TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06212 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLUI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [K]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par l’intermédiaire d’un mandataire, la SAS K AU CARRE a donné à bail à Monsieur [T] [K] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 3 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Le 2 février 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 2 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 929 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [T] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 3 127 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 929 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 970,01 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [T] [K] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

L’article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou du défaut de qualité à agir.

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 3 juillet 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 24 septembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

Or en l’absence de production d’un historique des versements du locataire, le tribunal ne peut s’assurer que ladite somme n’a pas été versée par le locataire dans le délai de deux mois.

La demanderesse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort du détail de la créance et des quittances subrogatives produites que Monsieur [T] [K] ne paie que partiellement son loyer depuis le mois de janvier 2025.

Il s’est toutefois maintenu dans les lieux sans formuler aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter du prononcé du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K] dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [T] [K].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 septembre 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS K AU CARRE ou à son mandataire.

Elles ne sera due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu’à condition que cette dernière justifie d’une quittance subrogative dans les droits du bailleur.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte et des quittances subrogatives ne reprenant que le montant des sommes versées au bailleur, sans faire le détail de la cause dédites créances alors même qu’elles varient et divergent considérablement du montant dû en vertu du contrat produit. Dès lors, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier que l’ensemble des sommes étaient légitimement justifiées ni à quel titre elles ont été versées (éventuelles régularisations de charges supposant la production de justificatifs, possible imputation de charges non dues).

Dès lors, faute de mettre en mesure la juridiction de contrôler le montant des sommes réclamées, la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 3 février 2023 entre la SAS K AU CARRE et Monsieur [T] [K], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] au 15 septembre 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 septembre 2026 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS K AU CARRE ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation n’est due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu’à condition que cette dernière justifie d’une quittance subrogative dans les droits du bailleur ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE le surplus des dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,