N° RG 25/07989 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2K6

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/07989 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2K6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Monsieur [Z] [S]

Monsieur [D] [F]
Monsieur [G] [F]
Me Camille BLANCHARD

Le

Le Greffier

Me Camille BLANCHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
09 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [S]
né le 24 Juillet 1944 à [Localité 3])
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne, assisté de son fils
Monsieur [C] [S], propriétaire de l’immeuble

DEFENDEURS :

Madame [K] [F] épouse [N]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191

Monsieur [D] [F]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparant en personne

Monsieur [G] [F]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Puis à compter du 01/07/2026 :
[Adresse 7]
[Localité 8]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Octobre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [F] a occupé, à compter de 1982, un logement situé au rez-de-chaussée, de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 9], ainsi qu’une cave.
En 1994, Monsieur [Z] [S] a acquis ce même immeuble.
Par courrier du 24 juin 1997, Monsieur [E] [F] a donné congé de ce logement pour le 31 août 1997.

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1997, Monsieur [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [E] [F] un logement situé au deuxième étage du même immeuble comprenant également une cave.
Un contrat de bail en remplacement du précédent a par la suite été conclu entre les mêmes parties le 1er septembre 2017.

Monsieur [E] [F] est décédé le 18 juillet 2024, laissant pour lui succéder ses trois enfants, Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F].

À la suite de ce décès, les héritiers de Monsieur [E] [F] et Monsieur [Z] [S] ont échangé des courriels en vue de la restitution du logement. A ce titre, un état des lieux de sortie amiable, initialement prévu le 7 septembre 2024, n’a pas été réalisé à cette date. Un désaccord est en effet apparu entre les parties concernant l’enlèvement d’une cuve à fioul demeurée dans une cave de l’immeuble, dont Monsieur [E] [F] a eu la jouissance.
Chacune des parties a sollicité l’avis de l’Agence départementale d’information sur le logement concernant la prise en charge de l’enlèvement de cette cuve.

Après plusieurs échanges, les héritiers de Monsieur [E] [F] ont mandaté un commissaire de justice afin de procéder à l’état des lieux de sortie.

Le 22 octobre 2024, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice et les clés du logement ont été remises à Monsieur [Z] [S].

Par courrier du 2 décembre 2024, Monsieur [Z] [S] a mis en demeure Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] de lui verser, dans un délai de huit jours, la somme de 1 120,55 euros au titre d’une indemnité d’occupation pour la période du 8 septembre 2024 au 22 octobre 2024, ainsi que la somme de 495 euros correspondant aux frais d’enlèvement de la cuve à fioul.

Monsieur [Z] [S] a par la suite saisi un conciliateur de justice dans le litige l’opposant aux défendeurs pour réclamer les sommes sollicitées.

Chacune des parties ayant maintenu sa position, le conciliateur de justice du tribunal de proximité de Sélestat a dressé le 11 juin 2025 un constat d’échec de la tentative préalable de conciliation.

Par requête en date du 28 août 2025, Monsieur [Z] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de :

– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 1120 euros à titre d’indemnité d’occupation,
– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 495 euros, au titre des frais d’enlèvement de la cuve,
– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [K] [N] née [F] a constitué avocat le 27 janvier 2026.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 février 2026 a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [Z] [S].

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, Monsieur [Z] [S], assisté de son fils, Monsieur [C] [S], s’est référé à ses écritures des 2 mars 2026 et 29 avril 2026 aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

– Déclarer sa demande en paiement au titre des frais de retrait de la cuve recevable,
– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 495 euros, au titre des frais d’enlèvement de la cuve,
– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 1 087,50 euros à titre d’indemnité d’occupation,
– Limiter sa condamnation au paiement à de sa quote-part des frais de constat des lieux,
– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] aux dépens,
– Condamner solidairement Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée par les défendeurs, Monsieur [Z] [S] conclut à l’absence de prescription de sa demande en paiement au titre des frais l’enlèvement de la cuve à fioul. Ce dernier se prévaut à ce titre des dispositions l’article 2224 du code civil qui prévoient que le délai de prescription de cinq ans des actions personnelles ou mobilières court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il fait valoir que Monsieur [E] [F] a toujours eu la jouissance de la même cave où se situait la cuve litigieuse nonobstant les trois contrats de bail signés. Il soutient que la connaissance de l’existence de la cuve dès 1997 n’a fait naître à cette date aucune obligation d’enlèvement ni aucun préjudice, le changement de logement de Monsieur [E] [F] au sein du même immeuble n’ayant pas mis fin à la relation locative, relevant que ce dernier a conservé l’usage de la même cave. Il soutient en ce sens, que la nécessité de procéder à l’enlèvement de la cuve n’est apparue qu’à l’occasion de la restitution définitive des lieux en 2024.

En réponse au moyen soulevé par Madame [K] [N] née [F], il relève par ailleurs que les baux successifs conclus avec Monsieur [E] [F] ne peuvent être interprétés comme une renonciation ou une acceptation de cette situation.
Sur le fond, s’agissant de sa demande de condamnation des défendeurs au paiement des frais d’enlèvement de la cuve, il soutient que celle-ci constituait un équipement appartenant à Monsieur [E] [F]. Il expose que ce dernier avait conservé, lors de son installation au deuxième étage, l’usage de la cave dans laquelle se trouvait cet équipement. Il fait ainsi valoir que ses héritiers doivent supporter les frais de son enlèvement.
Au soutien de sa demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation, Monsieur [Z] [S] se fonde sur l’article 1730 du code civil ainsi que les articles issus de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir que les lieux n’ont été effectivement libérés et les clés restituées que le 22 octobre 2024, de sorte qu’une indemnité d’occupation est due jusqu’à cette date.

Il conteste avoir retardé la restitution du logement et expose que le rendez-vous prévu le 7 septembre 2024 n’a pu aboutir en raison du désaccord opposant les parties sur le sort de plusieurs biens et équipements demeurés sur place, notamment la cuve à fioul. Il précise que certains biens n’ont été retirés que le 21 septembre 2024 et soutient qu’un état des lieux réalisé le 7 septembre n’aurait dès lors pas permis de clore définitivement les opérations de restitution. Il expose avoir initialement indiqué, par courriel du 7 septembre que le loyer ne dépasserait pas cette date, même si l’état des lieux intervenait ultérieurement, mais avoir par la suite réévalué sa position au regard de la situation réelle des lieux.

S’agissant du paiement partiel effectué par les défendeurs fixant la date du 7 septembre 2024 comme le terme du contrat de bail, Monsieur [Z] [S] relève que ce paiement partiel ne vaut pas acceptation de la position des défendeurs ni reconnaissance d’une date de cessation antérieure. Il relève par ailleurs, que la restitution n’aurait pas pu intervenir indépendamment du différend relatif à la cuve en raison de l’existence d’une situation nécessitant des vérifications préalables, comme en témoigne la saisine par chacune des parties de l’ADIL.

A l’audience, Monsieur [Z] [S] conteste avoir volontairement retardé l’état des lieux afin d’obtenir une indemnité d’occupation plus importante.
Concernant sa demande tendant à voir limiter sa condamnation à sa quote-part des frais de l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice, Monsieur [Z] [S] fait valoir que ce dernier a été diligenté à l’initiative des défendeurs. Il relève à ce titre que sa condamnation au paiement de sa quote-part ne doit intervenir que sur production d’une facture par ces derniers.
Madame [K] [N] née [F], représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 31 mars 2026 aux termes desquelles elle conclue tout d’abord à l’irrecevabilité de la demande en paiement au titre des frais de retrait de la cuve formée par Monsieur [Z] [S].

Sur le fond, elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

– A titre principal, débouté Monsieur [Z] [S] de ses demandes,
– A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les indemnités sollicitées par Monsieur [Z] [S],
En tout état de cause,
– Condamner Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] la somme de 97,49 euros au titre du remboursement des frais de commissaire de justice,
– Condamner Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens,
– Condamner Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [K] [N] née [F] la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour conclure à l’irrecevabilité de la demande en paiement au titre des frais de retrait de la cuve à fioul, Madame [K] [N] née [F] se prévaut des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que Monsieur [Z] [S] avait connaissance de l’existence de la cuve au plus tard en 1997 et que le point de départ du délai de prescription peut être fixé au plus tard au 1er juillet 1997 date du courrier de Monsieur [E] [F] envoyé à Monsieur [S] concernant la cuve.

Elle relève par ailleurs que cet élément n’est pas contesté par ce dernier. En réponse au moyen soulevé par le demandeur, qui entend se prévaloir des dispositions de l’article 2224 du code civil, elle relève que conformément à ces dispositions ainsi que celles issues de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008, l’action de Monsieur [Z] [S] était en tout état de cause prescrite au plus tard au mois de juin 2013 dans la mesure où le délai de prescription de 30 était toujours en cours lors de la réforme et que le délai de prescription ne courrait plus que pour 5 ans jusqu’au mois de juin 2013.

Sur le fond, Madame [K] [N] née [F] se prévaut des dispositions de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 et soutient, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au bailleur de démontrer que la cuve a été installée par Monsieur [E] [F] ou qu’elle lui appartenait, ce qu’elle estime ne pas être établi. Elle soutient que l’emploi par Monsieur [E] [F] du possessif dans un courrier faisant référence à « sa cuve » ne suffit pas à en établir la propriété. Elle expose que la cuve était rattachée au système de chauffage de l’appartement du rez-de-chaussée précédemment occupé par Monsieur [E] [F] et non au logement du deuxième étage qu’il occupait lors de son décès. Elle conteste également qu’il soit établi que celui-ci ait conservé, à compter de 1997, la jouissance de la cave contenant la cuve.

Au soutien de ses prétentions relatives au rejet de la demande de versement d’une indemnité d’occupation, Madame [K] [N] née [F] se prévaut de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel, à défaut de personne remplissant les conditions légales de transfert du bail, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Elle expose que Monsieur [E] [F], qui vivait seul, ne laisse aucune personne remplissant les conditions de transfert du bail, de sorte que celui-ci a été résilié de plein droit à son décès, le 18 juillet 2024. Elle conteste par ailleurs que le retard dans la remise des clés jusqu’au 22 octobre 2024 soit imputable aux héritiers de Monsieur [E] [F]. Elle soutient que Monsieur [Z] [S] a fait obstacle à l’état des lieux prévu le 7 septembre 2024 en le subordonnant au retrait de plusieurs équipements dont la propriété était contestée. Elle se prévaut du fait que le Monsieur [Z] [S] a indiqué par courriel que le loyer ne dépasserait pas la date du 7 septembre 2024, même si l’état des lieux intervenait ultérieurement. Invoquant le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, elle soutient que Monsieur [Z] [S] ne peut en ce sens obtenir une indemnité d’occupation au titre d’un retard lui étant imputable.

Enfin, sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite le remboursement de la moitié des frais du constat d’état des lieux établi par commissaire de justice, soit 97,49 euros sur le la somme de 194,98 euros, faisant valoir que les parties n’étaient pas parvenues à établir contradictoirement et amiablement un état des lieux de sortie.

Messieurs [G] et [D] [F], présents à l’audience ont exposé oralement que les équipements de chauffage au fioul existaient avant l’acquisition de l’immeuble par Monsieur [Z] [S]. Monsieur [G] [F], qui indique avoir vécu dans l’immeuble à compter de 1982, a notamment fait état de la présence de plusieurs poêles à mazout ainsi que d’une cuve à fioul située dans une autre cave. Il soutient que la cuve était déjà présente sous l’ancien propriétaire, Monsieur [Q].

Il sera statué par jugement contradictoire et en dernier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de la demande en paiement au titre des frais de retrait de la cuve

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014 prévoit que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Pour les dettes dérivant d’un contrat de bail antérieures au 27 mars 2014, l’action se prescrivait conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil dans un délai de 30 ans jusqu’au 18 juin 2008 et à compter du 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la réforme portée par la loi du 17 juin 2008, dans un délai de 5 ans.

En l’espèce, les parties ne sont pas d’accord sur le fait de savoir si la cave où se trouvait la cuve litigieuse était bien comprise en annexe du logement objet du deuxième et troisième contrat de bail respectivement des 1er septembre 1997 et 1er septembre 2017.

Il ressort du courrier adressé par Monsieur [E] [F] à Monsieur [Z] [S] le 1er juillet 1997 que Monsieur [F] se plaint à ce dernier du surcoût important du chauffage électrique causé par la suppression de deux cheminées centrales qui ne lui permettent plus l’utilisation du mazout, il écrit «à ce propos, avec cette absence de cheminée, j’ai perdu l’utilisation de toute mon installation – pompes, canalisation en sous-sol – qui permettait l’alimentation du chauffage dans les pièces. Ma cuve remplie de 500 l. de mazout, par ce fait même, est devenue inutilisable ».

A cette date, il occupe l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble auquel, selon l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice du 28 octobre 2024 et la position des parties, est reliée la cave où se trouvait la cuve qui a été enlevée.

Si le contrat de bail initial afférent à ce logement situé au rez-de-chaussée n’est pas produit, il est non contesté par les parties que Monsieur [E] [F] l’occupait depuis 1982 et que la cave en question était bien en annexe du logement d’habitation ce qui est confirmé par le courrier du 1er juillet 1997.
Le contrat de bail du 1er septembre 1997 prenant effet à la même date est produit aux débats. Il est afférent à un logement d’habitation se situant au 2ème étage. Il est indiqué en descriptif des locaux loués « l’appartement du deuxième étage et la cave associée à cet appartement » sans autre précision.

Le contrat de bail du 1er septembre 2017 vient en remplacement du contrat de bail du 1er septembre 1997, il porte sur l’appartement du 2ème étage et également sur la « Cave n°2 ».

Par ailleurs le commissaire de justice précise dans l’état des lieux de sortie que les frères [F] lui remettent 12 clefs dont 5 d’appartement, 3 de l’immeuble, 2 clefs de boîtes aux lettres et 2 clefs inconnus. Aucune clef de cave n’est évoquée. Lors de visite de la cave où se trouve « une cuve à mazout et un système de chauffage anciennement relié à l’appartement du rez de chaussée », aucune précision n’est faite quant à son accès ni au numéro de la cave.

Dès lors et au regard des pièces versées par les parties, la cave où se trouvait la cuve qui a été enlevée finalement par Monsieur [S] était une annexe du logement situé au rez-de-chaussée et occupé par Monsieur [E] [F] jusqu’à son départ des lieux et à son emménagement dans l’appartement du deuxième étage à compter du 1er septembre 1997.

Il subsiste un doute sur le fait de savoir si Monsieur [E] [F] jouissait toujours de la même cave à compter du contrat du 1er septembre 1997, le contrat évoquant comme annexe « une cave associée au logement » et le contrat de bail de 2017 évoquant une « cave n°2 ».

En tout état de cause, que Monsieur [E] [F] ait continué ou non à avoir la jouissance de la même cave où se trouvait la cuve à fioul, il y a lieu de relever qu’à minima à compter du courrier du 1er juillet 1997, le bailleur avait connaissance de l’existence de la cuve devenue inutile et aurait pu exiger son enlèvement, si tant est qu’elle ait été installée effectivement par Monsieur [E] [F] sans l’autorisation du bailleur, et ce, d’autant qu’il ressort dudit courrier que des travaux avaient été réalisés pour mettre en place un système de chauffage électrique rendant obsolète et non utilisable le système mis en place antérieurement via des cuves à fioul. Or, Monsieur [Z] [S] n’a jamais exigé de Monsieur [E] [F], locataire pendant plus d’une vingtaine d’années, l’enlèvement de cet équipement devenu inutile dès 1997 ce dont il avait parfaitement connaissance.

Dès lors, il y a lieu de fixer le point de départ du délai de prescription au 1er juillet 1997 date du courrier de Monsieur [E] [F] à Monsieur [Z] [S].

