depuis son acquisition dans l’immeuble en février 1989 ;
– M. [CH] [LW], certifiant le 19 janvier 2022 que depuis 1966, son année de naissance, la porte de l’appartement du premier étage escalier A donnait directement sur l’escalier sans palier intermédiaire ;
– M. [VD] [GQ] faisant le même constat depuis son acquisition d’un appartement dans l’immeuble en 1994 ;
– de même pour M. [UL] [TR], copropriétaire depuis 1972, dans une attestation du 2 juin 2022.

Si les consorts [S] contestent la véracité de ces attestations et la crédibilité de leurs auteurs, force est de constater qu’ils ne produisent aucun élément contredisant ces témoignages sur le fond.

Mme [I] communique également les procès-verbaux des assemblées générales du 25 février 1985, 24 mars 1986 et 9 juin 1987 faisant référence à « l’appartement » de Mme [JD] et produit une annexe de l’acte du 14 mai 1986 mentionnant une hypothèque judiciaire à effet au 24 mars 1981 grevant « les lots n°7 et 8 d’un appartement », accréditant le fait que les deux lots étaient alors déjà réunis en un seul appartement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la condamnation de la partie commune litigieuse par une porte donnant directement sur l’escalier, constituant la nouvelle entrée de l’appartement réunissant les lots n°7 et 8, date de plus de trente ans.

La possession de la jouissance exclusive de la partie commune revendiquée par Mme [I] ne présente cependant pas les caractères de publicité et d’absence d’équivoque requis par l’article 2261 du code civil précité au cours des trente dernières années. En effet, les pièces faisant état d’un débat au sein de la copropriété concernant plusieurs empiétements sur des parties communes, dont celle objet du présent litige, sont récentes. Ainsi, dans un courriel du 30 septembre 2018, M. [VD] [GQ], copropriétaire cité ci-dessus, indiquait au syndic qu’une dizaine de parties communes étaient occupées de fait par des copropriétaires, dont les époux [SB]. La question de la régularisation des parties communes occupées a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 6 juillet 2020 (résolutions n°21, 24.4, et 25 notamment) qui a décidé de la reporter à l’année suivante. Un audit des parties communes des étages a été réalisé par un géomètre expert le 30 juillet 2021 et l’administrateur provisoire de la copropriété a, après sa désignation en juin 2022, organisé une réunion avec les copropriétaires concernés pour tenter de trouver une solution amiable à ce sujet (pièce n°45 des demandeurs).

L’assemblée générale du 24 novembre 2021 a adopté les résolutions n°53 et 54 portant création du lot n°64 par prélèvement sur les parties communes au niveau du palier du premier étage du bâtiment A et vente de ce lot à Mme [SB] ([I]) pour 3 000 euros mais ces décisions ont été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 octobre 2024 en raison de l’absence d’information suffisante délivrée aux copropriétaires quant au projet de cession. La décision n°44 fixant un prix unique pour 2021 pour l’acquisition des parties communes ou régularisation des parties communes occupées sans titre, hors cave, à 2 000 euros par m², a été également annulée pour abus de majorité.

Aucune pièce antérieure n’est produite par les défendeurs pour démontrer que les copropriétaires auraient eu connaissance de l’occupation de la partie commune litigieuse depuis plus de trente ans. Comme le relèvent les demandeurs, l’existence d’un palier partie commune derrière la porte d’entrée de l’appartement pouvait être ignorée des copropriétaires ne se rendant pas habituellement dans l’ensemble des étages alors qu’il ressort de l’audit des parties communes de 2021 que des annexions similaires de parties du palier dans la cage d’escalier ont été faites au même étage en face des lots n°7 et 8 (à droite), ainsi qu’au deuxième étage, au troisième étage à gauche, au quatrième étage, au cinquième étage à droite, et au sixième étage. L’aspect quasiment homogène de la majorité des étages avec des portes donnant directement sur la cage d’escalier pouvait ainsi laisser penser aux copropriétaires qu’il n’y avait pas de paliers parties communes dans cette cage d’escalier.

D’ailleurs, les témoignages de M. [LW] et M. [TR] produits par Mme [I] n’évoquent que l’aspect de la porte d’accès de l’appartement de Mme [I] sur la cage d’escalier sans mentionner qu’ils avaient toujours eu connaissance du caractère commun d’une partie de son entrée. Dans son attestation, M. [GQ] précise quant à lui que « dans cet escalier A il n’y avait que mon propre appartement au 5e étage côté rue et deux habitations au 2e étage côté cour et au 3e étage côté cour où des paliers latéraux supplémentaires étaient visibles et accessibles.
Entretemps j’ai pu me rendre compte à l’aide des documents et plans que 10 copropriétaires ont réuni tous les lots d’une aile de l’immeuble et ont intégré le minipalier entre ces lots dans les appartements respectifs ». M. [GQ] ne précise pas depuis quelle période il a pris connaissance du caractère commun des paliers annexés et la seule autre pièce communiquée le concernant est un courriel de 2018 cité ci-dessus. La seule attestation de Mme [N] évoquant l’incorporation d’un couloir dans l’appartement depuis février 1989 au moins ne suffit pas à établir le caractère public et dénué d’équivoque de la possession des propriétaires successifs des lots n°7 et 8.
Au contraire, dans un échange de courriels entre copropriétaires en amont de l’assemblée générale de novembre 2021 produit en pièce n°14, un copropriétaire, [KQ] [LR] relate, en réponse à Mme [I] « Le précédent syndic avait commencé à initier un audit des parties communes illégalement occupées dans la copropriété, il n’a pas été renouvelé. C’est à ce moment que certains copropriétaires ont commencé à prendre connaissance de ce grave problème, dont nous ne connaissons pas à ce jour l’ampleur (…) ».

Faute de démontrer une possession publique et dénuée d’équivoque au regard de tout ce qui précède, Mme [I] ne peut faire valoir qu’elle a acquis par usucapion la jouissance exclusive de la partie commune litigieuse.

Mme [I] sera donc condamnée à restituer la partie commune constituée par une partie du palier situé à l’entrée des deux lots n°7 et 8 au premier étage du bâtiment sur rue, escalier A, représentant une superficie estimée de 1,55 m² selon l’audit établi par le géomètre expert PANGEO CONSEIL le 30 juillet 2021, et à rétablir ainsi les lieux en leur état antérieur, à ses frais.

La demande d’astreinte, formée par les seuls consorts [S], n’est motivée par aucun élément. L’annexion de la partie commune litigieuse ne prive aucun copropriétaire puisque les lots n°7 et 8, réunis, sont les seuls desservis par l’ancien palier partie commune. En outre, la copropriété comporte de nombreuses annexions de parties communes similaires et il ressort des éléments aux débats qu’une tentative de régularisation générale de ces annexions a pu avoir lieu. La demande d’astreinte des consorts [S] sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire des consorts [S] contre Mme [I]

Sur le fondement de l’article 1240, les demandeurs soutiennent que Mme [I] a abusé de sa qualité de membre du conseil syndical pour favoriser son intérêt personnel, à savoir régulariser la situation juridique de la partie commune annexée à son appartement lors de l’assemblée générale de 2021 en réaction à l’introduction de la présente instance, et ce au détriment de l’intérêt collectif alors que la copropriété faisait face à une situation d’urgence à la suite d’un effondrement des parties communes, sans que cette situation n’ait été abordée lors de l’assemblée générale de 2021.

Mme [I] réplique que ce n’est pas le conseil syndical, dépourvu de rôle d’administration ni de gestion, mais le syndic qui a soumis les résolutions litigieuses à l’assemblée générale, conformément à ses missions prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que les régularisations n’étaient pas sélectives mais n’étaient présentées que par les copropriétaires ayant mandaté un géomètre dont l’intervention était obligatoire pour le mesurage des parties concernées.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08658 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNJ

L’annulation des décisions concernant les cessions de parties communes annexées, dont celle objet du présent litige, par le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 octobre 2024, ne permet pas de caractériser une faute délictuelle de Mme [I] en qualité de membre du conseil syndical à défaut pour les demandeurs de démontrer que l’inscription des résolutions contestées résultait de manœuvres, et même de l’initiative de Mme [I]. Ils ne démontrent pas davantage qu’elle aurait de surcroît abusé de sa qualité pour favoriser son propre intérêt alors que d’autres copropriétaires étaient concernés par des annexions de parties communes et que la copropriété pouvait avoir intérêt à ce que la situation soit régularisée pour ajuster en conséquence les charges de copropriété. La circonstance que la situation d’urgence de la copropriété à la suite de l’effondrement d’une partie commune n’ait pas été abordée lors de l’assemblée générale de novembre 2021 est également sans lien avec une prétendue faute de Mme [I].

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire de Mme [I] à l’égard des consorts [S]

Mme [I] affirme subir un harcèlement moral de la part des consorts [S], qui la dénigrent depuis plusieurs années ainsi que son compagnon et l’accusent systématiquement de fraude, et adoptent des propos injurieux, y compris dans le cadre de la présente instance, notamment lors des échanges de conclusions sur incident, que la partie adverse a fini par retirer, consciente de ses excès. Elle soutient que ce harcèlement a un retentissement sur sa santé et risque de lui causer un préjudice résultant des fausses informations diffusées à son sujet.

Les consorts [S] font valoir qu’ils ont obtenu gain de cause dans plusieurs procédures antérieures les opposant à Mme [I] et qu’aucune preuve d’une faute de leur part n’est rapportée.

Le seul conflit entre les parties perdurant depuis plusieurs années ne suffit pas à caractériser le caractère unilatéral et délibéré du harcèlement moral allégué par Mme [I] compte tenu de la réciprocité des échanges virulents, y compris par la voie de leurs avocats, versés aux débats, ni au surplus à établir les préjudices invoqués, pour lesquels Mme [I] ne fournit aucun justificatif.

Sa demande indemnitaire sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [I], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de relever que la demande de restitution des parties communes annexées formées par les consorts [S] ne leur bénéficie pas personnellement mais a été intentée dans l’intérêt de la copropriété et qu’ils succombent en toutes leurs autres prétentions. L’équité commande donc de rejeter leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, tout comme celle du syndicat des copropriétaires, lequel n’a pas eu l’initiative de la présente instance.
La demande des consorts [S] fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera également rejetée dès lors qu’ils ne formaient aucune prétention à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de M. [T] [SB] ;

DECLARE irrecevables les demandes de Mme [J] [A], M.[O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] à l’égard de M. [T] [SB] ;

REJETTE toutes les demandes de Mme [J] [A], M. [O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] fondées sur l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 ;

REJETTE la demande de Mme [C] [I] fondée sur la prescription acquisitive de la jouissance privative du palier attenant à ses lots d’une superficie de 1,5 m² ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à restituer la partie commune constituée par une partie du palier situé à l’entrée des deux lots n°7 et 8 au premier étage du bâtiment sur rue, escalier A, représentant une superficie estimée de 1,55 m² selon l’audit établi par le géomètre expert PANGEO CONSEIL le 30 juillet 2021, et à rétablir ainsi les lieux en leur état antérieur, à ses frais ;

REJETTE la demande indemnitaire de Mme [J] [A], M.[O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] ;

REJETTE la demande indemnitaire de Mme [C] [I] ;

CONDAMNE Mme [C] [I] aux dépens ;

REJETTE toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [J] [A], M. [O] [S], M. [M] [S], M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente