TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Me [Localité 2] (C2368)
Expédtion certifiée conforme
délivrée le :
à Me Renaud (P139)

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6ème chambre 2ème section

N° RG 24/05863
N° Portalis 352J-W-B7I-C4XFY

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Avril 2024

JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Aurore BAILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2368

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Localité 1] [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0139

Décision du 18 Septembre 2026
6ème chambre 2ème section
N° RG 24/05863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XFY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Stéphanie VIAUD, Juge
Madame Marion BORDEAU, Juge

assistées de Mme Sophie PILATI, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 10 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Stéphanie VIAUD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure vivile.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Nadja GRENARD, présidente de formation, et par Madame Sophie PILATI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Adresse 2], en qualité de maître d’ouvrage, a entrepris des travaux de démolition-construction d’un immeuble sur la parcelle située [Adresse 2] à [Localité 5] mitoyenne à celle de la société civile immobilière [H] située [Adresse 4] à [Localité 5].

À la demande de la société [Adresse 5], par ordonnance du 16 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise à titre préventif, confiée à M. [O].

L’expert a déposé son rapport le 3 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2024, la SCI [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société [Adresse 6] [Adresse 7] aux fins d’indemnisation de ses préjudices au titre des troubles anormaux du voisinage générés par l’opération de démolition-construction.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, aux termes desquelles la SCI [H] demande au tribunal de :

« DECLARER la SCI [H] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions
DEBOUTER la Société SAS [Localité 1] 93 RUE [Adresse 7] de toutes ses demandes
DIRE ET JUGER que la Société SAS [Adresse 5] est responsable de plein droit des désordres subis par la SCI [H], tels que retenus dans le rapport d’expertise, et en conséquence,
CONDAMNER la Société SAS [Localité 1] 93 [Adresse 8] à verser à la SCI [H] la somme de 14.104,25 € (quatorze mille cent quatre euros et vingt-cinq cts)
DIRE ET JUGER que cette somme sera réactualisée selon l’indice BT01
CONDAMNER la Société SAS [Localité 1] [Adresse 2] à verser à la SCI [H] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER la Société SAS [Localité 1] 93 [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais déboursés pour l’assistance de l’architecte conseil dans le cadre de l’expertise judiciaire »

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, aux termes desquelles la société [Adresse 5] sollicite de voir :

« – Déclarer la SCI [H] mal fondée en ses demandes, et l’en débouter.
– Condamner la SCI [H] à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 5 000,00€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, dont distraction, pour ce qui le concerne, au profit de Maître Philippe RENAUD, avocat à la Cour. »

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société [Adresse 2] au paiement de la somme de 14 104,25 euros sur le fondement du trouble anormal de voisinage, au visa de l’article 1253 du code civil. Elle expose, au vu du rapport d’expertise, justifier de l’existence d’un trouble anormal de voisinage occasionné par la démolition et l’édification de l’immeuble voisin dès lors que la dépose des massifs en béton lors des opérations de démolition ont déstabilisé les immeubles situés [Adresse 9], et ont généré un mouvement du bâti occasionnant des fissures et des difficultés à la fermeture des portes, ces troubles étant constatés par l’expert judiciaire.

En défense, la société [Adresse 5] fait valoir que certains des désordres chiffrés dans le tableau financier dont se prévaut la demanderesse n’ont pas été matériellement constatés par l’expert judiciaire, qu’il appartient dans ce cas à la SCI [H] de rapporter la preuve de l’existence des troubles et du lien de causalité entre les troubles qu’elle invoque et le chantier et enfin que les désordres ne lui sont pas imputables.

*

En vertu d’un principe général de droit applicable aux faits antérieurs à l’entrée en vigueur du nouvel article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-326 du 15 avril 2024, est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire ou locataire, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’un trouble anormal ainsi que la preuve d’un lien de causalité entre ce trouble et le fond voisin.

A. Sur l’analyse du trouble

1- Sur la matérialité

En l’espèce, aux termes des pages 94 à 96 du rapport d’expertise, l’expert judiciaire a constaté les troubles suivants dans l’immeuble du [Adresse 4] :

– au niveau R+6, une porte palière rabotée sous le linteau et une fissure est apparue au droit de la porte sur les cloisons séparatives dans la cuisine ;
– au niveau R+5, la porte palière de l’appartement de M. [F] est rabotée ;
– au niveau R+3, des fissures au droit du bâti de la porte au droit du renfort bois de la cloison, une fissure ouverte dans la chambre, une petite fissure et de la peinture écaillée dans la salle de bain, une fissure au-dessus des portes de communication ;
– au niveau R+2, une fissure sur la porte palière, une fissure est dans la chambre, une fissure dans les WC ;
– au niveau du R+1, une porte palière rabotée, la cloison de la chambre est fissurée verticalement au droit des renforts en bois ;
– au niveau du rez-de-chaussée, la porte de salle de bain ne ferme pas, une fissure dans la chambre sur le mur du côté du chantier.

Il s’ensuit que les troubles suivants sont caractérisés :

– des fissures sur les murs dans les appartements aux R+6 (cuisine), R+3 (cloison, chambre, salle de bain, portes de communication), R+2 (chambre, WC), R+1 (chambre) et rez-de-chaussée (chambre) ;
– le déréglage des portes palières des appartements situés aux R+6, R+5 et R+1 et de la porte de salle de bain de l’appartement rez-de-chaussée ;
– la fissure sur la porte palière du R+2.

2- Sur lien entre les troubles et les travaux de la société [Localité 1] 93 [Adresse 8]

À l’exclusion des troubles relatifs à la fissure dans les WC au R+2 et à la fissure de la chambre au R+1, l’expert retient que l’ensemble des désordres constatés du rez-de-chaussée au R+6 sont en lien avec le chantier.

En outre, aux termes de ses conclusions, la société [Adresse 6] [Adresse 7] reconnaît que les désordres constatés par l’expert, lorsqu’il constate qu’ils sont en lien avec les travaux, doivent ouvrir droit à réparation.

Il s’ensuit que l’existence de troubles doit être retenue au titre des désordres suivants :
– les fissures sur les murs dans les appartements au R+6 (cuisine), R+3 (cloison, chambre, salle de bain, portes de communication), R+2 (chambre) et rez-de-chaussée (chambre) ;
– le déréglage des portes palières des R+6, R+5 et, R+1 et de la porte de salle de bain du rez-de-chaussée ;
– la fissure sur la porte palière du R+2.

3- Sur le caractère anormal des troubles

L’expert impute en page 42 de son rapport ces troubles à la dépose de massifs en béton découverts en limites périmétriques séparatives de l’assiette de l’opération de société [Localité 1] 93 rue [Adresse 7] et des immeubles situés [Adresse 9]. Il explique en pages 119 et 120 que cette dépose a déstabilisé les immeubles situés [Adresse 9] et a généré un mouvement du bâti occasionnant des fissures et des difficultés à la fermeture des portes.

Il résulte de ces éléments que l’anormalité du trouble causé est parfaitement caractérisée dès lors que les dommages dépassent les inconvénients habituels du voisinage.

B- Sur la responsabilité de la société [Localité 1] 93

Il résulte des pièces versées aux débats que :

– la société [Adresse 6] [Adresse 7] est propriétaire des parcelles cadastrées CY n°[Cadastre 1], situées [Adresse 2] à [Localité 5] (page 5 du rapport d’expertise) ;

– l’opération de la société [Localité 1] 93 rue [Adresse 7] portait sur la démolition d’un garage automobile avec une structure métallique porteuse et des planchers en béton pour y construire un ensemble immobilier de 168 logements d’habitation en R+9, des commerces au rez-de-chaussée et un sous-sol de parkings (page 6 du rapport d’expertise) ;

– les immeubles de la [Adresse 10] sont situés sur les limites de l’assiette foncière de l’opération immobilière (page 9 du rapport d’expertise) ;

– la SCI [H] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] (pièce n°2 [H]) ;
– des massifs en béton ont été découverts en limites périmétriques séparatives des deux propriétés (page 42 du rapport d’expertise) ;

– la dépose desdits massifs en béton par la société [Localité 1] 93 [Adresse 8] a déstabilisé les immeubles situés [Adresse 9] et a généré un mouvement du bâti occasionnant des fissures et des difficultés à la fermeture des portes (pages 119-120 du rapport d’expertise).

Il s’ensuit que l’ensemble des troubles dont se prévaut la SCI [H] trouvent leur origine dans les travaux entrepris par la société [Localité 1] 93 [Adresse 8], maître d’ouvrage et propriétaire du fond voisin.

La circonstance selon laquelle l’expert judiciaire puisse retenir une imputabilité des désordres à l’un des constructeurs de l’opération engagé par la société [Localité 1] 93 [Adresse 8] n’est pas de nature à exonérer celle-ci de sa responsabilité au titre des troubles anormaux de voisinage à l’égard de la SCI [H].

Par conséquent, la société [Adresse 6] [Adresse 7] engage sa responsabilité au titre des troubles anormaux de voisinage occasionnés à l’égard de la SCI [H].

C-Sur les préjudices

Une victime est en droit d’obtenir réparation intégrale du préjudice personnellement subi et directement consécutif aux manquements retenus.

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le juge n’est pas tenu de suivre les conclusions du rapport d’expertise.

A titre préliminaire, il s’observe que la SCI [H] et la société [Adresse 5] s’accordent sur le coefficient de vétusté de 45 % appliqué par l’expert. Ce coefficient, appliqué sur les devis produits par la SCI [H], est justifié dans le rapport judiciaire par l’état des fondations de l’immeuble de la SCI [H] avant la réalisation des troubles (page 156 du rapport d’expertise). Ce coefficient de 45 % sera donc retenu après examen des préjudices conformément à l’accord des parties.

Aux termes de son tableau financier (page 137 du rapport d’expertise), l’expert judiciaire retient, après application du coefficient de vétusté, un préjudice matériel d’un montant de 14 104,25 € TTC, ainsi décomposé :
– les sommes de 364,53 € TTC et 485,02 € TTC au titre de la reprise des portes ;
– la somme de 13 254,70 € TTC au titre du devis de la société MPR pour les autres troubles.

1- Sur la reprise des portes

Tout d’abord, l’expert judiciaire retient trois factures produites par la SCI [H] d’un montant total de 662,79 € TTC, abaissé à 364,53 € TTC après application du coefficient de vétusté.

Concernant, la facture n°20210009 de la société Atie bat, portant sur le rabotage de la porte de l’appartement de Mme [F] (appartement du R+5), pour un montant de 140,01 € TTC, cette indemnisation est liée au trouble constaté par l’expert sur la porte palière du R+5. Cette facture sera donc retenue.

Concernant la facture n°20210053 de la société Atie bat, portant sur le rabotage de la porte de l’appartement de Mme [C] (appartement du R+3), pour un montant de 244,89 € TTC, l’expert n’a pas constaté d’atteinte à la porte palière de l’appartement du R+3. Dans ces conditions, le montant sollicité à ce titre sera rejeté.

Concernant la facture n°20210120 de la société Atie bat, portant sur le remplacement de serrure, l’ouverture et le remplacement du cadenas de la cave de Mme [R] (appartement du R+2), pour un montant de 277,89 € TTC, l’expert n’a pas constaté d’atteinte à la cave de Mme [R], qui occupe l’appartement du R+2. Ce montant ne saurait donc être retenu.

Ensuite, l’expert judiciaire retient quatre factures produites par la SCI [H] d’un montant total 881,86 € TTC, abaissé à 485,02 € TTC après application du coefficient de vétusté.

Concernant la facture n°20200255, portant sur le rabotage de la porte et le réglage des points de fermeture de la serrure de la porte palière de Mme [F] (appartement du R+5), pour un montant de 180 € TTC, celle-ci a le même objet que la facture n°20210009 portant sur le rabotage de la porte palière de l’appartement de Mme [F]. Cette facture doit donc être écartée, un même dommage ne saurait être indemnisé deux fois.

Concernant la facture n°4115132, portant sur la dépose de la porte, l’ajustage et le ponçage, la mise en jeu, la repose et l’ajustage de la gâche et des tringles de la porte palière de l’appartement de Mme [F] (appartement du R+5), pour un montant de 123,07 € TTC, lesdits postes de travaux sont en lien avec le trouble constaté par l’expert sur la porte palière du R+5. Cette facture sera donc retenue à titre d’indemnisation.

Concernant la facture n°4115158, portant sur le démontage, l’ajustage et la mise en jeu de la porte palière de l’appartement de M. [L] (appartement au rez-de-chaussée), l’ajustage et la mise en jeu de la fermeture de la porte du sas, le démontage de la porte de la salle de bain de l’appartement de M. [L] (appartement au rez-de-chaussée), le rabotage et la mise en jeu de la porte palière de l’appartement de Mme [P] (appartement du R+1), pour un montant de 486,07 € TTC, l’expert n’a pas constaté ni d’atteinte à la porte palière de l’appartement du rez-de-chaussée, ni d’atteinte à la porte du sas. Il s’ensuit que seuls les items de la facture relatifs au démontage de la porte de la salle de bain de l’appartement du rez-de-chaussée (105 € HT) et le rabotage et la mise en jeu de la porte palière de l’appartement du R+1 (105 € HT) seront retenus à titre d’indemnisation. Conformément au taux de TVA appliqué sur cette facture (10 %), la facture sera retenue à hauteur de 231 € TTC (210 € HT * 0,10).

Concernant la facture n°4115177, portant sur la remise en jeu et l’ajustage de la serrure de la porte palière de l’appartement de M. [L] (appartement au rez-de-chaussée), pour un montant de 91,72 € TTC, l’expert n’a pas constaté d’atteinte à la porte palière de l’appartement du rez-de-chaussée. La SCI [H] ne justifie donc pas du montant qu’elle réclame.

En conclusion, compte tenu de ce qui précède, l’indemnisation des troubles portant sur les portes palières et la porte de la salle de bain s’établit à la somme de 494,08 € TTC (140,01 + 123,07 + 231). Après diminution du coefficient de vétusté de 45 % (222,34 € TTC), l’indemnisation doit être fixée à la somme de 271,74 € TTC (494,08 – 222,34).

2- Sur la reprise des fissures sur les murs

L’expert judiciaire retient entièrement le devis n°22.05.273b de la société MPR produit par la SCI [H] d’un montant total de 24 099,46 € TTC, abaissé à 13 254,70 € TTC après application du coefficient de vétusté.

Comme exposé ci-avant, l’existence de fissures est caractérisée aux endroits suivants dans l’immeuble sis [Adresse 4] :

– au niveau R+6, une fissure au droit de la porte sur les cloisons séparatives dans la cuisine ;
– au niveau R+3, des fissures au droit du bâti de la porte au droit du renfort bois de la cloison, une fissure ouverte dans la chambre, une petite fissure et de la peinture écaillée dans la salle de bain, une fissure au-dessus des portes de communication ;
– au niveau R+2, une fissure est dans la chambre ;
– au niveau du rez-de-chaussée, une fissure dans la chambre sur le mur du côté du chantier.

Par ailleurs, aux termes de son rapport, l’expert judiciaire expose que la réparation de ces troubles, affectant les immeubles sis [Adresse 11], nécessite (page 120 du rapport) :

«La reprise des fissures par ouverture, traitements, arrachages des papiers peints ou toiles de verre, remise en état et mise en peinture, pour les pièces principalement localisées sur les murs mitoyens côté chantier : différentes pièces : salle de bain, de douche, chambres, séjours»

Or, comme le soulève la société [Adresse 5], il résulte de la lecture du devis de la société MPR que les travaux chiffrés dépassent les travaux nécessaires à la remise en état des fissures préalablement constatées en pages 93 à 96 du rapport, tels que :

– au niveau du R+6, la reprise des murs de la chambre, du salon et du sas ;
– au niveau du R+5, l’ensemble des postes de travaux ;
– au niveau du R+4, l’ensemble des postes de travaux ;
– au niveau du R+3, la reprise des murs du salon et la cuisine ;
– au niveau du R+2, la reprise des murs du salon, de la cuisine ainsi que la reprise de la porte de la cuisine, de la porte de la salle de bain et du sol des toilettes ;
– au niveau du R+1, l’ensemble des postes de travaux ;
– au niveau du rez-de-chaussée, la reprise des murs du salon, de la cuisine, de la salle de bain, des toilettes ainsi que le sol de la salle de bain.

Ces postes de travaux sont sans lien avec les troubles constatés, de sorte qu’il convient de rejeter les demandes formées à ce titre.

Au vu du chiffrage du devis de la société MPR, validé par l’expert, après soustraction des postes sans lien avec le dommage, l’indemnisation de la reprise des fissures doit être fixée à la somme de 4 676,60 € HT, soit la somme de 5 144,26 € TTC (4.676,60 * 0,10) après addition du taux de TVA mentionné dans la facture (10 %). Après application du coefficient de vétusté de 45 % (2.314,92 € TTC), l’indemnisation doit être fixée à la somme de 2 829,34 € TTC (5 144,26 – 2.314,92).

En conclusion sur la réparation de l’ensemble des troubles anormaux du voisinage subis par la SCI [H], la société [Adresse 5] sera condamnée à la somme de 3 101,08 € TTC (271,74 € + 2 829,34 €).

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 3 mai 2023, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

La SCI [H] sera déboutée du surplus de ses demandes d’indemnisation.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile. Si la rémunération des techniciens est incluse dans cette liste, il est constant qu’en sont exclus les honoraires des techniciens non désignés par un juge.

Succombant dans ses demandes au sens de ces dispositions, la société [Adresse 6] [Adresse 7] sera condamnée aux dépens. En revanche, la demande de la SCI [H] d’inclure dans ces dépens les frais de conseil d’un architecte, non mandaté par un juge, durant les opérations d’expertise judiciaire, sera rejetée. En revanche, cette somme sera examinée au titre des frais irrépétibles.

Condamnée aux dépens, la société [Adresse 6] [Adresse 7] sera condamnée à payer à la SCI [H] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de l’architecte conseil pour lequel une facture de 720€ est versée aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société [Localité 1] [Adresse 2] à payer à la société civile immobilière [H] la somme de 3 101,08 € TTC au titre de l’indemnisation des troubles anormaux du voisinage

Dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 3 mai 2023 (date du rapport d’expertise) jusqu’à la date du présent jugement ;

Dit que cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la société civile immobilière [H] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

Condamne la société [Localité 1] [Adresse 2] à payer à la société civile immobilière [H] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société [Localité 1] [Adresse 2] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 septembre 2026

Le Greffier La Présidente