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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08573 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4G5

N° MINUTE : 7/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE
Madame [B] [V], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08573 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4G5

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2016, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [V] concernant un appartement de trois pièces situé escalier D, 2ème étage, porte [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 342,05 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de
2 361,48 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives CCAPEX a été informée de la situation de Mme [B] [V] le 18 novembre 2024.

Par assignation du 18 septembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, pour :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– ordonner l’expulsion de Mme [B] [V] et celle de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
– la condamner à titre provisionnel à payer 5 867,16 euros, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
– la condamner à titre provisionnel à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois de juillet 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
– la condamner à payer 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 janvier 2026, a été retenue. L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise que le règlement des loyers courants n’a pas repris avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il actualise la dette locative au 07 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, à 8 905,92 euros. Il indique ne pas connaître la situation de Mme [B] [V]. Le paiement de la CAF aurait été suspendu. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire ou de délais.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [B] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH établit avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 361,48 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [B] [V], non comparante, ni représentée alors qu’elle a été informée des enjeux de la présente audience ne présente a fortiori aucune contestation. Le juge reste dans l’ignorance de sa situation personnelle et financière et se trouve dans l’impossibilité d’accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire, le cas échéant.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire, devenue occupante sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2025, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dans les conditions visées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [B] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, Mme [B] [V] lui devait la somme de 8 905,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, soustraction faite des frais de procédure.

Informée des enjeux de la présente procédure, Mme [B] [V] n’est ni comparante, ni représentée. Elle n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 2 361,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5 867,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Mme [B] [V] sera par ailleurs condamnée à verser au bailleur à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais irrépétibles qu’elle a dû engager.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2016 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [B] [V] concernant les locaux situés escalier D, 2ème étage, porte [Adresse 5] est résilié depuis le 15 janvier 2025 à minuit,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [B] [V] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 8 905,92 euros (huit mille neuf cent cinq euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 07 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 2 361,48 euros, à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 5 867,16 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNONS Mme [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre de provision, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et DISONS que cette indemnité d’occupation, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, est due à compter de l’échéance de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [B] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et celui de l’assignation du 18 septembre 2025.

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier le Président