COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 420

Rôle N° RG 23/04115

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7O7

S.C.I. [A]

C/

S.A.R.L. [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 10 mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03744.

APPELANTE

S.C.I. [A]

SCI au capital de 152.449,02 euros, immatriculée au RCS de Nîmes, sous le n° 423 815 489, dont le siège est [Adresse 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.R.L. [B]

exerçant sous le nom commercial ’ETABLISSEMENT ARATTO’, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, domiciliée [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 7 juillet 1999, conclu devant maître [U] [F], notaire à BELLERINE SUR ALLIER (03), la société civile immobilière (SCI) [A] a acquis la propriété d’un immeuble sis [Adresse 3] à NICE (06), elevé d’un rez-de-chaussée comprenant deux boutiques à usage commercial et cinq étages, cadastré section KT, n°[Cadastre 1] pour une contenant de 3a07ca.

Suivant acte sous seing privé du 3 août 2012, à effet au 1er octobre 2011, la société civile immobilière (SCI) [A] a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) [B] un bail sur un local à usage commercial relatif à divers locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble, sis [Adresse 3] à NICE (06), pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel 57 000 euros, hors taxes et hors charges.

Venu à terme le bail a été renouvelé avec effet au 1er octobre 2020, le juge des loyers commerciaux ayant été saisi de la contestation qui opposé les parties sur le montant du loyer renouvelé.

Par exploit de commissaire de justice du 12 octobre 2021, la SARL [B], a fait assigner la SCI [A], par-devant le tribunal judiciaire de NICE, aux fins de la voir condamner à lui rembourser les charges dont elle s’est acquittée sur un délai de 5 ans précédent l’assignation, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2023, le tribunal a :

– dit qu’au terme du bail, la SARL [B] était tenue au remboursement des charges afférentes aux parties communes de l’immeuble dans la proportion des 73/1040 èmes ;

– condamné la SCI [A] au paiement des sommes de :

* 20 105,39 euros, au titre des charges indûment versées ;

* 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

– débouté la SCI [A] du surplus de ses demandes.

Le tribunal a notamment considéré que :

– le bail avait été conclu en 2012, soit avant l’entrée en vigueur de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et des dispositions des articles R. 145-35 et suivants pris pour son application ;

– avant son entrée en vigueur, aucune disposition particulière ne concernait les charges récupérables sur le locataire ;

– le bail ne comportait aucune indication de valeur contractuelle concernant la quote-part de charges communes afférente au local loué et récupérables sur le preneur ;

– il ne portait pas non plus de désignation des locaux loués par un quelconque numéro de lot, la consistance des locaux étant précisé par une description développée et le renvoi à un plan ;

– le contrat de bail prévoyait néanmoins de manière expresse une récupération de charges communes de l’ensemble immobilier sur le locataire ;

– l’établissement d’une répartition à proportion des surfaces exploitées correspondait à un usage, même si diverses corrections pouvaient être appliquées, en fonction de la configuration des locaux et de l’usage qu’ils avaient des parties communes ;

– faute de situation claire, il y avait lieu d’interpréter la clause en faveur de celui qui s’obligeait à la répétition des charges, à savoir, le preneur ;

– faute de la moindre justification par le bailleur de la grille de répartition qu’il pratiquait serait retenue la grille datée du 12 janvier 1999, établie e référence aux différents locaux de l’immeuble, soit sur une base de quote-part de 73/1040 du total des charges à répartir, clé qu’admettait le preneur ;

– dès lors sa demande en répétition des sommes acquittées pour les 5 exercices précédent l’assignation serait satisfaite.

Suivant déclaration au greffe en date du 20 mars 2023, la SCI [A] a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

– juge qu’au titre du bail initial et des conventions subséquentes entre les parties, le bailleur a respecté son obligation de répartition des charges et de justification des charges annuelles depuis l’origine du bail ;

– en conséquence :

– déboute la SARL [B] de ses demandes ;

– condamne la SCI [A] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que :

– la locataire a toujours accepté la clé de répartition ;

– la locataire a toujours réglé régulièrement jusqu’en 2021 les rappels de charges annuels ;

– il n’existe aucun critère légal obligatoire de répartition des charges ;

– si cette répartition n’est pas prévue dans le règlement de copropriété le bailleur peut utiliser la clé qu’il souhaite et notamment en l’espèce, la répartition selon la surface ;

– la locataire n’a jamais mis en avant son droit à l’information et n’a jamais réclamé les justificatifs des pièces qu’il fait pour la première fois, dans sa mise en demeure d’avril 2021, et dans son assignation ;

– le bailleur justifie des charges appelées et leur régularisation ;

– la bonne foi de la locataire sera écartée dès lors qu’elle revendique le remboursement des charges pour la première fois en avril 2021, soit curieusement quelques semaines après la demande de renouvellement de bail commercial aux termes duquel il refusait la demande de diminution de loyers.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL [B] demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et y ajoutant :

– condamne la SCI [A] à lui payer la somme de 2 878,16 euros au titre de la répartition des charges 2021-2022 indûment versées ;

– condamne la SCI [A] à lui payer la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître MAGNAN.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

– il est de jurisprudence constante que l’absence de justification des charges par un bailleur et notamment la carence de ce dernier à communiquer les pièces justifiant des dépenses facturées, entraine l’obligation de procéder au remboursement des sommes acquittées à ce titre par le locataire ;

– le bailleur doit justifier des charges entrainant l’obligation de communiquer au locataire une copie des pièces justifiant des dépenses facturées et non de simplement les tenir à sa disposition ;

– le bailleur ne peut procéder unilatéralement à une répartition de son choix entre les locataires et cette répartition doit obligatoirement s’effectuer en fonction de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale des locaux de l’immeuble ;

– la quote part de charges de l’immeuble afférente aux locaux loués doit s’établir à hauteur de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale des locaux de l’immeuble, soit une quote-part de 73/1040 èmes ;

– en conséquence pour la période allant de 2016 à 2020 la bailleresse a perçu indument la somme de 20 105,39 euros

– pour la période allant de 2021 à 2022 elle sollicite la somme de 2 878,16 euros.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 10 septembre 2026.

MOTIFS :

Sur la demande en remboursement des charges locatives :

A titre liminaire, conformément à ce qu’a relevé le premier juge, l’article L. 145-40-2 du code de commerce tel qu’il résulte de l’art. 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et les dispositions des articles R. 145-35 et suivants pris pour son application, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi (L. préc., art. 21-II).

Or le contrat objet du présent litige, a été conclu entre les parties suivant acte sous seing privé du 3 août 2012, à effet au 1er octobre 2011. Ladite loi n’est donc pas applicable.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, dans le cas d’espèce, la répartition des charges de l’immeuble entre le bailleur et le locataire est donc laissée à la libre convention des parties.

L’article VIII ’impôts- taxes – charges’ du contrat de bail prévoit qu’indépendamment du loyer et de la taxe, le preneur devait acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus.

Il devra en outre, payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble, majorée s’il y a lieu de la TVA et rembourser le cas échéant, l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elle sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires du syndic et des frais d’assemblées qui seront supportés par le bailleur.

Le montant de tous ces impôts, taxes et charges sera payable au bailleur aux mêmes échéances que les termes de loyer.

L’article IX ’obligations du preneur’ stipule que le preneur doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et indiqués ci-avant.

Il doit pendre à sa charge les simples réparations locatives ou de menu entretien (les autres réparations incombant au bailleur conformément à l’article 606 du code civil), ainsi que les dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le bailleur fait valoir que la locataire a toujours accepté sa clé de répartition relative aux charges, opérée proportionnellement à la surface des différents lots, ce dernier étant propriétaire de l’entier immeuble.

Le bail dispose en page 2, en son article I ’désignation des locaux loués’, la SCI [A] loue à la SARL [B], qui accepte les lieux ci-après désignés :

un magasin avec deux vitrines donnant sur la [Adresse 4],

avec un arrière magasin, situé au rez-de-chaussée et à droite de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 3],

ainsi qu’un local situé au rez-de-chaussée donnant sur cour et comprenant une pièce principale et une mezzanine qui communiquent avec l’arrière magasin,

ainsi que lesdits lieux s’étendent, se poursuivent, et comportent et ligne sous teinte jaune sur le plan ci annexé, le preneur déclarant en avoir une parfaite connaissance.

Les locaux sont à destination de commerce de bijouterie et parfumerie à l’exclusion de tout autre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1194 du même code précise que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Afin de justifier ses modalités de calcul et de répartition des charges, le bailleur produit:

– un tableau des tantièmes appliqués à chacun des locataires daté du 30 juin 2005, portant à 73 tantièmes/887, les locaux loués par la SARL [B] ;

– les dépenses et factures de l’année 2016 (eau, nettoyage, électricité EDF, téléphonie Orange ) ;

– la notification du décompte annuel de charges pour l’année 2016 adressé au locataire par courrier daté du 14 avril 2017, avec une clé de répartition suivante :

* 73 + 90 /887 pour les charges générales ;

* 73 + 90/798 pour l’eau ;

– les dépenses et factures de l’année 2017 (eau, nettoyage, électricité EDF, téléphonie Orange) ;

– la notification du décompte annuel de charges pour l’année 2017 adressé au locataire par courrier daté du 3 septembre 2018, avec une clé de répartition suivante :

* 73 + 90 /887 pour les charges générales ;

* 73 + 90/798 pour l’eau ;

– les dépenses et factures de l’année 2018 (eau, nettoyage, électricité EDF, téléphonie Orange) ;

– la notification du décompte annuel de charges pour l’année 2018 adressé au locataire par courrier daté du 23 juillet 2019, avec une clé de répartition suivante :

* 73 + 90 /887 pour les charges générales ;

* 73 + 90/798 pour l’eau ;

– les dépenses et factures de l’année 2019 (eau, nettoyage, électricité EDF, téléphonie Orange) ;

– la notification du décompte annuel de charges pour l’année 2019 adressé au locataire par courrier daté du 18 mai 2020, avec une clé de répartition suivante :

* 73 + 90 /887 pour les charges générales ;

* 73 + 90/798 pour l’eau ;

portant la somme due à 6 117,21 euros ;

– une seconde notification du décompte annuel de charges pour l’année 2019 adressé au locataire par courrier daté du 18 mai 2020, avec une clé de répartition suivante :

* 187/887 pour les charges générales ;

* 187/798 pour l’eau ;

portant la somme due à 3 668,87 euros ;

– les dépenses et factures de l’année 2020 (eau, nettoyage, électricité EDF, téléphonie Orange) ;

– la notification du décompte annuel de charges pour l’année 2020 adressé au locataire par courrier daté du 14 juin 2021, avec une clé de répartition suivante :

* 73 + 90 = 163 /887 pour les charges générales ;

* 73 + 90= 163 /798 pour l’eau ;

portant la somme due à 6 424,60 euros ;

– une seconde notification du décompte annuel de charges pour l’année 2020 adressé au locataire par courrier daté du 14 juin 2021, avec une clé de répartition suivante :

* 90 /887 pour les charges générales ;

* 90/798 pour l’eau ;

portant la somme due à 3 096 euros ;

Il s’évince de ces documents que le bailleur produit dans le cadre de la présente procédure des décomptes de charges établis annuellement, informant donc la locataire du montant des dépenses facturées et les justifiant, dans le délai légal de cinq ans, pendant lequel ils peuvent être contestés.

Cependant, force est de constater que le bailleur a établi une clé de répartition des charges de manière unilatérale et non identique, selon le années.

En effet, même si aucune clé de répartition n’était contractuellement prévue, il est avéré que le bailleur utilise une clé basée sur les tantièmes qu’il attribue d’office au preneur. Il ne donne aucune explication sur les conditions d’attribution des tantièmes et la répartition retenue, à savoir la distinction entre une clé pour les charges générales et une autre clé pour l’eau.

Le bailleur a même justifié deux décomptes différents pour les années 2019 et 2020, en utlisant deux clés de répartition différentes au niveau des tantièmes.

Il n’a pas exécuté ses obligations contractuelles de manière loyale, établissant de manière unilatérale une clé de répartition des charges selon son bon vouloir, la changeant au fil des années, entrainant de fait une insécurité juridique du contrat pour sa locataire dans le contrôle du calcul des charges.

Le bailleur semble vouloir corréler la répartition en fonction de la surface des locaux loués puisqu’il se réfère aux tantièmes des locaux.

Néanmoins, conformément à ce qu’a relevé le premier juge, tout d’abord le plan annexé au contrat de bail ne donne aucune indication d’un numéro de lot au sein de l’ensemble immobilier. La désignation des locaux objet du bail désigne :

– un magasin avec deux vitrines donnant sur la [Adresse 4], avec un arrière magasin, situé au rez-de-chaussée et à droite de l’immeuble sis à [Adresse 5], [Adresse 3], ainsi qu’un local situé au rez-de-chaussée donnant sur cour et comprenant une pièce principale et une mezzanine qui communiquent avec l’arrière magasin,

Par la suite, la pièce de tableau de répartition des charges au sein de l’immeuble datée du 30 juin 2005, établie sur une base de 887 tantièmes, attribue au recto, aux lots loués par la SARL [B] une quote part de 51 + 22 soit 73/887 tantièmes et au verso une surface de 51 m² + 22 m² au titre des lots 13 et 15 soit 73 m² sur une surface de 1040 m².

Quoiqu’il en soit le total des tantièmes du preneur devrait être de 73 et non de 163 ou 187 ou 90 tel que pratiqué.

De même, il n’est pas démontré que cet acte ait été annexé à l’acte de vente dressé par le notaire le 22 mars 1999. Il n’est pas démontré non plus de valeur contratuelle de cet acte, dans la mesure où il n’a jamais été mentionné dans le bail liant les parties.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce que le premier juge a estimé qu’il convenait dans le silence des parties et l’obscurité de la clause relative aux charges, d’interpréter les dispositions contractuelles prévoyant expressément une récupération des charges communes de l’ensemble immobilier sur la locataire, eu égard à une répartition à proportion des surfaces exploitées, ce qui correspond à un usage professionnel.

En effet, aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Si, conformément au droit des contrats, les clauses sont la loi des parties, elles sont d’interprétation stricte et, en cas de doute, s’interprètent en faveur de celui qui a contracté l’obligation, soit le preneur.

En l’espèce, faute de justificatifs autres versés par le bailleur, il conviendra d’appliquer la grille datée du 12 mars 1999, produite devant le premier juge, faisant référence aux surfaces des différents locaux de l’immeuble, soit sur une base d’une quote-part de 73/1040 èmes du total des charges à répartir. Cette quote-part de charges obéit à une clé de répartition acceptée par le preneur.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a retenu que La SARL [B] sera tenue au remboursement des charges afférentes aux parties communes de l’immeuble dans la proportion de 73/1040 èmes. De même il sera confirmé en ce que la SCI [A] a été condamnée à rembourser la SARL [B] la somme de 20 105,39 euros au titre de la répétition des charge indûment versées.

En outre, la SARL [B] sollicite le remboursement de la somme 2 878,16 euros, au titre de la répétition des charges 2021-2022. Cette prétention ne s’analyse pas en une nouvelle demande en ce qu’il ne s’agit pas d’une nouvelle cause juridique mais de l’actualisation d’une obligation préexistante.

Au soutien de sa demande, elle produit un courriel de son conseil adressé au gestionnaire du bien.

Or cet élément est insuffisant à établir le caractère certain, liquide et exigible des provisions sur charges annuelles appelées dont elle demande régularisation. Aucun décompte n’est versé aux débats. Aucun justificatif de paiement n’est non plus produit.

Elle sera donc déboutée de sa demande formulée en remboursement d’une somme dont le paiement n’est pas établie avec certitude.

Sur les frais et dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que la SCI [A] a été condamnée à payer à la SARL [B] la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, la SCI [A] sera condamnée à supporter les dépens d’appel dont distraction au profit de maître Joseph MAGNAN.

Il serait inéquitable de laisser à la SARL [B] la charge des frais exposés pour sa défense. La SCI [A] sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros et sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la SARL [B] de sa demande en paiement au titre de la répartition des charges 2021-2022, indûment versées ;

Condamne la SCI [A] à payer à la SARL [B] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure cvile, au titre des frais exposés en appel ;

Déboute la SCI [A] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne la SCI [A] à supporter l’inégralité des dépens d’appel dont distraction au profit de maître Joseph MAGNAN.

La Greffière La Présidente