TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [J] [C], K&J CONSULTING

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sigride BANY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/00691 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB32C

N° MINUTE :
9 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 octobre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [H] [F]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #F0001

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [J] [C]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

K&J CONSULTING
S.A.S. dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/00691 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB32C

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [F] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement constituant les lots n°5, n°196 et n°234 d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 4] à [Localité 2].

La gestion locative de ces locaux a été confié à la société K&J CONSULTING suivant mandat de gestion, conclu le 9 mai 2023.

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, un bail meublé sur ces locaux a été consenti à M. [D] [J] [C], à titre de résidence secondaire, pour une durée d’un an non renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement à la date de prise d’effet du contrat d’un loyer mensuel de 2 250 euros, outre un forfait de charges de 100 euros.

Le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers appelés.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, M. [H] [F] a fait délivrer à M. [D] [J] [C] un commandement de payer la somme principale de 4 500 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Puis, M. [H] [F] a fait assigner M. [D] [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner son expulsion immédiate et sans délais et de le condamner au paiement de la dette locative, et à des indemnités d’occupation.

Par jugement en date du 13 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [H] [F] de l’ensemble de ses demandes, considérant qu’il n’avait pas intérêt à agir, le bail ayant été signé par la société K&J CONSULTING.

C’est dans ces conditions que, par actes séparés de commissaire de justice des 8 et 12 janvier 2026, M. [H] [F] a fait assigner respectivement la société K&J CONSULTING et M. [D] [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
A titre principal,prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 30 avril 2024 ;en conséquence, ordonner la libération des lieux par M. [D] [J] [C] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux loués avec toutes conséquences de droit ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2 250 euros charges comprises et condamner M. [D] [J] [C] à son paiement à compter de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés ; condamner M. [D] [J] [C] au paiement de la somme de 45 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ; supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;supprimer le bénéfice de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;A titre subsidiaire, prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 30 avril 2024 ;constater que M. [D] [J] [C] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024 ;en conséquence, ordonner la libération des lieux par M. [D] [J] [C] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux loués avec toutes conséquences de droit ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2 250 euros charges comprises et condamner M. [D] [J] [C] à son paiement à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ; condamner M. [D] [J] [C] au paiement de la somme de 45 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 30 avril 2024 au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ; supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;supprimer le bénéfice de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;En tout état de cause, déclarer le jugement commun et opposable à la société K&J CONSULTING ; condamner solidairement M. [D] [J] [C] et la société K&J CONSULTING à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement/in solidum M. [D] [J] [C] et la société K&J CONSULTING aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant total de 157,97 euros.
Par courrier reçu au greffe le 11 février 2026, le conseil de la société K&J CONSULTING a informé de son absence à l’audience, aucune demande n’étant formée contre elle, et a précisé s’associer à la demande d’expulsion de M. [H] [F].

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 lors de laquelle M. [H] [F], assisté de son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il fait valoir que le bail consenti à M. [D] [J] [C] comporte une erreur matérielle, faisant apparaître la société K&J CONSULTING en qualité de bailleresse en lieu et place du propriétaire. Il soutient qu’en qualité de propriétaire du bien il a nécessairement qualité à agir et que l’erreur purement matérielle contenue dans le bail est sans incidence sur sa qualité de bailleur. Il estime à titre subsidiaire, que le bail conclu entre les parties constitue à tout le moins un bail verbal. Il précise que le locataire n’a payé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, de sorte que la dette locative est colossale. Il considère qu’il y a urgence à expulser le défendeur, celui-ci étant en outre entré dans les lieux par des manœuvres frauduleuses en produisant de faux documents. Il relève que la société K&J CONSULTING s’associe à sa demande d’expulsion.

M. [D] [J] [C], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La société K&J CONSULTING ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

La réouverture des débats a été ordonnée à la demande du conseil de M. [H] [F] aux fins de régularisation de la procédure pour l’audience du 8 juillet 2026.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2026, M. [H] [F] a fait délivrer une assignation sur et aux fins à M. [D] [J] [C] et à la société K&J CONSULTING, reprenant l’intégralité de ses demandes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026, lors de laquelle M. [H] [F], assisté de son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation du 28 avril 2026. Il a précisé que l’appartement était toujours occupé.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [D] [J] [C] et la société K&J CONSULTING n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la qualité et l’intérêt à agir de M. [H] [F]

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, s’il ressort du bail consenti le 30 avril 2024 à M. [D] [J] [C] que la société K&J CONSULTING est désignée en qualité de bailleresse, sans mention de représentation de M. [H] [F] en qualité de propriétaire bailleur, il n’en reste pas moins qu’il est constant que M. [H] [F] est seul propriétaire du bien litigieux de sorte qu’il a, seul, qualité pour le donner à bail, la société K&J CONSULTING n’étant que gestionnaire du bien suivant mandat de gestion du 9 mai 2023. Il s’agit donc manifestement d’une erreur purement matérielle de la part de cette dernière dans la rédaction du contrat qui ne saurait remettre en cause la qualité de propriétaire bailleur de M. [H] [F] et son intérêt à agir en expulsion à l’encontre de M. [D] [J] [C].

M. [H] [F] sera donc déclaré recevable en ses demandes.

Sur la mise en cause de la société K&J CONSULTING aux fins de jugement commun

En vertu de l’article 331 du code de procédure civile,

« Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. ».

L’intervention forcée a un double objet rendre le jugement opposable à un tiers, par une déclaration de jugement commun, ou obtenir sa condamnation par une mise en cause.

La mise en cause d’un tiers aux fins de jugement commun a pour seul effet de lui rendre la chose jugée opposable sans que la décision rendue constitue un titre exécutoire pour lui.

En l’espèce, il est constant que M. [H] [F] est propriétaire du bien litigieux et que le bail a été conclu dans le cadre d’un mandat de gestion confié à la société K&J CONSULTING laquelle a signé le bail en qualité de bailleur à son nom et non en qualité de représentante du propriétaire. Il résulte en outre des pièces produites que cette erreur matérielle commise par le mandataire de gestion a donné lieu, dans le cadre d’une précédente procédure, au rejet de la demande d’expulsion de M. [H] [F] à l’encontre de M. [D] [J] [C].

Ces éléments suffisent à caractériser l’intérêt à agir de M. [H] [F] en intervention forcée en déclaration de jugement commun à l’encontre de la société K&J CONSULTING dans le cadre de la présente procédure.

M. [H] [F] soutient par ailleurs que la société K&J CONSULTING a commis de nombreuses fautes dans l’exécution du mandat de gestion, de sorte qu’il a un intérêt à rendre commun et opposable le présent jugement à la société K&J CONSULTING dans la perspective d’une action en responsabilité ultérieure.

Il est constant à cet égard que les fautes alléguées découlant de la gestion de son mandat par la société K&J CONSULTING sont en lien direct avec les demandes de M. [H] [F] formulées dans le cadre de la présente instance.

Il sera relevé que par courrier reçu au greffe le 11 février 2026, la société K&J CONSULTING s’est associée à la demande d’expulsion formée par M. [H] [F], relevant que celui-ci ne faisait aucune demande à son encontre et ne présente aucune observation supplémentaire. Elle ne s’oppose pas en conséquence à la demande de M. [H] [F] tendant à lui voir déclarer commun le présent jugement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer recevable l’intervention forcée en déclaration de jugement commun formée par M. [H] [F] à l’encontre de société K&J CONSULTING et de déclarer le présent jugement commun à cette dernière.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que dès le 13 juin 2024, soit dès le premier appel de loyer, M. [D] [J] [C] s’est abstenu de régler les sommes dues à son bailleur conduisant ce dernier à lui faire délivrer un commandement de payer le 25 juillet 2024 pour un montant de 4 500 euros, correspondant à la totalité des loyers dus depuis la signature du bail. Il ressort par ailleurs du décompte produit par le demandeur arrêté au terme de décembre 2025 inclus, que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis l’origine du bail, la dette s’élevant à la somme de 45 000 euros, ce alors que l’obligation de paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire.

M. [D] [J] [C] qui ne s’est pas présenté à l’audience, n’a apporté aucune explication ni aucun élément de nature à remettre en cause cette somme.

Les manquements de M. [D] [J] [C] à ses obligations contractuelles sont dès lors incontestables et justifient la résiliation judiciaire du bail, qui sera donc prononcée à la date de l’assignation du 28 avril 2026.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [D] [J] [C], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut cependant, dans certains cas et par décision spécialement motivée, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi des personnes expulsées ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte.

S’agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, la preuve doit être rapportée par celui qui l’invoque, la bonne foi étant toujours présumée.

En l’espèce, il est établi que M. [D] [J] [C] n’a jamais réglé un seul loyer depuis son entrée dans les lieux, générant une dette locative de 45 000 euros à la date du 31 décembre 2025. Il sera observé qu’aucun paiement n’a été effectué depuis lors, de sorte que la dette ne cesse de s’accroître, étant par ailleurs relevé que le bailleur est un bailleur privé dont le loyer constitue certainement une source de revenus non négligeable, dont il est privé.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que lors de la conclusion du contrat, M. [D] [J] [C] a produit un contrat de travail à durée indéterminée en date du 1er septembre 2021 conclu avec la société AVIS LOCATION DE VOITURES, une attestation employeur datée du 28 juin 2022 portant un cachet « AVIS » non signé et trois bulletins de salaire établis par cette société pour les mois de janvier 2024, février 2024 et mars 2024. Suspectant de faux documents, M. [H] [F] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 septembre 2024 à la direction des ressources humaines de la société AVIS FRANCE, sollicitant l’authentification des documents fournis par son locataire. Or il ressort du courrier en réponse de la responsable des ressources humaines daté du 3 octobre 2024 que l’ensemble des documents transmis par M. [D] [J] [C] sont des faux, ce dernier n’ayant jamais été employé par cette société.

L’ensemble de ces éléments caractérise une particulière mauvaise foi de M. [D] [J] [C] tant lors de la conclusion du contrat qu’au cours de son exécution, justifiant que le bénéfice du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du codes procédures civiles d’exécution soit supprimé. Il convient donc de faire droit à la demande de M. [H] [F].

Par ailleurs, l’article L.412-6 du code précité, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à compter du 29 juillet 2023 prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, sauf lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut également réduire ou supprimer le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que l’occupation de M. [D] [J] [C] résulte de manœuvres celui-ci ayant volontairement transmis de faux documents afin de déterminer son bailleur à lui consentir le bail litigieux. Dès lors, le bénéfice de la trêve hivernale sera supprimé en application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera donc fait droit à la demande de M. [H] [F].

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [H] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 décembre 2025, M. [D] [J] [C] restait lui devoir la somme de 45 000 euros au titre des loyers échus impayés, terme de décembre 2025 inclus.

Le défendeur, ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme au demandeur.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [D] [J] [C] sera donc condamné à verser à M. [H] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 2 250 euros charges comprises, payable dans les mêmes conditions, à compter du 28 avril 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu cependant d’inclure aux dépens le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 qui ne constitue pas un acte nécessaire à la présente procédure.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer à M. [H] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE M. [H] [F] recevable en ses demandes ;

DECLARE recevable l’intervention en déclaration de jugement commun formée par M. [H] [F] à l’encontre de société K&J CONSULTING ;

DECLARE le présent jugement commun à la société K&J CONSULTING ;

PRONONCE la résiliation du bail meublé consenti le 30 avril 2024 à M. [D] [J] [C] portant sur les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] constituant les lots n°5, n°196 et n°234, à compter du 28 avril 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [J] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment la cave et l’emplacement de stationnement, et de restituer les clés, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

SUPPRIME le bénéfice, à son profit, du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du codes procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le bénéfice des délais de la trêve hivernale prévus par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [F] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [J] [C] à verser à M. [H] [F] la somme de 45 000 euros au titre des loyers impayés au 12 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [D] [J] [C] à verser à M. [H] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 2 250 euros charges comprises, payable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, à compter du 28 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [D] [J] [C] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [J] [C] à payer à M. [H] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [F] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 octobre 2026.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection