CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 25/02137 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DSKJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EPILOGUE ès qualités, de liquidateur judiciaire de la société dénommée SIBOTEL, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TARASCON sous le numéro 327 372 538, dont le siège social est situé [Adresse 1], fonction à laquelle elle a été désignée selon jugement de redressement judiciaire du 13 décembre 2024 et de liquidation judiciaire en date du 14 février 2025,, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSES

Société SIBOTEL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant

S.C.I. SCI DES 3 BAUX, dont le siège social est sis [Adresse 4]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Béatrice PAUL
Greffier lors du prononcé : Lison MAYALI
Copie numérique de la minute délivrée
le : 2909/2026

à
Me Bruno BOUCHOUCHA

PROCEDURE

Clôture prononcée : 08 avril 2026
Débats tenus à l’audience publique du : 16 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 septembre 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique reçu par Maître [G], notaire à [Localité 1] (Bouches-du-Rhône), le 11 janvier 2008, la SOCIETE CIVILE LAETITIA a donné à bail commercial à la SARL SIBOTEL un ensemble immobilier à usage d’hôtel restaurant à [Localité 2] (Bouches-du-Rhône) situé [Adresse 5], figurant au cadastre section BR n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une surface totale de 00 ha 57 a et 47 ca, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2008 moyennant un loyer annuel de 70.000 euros, soit 5.833,33 euros par mois.

Par acte authentique reçu par Maître [G] le 18 juin 2009, les parties ont conclu un avenant au bail commercial par lequel ils ont fixé le loyer annuel à 50.000 euros, payable par mensualités de 4.166,66 euros à compter du 1er juillet 2009.

Le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans le 12 janvier 2017.

La SOCIETE CIVILE LAETITIA a vendu les locaux loués à la SCI DES 3 BAUX suivant acte authentique reçu par Maître [R], notaire à ARLES (Bouches-du-Rhône), le 27 juillet 2021.

Une procédure de sauvegarde judiciaire a été ouverte au bénéfice de la SARL SIBOTEL suivant jugement du tribunal de commerce de Tarascon du 28 avril 2023.

Un jugement arrêtant le plan de sauvegarde a été rendu le 26 avril 2024.

Par jugement du tribunal de commerce de Tarascon du 13 décembre 2024, la SARL SIBOTEL a été placée en redressement judiciaire.

Par jugement du 14 février 2025, le tribunal de commerce de Tarascon a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée sans poursuite d’activité de la SARL SIBOTEL et nommé la SARL EPILOGUE en qualité de liquidateur.

Par courrier du 04 juin 2025, la SARL EPILOGUE a indiqué à la SCI DES 3 BAUX qu’elle entendait demander le rejet de la créance revendiquée par cette dernière à hauteur de 108.783,28 euros au titre du non-paiement des loyers au motif que le bien loué était inexploitable sur la période dont il est demandé paiement.

Par courrier du 10 juillet 2025, la SCI DES 3 BAUX a indiqué que le montant déclaré au passif de la SARL SIBOTEL était en réalité de 136.405,37 euros.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge commissaire à la procédure collective de la SARL SIBOTEL a constaté la résiliation du bien commercial liant les parties.

Par ordonnance du 20 novembre 2025, le juge commissaire à la procédure collective de la SARL SIBOTEL a constaté que la contestation relative au montant de la créance de la SCI DES 3 BAUX à l’égard de la SARL SIBOTEL ne relevait pas de sa compétence, invité le débiteur et le liquidateur judiciaire à saisir le juge compétent dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à peine de forclusion, et sursis à statuer dans l’attente.

Par exploit acte du 18 décembre 2025, la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL a fait assigner la SCI DES 3 BAUX devant la présente juridiction aux fins de voir :

Vu les articles 1217, 1219, 1220, 1223, 1231 et suivants, 1240, 1347 et 1347-1 du Code
civil,
Vu les articles 42 et 700 du Code de procédure civile,
Vu l’article R.211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire,
Vu l’article R. 145-23 du Code de commerce,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,
déclarer la SARL EPILOGUE, Société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 980 989 321 dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de Maître [D] [M], es qualites, de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TARASCON sous le numéro 327 372 538, dont le siège social est situé [Adresse 1], fonction à laquelle elle a été désignée selon jugement de redressement judiciaire du 13 décembre 2024 et de liquidation judiciaire en date du14 février 2025, recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions,A titre liminaire :
déclarer que le Tribunal judiciaire de TARASCON est compétent pour juger le présent litige,A titre principal, sur l’exception d’inexécution :
constater le manquement de la SCI DES 3 BAUX dans l’exécution de ses obligations contractuelles notamment relative à la délivrance conforme du bien objet du bail commercial,constater que le manquement de la SCI DES 3 BAUX a entraîné pour la SARL SIBOTEL une inexploitation partielle de son fonds de commerce,En conséquence,
juger que la SARL EPILOGUE, es qualites de liquidateur judiciaire de la société SIBOTEL, peut valablement se prévaloir d’une exception d’inexécution,juger que la créance de la SCI DES 3 BAUX déclarée au titre des loyers impayés pour un montant de 121.827,87 € est donc injustifiée et devra être rejeté de l’admission au passif de la SARL SIBOTEL,A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal de céans considérerait que l’exception d’inexécution n’est pas permis, il convient de prononcer une réduction du prix :
constater le manquement de la SCI DES 3 BAUX dans l’exécution de ses obligations contractuelles notamment relative à la délivrance conforme du bien objet du bail commercial,constater que le manquement de la SCI DES 3 BAUX a entraîné pour la SARL SIBOTEL une inexploitation partielle de son fonds de commerce et ce à hauteur de 70 %,En conséquence,
déclarer que le montant de la créance déclarée par la SCI DES 3 BAUX au titre des loyers impayés doit être réduite de 70 %,déclarer que la créance de la créance déclarée par la SCI DES 3 BAUX au titre des loyers impayés ne peut être supérieure à la somme de 35.498,36 €,A titre infiniment subsidiaire, sur les demandes de dommages et intérêts :
constater le manquement de la SCI DES 3 BAUX dans l’exécution de ses obligations contractuelles notamment relative à la délivrance conforme du bien objet du bail commercial,constater que ce manquement contractuel a également entrainé des dommages par la communauté des créanciers, notamment du fait de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire,constater que le préjudice de la communauté des créanciers s’élève à un montant de 150.000,00 €,En outre, sur la nécessité de compensation des sommes dues :
A titre principal, dans l’hypothèse où le Tribunal de Céans confirmerait le principe de l’exception d’inexécution :
constater que la SCI DES 3 BAUX redevable de la somme de 150.000,00 € à la SARL EPILOGUE, es qualites, du fait des manquements contractuelles, ayant entrainé des préjudices pour la communauté des créanciers de la SARL SIBOTEL,constater que du fait de l’exception d’inexécution, la créance de la SCI DES 3 BAUX à l’égard de la SARL SIBOTEL est de 3.500,00 €,En conséquence,
rejeter la créance de la SCI DES 3 BAUX,condamner la SCI DES 3 BAUX à payer à la SARL EPILOGUE, es qualites de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL, la somme de 146.500,00 € ;Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal considèrerait que seule une réduction du prix est applicable :
constater que la SCI DES 3 BAUX redevable de la somme de 150.000,00 € à la SARL EPILOGUE, es qualites, du fait des manquements contractuelles, ayant entrainé des préjudices pour la communauté des créanciers de la SARL SIBOTEL,constater que du fait de la réduction du prix des loyers, la créance de la SCI DES 3 BAUX à l’égard de la SARL SIBOTEL est de 38.998,36 €,En conséquence,
rejeter la créance de la SCI DES 3 BAUX,condamner la SCI DES 3 BAUX à payer à la SARL EPILOGUE, es qualites, de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL, la somme de 111.001,64 €,A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse d’une absence d’exception d’inexécution et de réduction du prix :
constater que la SCI DES 3 BAUX redevable de la somme de 150.000,00 € à la SARL EPILOGUE, es qualites, du fait des manquements contractuels, ayant entrainé des préjudices pour la communauté des créanciers de la SARL SIBOTEL.En conséquence,
rejeter la créance de la SCI DES 3 BAUX,condamner la SCI DES 3 BAUX à payer à la SARL EPILOGUE, es qualites, de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL, la somme de 28.172,13 €.En tout état de cause :
– condamner la SCI DES 3 BAUX à payer à la SARL EPILOGUE, es qualites, la somme de 3.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
– condamner la SCI DES 3 BAUX aux entiers dépens.

Elle soutient que la SARL SIBOTEL peut opposer à sa bailleresse une exception d’inexécution justifiant le non-paiement des loyers au motif qu’elle a découvert l’existence de désordres important affectant la structure du balcon et rendant impossible et dangereuse l’utilisation d’une partie significative des chambres. Elle explique avoir été contrainte d’interdire l’accès de 16 chambres sur 22, ce qui a causé une réduction drastique de la capacité d’accueil de l’établissement et, conséquemment, de son chiffre d’affaires. Elle précise que la baisse de fréquentation des chambres a entraîné une baisse corrélative de l’activité du restaurant.

A titre subsidiaire, elle affirme que cette inexécution contractuelle justifie une réduction du loyer en ce qu’elle a entrainé une diminution majeure de la rentabilité de l’exploitation de la SARL SIBOTEL, directement imputable à la faute du bailleur. Elle assure qu’il existait un déséquilibre entre la jouissance réellement possible et le prix du loyer exigé, qui justifie une réduction du loyer à hauteur de 70%. Elle indique que l’exigence de mise en demeure préalable doit être écartée en l’état de la résiliation du bail déjà intervenue.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL EPILOGUE sollicite la condamnation de la SCI DES 3 BAUX à payer à la SARL SIBOTEL des dommages et intérêts aux fins d’indemniser le préjudice résultant des désordres affectant la structure des balcons, à l’origine de l’augmentation du passif de la société.

Elle estime qu’il y a lieu à compensation des créances.

Par acte du 12 février 2026, la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL a mis en cause la SARL SIBOTEL.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI DES 3 BAUX et la SARL SIBOTEL n’ont pas constitué avocat.
 
La clôture de l’affaire est intervenue le 08 avril 2026 par ordonnance du même jour.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la compétence

En application des articles 789 et 802 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les exceptions de procédure dont la cause a été révélée avant l’ordonnance de clôture.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur la compétence du tribunal.

* Sur la créance de la SCI DES 3 BAUX

Par ordonnance du 20 novembre 2025, le juge commissaire à la procédure collective de la SARL SIBOTEL a constaté que la contestation relative au montant de la créance de la SCI DES 3 BAUX à l’égard de la SARL SIBOTEL ne relevait pas de sa compétence, invité le débiteur et le liquidateur judiciaire à saisir le juge compétent dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à peine de forclusion, et sursis à statuer dans l’attente.

Il convient d’analyser chacun des moyens excipés par la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL pour faire échec à cette créance, qui concerne le paiement des loyers des locaux loués à la SARL SIBOTEL.

– sur l’exception d’inexécution

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

En vertu des articles 1219 et 1220 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Enfin, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL oppose au bailleur, la SCI DES 3 BAUX, une exception d’inexécution justifiant l’arrêt de paiement des loyers par la SARL SIBOTEL en raison de désordres importants affectant le balcon des locaux loués et rendant impossible et dangereuse l’exploitation de seize des vingt-deux chambres de l’établissement.

Les pièces versées aux débats sont relatives au contrat de bail, à la vente des locaux litigieux à la SCI DES 3 BAUX, et procédures collectives ouvertes au bénéfice de la SARL SIBOTEL.

Un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 3] du 07 novembre 2024 est annexé à la lettre produite en pièce n°10 par la SARL EPILOGUE. Aux termes de cette décision, la cour a infirmé l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon en date du 16 octobre 2023 et, statuant de nouveau, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers par la SARL SIBOTEL jusqu’à la réalisation des travaux de sécurisation du balcon permettant de lever l’interdiction d’accès du bâtiment et de rouvrir au public les chambres de l’hôtel.

La lecture des motifs de la cour d’appel fait apparaître que :
– une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du 06 janvier 2023 ; dès la première réunion d’expertise, l’expert a interdit l’accès au balcon et à la terrasse sous-jacente pour une durée indéterminée en raison de la découverte de désordres significatifs affectant la structure du balcon,
– le sapiteur sollicité par l’expert judiciaire a conclu dans son rapport du 02 avril 2024 : « Compte tenu des investigations réalisées, il apparaît que le balcon est correctement dimensionné à l’ELU et n’appelle donc aucune mesure de renforcement/réparation d’un point de vue structurel. Les investigations ont mis en évidence la présence d’humidité et de végétation se développant dans la chape et dans les joints de carrelage. Ces infiltrations pourraient, à terme générer des problématiques de corrosion (non constatées actuellement). c’est pourquoi la réfection du complexe chappe/carrelage et la mise en place d’une étanchéité est recommandée à moyen terme afin d’augmenter la durabilité de l’ouvrage. L’étaiement qui avait mis en place préalablement à notre intervention peut être retiré ».

Les conclusions finales du rapport – qui n’est pas produit – ne sont pas connues et aucune autre pièce concernant les désordres éventuels affectant le balcon n’est versée aux débats.

Dans ces conditions, aucun élément ne contredit l’avis du sapiteur qui ne fait état d’aucun désordre actuel affectant le balcon.

En outre, la SARL EPILOGUE ne produit aucun document de nature à justifier d’une perte d’exploitation de la SARL SIBOTEL en lien avec l’état des locaux.

En conséquence, aucune faute relative à un défaut de délivrance conforme du bien justifiant l’exception d’inexécution excipée par la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL ne peut être imputée à la SCI DES 3 BAUX.

– sur la réduction du loyer

En vertu de l’article 1223 du code civil, « En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.
Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix. ».

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’aucune inexécution contractuelle n’est démontrée de la part de la SCI DES 3 BAUX.

Dans ces conditions, la demande de réduction du loyer de la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL sera rejetée.

– sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1199 du code civil que les contrats n’ont d’effet qu’entre les parties.

Toutefois, il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, la SARL EPILOGUE fait valoir que l’inexécution contractuelle du bailleur a contribué à l’augmentation du passif de la SARL SIBOTEL et entraîné l’ouverture d’une procédure collective à son encontre. Elle estime que la communauté des créanciers a ce faisant subi un préjudice, dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de 150.000 euros.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune faute contractuelle ne peut être imputée à la SCI DES 3 BAUX.

Le fait que l’expert judiciaire ait interdit l’accès au balcon et à la terrasse sous-jacente pour une durée indéterminée en raison de la découverte de désordres significatifs affectant la structure du balcon ne saurait être imputé au bailleur alors que le sapiteur sollicité par la suite n’a relevé l’existence d’aucun désordre actuel.

Aucun élément permettant de contredire cette analyse n’est produit aux débats et il n’est pas non plus justifié d’une quelconque perte d’exploitation en lien avec l’état des locaux.

Dans ces conditions, la demande d’octroi de dommages et intérêts n’est pas justifiée.

*
***

Dès lors, les contestations opposées par la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL à l’encontre de la créance revendiquée par la SCI DES 3 BAUX dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SIBOTEL ne sont pas fondées.

* Sur les demandes accessoires

– sur les dépens
 
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991.
 
La SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL succombant, il convient de la condamner aux entiers dépens de la procédure.

sur l’article 700 du code de procédure civile 
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.
 
En l’espèce, la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL succombant, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
– sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
 
Il conviendra de le rappeler.
 
PAR CES MOTIFS

 
Le Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

Dit que les contestations opposées par la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL à l’encontre de la créance revendiquée par la SCI DES 3 BAUX dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SIBOTEL ne sont pas fondées,

Déboute la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL de l’ensemble de ses demandes,
  
Condamne la SARL EPILOGUE es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SIBOTEL aux entiers dépens de l’instance,
 
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, 
 
Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
 

LE GREFFIER                                                                               LE PRÉSIDENT
 

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Tarascon.