RG N° 26-301. Jugement du 24 septembre 2026

N° RG 26/00301 – N° Portalis DBZI-W-B7K-FBC2

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

Commune COMMUNE [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
comparant en la personne de son maire M. [Q] [K], selon délibération du conseil municipal en date du 1er avril 2026

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Juillet 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 24 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Commune de [Localité 2]

Copie à : Mme [Z], DDETS 56

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 25 octobre 2019, la Commune de [Localité 2], par l’intermédiaire de Bretagne Sud Habitat agissant dans le cadre d’une convention de gestion, a donné à bail à Mme [V] [Z] un logement d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 263,35 euros, outre la somme de15,99 euros à titre de provision sur charges.

Par convention de gestion du 7 octobre 2024, la Commune de [Localité 2] a mandaté Morbihan Habitat aux fins d’administrer le logement.

Par courrier recommandé reçu le 11 septembre 2025, Morbihan Habitat a mis Mme [V] [Z] en demeure de payer la somme de 416,91 euros au titre de sa dette locative.

Par courrier recommandé reçu le 22 octobre 2025, Mme [V] [Z] a été mise en demeure de payer la somme de 492,09 euros au titre de sa dette locative et a été avisé du risque de suspension de ses droits Apl.

Le 12 février 2026, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 8 avril 2026, la Commune de [Localité 2] a fait assigner Mme [V] [Z] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [V] [Z] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [V] [Z] à lui payer :913,90 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été mis en recouvrement par la Commune de [Localité 3] euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’rarticle 1231-6 alinéa 3 du code civil,condamner Mme [V] [Z] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.
Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 9 avril 2026.

A l’audience du 25 juin 2026, l’affaire a été renvoyée au 9 juillet suivant, date à laquelle l’affaire a été plaidée.
Le Juge des contentieux de la protection a donné lecture des conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que Mme [V] [Z] était en conflit avec son bailleur ; qu’elle avait volontairement cessé de régler ses charges au motif que les parties communes et extérieurs de la résidence n’étaient plus entretenus malgré ses demandes et qu’elle devait financer seule cet entretien ; qu’une demande de suspension de son droit APL avait été réalisée auprès de la Caisse d’allocations familiales un mois après une discussion tendue avec la réceptionniste de Morbihan Habitat ; que Mme [D] était dans l’attente des suites données à sa demande de logement social et avait récemment reçu le diagnostic d’une grave maladie.

La Commune de [Localité 2], représenteé par M. [Q] [K] [O] ayant justifié d’une délibération du conseil municipal lui donnant délégation pour agir, a confirmé l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 1910,29 euros, échéance de juin 2026 incluse.
La demanderesse a précisé que ce quantum comprenait les provisions sur charges que la locataire refusait de régler, ainsi qu’une partie du loyer depuis la suspension de l’aide personnalisée au logement.
La Commune a indiqué que les charges dont le montant était imputé à la locataire comprenaient, à l’exclusion du service de rammasage des ordures ménagères, l’entretien des espaces verts et des deux escaliers des parties communes ainsi que l’éclairage de celles-ci et que cet entretien était régulièrement réalisé, tous les mois et demi/deux mois, sans preuve d’une défaillance de sa part.

Indiquant avoir toujours réglé la somme mensuelle de 32 euros au titre de son loyer résiduel, Mme [Z] a indiqué qu’elle avait refusé de régler les provisions sur charges dans la mesure où son bailleur manquait à ses propres obligations et entendait lui facturer des prestations qui n’étaient pas réalisées.
À ce titre, elle a déclaré que depuis quatre ans, l’entretien des espaces verts n’était pas effectué, qu’elle était contrainte d’acheter elle-même les produits nécessaires au désherbage qu’elle réalisait seule, que depuis deux ans l’élcairage était défectueux et que le défaut de ramassage des ordures ménagères entrainait la prolifération de mouches, rats et autres nuisibles.
La défenderesse a également évoqué des problèmes de salubrité et la dégradation des portes palières.
Pour ces motifs, Mme [Z] a demandé au juge de débouter la Commune de sa demande en paiement et, par conséquent, en résiliation du bail.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
(…).

La Commune de [Localité 2] justifie que la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 9 avril 2025 (courrier de la Caf en date du 29 octobre 2025 indiquant ne pas avoir reçu le plan d’apurement de la dette de Mme [Z] et précisant interrompre le versement de l’aide au logement), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il résulte du bail et du décompte actualisé au jour de l’audience que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1910,29 euros.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1353 précité, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme [V] [Z] ne remet pas en cause le montant évoqué mais indique qu’elle ne saurait être tenue au paiement de cette somme qui correspond à des charges impayées et au montant du droit APL qui a été suspendu, dans la mesure où elle n’a cessé de s’acquiter de ses charges qu’en raison de l’inactionde son bailleur qui a manqué à ses propres obligations d’entretien des espaces verts et des parties communes de la résidence.

En application des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à Mme [Z] qui se prévaut d’une inexécution par son bailleur de ses obligations contractuelles d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Mme [Z] expose que l’entretien des espaces verts n’est pas réalisé depuis quatre ans ni aucun éclairage du collectif.
Comme seuls éléments au soutien de ses prétentions, Mme [Z] verse aux débats des photographies représentant des abords d’immeubles et cages d’escaliers, un cimetierre et diverses tombes, des containers poubelles, diverses habitations et devantures de magasins.
Ces clichés photographiques, qui ne comportent aucune date et ne permettent aucun possibilité réelle de localisation, apparaissent en conséquence dépourvus d’une force probante suffisante pour établir le bien-fondé de ses allégations.

Elle évoque le départ d’un médecin pour cause d’insalubrité des locaux, sans justifier en quoi la situation d’un tiers l’autoriserait à ne pas régler ses propres charges.

Au surplus, pour fonder la gravité des manquements dont elle se prévaut, Mme [Z] reproche à son bailleur une mauvaise gestion des ordures ménagères, dont le coût ne lui est cependant pas facturé au titre desdites charges locatives mais au titre de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères sans lien avec le contrat de bail.

Faute pour elle d’établir que le bailleur a méconnu ses obligations contractuelles, Mme [Z] ne pouvait cesser de régler ses charges et loyers.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [V] [Z] à verser à la Commune de [Localité 2] la somme de 1910,29 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 juin 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.
Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que Mme [V] [Z] n’a pas réglé l’intégralité de ses charges depuis de nombreux mois, malgré une mise en demeure et une tentative de conciliation amiable, ni le solde de son loyer depuis la suspension de l’aide au logement en raison des impayés susmentionnés.

Au vu de ce qui précède, aucune exception d’inexécution n’est établie et Mme [Z] a ainsi bien manqué à ses obligations contractuelles de paiement des loyers et charges.

Refusant de régler sa dette, Mme [Z] n’a pas sollicité de délais de paiement.

Les impayés répétés de loyers et charges constituent de graves manquements aux obligations pesant sur la locataire qui justifient, compte tenu en l’espèce de l’importance de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [Z], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.
L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [V] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au loyer et charges qui auraient été mis en recouvrement par la Commune de [Localité 2].

Cette indemnité sera due à compter du 24 septembre 2026 et jusqu’à complète restitution des lieux.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La Commune de [Localité 2] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de Mme [V] [Z].
Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [V] [Z] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 2] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 100 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

A défaut pour Mme [V] [Z] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 1910,29 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 juin 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la Commune de [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été mis en recouvrement par la Commune, à compter du 24 septembre 2026 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [V] [Z] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à verser à la Commune de [Localité 4] somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE