TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION
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N° du dossier : N° RG 26/00823 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBLDR

N° MINUTE : 26/00238

JUGEMENT

DU 09 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] , située [Adresse 2] à Chaux 97410 SAINT PIERRE, représenté par son syndic en exercice, la société LOCATION GESTION DE LA REUNION (LOGER),dont le siège social est sis [Adresse 3] PIERRE- Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

S.C.I. [G], dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 1]
non comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Août 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE à Me Amandine JAN
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SCI [G] est propriétaire des lots n°2, 3, 36, 37 et 48 (deux locaux commerciaux et trois parkings) au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] 97410 Saint-Pierre (La Réunion) correspondant à 476/10 000 des tantièmes. (pièce en demande numérotée 1)

Selon contrats signés les 4 juin 2025 et 22 avril 2026, la société Location gestion de la Réunion (Loger) opère comme syndic de la copropriété de la [Adresse 5] depuis à minima le 5 juin 2025 jusqu’au 30 juin 2029. (pièces en demandes numérotées 1 et 39)

Invoquant la persistance d’impayés de charges de copropriété, le syndicat de la copropriété de la [Adresse 5], par l’intermédiaire de son syndic en exercice et de son avocat, a, par deux lettres recommandées avec accusé de réception reçue le 17 avril 2025, pour la première, et revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », pour la seconde, mis en demeure M. [Y] [G] de payer la somme en principal de 2 658,07 euros sous quinzaine (pièces en demande numérotées 15 et 16).

Le 1er octobre 2025, l’échec de la tentative de conciliation des parties a été constaté par conciliateur de justice, M. [Y] [G] ne s’étant pas présenté au rendez-vous. (pièce en demande numérotée 17)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, a fait assigner la société SCI [G], prise en la personne de son gérant en exercice, devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer.

Par jugement avant-dire-droit du 18 mai 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et notamment invité le syndicat de la copropriété de la [Adresse 5] située [Adresse 7] Saint-Pierre (La Réunion), pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, à faire toute observation utile sur la radiation du registre des commerces et des sociétés de la société SCI [G], sur l’irrégularité pour vice de fond affectant le cas échéant l’assignation et sur les conséquences d’une telle irrégularité.

L’affaire a été renvoyé et retenue à l’audience du 17 août 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par avocat, a sollicité, aux termes de ses conclusions du 11 août 2026, de :
juger recevable et bien fondée son action,condamner la société SCI [G] à lui payer :la somme de 5 021,20 euros, au titre des charges échues et provisions impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date de la première mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’audience,la somme de 1 066,41 euros, au titre des frais de recouvrement exposés, à parfaire au jour de l’audience,la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts,la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner la capitalisation des intérêts,condamnation la société SCI [G] aux entiers dépens.
En défense, la société SCI [G] n’a pas été représentée.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, la décision a été mise en délibéré par décision mise à disposition au greffe le 9 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, la société défenderesse n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action
Selon l’alinéa 2 de l’article L. 237-2 du code de commerce, la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci.

L’article 1844-8 du code civil dispose que la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

En application de l’article R123-125 du Code de commerce, sauf en cas d’application du dernier alinéa de l’article R. 123-128, lorsque le greffier est informé qu’une personne immatriculée aurait cessé son activité à l’adresse déclarée, il lui rappelle par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, transmise à cette même adresse, ses obligations déclaratives. Si la lettre est retournée avec une mention précisant que la personne ne se trouve plus à l’adresse indiquée, le greffier porte la mention de la cessation d’activité sur le registre.
Lorsque le greffier est informé, en application du 1° de l’article R. 123-168, que la personne domiciliée n’a pas pris connaissance de son courrier depuis trois mois, il envoie au domicile de celle-ci ou de son responsable légal et, le cas échéant, à l’adresse du siège ou de l’établissement une lettre indiquant que, sans nouvelle de sa part, il sera porté mention de sa cessation d’activité sur le registre.

S’il est avéré qu’une assignation délivrée à l’encontre d’une société qui n’a plus d’existence juridique pour avoir été radiée du registre du commerce et des sociétés est atteinte d’une nullité de fond qui ne pouvait être couverte par l’intervention volontaire de la personne morale qui aurait dû être assignée (Chambre civile 2, 23 septembre 2010, 09-70.355), il a été ultérieurement jugé par cette même haute juridiction que la seule radiation d’une société du registre du commerce et des sociétés n’a pas pour effet de lui faire perdre sa personnalité morale (Com, 13 février 1996, n°93-13.173 ; Com économique et financière, 24 juin 2020, n°18-14.248).

En l’espèce, il ressort de l’extrait K-bis à jour le 9 août 2026 que la société SCI [G] a été radié d’office le 4 juillet 2022 car le greffier a eu connaissance d’une cessation d’activité. Il ne saurait effectivement en être tiré que la SCI assignée a fait l’objet pour autant d’une liquidation judiciaire menée à terme.

Par application des règles précitées, la radiation d’une société du registre des commerces et des sociétés sur le fondement de l’article R 123-125 du Code de commerce est sans incidence sur sa personnalité morale et donc sa capacité d’ester en justice.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] est recevable en sa demande ; la société SCI [G] disposant de la capacité d’agir en défense.

Sur la demande en paiement des provisions échues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, expose que la société SCI [G] reste redevable de la somme de 5 021,20 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions sur charges impayées.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :
un relevé de propriété publié par la Direction générale des finances publiques délivré le 7 octobre 2025 confirmant la propriété par la société SCI [G] des lots n°2, 3, 36, 37 et 48 d’un bien cadastré section DT n°[Cadastre 1] situé [Adresse 6] 97410 Saint-Pierre (La Réunion)les convocations aux assemblées générales des 26 janvier 2022, 24 août 2022, 13 avril 2023, 10 avril 2024, 4 juin 2025 et 22 avril 2026 adressées à la société défenderesse par lettres recommandées avec accusé de réception,les procès-verbaux d’assemblée générale des 26 janvier 2022, 24 août 2022, 13 avril 2023, 10 avril 2024, 4 juin 2025 et 22 avril 2026 auxquelles la société défenderesse était absente, adressés à la société défenderesse par lettres recommandées avec accusé de réception,le grand livre de compte concernant la période comptable allant du 1er janvier 2022 au 25 août 2022,trois extraits de comptes concernant la période comptable allant du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2026, le dernier faisant apparaitre un solde débiteur de 6 251,22 euros,les appels de fonds – budget ordinaire, ALUR et travaux – du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2026.
La société SCI [G], non représentée, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

A titre liminaire, il sera relevé que si la preuve de la convocation de la société défenderesse à l’assemblée générale du 10 avril 2024 fait défaut, la notification du procès-verbal d’assemblée générale tenue le 10 avril 2024 est rapportée.

La lecture des justificatifs de charges dues, des extraits de compte débiteur et des procès-verbaux d’assemblée générale permettent d’établir que les comptes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025 ainsi que le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2027 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaire précitées et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds jusqu’au 1er juillet 2026 dans le cadre du budget ordinaire et prévisionnels et de travaux votés en assemblée générale, notamment la reprise des gouttières du bâtiment B, la réfection du réseau EP, la peinture des porches extérieurs (entrées B et C), le remplacement des colonnes AEP, la reprise d’étanchéité du bâtiment B, le changement du système d’éclairage des bâtiments, la mise en œuvre d’un projet de plan pluriannuel des travaux, le changement de deux portails/portillons et moteur et le traitement d’une fissure en façade.

Toutefois, la somme facturée le 23 mars 2022 d’un montant de 31,48 euros correspondant à la fourniture de deux badges n’est corroborée par aucun autre élément de sorte qu’elle sera déduite.

Ainsi, en considération de ces éléments et au vu des pièces produites, la société défenderesse reste redevable, au jour de l’audience, de la somme de 4 987,60 euros (5 021,20 – 33,60), avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026, date de 1’assignation.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le demandeur expose que la défenderesse lui est redevable de la somme de 1 066,41 euros au titre des frais de recouvrement.

La société SCI [G], non représentée, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la somme réclamée.

Il ressort des extraits de compte que sur la période courant du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2026, ont été facturés des frais de mise en demeure les 19 janvier 2022, 10 février 2022, 21 avril 2022, 19 juillet 2022, 10 août 2022, 25 avril 2023, 1er avril 2025 pour un montant de 298,25 euros, des frais de « relance » le 20 mars 2023 pour un montant de 40 euros, des frais intitulés « transmission dossier avocat » le 17 octobre 2023 pour un montant de 300 euros, des frais intitulés « [I] [N] Rédaction de courrier » le 31 juillet 2025 pour un montant de 138,16 euros, des frais intitulés « Constitution dossier assignation » le 6 octobre 2025 pour un montant de 290 euros et des frais intitulés « SCP [Z] [D] et [H] [O] » le 26 février 2026 pour un montant de 163,61 euros.

L’intitulé « relance », tel que résultant des extraits de compte, ne permet pas à la présente juridiction de déterminer le poste de facturation correspondant, et ce surtout en l’absence d’élément probatoire. Ainsi, la somme de 40 euros sera déduite de la somme réclamée.

Seuls les frais de mise en demeure facturés les 1er avril 2025 et 31 juillet 2025 sont corroborés par la production des lettres de mise en demeure datées des 1er avril et 28 mai 2025. Ainsi, la somme de 178,16 euros sera retenue.

Enfin, il convient de retrancher de la somme sollicité les frais dénommés « transmission dossier avocat », « Constitution dossier assignation » et « SCP [Z] [D] et [H] [O] » en ce qu’ils relèvent en tout état de cause non pas des frais au sens des dispositions susvisées mais des frais irrépétibles et des dépens.

Dans ces conditions, la société SCI [G] sera condamnée au paiement de la somme de 178,16 euros, au titre des frais de recouvrement exposés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026, date de 1’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts
Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndic des copropriétaires sollicite la capitalisation des intérêts.

S’agissant d’une demande en justice, l’article précité n’exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande, mais seulement que celle-ci vise les intérêts dus pour une telle durée.

Il s’ensuit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l’ensemble des sommes auxquelles la société défenderesse est condamnée, seront capitalisés à compter de l’assignation s’agissant des charges.

Sur les dommages et intérêts
Il ressort de l’article 1217 du Code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En outre, en application de l’article 1231-1 du même Code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la somme précise de 1 500 euros est sollicitée au titre de dommages et intérêts. Le syndicat expose que, par sa résistance à payer, l’équilibre financier de la copropriété basé uniquement sur les paiements aux échéances des appels de provisions et charges de copropriété est fragilisé et les autres copropriétaires sont contraints de faire l’avance de trésorerie nécessaire pour permettre le bon fonctionnement de la copropriété.

La société SCI [G], non représentée, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la demande indemnitaire.

Le comportement fautif de la défenderesse est démontré, et sa carence dans le recouvrement des charges de copropriété alors que des appels de fonds pour divers travaux n’est pas contestée, le manque de trésorerie a nécessairement nuit à la collectivité des copropriétaires.

En conséquence, il convient d’octroyer 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
La partie qui succombe au litige, en l’espèce la société défenderesse, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée, au nom de l’équipé, à une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 800 euros.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action présentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger ;

CONDAMNE la société SCI [G], prise en la personne de son gérant en exercice, à payer au syndicat de la copropriété de la [Adresse 5] située [Adresse 7] Saint-Pierre (La Réunion), pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme totale de 4 987,60 (quatre mille neuf cent quatre-vingt-sept et soixante centimes) euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026, date de 1’assignation ;

CONDAMNE la société SCI [G], prise en la personne de son gérant en exercice, à payer au syndicat de la copropriété de la [Adresse 5] située [Adresse 6] 97410 Saint-Pierre (La Réunion), pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme de 178,16 (cent soixante-dix-huit et seize centimes) euros, au titre des frais de recouvrement des sommes impayées exposés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026, date de 1’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur les sommes de 4 987,60 (quatre mille neuf cent quatre-vingt-sept et soixante centimes) euros et 178,16 (cent soixante-dix-huit et seize centimes) euros dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation du 26 février 2026 ;
CONDAMNE la société SCI [G], prise en la personne de son gérant en exercice, à payer au syndicat de la copropriété de la [Adresse 5] située [Adresse 6] 97410 Saint-Pierre (La Réunion), pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme de 500 (cinq cents) au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat de la copropriété de la [Adresse 5], pris en la personne de syndic en exercice la société Loger, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société SCI [G], prise en la personne de son gérant en exercice, à payer au syndicat de la copropriété de la [Adresse 5], pris en la personne de syndic en exercice la société Loger, la somme de 800 (huit cent) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI [G], prise en la personne de son gérant en exercice, aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe au jour, mois et année susvisés. En fait de quoi le jugement a été signé par la présidente et la greffière.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE