République française
Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/03629 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E5XJ
AFFAIRE : S.A.R.L. L’INSTANT TRAITEUR / SCI [P] LA BRIQUETTERIE
Nature affaire : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE [P] REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

DEMANDEUR :

S.A.R.L. L’INSTANT TRAITEUR
7 rue du Moulin Florent
51420 WITRY LES REIMS
représentée par Me Edouard COLSON, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

SCI [P] LA BRIQUETTERIE
2 rue de la robe
51140 VANDEUIL
représentée par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Mme LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 19 Mai 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 18 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2017, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE a conclu avec la SARL L’INSTANT TRAITEUR un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 7 décembre 2017, portant sur une salle de réception et une maison à usage commercial situées 2 rue de la Robe à VANDEUIL (51140) moyennant un loyer annuel de 86.400,00 euros TVA incluse, soit un loyer mensuel de 6.000,00 euros H.T., outre les charges.

La société L’INSTANT TRAITEUR a versé un dépôt de garantie de 12.000,00 euros à la SCI [P] LA BRIQUETTERIE, correspondant à deux mois de loyers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2023, la société L’INSTANT TRAITEUR a notifié à la SCI [P] LA BRIQUETTERIE prendre congé des locaux situés 2 rue de la Robe à VANDEUIL (51140), avec une date d’effet au 7 décembre 2023.

Suivant acte sous seing privé en date du 9 novembre 2023, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE a conclu avec la société ELEGANCE RECEPTION un bail commercial pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 2024, portant sur les mêmes locaux.

Le 7 décembre 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par le biais d’un procèsverbal de constat établi par Maître [T], commissaire de justice.

La SCI [P] LA BRIQUETTERIE a transmis au cours du mois de janvier 2024 quatre factures à la société L’INSTANT TRAITEUR, relatives à des travaux de remise en état.

Le 6 juillet 2024, la société L’INSTANT TRAITEUR a mis en demeure la SCI [P] LA BRIQUETTERIE de lui restituer dans un délai de huit jours la somme de 9.223,60 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Le 11 septembre 2024, le conseil de la société L’INSTANT TRAITEUR a adressé une nouvelle mise en demeure à la SCI [P] LA BRIQUETTERIE.

***
Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la société L’INSTANT TRAITEUR a fait assigner la SCI [P] LA BRIQUETTERIE devant le Tribunal judiciaire de Reims à qui il demande, de :
– Condamner la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à lui payer la somme de 9.223,60  € en restitution du solde de dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2024 ;
– Condamner la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à lui payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– Condamner la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à lui payer la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens de l’instance ;
– Rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la société L’INSTANT TRAITEUR maintient ses demandes, et, y ajoutant demande au tribunal de débouter la SCI [P] LA BRIQUETTERIE de toutes demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE demande au tribunal de :
– Débouter la société L’INSTANT TRAITEUR de toutes ses demandes ;
– Juger à titre reconventionnel que les sommes retenues de la caution de la société L’INSTANT TRAITEUR, par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE l’ont été en raison du préjudice qu’elle a subi dû à l’absence de renouvellement du matériel par la société L’INSTANT TRAITEUR ;
– Condamner la société L’INSTANT TRAITEUR à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la procédure initiée à leur encontre ;
– Condamner la société L’INSTANT TRAITEUR à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens avec faculté de distraction.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

L’ordonnance de clôture a été rendue 3 février 2026, fixant l’audience de plaidoirie au 19 mai 2026. A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 18 septembre 2026.

MOTIFS [P] LA DECISION

1. Sur la demande de la société L’INSTANT TRAITEUR de restitution du dépôt de garantie à hauteur de 9.223,60 euros

La société L’INSTANT TRAITEUR sollicite en premier lieu la condamnation de la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à lui payer à lui payer la somme de 9.223,60 € en restitution du solde de dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2024 ;

Au soutien de sa demande en restitution du dépôt de garantie, la société L’INSTANT TRAITEUR fait valoir en s’appuyant sur les articles 1730 et 1732 du code civil qu’elle a restitué les locaux dans un état globalement très satisfaisant. Elle estime que certaines sommes peuvent être valablement déduites du dépôt de garantie tandis que d’autres frais ne peuvent lui être imputés puisqu’ils n’ont pas été constatés au jour de l’état des lieux de sortie.

La société L’INSTANT TRAITEUR estime également que la SCI [P] LA BRIQUETTERIE a émis de nouvelles factures neuf mois après l’état des lieux de sortie alors qu’elle aurait dû établir un décompte de sortie. La société L’INSTANT TRAITEUR considère également qu’il ne lui appartient pas de prendre en charge certains travaux qui incombent au nouveau locataire des locaux.

Pour s’opposer à la demande de la société L’INSTANT TRAITEUR, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE soutient au visa des articles 1103 et 1104 du code civil qu’elle a respecté ses obligations contractuelles, tandis que le preneur à bail n’a pas respecté les siennes. Se prévalant des articles 1730 et 1732 du code civil, elle estime que le locataire n’a pas mis en œuvre les mesures nécessaires pour faire réparer ou remplacer plusieurs installations, n’a pas entretenu la chaudière, n’a pas vidangé les deux fosses septiques et n’a pas entretenu le jardin. Le défendeur considère ainsi être en droit d’imputer ces travaux sur le dépôt de garantie puisque les dépenses réalisées ont servi à réparer les dommages occasionnés par la société L’INSTANT TRAITEUR le temps de la location.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celuici doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire. Pour que des dégradations soient imputées au preneur, il faut démontrer que celles-ci sont intervenues pendant la durée de la location.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie du 7 décembre 2023 que la deuxième porte vitrée de la salle de réception ne ferme pas, que deux spots ne fonctionnent pas, que les toilettes du premier étage fuient, comme dans les toilettes pour femmes de la salle de réception où le bouton pressoir est cassé. Il est également établi que les rosiers, les arbustes et les arbres du jardin ne sont pas taillés, ainsi que les arbustes devant la maison.

L’état des lieux d’entrée n’a pas été versé aux débats par les parties, si bien qu’il convient de considérer que les locaux ont été loués en bon état.

Il ressort des échanges entre les parties que la société L’INSTANT TRAITEUR ne conteste pas être redevable de la somme de 461,02 euros au titre de prestations de plomberie, de la somme de 689,58 euros correspondant à la remise en état de la fermeture de la deuxième porte vitrée, ainsi que d’une facture de 1625,80 euros relative au loyer du mois de décembre 2023.

Concernant le remplacement de la gaine et de l’extracteur dont se prévaut le défendeur, ce dernier ne démontre pas que la société L’INSTANT TRAITEUR a retiré et démonté la gaine de gaz pendant la durée de la location, puisque l’état des lieux de sortie ne mentionne pas cet élément. De plus, le devis établi par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE portant sur la réparation de ces pièces date du 11 mars 2024, soit plus de trois mois après l’état des lieux de sortie. En outre, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE a conclu avec la société ELEGANCE RECEPTION un bail commercial portant sur les mêmes locaux avec effet au 1er janvier 2024. Il n’est donc pas démontré la matérialité des dégradations de la gaine et de l’extracteur et leur survenance pendant la location des locaux par la société L’INSTANT TRAITEUR.

S’agissant des travaux de remise en état de l’électricité, il ressort du devis et de la facture fournis par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE que les frais de remplacement des spots se sont élevés à 190 euros. S’agissant des autres éléments de remise en état de l’électricité, l’état des lieux de sortie n’établit pas les désordres allégués par le défendeur. Ainsi, seul le montant de 190 euros sera déduit du dépôt de garantie.

Sur l’entretien de la climatisation de la chambre froide, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE justifie d’une facture du 13 février 2024 d’un montant de 540 euros. La société L’INSTANT TRAITEUR quant à elle ne justifie pas avoir procédé à cet entretien.

Le bail stipule que le preneur a à sa charge :
 » l’entretien des tuyaux d’évacuation de quelque nature qu’ils soient, les prises d’air, les canalisations intérieures et les robinets d’eau et de gaz, de même que les équipements de ventilation et de climatisation ainsi que des installations électriques et téléphoniques dont il aurait la garde juridique, afin de les rendre en parfait état de fonctionnement. Il paiera sa part du contrat d’entretien, qui pourra être conclu à cet effet par le bailleur avec une entreprise spécialisée. Il assurera personnellement l’entretien normal et régulier de toutes les installations existantes ou qui pourront exister à l’avenir dans l’immeuble, concernant les appareils de chauffage, d’éclairage, sanitaires, notamment dans les salles d’eau, canalisation, compteurs, chauffe eau au gaz ou à l’électricité, le tout à ses frais exclusifs sans recours ni répétition contre le bailleur. Il devra également faire réparer ou échanger, exclusivement à ses frais, tous ceux de ces appareils, y compris les installations de chauffage central en ce compris les chaudières, qui seraient détériorés ou inutilisables, pour quelque cause que ce soit, même usure et vétusté.  »

Le bail stipule donc que le preneur a à sa charge les frais d’entretien de la climatisation. La société L’INSTANT TRAITEUR ne justifie toutefois pas de la réalisation de cet entretien. Il convient dès lors de déduire le montant de la facture afférente aux frais d’entretien de la climatisation du dépôt de garantie.

Concernant la vidange et le nettoyage du puisard et du bac dégraisseur des cuisines, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE justifie d’une facture liée à une intervention du 11 mars 2024. Cette intervention a été effectuée tardivement après la fin du bail entre les parties, lorsque les locaux étaient occupés par un nouveau preneur. De plus, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE ne démontre pas que cette intervention était à la charge du demandeur et qu’elle n’a pas été effectuée pendant qu’elle louait les locaux. Le montant de cette intervention ne sera donc pas déduit du dépôt de garantie.

Pour le remplacement de l’aspirateur et du dévidoir, l’état des lieux de sortie ne fait pas état de l’absence de ces éléments. Il n’y a donc pas lieu de déduire leur montant du dépôt de garantie.

Sur le remplacement des mécanismes défectueux des sanitaires pour un montant de 280,87 euros, il ressort des pièces versées par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE que deux factures relatives à des frais de plomberie sont produites. La première facture liée à des frais de plomberie du 3 janvier 2024 mentionne le contrôle et le changement des mécanismes des sanitaires par des interventions du 15 décembre 2023 et 2 janvier 2024. A cet égard, la société L’INSTANT TRAITEUR ne conteste pas être redevable de ces frais. La deuxième facture du 15 mars 2024 pour un montant de 280,87 euros couvre des frais de remplacement de mécanismes de sanitaires au premier étage ainsi qu’un mécanisme de chasse d’eau. Les deux factures établies sont cohérentes avec les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie du 7 décembre 2023, à savoir que les sanitaires du premier étage fuient, ainsi que les sanitaires pour femmes de la pièce de réception, dont le bouton pressoir est cassé. Il y a donc lieu de déduire le montant de ces deux factures du montant du dépôt de garantie.

Sur la taille des arbres et l’entretien du jardin que le défendeur impute à la société L’INSTANT TRAITEUR, l’état des lieux de sortie établit que les rosiers, les arbustes et les arbres du jardin ne sont pas taillés, ainsi que les arbustes devant la maison. La SCI [P] LA BRIQUETTERIE produit trois factures, la première d’un montant de 247,50 euros pour des travaux de jardinage effectués le 12 décembre et le 13 décembre 2023, la deuxième d’un montant de 277,20 euros pour des travaux effectués le 26 janvier et le 31 janvier 2024, et de 396,00 euros pour des travaux de jardinage du 7, 12 et 28 février 2024. En vertu du bail liant les parties,  » le preneur est tenu d’entretenir les lieux loués en bon état de réparation locatives ou de menu entretien « . Il en résulte que l’entretien courant du jardin incombe au preneur. Toutefois, la dernière facture correspond à des travaux de jardinage effectués plus de deux mois après l’état des lieux de sortie, si bien que le lien entre le manque d’entretien constaté dans l’état des lieux de sortie et les travaux de jardinage effectués au mois de février n’est pas certain. Il y a donc lieu de déduire seulement les deux premières factures, soit la somme totale de 524,70 euros.

La société L’INSTANT TRAITEUR a versé un dépôt de garantie d’un montant de 12.000,00 euros. Il convient de déduire de ce montant les sommes suivantes :
– 689,58 euros de frais de remise en état de fermeture de la deuxième porte d’entrée de la salle ;
– 461,02 euros au titre de la première prestation de plomberie ;
– 280,87 euros au titre de la deuxième prestation de plomberie ;
– 1625,80 euros pour le loyer du mois de décembre 2023 ;
– 190 euros pour le remplacement des spots ;
– 524,70 euros pour les travaux de jardinage ;
– 540 euros au titre des frais d’entretien de la climatisation de la chambre froide.

Par conséquent, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE devra payer à la société L’INSTANT TRAITEUR la somme de 7688,03 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de la réception de la mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société L’INSTANT TRAITEUR

La société L’INSTANT TRAITEUR sollicite en second lieu la condamnation de la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à lui payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la conservation par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE du dépôt de garantie et le détournement de son objet alors que les lieux lui ont été restitués constituent une résistance abusive.

Il est de droit constant que le droit d’ester en justice, tout comme la résistance à une telle action, est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu’en cas d’intention malveillante, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi.

En outre, par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient au demandeur de démonter l’existence de l’abus et le préjudice qui en découle.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties énonce que  » [Le dépôt de garantie] sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués « .

Si la SCI [P] LA BRIQUETTERIE a considéré que le preneur n’avait pas exécuté toutes les clauses du bail en ne rendant pas les locaux en parfait été locatif, elle n’a toutefois restitué aucune partie du dépôt de garantie, alors qu’elle n’entendait retenir que la somme de 8.703,63 euros sur la totalité de son montant s’élevant à 12.000,00 euros.

Il est donc clair qu’elle a donc commis une faute en ne restituant aucune somme au titre du dépôt de garantie. Pour autant, il est de droit constant que le simple fait de succomber à une action en justice ne suffit pas à établir l’existence d’un abus.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que le demandeur ne démontre nullement l’abus dont il allègue l’existence ; qu’il ne démontre pas d’avantage l’existence d’un préjudice autonome qui n’ait été spécifiquement indemnisé dans le cadre de la présente décision.

Par conséquent, la société L’INSTANT TRAITEUR sera déboutée de sa demande à ce titre.

3. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE

La SCI [P] LA BRIQUETTERIE sollicite reconventionnellement la condamnation de la société L’INSTANT TRAITEUR à lui payer la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Pour fonder sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SCI [P] LA BRIQUETTERIE fait valoir en vertu de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile que la procédure diligentée par la SOCIÉTÉ L’INSTANT TRAITEUR est abusive et cause un préjudice moral aux représentants de la SCI [P] LA BRIQUETTERIE puisqu’elle engendre de l’anxiété.

En réponse à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par la SCI [P] LA BRIQUETTERIE, la société L’INSTANT TRAITEUR estime que la SCI [P] LA BRIQUETTERIE ne peut prétendre au caractère abusif de l’action engagée dans la mesure où elle a reconnu a minima être redevable d’un solde au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il est de droit constant que le droit d’ester en justice, tout comme la résistance à une telle action, est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu’en cas d’intention malveillante, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi.

En outre, par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient à la SCI [P] LA BRIQUETTERIE de démontrer l’existence de l’abus et le préjudice qui en découle.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que le demandeur ne démontre ni même n’explique l’abus des indivisaires dont il allègue l’existence ; ce d’autant que la société L’INSTANT TRAITEUR triomphe en l’essentiel de ses prétentions, ce qui exclut la caractérisation d’un abus de la part de la société demanderesse.

Par suite, il y a lieu de débouter la SCI [P] LA BRIQUETTERIE de sa demande à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

L’issue du litige justifie de condamner la SCI [P] LA BRIQUETTERIE, qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens.

Il est par ailleurs équitable de la condamner à payer la somme de 1.500 euros à la société L’INSTANT TRAITEUR au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à verser à la SARL L’INSTANT TRAITEUR la somme de 7688,03 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI [P] LA BRIQUETTERIE à verser à la SARL L’INSTANT TRAITEUR la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [P] LA BRIQUETTERIE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 18 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.