A cette date, c’est la prescription de 30 ans qui était en vigueur jusqu’au 18 juin 2008, lors de la réforme de 2008 l’action n’était toujours pas prescrite puisqu’un peu moins de 11 années s’étaient écoulées. A compter du 19 juin 2008, l’action se prescrivait par 5 ans soit jusqu’au 18 juin 2013 à minuit.
Par conséquent, l’action de Monsieur [Z] [S] est prescrite depuis le 19 juin 2013. Sa demande sera déclarée irrecevable du fait de la prescription.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
– au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil;
– au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
– au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce
dernier ».

En outre, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le preneur est tenu de restituer les lieux loués. La restitution des lieux implique la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La seule libération matérielle des lieux ne suffit pas à caractériser leur restitution dès lors que le locataire demeure en possession des clés. L’occupant sans droit ni titre est tenu envers le propriétaire d’une indemnité d’occupation, laquelle, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après la cessation du bail et répare le préjudice résultant pour le propriétaire de l’indisponibilité de son bien. Toutefois, le défaut de remise matérielle des clés ne saurait être opposé à l’occupant lorsque le bailleur a refusé de les recevoir. Ainsi, il est constant que seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre leur défaut de remise.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles lors de la restitution des clés. Lorsqu’il ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, les parties devant en être avisées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les parties produisent la copie de l’acte de décès de Monsieur [E] [F] en date du 23 juillet 2024. Il y a dès lors lieu de considérer que le contrat a par conséquent été résilié de plein droit suite au décès de ce dernier.

La résiliation du bail ne fait donc toutefois pas obstacle au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. I
l est constant que les clés n’ont été remises à Monsieur [Z] [S] que le 22 octobre 2024, à l’occasion de l’état des lieux dressé par commissaire de justice qui a été mandaté par les défendeurs, héritiers de Monsieur [E] [F].
Il est en ce sens nécessaire de déterminer si le défaut de remise de clés avant cette date est imputable aux défendeurs ou à Monsieur [Z] [S].

Il ressort des courriels échangés entre les parties qu’un état des lieux de sortie avait été prévu le 7 septembre 2024 à 16 heures, Monsieur [G] [F] ayant indiqué la veille que tout devrait être en état. Cet état des lieux n’a finalement pas été réalisé.

Les parties s’opposent sur les circonstances de cette annulation. Monsieur [Z] [S] soutient qu’elle a été décidée d’un commun accord, notamment en raison de la présence de plusieurs objets ayant appartenu à Monsieur [E] [F], tandis que les défendeurs soutiennent que Monsieur [Z] [S] a unilatéralement annulé le rendez-vous. À cet égard, Monsieur [Z] [S] produit un courriel du 7 septembre 2024 dans lequel il indique que les parties ont « comme convenu » annulé le rendez-vous. Cette seule mention, émanant de Monsieur [Z] [S], ne permet toutefois pas d’établir que l’annulation a effectivement été décidée d’un commun accord. Ce courriel ne précise par ailleurs pas les motifs ayant conduit à l’annulation du rendez-vous. Il ressort toutefois de ce même courriel que Monsieur [Z] [S] a expressément indiqué à Monsieur [G] [F] que « le loyer ne dépassera pas la date du 07/09/2024 même si l’état des lieux se fera ultérieurement ».

Le report de la date d’état des lieux ne faisait donc pas obstacle selon ce dernier, à l’arrêt des sommes dues au titre de l’occupation du logement. Ce n’est que le 16 septembre 2024 après avoir sollicité l’avis de l’ADIL concernant la charge de l’enlèvement de la cuve à fioul, que Monsieur [Z] [S] est revenu sur cette position.

Toutefois, le différend relatif à la cuve ne constituait pas un obstacle à la restitution du logement. Il ressort en effet du procès-verbal de constat du 22 octobre 2024 qu’elle était toujours présente dans la cave à cette date, ce qui n’a pas empêché les parties de procéder à la réalisation de l’état des lieux de sortie et ce qui n’a pas empêché Monsieur [Z] [S] d’accepter la remise des clés. Partant, la résolution préalable du litige relatif à la cuve ne constituait donc pas une condition nécessaire à la restitution des clés.

Il en va de même de la présence de poêles à mazout et d’un micro-ondes dans les parties communes de l’immeuble. Outre le fait que les pièces produites ne permettent pas d’établir que ces objets appartenaient à Monsieur [E] [F] ou que les défendeurs avaient connaissance de leur présence, Monsieur [Z] [S] reconnaît qu’ils ont été retirés au plus tard le 21 septembre 2024. Il convient au surplus de relever que ces objets ne se trouvaient ni dans le logement ni dans la cave dont Monsieur [E] [F] avait la jouissance avant son décès, mais dans les parties communes. Ces éléments ne permettent donc pas d’établir que les défendeurs avaient la volonté de conserver la jouissance du logement.

Surtout, il ressort du courrier du 19 septembre 2024 que les défendeurs ont demandé à Monsieur [Z] [S] de procéder à l’état des lieux de sortie dans un délai de cinq jours à compter de sa réception. Par courrier du 22 septembre 2024, Monsieur [Z] [S] leur a répondu qu’en raison du différend portant notamment sur la cuve, il estimait ne pas être tenu d’accepter la remise des clés et qu’il attendrait la convocation d’un commissaire de justice.

Dès lors, Monsieur [Z] [S] ne peut se prévaloir du fait que leur remise n’est intervenue que le 22 octobre 2024 pour obtenir une indemnité d’occupation au titre de la période pendant laquelle il a lui-même repoussé les opérations d’état des lieux de sortie et de remise du logement.

Les défendeurs ont au contraire, à la suite de ce refus, sollicité le concours d’un commissaire de justice. Monsieur [Z] [S] a ainsi été convoqué par lettre recommandée du 7 octobre 2024 à l’état des lieux fixé au 22 octobre 2024, au cours duquel les clés lui ont été remises.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si les clés sont demeurées en possession des défendeurs jusqu’au 22 octobre 2024, ils ont manifesté leur volonté de restituer rapidement les lieux alors que Monsieur [Z] [S] a annulé un premier état des lieux fixé amiablement et repoussé les opérations en raison d’un litige lié à l’enlèvement de la cuve.

Dès lors, Monsieur [Z] [S] ne démontre aucune faute commise par les défendeurs dans la restitution des lieux.

Monsieur [Z] [S] reconnaît par ailleurs avoir reçu le règlement des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 7 septembre 2024 et limite sa demande d’indemnité d’occupation à la période comprise entre le 8 septembre et le 22 octobre 2024.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [S] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 087,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la prise en charge des frais de constat d’huissier

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :  » Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception « .

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux amiable initialement envisagé le 7 septembre 2024 n’a pas été réalisé et que les défendeurs ont sollicité le concours d’un commissaire de justice afin de procéder à l’état des lieux de sortie. Celui-ci a été réalisé le 22 octobre 2024 en présence de Monsieur [Z] [S] et de son fils qui a été convoqué par courrier du 7 octobre 2024.

Les défendeurs produisent aux débats la facture du commissaire de justice d’un montant total de 194,98 euros. Monsieur [Z] [S] ne conteste pas le principe du partage par moitié des frais du constat mais demande qu’un justificatif lui soit produit.
La facture versée aux débats justifie en ce sens les frais exposés.

Monsieur [Z] [S] sera donc condamné à verser à Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] la somme de 97,49 euros au titre de sa quote-part des frais du constat d’état des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Z] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Madame [K] [N] née [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros (sept-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort ;

DECLARE la demande de Monsieur [Z] [S] en paiement au titre des frais de retrait de la cuve à fioul irrecevable en raison de la prescription ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [S] de sa demande en paiement de la somme de 1 087,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [K] [N] née [F], Monsieur [G] [F] et Monsieur [D] [F] la somme de 97,49 euros au titre de sa quote-part au titre du coût du constat d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [K] [N] née [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS