TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 51A

N° RG 22/01383 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q2X4

JUGEMENT

N° B 26 –

DU : 18 Septembre 2026

[F] [V] [I] [X] [R]
[T] [C] [Y] [W] [R]

C/

[G] [Q]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me Olivier PIQUEMAL

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 18 Septembre 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier lors des débats et Manon HUC Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Juin 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [F] [V] [I] [X] [R], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C315552023/2483 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [T] [C] [Y] [W] [R], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [Q], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C315552023/2483 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représenté par Me Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit en date du 15 février 2023, auquel il est renvoyé pour l’exposé du litige et les prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection de ce siège a désigné en qualité d’expert, Madame [P] [L], dit surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et que le Tribunal sera ressaisi par la partie la plus diligente après dépôt du rapport d’expertise.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction a commis Monsieur [K] [N] en qualité d’expert aux fins de remplacer le technicien initialement désigné ou à défaut Monsieur [I] [H].

Suite au refus de mission de Monsieur [K] [N] en raison d’une surcharge de travail et à la fin d’exercice de Monsieur [I] [H], le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction a, par ordonnance du 27 février 2024, commis Monsieur [A] [O] ou à défaut Monsieur [Z] [S] en qualité d’expert en remplacement des techniciens précédemment désignés.

Le 28 mars 2024, une réunion d’expertise s’est déroulée en présence des parties ainsi que de leurs conseils.

A l’issue de la réunion, un protocole d’accord a été envisagé par les parties dont le délai d’obtention par l’expert a été prolongé plusieurs fois à la demande des parties.

Par ailleurs, par décision du 6 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles a placé sous le régime de la sauvegarde de justice Monsieur [G] [Q] et désigné Monsieur [J] [E], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de mandataire spécial, puis par décision en date du 17 juillet 2025 le juge des tutelles l’a placé sous tutelle, Monsieur [J] [E] étant désigné en qualité de tuteur.

Aucun protocole d’accord n’ayant été signé par les parties, le conseil des demandeurs a sollicité, par courriel du 27 janvier 2025, que le rapport soit déposé en l’état auprès de l’expert judiciaire.

Par courrier du 17 février 2025, le conseil de Monsieur [G] [Q] a sollicité également que le rapport soit déposé en l’état.

Monsieur [A] [O] a en conséquence déposé son rapport en l’état à la juridiction le 20 février 2025.

Par ailleurs, après renvois, à l’audience du 18 juin 2026, Messieurs [F] [R] et [T] [R] représentés par leur conseil ont sollicité dans leurs dernières conclusions (III) de :
– débouter Monsieur [G] [Q] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions,
– prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux aux torts exclusifs de Monsieur [G] [Q],
– le condamner à leur payer la somme de 22.046 euros sauf à parfaire au jour de la présente décision,
– supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution.
A titre subsidiaire, ils ont demandé de cantonner la mission de l’expert et supprimer les chefs de missions suivants, qui viseraient uniquement à pallier la carence probatoire du demandeur de l’expertise :
– indiquer l’antériorité de l’état d’insalubrité allégué,
– dire si cette situation peut être mise en relation avec les pathologies dont souffre aujourd’hui Monsieur [G] [Q] en allouant, si besoin est, la compétence d’un sapiteur.

En tout état de cause, ils ont demandé de :
– condamner Monsieur [G] [Q] à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2022.

Au soutien de leur prétentions, les consorts [R] ont fait valoir que Monsieur [G] [Q] avait volontairement été défaillant dans le règlement de échéances de loyer, même après l’effacement d’une partie de ses dettes.

Ils ont également soutenu que du fait de l’arriéré locatif important la résiliation judiciaire devra être prononcée aux torts exclusifs de Monsieur [G] [Q] qui a par ailleurs quitté les lieux en juillet 2025 suivant constat de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025.

Ils ont aussi fait valoir le caractère infondé des moyens développés par Monsieur [Q] concernant l’attitude obséquieuse et déloyale alléguée à l’encontre de Monsieur [T] [R] et le prétendu caractère insalubre du logement.

Ils ont de plus soutenu que le logement avait été détérioré du fait des seuls agissements de Monsieur [G] [Q].

Concernant les demandes indemnitaires, ils ont soutenu que Monsieur [G] [Q] ne rapportait pas la preuve des préjudices allégués et qu’il avait en tout état de cause participé lui-même à la création des préjudices dont il demande réparation.

Ils ont par ailleurs soutenu que Monsieur [G] [Q] n’était pas en mesure de régler sa dette locative de sorte qu’aucun délai ne pouvait lui être accordé pour procéder au règlement des sommes dues.

Monsieur [G] [Q], représenté par Monsieur [J] [E], en sa qualité de tuteur de Monsieur [G] [Q], intervenant volontairement à la procédure, a comparu représenté par son conseil et a sollicité de :
– débouter Messieurs [F] et [T] [R] de leurs demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de la somme de 22.046 € au titre de l’arriéré locatif comme étant dépourvues de fondement et de justification,
– déclarer que leur comportement fautif lui a causé un préjudice direct, certain et personnel du fait de l’insalubrité du logement loué,
– les condamner à l’indemniser de ses préjudices conformément aux conclusions de l’Expert judiciaire moyennant le versement à son profit d’une indemnité de 5.000 € en réparation de son préjudice moral et de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance du fait d’avoir été contraint de vivre plusieurs années dans un logement insalubre,
– les condamner à lui verser une indemnité de 1500 € en application des dispositions combinées de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
– les condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des opérations d’expertise judiciaire.
– statuer ce que de droit au titre de l’exécution provisoire.

Monsieur [G] [Q] a fait valoir au soutien de ses prétentions des désordres affectant le logement et son état d’insalubrité persistant. Il a soutenu avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral. .

Il a indiqué par ailleurs que la dette locative avait été effacée dans sa totalité.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 8 avril 2022 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

II – Sur la résiliation judiciaire du bail

Messieurs [F] [R] et [T] [R], au soutien de leur demande de résiliation du bail, indiquent que Monsieur [G] [Q] ne paie pas régulièrement son loyer et les charges.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location et l’absence de paiement du loyer constitue un manquement contractuel grave du locataire.

Il apparaît cependant que Monsieur [G] [Q] a quitté les lieux, qu’un procès-verbal de constat a été établi le 15 juillet 2025 par commissaire de justice en présence du mandataire spécial de ce dernier d’une part et des demandeurs d’autre part avec remise des clés, de sorte que la demande de résiliation de bail est devenue sans objet tout comme celle de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur la dette locative

Par décision notifiée le 28 mars 2026 à Monsieur [G] [Q] et à son tuteur, prenant effet le 5 février 2026, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [G] [Q] et effacé la totalité de ses dettes y compris la dette de loyer à l’égard de Messieurs [F] [R] et [T] [R], prise en compte pour un montant de 37.030 euros actualisé au 5 février 2026 (pièce 23 [Q]).

Messieurs [F] [R] et [T] [R] auxquels il incombe de rapporter la preuve d’une éventuelle contestation de la mesure d’effacement ne justifient d’aucune contestation à ce titre, de sorte que la décision de la commission de surendettement est définitive.

En conséquence Messieurs [F] [R] et [T] [R] seront déboutés de leur demandes de condamnation de Monsieur [G] [Q] à leur payer la somme de 22.046 euros à parfaire au jour de la présente décision.

III- Sur l’insalubrité allégué du logement loué

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes :
« Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)
Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes…(…)

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. (…)
Le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie d’un dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. »

Il appartient par ailleurs au locataire d’établir la réalité du manquement du propriétaire à son obligation de délivrer un logement décent.

L’article 1719 du code civil précise par ailleurs que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

L’article 1721 du même code dispose :
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Monsieur [G] [Q] a fait valoir dans son assignation initiale que depuis trois ans, la chaudière qui date de 70 ans environ ne marchait pas, un défaut de prise de courant et des chauffages électriques obsolètes lui occasionnant un ressenti « terrible » notamment en hiver en l’absence de double vitrage.

Il a aussi soutenu souffrir de diabète, d’une insuffisance cardiaque, avoir subir un cancer du colon ainsi qu’un accident vasculaire cérébral et qu’il avait en conséquence sollicité l’intervention d’un ergologue (en fait d’un ergothérapeute) qui a qualifié l’appartement litigieux d’insalubre.

Il a produit également à ce titre deux attestations de son médecin et un courrier en date du 14 mars 2022 de son auxiliaire de vie qui indique que la chaudière de l’appartement est en panne ainsi que le chauffage depuis deux années.

Le tribunal relève que par courrier du 29 mars 2022, le défendeur a été informé par la Mairie de [Etablissement 1] qu’une procédure visant à rétablir les conditions de salubrité réglementaire avait été engagée à l’encontre de Messieurs [F] [R] et [T] [R] concernant le logement qu’il occupe (pièce [Adresse 7]).

Il résulte d’un rapport de constatations en date du 10 mars 2022 du service communal d’hygiène et de santé (pièce 13 [Q]) qu’une visite dans le logement litigieux le 22 février 2022 avait permis de constater l’insuffisance des moyens de ventilation, ledit rapport précisant que si le locataire avait indiqué que la chaudière ne marchait plus et qu’il n’avait plus d’eau chaude, ce dernier n’avait pas été en mesure de remettre l’attestation de vérification de la chaudière.

Par ailleurs, un arrêté d’urgence concernant le logement litigieux a été pris par le Préfet de la Haute-Garonne à l’encontre de Messieurs [F] [R] et [T] [R], et notifié le 1er mars 2022, en raison de fils électriques et sous tension accessibles, de prises non conformément raccordées à la terre dans toutes les pièces, de prises électriques se désolidarisant de leur support, de douilles métalliques, et de l’absence de disjoncteur différentiel de haute sensibilité, situation décrite comme présentant un danger grave et imminent pour la santé publique et ce notamment pour l’occupant nécessitant une intervention urgente. (Pièce 13 [R]).

Messieurs [F] [R] et [T] [R] justifient de travaux réalisés à ce titre suivant facture du 3 mai 2022 (pièce 14 [R]).

Il apparaît cependant que certains désordres ont persisté selon le rapport de constatation du 26 août 2022 de la Mairie de [Localité 2], après enquête du 4 juillet 2022, notamment la présence de fils volants sous tension dans une chambre, la présence d’une douille métallique, l’absence de mise à la terre conforme dans la salle de bain. (Pièce 14 [Q]).

Par courrier du 18 octobre 2022, la Mairie informait à nouveau le défendeur qu’une procédure administrative visant à rétablir les conditions de salubrité réglementaire du logement litigieux avait été engagée à l’encontre de Messieurs [F] [R] et [T] [R] (pièce 15 [Q]) ce qui permet en conséquence de caractériser la persistance des désordres.

Il ressort cependant du rapport d’expertise, non achevé et déposé en l’état à la demande des parties, que le locataire a procédé à la dépose des radiateurs électriques initialement installés dans le logement et a procédé à leur remplacement par des radiateurs radiants dont l’installation selon l’expert n’est pas conforme, leur alimentation étant faite par raccordement à des multiprises posées à même le sol.

L’expert a en effet fait état de la dangerosité de cette installation effectuée par le locataire et a demandé une mise en conformité dans les meilleurs délais.

Il a relevé concernant la salle d’eau, un dysfonctionnement du poussoir, des fiches d’une prise proche de la porte restées incluses à l’intérieur des broches de l’applique, vraisemblablement cassées, un radiateur désolidarisé, la nécessité de neutraliser immédiatement la prise de la salle d’eau.

Monsieur [Q] a par ailleurs indiqué, dans le cadre de la réunion d’expertise, que la chaudière présente dans le logement avait été achetée d’occasion à un particulier, en remplacement de l’ancienne stockée dans la cave par ses soins, chaudière qui a fonctionné 3 ans selon ses déclarations à l’expert avant de tomber en panne.

Sur la question de la salubrité, l’expert a relevé que l’appartement n’était pas inhabitable en l’état mais que l’occupant ne pouvait disposer normalement de l’ensemble des équipements (absence d’eau chaude, installation électrique non conforme, chaudière obsolète).

Si ces constatations peuvent permettre de caractériser des points d’indécence, il convient de relever que la plupart des désordres sont du fait du locataire, notamment les raccordements électriques des appareils électroménagers, leur remplacement de son fait, sans qu’il ne justifie par ailleurs avoir demandé aux bailleurs de remédier aux difficultés alléguées.

Par ailleurs, les photographies annexées au rapport montrent des modifications réalisées par le locataire lui-même, générant un risque sécuritaire pour sa personne.

Lesdites photos permettent de relever également la dégradation de certains locaux ou équipements en raison d’un défaut d’entretien incombant au locataire (toilettes, vitre de la baie d’accès au balcon détruite, absence de justificatif d’entretien de la chaudière…).

Il en résulte en conséquence que Monsieur [Q] a grandement contribué à l’insalubrité du logement litigieux, participant en conséquence à la réalisation de son propre préjudice.

Monsieur [G] [Q] sera par conséquent débouté de sa demande d’indemnisation tant pour trouble de jouissance que pour le préjudice moral allégué qui n’apparaît pas caractérisé.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Q], qui incontestablement n’a pas payé régulièrement son loyer ce qui a motivé la procédure en résiliation de bail diligentée par les demandeurs, supportera en conséquence la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2022 et les frais d’expertise judiciaire.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, chaque partie conservera en conséquence la charge de ses frais irrépétibles.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu le jugement avant dire droit du 15 février 2023 ;

CONSTATE l’intervention volontaire de Monsieur [J] [E] à la procédure en sa qualité de tuteur de Monsieur [G] [Q] suivant décision du juge des tutelles de [Localité 2] en date du 17 juillet 2025 ;

CONSTATE le départ de Monsieur [G] [Q] et la restitution des clés de l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 3] suivant procès-verbal de commissaire de justice du 15 juillet 2025 ;

CONSTATE l’effacement de la dette de loyer de Monsieur [G] [Q] par décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 28 mars 2026 prenant effet au 5 février 2026 ;

CONSTATE que les demandes de résiliation judiciaire du bail et de suppression du délai de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sont devenues sans objet ;

DEBOUTE Messieurs [F] [R] et [T] [R] de leur demande de condamnation de Monsieur [G] [Q] au paiement de la somme de 22.046 euros au titre de l’arriéré locatif compte tenu de l’effacement de la dette par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne suivant décision en date du 28 mars 2026 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [Q] de sa demande d’indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991;

CONDAMNE Monsieur [G] [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2022 ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT