Cour d’appel, 2ème chambre, 6 octobre 2026, RG n° 25/03341

06/10/2026

ARRÊT N°2026/ 285

N° RG 25/03341 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RGOQ

SM CG

Décision déférée du 30 Septembre 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 25/01275)

M. [O]

[R] [X] épouse [J]

[G] [J]

C/

S.A.S. PME [N]

INFIRMATION PARTIELLE

EXPERTISE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [R] [X] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. PME [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Gulnar MURAT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2026-29535 du 15/07/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport et I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

 

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2006, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [X] épouse [J] ont consenti à la société Eh Diffusion un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 4].

 

Le 2 septembre 2024, la Sas Pme [N] a acquis le fonds de commerce de la société Eh Diffusion en ce comprenant le droit au bail ; le local était destiné à l’activité de « fabrication et vente de pizzas, vente de plats à consommer sur place ou à emporter, traiteur ».

 

Le loyer initialement fixé annuellement à la somme de 10 286 euros ht et hc payable en 12 mensualités au premier jour de chaque mois, a été augmentée à la somme de 1 425,96 euros, outre 213,89 euros de provision pour charges, soit 1 639,85 euros par mois au moment de la cession du fonds de commerce.

 

La Sas Pme [N] s’est plainte au bailleur de désordres affectant le local objet du bail.

 

Le 18 décembre 2024, les consorts [J] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 3 279,70 euros au titre des loyers impayés de novembre et décembre 2024.

 

Au 1er janvier 2025, le loyer a été réindexé pour se porter à la somme de 1 700,93 euros par mois (soit 1 479,07 euros + 221,86 euros de provision).

 

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] ont assigné la Sas Pme [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

 

La Sas Pme [N] a soulevé l’incompétence du juge des référés et reconventionnellement l’exception d’inexécution. Subsidiairement elle a sollicité la désignation d’un expert.

 

Par ordonnance de référé du 30 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

– débouté Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’encontre de la Sas Pme [N] compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

– dit que la Sas Pme [N] est bien fondée dans son invocation de l’exception d’inexécution et qu’elle sera donc autorisée à s’abstenir du paiement des loyers, charges et taxes jusqu’à ce que Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] aient mis en ’uvre les travaux qu’ils jugent nécessaires et qui leur incombent, pour délivrer à leur preneur un local conforme et aux normes qui permette à leur preneur l’exploitation complète de son activité commerciale en application des obligations du contrat et des dispositions légales applicables ;

– débouté la Sas Pme [N] du surplus de ses prétentions reconventionnelles, y compris de sa demande d’expertise judiciaire ;

– condamné in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

– condamné in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] à verser à la Sas Pme [N] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

– rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

  

Par déclaration d’appel du 10 octobre 2025, les consorts [J] ont relevé appel de l’ordonnance. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs du jugement

 

Par avis du 17 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai.

 

La clôture est intervenue le 11 mai 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 8 juin 2026.

 

Prétentions et moyens

 

Vu les conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 3 novembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation de Monsieur [G] [J] et Madame [R] [X] épouse [J] demandant de :

– réformer la décision dont appel en son intégralité

Statuant à nouveau

– constater que la clause résolutoire est acquise

– constater que le bail est résilié depuis le 19 janvier 2025

– ordonner l’expulsion de la Sas Pme [N] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 € par jour de retard jusqu’à complète libération des lieux

– condamner la Sas Pme [N] au paiement de la somme de 17 009,30 € au titre des loyers dus depuis le 1er janvier 2025 jusqu’à la date des présentes conclusions ainsi que la somme de 3 279,70 € au titre des loyers impayés entre novembre et décembre 2024 soit un total de 20 289 €

– fixer à 1 700,93 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation jusqu’à la libération des lieux

– condamner la Sas Pme [N] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

 

Les consorts [J], qui sollicitent la résiliation du bail, font valoir que la Sas Pme [N] qui a acquis le droit au bail en même temps que le fonds de commerce, s’est soumise aux obligations tirées du bail initialement conclu avec le cédant et a ainsi accepté de récupérer le local dans l’état où il se trouvait. Ils considèrent que les griefs énumérés par le preneur relèvent de son obligation d’entretien et ne justifient pas de la suspension des loyers.

 

Vu les conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 4 janvier 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation de la Sas Pme [N] demandant, au visa des articles 1219 et suivants, 1719 et suivants du code civil de :

– déclarer la société Pme [N] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

– confirmer l’ordonnance du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 30 septembre 2025 en ce qu’elle a :

– débouté Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’encontre de la Sas Pme [N] compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

– dit que la Sas Pme [N] est bien fondée dans son invocation de l’exception d’inexécution et qu’elle sera donc autorisée à s’abstenir du paiement des loyers, charges et taxes jusqu’à ce que Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] aient mis en ’uvre les travaux qu’ils jugent nécessaires et qui leur incombent, pour délivrer à leur preneur un local conforme et aux normes qui permette à leur preneur l’exploitation complète de son activité commerciale en application des obligations du contrat et des dispositions légales applicables ;

– condamné in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

– condamné in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] à verser à la Sas Pme [N] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

 

– infirmer l’ordonnance du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 30 septembre 2025 en ce qu’elle a :

– débouté la Sas Pme [N] du surplus de ses prétentions reconventionnelles;

 

Et, statuant à nouveau ;

– condamner Madame et Monsieur [J] à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état d’usage conformément au bail dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500€ par jour à compter du premier jour suivant le délai d’un mois. 

Subsidiairement,

– condamner Madame et Monsieur [J] à payer les travaux suivants :

– la reprise plomberie des salles d’eau, WC et robinetterie, outre l’installation d’un cumulus, avec reprise du carrelage et autres matériaux indispensables, pour le prix de 29 282 €,

– la reprise de la cage d’escalier : reprise du placo et de la peinture, pour le prix de 9 600 €,

– la reprise de l’électricité pour sa remise aux normes, et des murs et faux plafond en placo et faïence, pour un montant de 52 701 €,

– réfection de la serrurerie, pour le prix de 1 140 €,

 

A titre infiniment Subsidiaire :

– ordonner une expertise judiciaire et commettre à cet effet tel technicien qu’il plaira au Président de désigner et qui pourra avoir pour mission de :

– Visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux, les décrire, entendre tous sachants,

– Prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

– Dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués,

– Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

– Dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en oeuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

– Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

– Rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

– Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

– Indiquer les préjudices éventuellement subis,

– Présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

– A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties et du juge de l’expertise une note succincte : indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents ; énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité, établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise, fixant à cette occasion un bref délai aux parties pour toute éventuelle réaction de leur part,

– Répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires et observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations ; rapporter au Tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

– Plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

– condamner les consorts [J] au paiement des provisions sur frais d’expertise,

– accorder à la société Pme [N] un délai de paiement pour une durée de deux ans, sans pénalité et sans intérêt,

– et à défaut, autoriser la société Pme [N] à consigner les loyers impayés dans le délai de 2 mois,

 

En tout état de cause,

– condamner solidairement Madame et Monsieur [J] à payer à la société Pme [N] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

 

Le Sas Pme [N] se prévaut d’une exception d’inexécution en raison de l’état des locaux objets du bail rendant impossible l’exploitation des locaux ; elle sollicite la condamnation des bailleurs à procéder aux travaux de remise en état en urgence.

A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise judiciaire et demande à la cour de lui accorder des délais de paiement compte tenu de sa situation financière précaire.

MOTIFS

La cour est saisie par le bailleur d’une demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance d’un commandement de payer demeuré vain ; le preneur oppose une exception d’inexécution dans la mesure où il estime que les locaux sont inexploitables. Il demande également la réalisation de travaux, et subsidiairement d’une expertise.

Sur la clause résolutoire et la provision

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Ainsi, le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement devant le juge du fond.

Il ressort des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail commercial du 1er janvier 2006 liant les parties, comporte dans son article 16 une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou encore en cas d’inexécution par le preneur d’une quelconque des obligations mises à sa charge, le bail sera résilié de plein droit après expiration d’un délai d’un mois suivant mise en demeure par acte extra judiciaire demeurée infructueuse.

Les consorts [J] demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance, et donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2025, soit un mois après la délivrance du commandement de payer du 18 décembre 2024 demeuré infructueux ; ils estiment que les désordres dénoncés par le preneur relèvent uniquement de son obligation d’entretien.

La société preneuse ne conteste pas le défaut de régularisation du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance, mais invoque une exception d’inexécution au regard de l’état des locaux qui rendent son activité inexploitable.

Selon les dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire de locaux commerciaux qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux. Des troubles partiels peuvent permettre de demander une réduction du prix, mais non de mettre en ’uvre l’exception d’inexécution (3e Civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923 ; 3e Civ., 10 octobre 2024, n° 22-24.395).

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local qui respecte le clos et le couvert. Il doit également l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et effectuer toutes les réparations nécessaires.

La jurisprudence considère que l’obligation de délivrance concerne tant la délivrance initiale que la délivrance en cours d’exécution du bail. Ainsi, même après la remise de l’immeuble, il incombe au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance, de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, de procéder aux travaux prescrits par l’autorité administrative ou de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail. (3e Civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011)

En l’espèce le bail commercial laisse à la charge du preneur l’intégralité des travaux d’entretien, d’aménagement et de réparations à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur.

Toutefois, en application de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il convient de rappeler que si le preneur a accepté les locaux en l’état, cette mention du bail n’est pas de nature à dispenser le bailleur de son obligation de délivrance.

Il convient de rappeler que le preneur exerce une activité de restauration, qui nécessite en conséquence un état des locaux respectant les normes d’hygiène et de sécurité.

Or en l’espèce, il ressort du constat réalisé le 25 octobre 2024 par un commissaire de justice, à la demande de la société preneuse, que les locaux sont dans un état incompatible avec l’exercice de son activité par la Sas Pme [N].

Ainsi que l’affirment à juste titre les bailleurs, les infiltrations provenant d’un dégât des eaux ayant pour origine les locaux situés au-dessus du local donné à bail, ne sont pas de sa responsabilité.

En effet, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.

Sur ce fondement, il est constant que l’action d’un locataire en indemnisation contre son bailleur de son préjudice consécutif à des infiltrations ou en réparation de son trouble de jouissance doit être rejetée lorsque le sinistre de dégâts des eaux trouvait sa cause dans les parties privatives d’un copropriétaire.

Toutefois, il est indiqué en page 27 du constat de commissaire de justice que les sanitaires installés dans les locaux sont dans un état de vétusté important, et que le système d’écoulement est arraché, de sorte qu’en l’état, les éléments de la procédure ne permettent pas d’affirmer que le dégât des eaux provenant d’un tiers est la cause unique des traces nombreuses d’infiltrations et d’humidité relevées.

Or, la vétusté des installations sanitaires et les conséquences qui en découlent, ne peuvent pas relever de l’obligation d’entretien du preneur.

Si les bailleurs produisent une facture de travaux de remplacement des sanitaires, il ne peut qu’être relevé que la facture produite est datée du 9 octobre 2024, et qu’elle est donc antérieure au constat ; par ailleurs cette facture est éditée pour le compte du « Docteur [W] [Adresse 4] ».

Or, le constat amiable de dégât des eaux produit aux débats permet de constater que le sinistre provient du logement de Madame [S] [W].

Ainsi, si l’adresse correspond aux locaux objets du litige, le nom du bénéficiaire des travaux ne correspond pas aux parties en présence, et les travaux réalisés apparaissent avoir été effectués dans un local distinct ; les bailleurs ne peuvent donc pas se prévaloir de travaux concernant les sanitaires des locaux objets du litige.

Au titre des désordres invoqués par la société preneuse, la cour constate qu’une gaine d’extraction de fumée a été installée en sectionnant une poutrelle en béton ; le constat d’huissier a relevé cette difficulté, ainsi qu’un rapport technique produit partiellement par les bailleurs, qui ajoute que le plancher a été ouvert pour passer cette gaine métallique, cette installation compromettant la sécurité structurelle de l’édifice.

Ce rapport technique daté du 7 octobre 2024 indique en conclusion que « toute jouissance du bien est à proscrire et que des travaux pour redonner son intégrité au plancher doivent être envisagés au plus tôt ».

Par ailleurs, le constat de commissaire de justice permet de relever la pose d’un conduit d’évacuation au plafond (page 24), positionné au niveau du velux, et ne permettant pas l’étanchéité de l’installation.

Les bailleurs produisent deux factures des 11 novembre et 4 décembre 2024, concernant la réparation d’une poutrelle endommagée, l’enlèvement de l’ancien vélux cassé, et l’enlèvement d’un tuyau en amiante.

Si le peu de détail de ces factures ne permet pas de déterminer avec précision les interventions réalisées, il convient de constater que les travaux réalisés semblent correspondre aux difficultés relevées au niveau de la poutrelle en béton sectionnée et du vélux.

Toutefois, ces factures ne disent rien du sort réservé au système d’aération et de ventilation, indispensable pour exploiter une activité de restauration, et qui a forcément été impacté par la réalisation de ces travaux.

A ces désordres s’ajoutent ceux affectant le tableau électrique et la chaudière, qui selon le constat de commissaire de justice sont vétustes, et selon les pièces produites par l’intimée sont inutilisables.

En effet, la société preneuse verse aux débats une attestation de l’entreprise [E] rédigée le 15 juillet 2025, faisant état d’une chaudière obsolète, et d’écoulements d’eau depuis les toilettes de l’étage sur le compteur électrique (pièce n°5), ainsi qu’un courrier électronique émanant d’EDF en date du 10 juillet 2025 indiquant que le branchement n’est plus conforme (pièce n°8).

Ces difficultés privent les locaux exploités d’électricité et de chauffage.

La cour constate en outre que le commandement de payer du 18 décembre 2024, sur lequel les bailleurs se fondent pour demander à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire, portent sur les loyers impayés des mois de novembre et décembre 2024 ; or, les factures qu’ils produisent permettent de constater que les travaux dont ils se prévalent n’ont été réalisés qu’en novembre et décembre 2024, et ce alors que selon le rapport technique produit par les consorts [J] eux-mêmes, les locaux n’étaient pas exploitables.

En l’état de ces éléments, l’exception d’inexécution invoquée par la Sas Pme [N], qui exerce une activité de restauration, dans des locaux munis de sanitaires vétustes, à l’origine au moins d’une partie des infiltrations constatées, et dépourvus d’un système de ventilation, d’électricité et de chauffage, constitue une contestation sérieuse s’opposant au constat de l’acquisition résolutoire et à la demande de provision sur les loyers impayés.

L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur les travaux à réaliser

La société preneuse demande à la cour de condamner les bailleurs à réaliser sous astreinte « les travaux nécessaires » ; à titre subsidiaire, elle sollicite le paiement des travaux qu’elle réalisera elle-même, et plus subsidiairement, la réalisation d’une expertise judiciaire.

Les bailleurs affirment avoir d’ores et déjà réalisé les travaux qui relevaient de leurs obligations, et estiment que les autres désordres invoqués relèvent de manquement à l’obligation d’entretien des preneurs successifs.

En l’espèce, les éléments produits aux débats s’agissant des désordres invoqués sont constitués par un constat de commissaire de justice non contradictoire, réalisé en partie avant les travaux que les bailleurs affirment avoir fait diligenter, ainsi que par des factures non détaillées, et un rapport technique dont les bailleurs ne communiquent que 3 pages sur les 32 qu’il contient.

Ces éléments ne permettent pas de déterminer non seulement la nature précise des désordres affectant les locaux, mais également leur origine et les moyens d’y remédier, et ce alors qu’il est fait état d’un dégât des eaux provenant d’un local tiers.

Ils ne permettent pas plus de déterminer si les désordres relèvent de la responsabilité du bailleur du fait de la vétusté par exemple, ou bien de dégradations commises par les locataires successifs ainsi que l’affirment les bailleurs.

La cour estime en conséquence nécessaire de faire procéder à une expertise judiciaire, afin de vérifier la réalité des désordres, de déterminer le cas échéant la nature et l’étendue des désordres relevés, ainsi que leur origine, en distinguant précisément ce qui relève de l’état des locaux en eux-mêmes, de ce qui résulte du dégât des eaux causé par un tiers.

Il appartiendra également à l’expert de déterminer la nature des travaux d’ores et déjà réalisés par les bailleurs, et de dire si ces travaux ont permis de résoudre l’intégralité des difficultés relevées.

La consignation sera mise à la charge de la société preneuse, qui demande la mesure d’expertise et qui y a intérêt.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté la Sas Pme [N] de sa demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision, la cour confirmera l’ordonnance en ce qu’elle a condamné les consorts [J] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance.

Monsieur et Madame [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ; les parties seront déboutées de leurs demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, de manière contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a débouté la Sas Pme [N] de sa demande d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise judiciaire, et commet pour y procéder Monsieur [C] [Q], [Adresse 5], ou en cas d’indisponibilité Monsieur [F] [D] [Adresse 6], avec pour mission de :

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats;

* visiter le local commercial sis [Adresse 2], appartenant à Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] et donnés à bail commercial à la Sas Pme [N], en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par la Sas Pme [N], par référence au constat dressé le 25 octobre 2024 et au rapport technique du Cabinet Global Expertises du 7 octobre 2024 que les parties communiqueront sans délai à l’expert, en intégralité ;

* rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, en donnant toutes explications utiles sur les moyens d’investigation utilisés, et situer leur date d’apparition ; dans la mesure du possible distinguer s’agissant des infiltrations et des traces d’humidité entre les causes extérieures (parties communes ou parties privatives distinctes) et les causes provenant directement des locaux concernés ;

* indiquer si les désordres rendent les locaux impropres à leur exploitation, en fonction de la destination des locaux précisée au bail commercial ;

* indiquer si une partie des désordres initialement invoqués a d’ores et déjà fait l’objet de travaux, et les décrire ;

*indiquer les travaux et moyens nécessaires pour remédier aux désordres en faisant produire par les parties des devis que l’expert appréciera et annexera à son rapport et, à défaut de production par les parties de ces devis dans un délai qu’il fixera s’adjoindre, si nécessaire, un sapiteur afin de procéder au chiffrage des travaux ;

* procéder d’une manière générale à toutes investigations et observations utiles relatives au litige entre les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction du tribunal judiciaire de Toulouse, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge ;

Dit que la Sas Pme [N] devra consigner auprès du Régisseur de la Cour d’Appel de Toulouse, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe du tribunal judiciaire de Toulouse dans les 6 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission ;

Dit qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise du tribunal judiciaire de Toulouse, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande ;

Dit que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

Dit que les parties pour cette date pourront faire parvenir au magistrat en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au magistrat chargé du contrôle au tribunal judiciaire de Toulouse ;

Dit qu’à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s »il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d’instruction au tribunal judiciaire de Toulouse, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Dit que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 du code de procédure civile pour présenter leurs observations, le magistrat fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Déboute Monsieur [G] [J], Madame [R] [J] et la Sas Pme [N] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] aux entiers dépens d’appel ;

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse. 

La greffière La Présidente

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