TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 22/09/2026
à : – Me F. CATTONI
– M. [B] [O]
Copie exécutoire délivrée
le : 22/09/2026
à : – Me F. CATTONI
La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 26/07774 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDUYO

N° de MINUTE :
4/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 septembre 2026

DEMANDEUR
L’Établissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0199, substitué par Me Laurie MARTIN, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mathilde BAILLAT, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 août 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026 par Madame Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07774 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDUYO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu 17 décembre 2025, l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel en principal de 393,54 euros, hors provision sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2026, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.371,42 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [O], le 14 avril 2026.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2026, l’É.P.I.[B] PARIS HABITAT – OPH a fait assigner M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, après avoir obtenu, par ordonnance du 4 août 2026, l’autorisation de délivrer son exploit introductif d’instance à heure indiquée, aux fins de :

– à titre principal :
. prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties,

– à titre secondaire :
. constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
. ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [S] [O] et de tous occupants de son chef, avec toutes conséquences de droit,
. obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
– 1.989,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
– 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 août 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 août 2026, lors de laquelle l’ÉP.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser

le montant de sa créance à la somme de 2.576,25 euros arrêté au 14 août 2026, terme de juillet 2026 inclus. Il soutient que le locataire adopte un comportement violent et dangereux à l’égard des autres locataires, qu’il crée un climat de peur dans l’immeuble, qu’il a déjà menacé de mettre le feu au bâtiment et qu’il jette des ordures et de l’eau bouillante par la fenêtre de son logement. Il précise que son comportement crée un risque pour la sécurité des autres occupants. Il indique, en outre, que le locataire ne paye pas régulièrement ses loyers depuis son entrée dans les lieux. Sur demande du magistrat, le conseil du bailleur a précisé ne pas disposer de la preuve de la notification de l’assignation à la Préfecture de [Localité 1].

M. [S] [O], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail d’habitation en raison des violations graves ou renouvelées du locataire à ses obligations résultant du bail.

En l’espèce, la demande principale tendant à voir prononcer la résiliation ne peut être accueillie dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cette prétention implique l’appréciation d’une faute contractuelle et excède donc les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la recevabilité de la demande subsidiaire de constat de la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En application l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) par voie électronique le 14 avril 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, il ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la saisine de la Préfecture de [Localité 1] étant datée du 11 août 2026, soit neuf jours avant l’audience.

Dès lors, sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail sera déclarée irrecevable, ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [S] [O] est redevable des loyers et des charges impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH produit un décompte faisant apparaître que M. [S] [O] reste lui devoir, à la date du 18 août 2026, la somme de 2.425,53 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2026 inclus.

M. [S] [O], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2.425,53 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 avril 2026 sur la somme de 1.371,42 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 avril 2026.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [S] [O] au paiement de la somme de 300,00 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH tendant à voir prononcer la résiliation du bail conclu 17 décembre 2025 entre l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH et M. [S] [O] concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ;

DÉCLARONS irrecevable la demande aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail conclu 17 décembre 2025 entre l’ÉP.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH et M. [S] [O] concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ;

REJETONS, en conséquence, les demandes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [S] [O] à payer à l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 2.425,53 euros, à titre de provision, sur les loyers et charges échus impayés au 18 août 2026, terme de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2026 sur la somme de 1.371,42 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [S] [O] à payer à l’É.P.I.[B] [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 13 avril 2026 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,