TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Florian CANDAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08882 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6HZ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 25 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [Q], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026000145 du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08882 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6HZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 15 octobre 2001, M. [W] [J] a donné à bail à M. [M] [Q], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, M. [W] [J] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 8 000 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [Q] le 22 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 remis au greffe le 30 septembre suivant, M. [W] [J] a fait assigner M. [M] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir son expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 8 juin 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. [W] [J], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions sous réserve des quelques modifications apportées oralement à l’audience, demande de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et, à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [M] [Q], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
– ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tout garde-meubles au choix de M. [W] [J] et ce, aux frais, risques et périls de M. [M] [Q],
– condamner M. [M] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, charges comprises, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
– condamner M. [M] [Q] au paiement d’une somme de 11 500 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 7 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025,
– condamner M. [M] [Q] au paiement d’une somme de 171,02 euros au titre des frais « d’actes d’huissier »,
– condamner M. [M] [Q] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– rejeter toute demande de délais,
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
– condamner M. [M] [Q] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [W] [J] fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1227 et 1228 du code civil, que M. [M] [Q] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. Il conteste l’existence du bail initial allégué par M. [M] [Q] et précise que le commandement de payer est régulier. Subsidiairement, M. [W] [J] énonce que l’absence de paiement des loyers par le défendeur, compte tenu de la durée de la défaillance et le montant de la dette, constitue un manquement grave à une obligation essentielle du locataire justifiant le prononcé de la résiliation du contrat. M. [W] [J] estime que l’attitude fuyante de M. [M] [Q], qui ne règle pas sa dette, justifie que l’expulsion soit assortie d’une astreinte.

M. [W] [J] fait valoir qu’il a été contraint d’exposer des frais « d’huissier » pour la délivrance d’un commandement de payer qu’il estime devoir être supportés par M. [M] [Q]. Il expose avoir subi un préjudice en ne percevant pas les loyers dans les temps, car il a continué à supporter les dépenses relatives aux frais d’entretien courant de son bien ainsi que les charges de copropriété.

M. [W] [J] reconnaît que le paiement intégral du loyer courant a été repris par M. [M] [Q] mais s’oppose à tout délai au bénéfice de ce dernier, car il ne démontre ni être en capacité d’apurer sa dette locative ni avoir rencontré des difficultés financières l’empêchant de régler ses échéances de loyer. Il ajoute que ce dernier a déjà bénéficié de larges délais de paiement.

À l’audience, M. [M] [Q], assisté de son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
– déclarer irrecevable la demande tendant à voir constater acquise la clause résolutoire,
– prononcer la nullité du commandement de payer,
– rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,
À titre très subsidiaire,
– fixer le montant de la dette locative à 11 500 euros au jour de l’audience,
– lui accorder des délais de paiement de trois ans suspensifs des effets de la clause résolutoire,
À titre infiniment subsidiaire,
– lui accorder des délais de paiement de deux ans,
En toute hypothèse,
– débouter M. [W] [J] de sa demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail,
– rejeter les demandes de M. [W] [J],
– condamner M. [W] [J] à payer à son avocat la somme de 1 800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [W] [J] à payer la somme de 13 euros au titre des droits de plaidoiries à M. [M] [Q] et, subsidiairement, à son avocat,
– rejeter les demandes de condamnation de M. [W] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
– écarter l’exécution provisoire.

À l’appui de ses prétentions, M. [M] [Q] fait valoir que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable ou, à tout le moins, infondée, faute que soit produit le contrat initial de bail contenant cette clause alors que la charge de la preuve incombe au bailleur en application de l’article 1353 du code civil. Il allègue que le contrat versé aux débats est un document reconstitué comme le démontre le fait que la devise est en euros alors que cette monnaie n’est entrée en vigueur que le 1er janvier 2002.

M. [M] [Q] fait également valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul à défaut de preuve de l’existence de cette clause, en raison de l’imprécision sur le décompte des sommes dues et de l’absence de notification de l’acte à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Il expose que cette irrégularité l’a privé du bénéfice des mesures de prévention et d’accompagnement.

Sur le montant de la dette, M. [M] [Q] énonce que, en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. [W] [J] n’établit pas que le diagnostic de performance énergétique du logement lui a permis de procéder à une révision du loyer à compter du 24 août 2022, de sorte que la demande en paiement des loyers doit être rejetée.

M. [M] [Q] fait valoir qu’il a repris le paiement régulier du loyer depuis le mois de décembre 2025 et qu’il est en situation de régler sa dette locative. Il énonce que, eu égard à l’ancienneté de sa présence dans les lieux, à son âge et à la régularité de ses paiements jusqu’en janvier 2024, il peut bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sans atteinte excessive aux intérêts du bailleur.

M. [M] [Q] énonce que ses retards de paiement de janvier 2024 à novembre 2025 ne peuvent justifier seuls la résolution judiciaire du bail compte tenu du fait, d’une part, de l’ancienneté de sa présence dans les lieux, et d’autre part, de ce que la dette locative est désormais maîtrisée.

Sur l’exécution provisoire, M. [M] [Q] énonce que cette mesure est incompatible avec la nature de l’affaire compte tenu des efforts qu’il a entrepris.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

Le conseil de M. [W] [J] a fait parvenir au greffe le 9 juin 2026, comme il en a été autorisé, le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

En l’espèce, M. [M] [Q], se référant à l’audience à ses conclusions, n’a pas soulevé in limine litis l’exception de nullité du commandement de payer. En effet, dans ses écritures comme à l’audience, il a présenté au préalable une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et une défense au fond tirée de l’absence de preuve de l’existence et du contenu de la clause résolutoire.

L’exception de nullité du commandement de payer sera donc déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

En premier lieu, selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’absence de preuve de la clause résolutoire par la production d’un bail écrit n’est pas sanctionnée à peine d’irrecevabilité.

Le moyen sera donc rejeté.

En deuxième lieu, selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 17 septembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 9 janvier 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 15 octobre 2001 comportant la signature des parties produit par M. [W] [J] contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (clause 12). Si M. [M] [Q] conteste ce contrat, c’est sur le seul motif que le loyer est libellé en euro et non en franc, deux mois et demi avant l’entrée en circulation de la première devise, ce dont il infère qu’il s’agit d’un document reconstitué. Or, il y a lieu de relever, d’une part, que M. [M] [Q] ne conteste pas que la signature sous la mention « locataire » soit la sienne et, d’autre part, que la devise euro existait d’ores et déjà en tant que monnaie scripturale à la date du contrat, le 1er janvier 2002 correspondant à l’entrée en circulation de la monnaie fiduciaire. L’argument soulevé par M. [M] [Q] n’est donc pas susceptible de remettre en cause la valeur juridique de l’acte du 15 octobre 2001 produit par le demandeur.

Par ailleurs, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire du bail a été signifié au locataire le 20 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et M. [M] [Q] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date.

Selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [M] [Q] a repris le paiement intégral du loyer courant. Toutefois, il ne justifie pas devant notre juridiction de sa situation matérielle actuelle puisque le seul document qu’il verse aux débats à cette fin est son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2024 dont il ressort, en toute hypothèse, qu’il n’a aucune ressource. M. [M] [Q] ne démontre donc pas être en mesure d’éviter de nouveaux impayés ni de régler sa dette locative alors que celle-ci est importante (11 500 euros au 7 juin 2026). Il apparaît donc inopportun de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La demande en ce sens de M. [M] [Q] sera donc rejetée.

Il sera en conséquence ordonné à M. [M] [Q] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [M] [Q] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de paiement

L’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, M. [M] [Q] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 21 juillet 2025. Postérieurement à cette date, M. [M] [Q] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3], à [Localité 2] et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant sera fixé à hauteur de celui du loyer et provision pour charges.

M. [W] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2026, M. [M] [Q] est débiteur à son égard de la somme de 11 500 euros, en tenant compte de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 juillet 2025. Les prétentions des parties étant concordantes sur ce point, il s’en infère que M. [M] [Q] ne formule aucune contestation sur le montant de sa dette. Il n’apporte en toute hypothèse aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il sera donc condamné à payer la somme de 11 500 euros au bailleur.

Il sera également condamné à payer mensuellement l’indemnité fixée à 500 euros pour son occupation du bien depuis le mois de juillet 2026, avec indexation dans les conditions du bail résilié, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code de procédure civile dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, comme cela a été indiqué plus haut, si M. [M] [Q] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, il ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative. Il ne remplit donc pas cumulativement les conditions prévues par la loi pour obtenir des délais de paiement.

Sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [W] [J] ne produit aucune pièce afin de démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement dont il a souffert.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de paiement du commandement de payer au titre des frais »d’actes d’huissier »

Les frais de la procédure relevant soit des dépens, soit des frais irrépétibles, M. [W] [J] ne peut obtenir le remboursement des frais de délivrance du commandement de payer en dehors des demandes qu’il formule à l’un ou l’autre de ces titres. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les droits de plaidoiries y étant inclus, il n’y a pas lieu de statuer distinctement sur leur sort.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [M] [Q] sera débouté de sa demande au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. Les efforts faits par M. [M] [Q] pour payer le loyer courant ne rendent pas la mesure incompatible avec la nature de l’affaire, seule circonstance qui peut justifier de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’exception de nullité du commandement de payer ;

REJETTE le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire faute de preuve de l’existence d’une clause résolutoire ;

DÉCLARE recevable la demande de M. [W] [J] aux fins de constat de la résiliation du bail du 15 octobre 2001 ;

CONSTATE que le contrat conclu le 15 octobre 2001 entre M. [W] [J] et M. [M] [Q] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié à compter du 22 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de M. [M] [Q] aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Q] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [W] [J] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE M. [W] [J] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à M. [W] [J] la somme de 11 500 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 7 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 incluse) ;

REJETTE la demande de M. [M] [Q] de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à M. [W] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE M. [W] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [W] [J] de sa demande de paiement de la somme de 171,02 euros ;

DÉBOUTE M. [M] [Q] de ses demandes au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à M. [W] [J] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [M] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière Le Juge