S.A.S. TTR ENERGY FRANCE

S.C.E.A. SCEA DU [Adresse 1]

S.C.E.A. SCEA FERME DE LA MONTAGNE

C/

[U]

Association FEDERATION NATIONALE DE LA PROPRIETE PRIVEE RURALE

COPIE EXÉCUTOIRE

Copie exécutoire

le 22 octobre 2026

à

Me Guiheux

Me Masson

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 22 OCTOBRE 2026

*************************************************************

N° RG 25/05337 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JRFY

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SENLIS DU 03 NOVEMBRE 2025 (référence dossier N° RG 24-00004)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTES

S.A.S. TTR ENERGY FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 2]

[Localité 1]

S.C.E.A. SCEA DU CLOS BERNARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]

S.C.E.A. SCEA FERME DE LA MONTAGNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

Ferme de la Montagne

[Localité 2]

Représentées par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS, substitué par Me Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocats plaidants Me Antoine GUIHEUX et Me Manon BOENEC avocats au barreau de PARIS

ET :

INTIMEES

Madame [K] [U] épouse [Q]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Marie MASSON de la SELARL LANGLADE ET ASSOCIES, avocat au barreau de COMPIEGNE

Association FEDERATION NATIONALE DE LA PROPRIETE PRIVEE RURALE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie MASSON de la SELARL LANGLADE ET ASSOCIES, avocat au barreau de COMPIEGNE selon mandat de représentation signé le 08 juin 2026 par le président en exercice M. Bruno Keller

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2026 devant Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2026.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

Le 06 octobre 2026 les conseils des parties ont été avisés par la voie électronique du prorogé du délibéré au 22 octobre 2026.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Valérie DUBAELE, Conseillère en a rendu compte à la cour composée en outre de :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Florence MATHIEU, Présidente de chambre,

et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 22 Octobre 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Marie-Estelle CHAPON, Cadre-greffier.

*

* *

DECISION

Suivant bail rural conclu par acte authentique des 8 et 10 mars 2000’Mme [K] [U] épouse [Q] (Mme [U]) a donné à bail à ferme à M. [H] [B] et Mme [C] [R] son épouse, pour une durée de 19 ans, des parcelles agricoles situées dans l’Oise pour une superficie totale de 18 ha 07 a 10 ca, moyennant un fermage annuel de 17.080,07 francs (2603,84 euros) notamment celles situées sur la commune de [Localité 5] lieudit [Adresse 8], d’une surface de 16 ha 04 a 00 ca à prendre sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1],

Et sur la commune de [Localité 9], lieudit [Localité 7], cadastrée section C n°[Cadastre 2] d’une superficie de 1 ha 11 a 80 ca.

Le bail précisait que les parcelles louées étaient mises à la disposition de la SCEA du Clos Bernard.

Aux termes d’un acte authentique du 26 décembre 2011 portant avenant au bail, M. [T] [B], fils des preneurs, est devenu copreneur, les terres ayant toujours vocation à être mises à disposition de la SCEA du [O] Bernard.

Par ailleurs suivant acte authentique du 15 juillet 2002, Mme [K] [U]’a accepté de renouveler pour une durée de 9 ans le bail à ferme consenti à M. [D] [P] (époux de Mme [Z] [B]) sur 21 ha 89 a 01 ca de parcelles agricoles, moyennant un fermage de 2834,16 euros par an, notamment celle de 10 ha 00 a 00 ca à prendre sur celle située sur la commune de [Localité 5], lieudit [Adresse 8], cadastrée section A n°[Cadastre 1].

Cet acte précisait que le bailleur autorisait d’ores et déjà le preneur à céder le bail à son conjoint [F] [P] et/ou à son fils M. [E] [P].

Les parcelles louées ont été mises à disposition de la SCEA Ferme de la montagne.

Aux termes d’un courrier du 28 août 2006 contresigné par Mme [U], cette dernière a autorisé le preneur à céder le bail à son fils M. [E] [P].

Dans le cadre d’un projet d’installation et d’exploitation d’une centrale de production d’électricité solaire se composant de modules photovoltaïques sur châssis posés au sol et d’équipements électriques annexes, la SAS TTR, spécialisée dans l’énergie solaire, et les deux SCEA susvisées se sont rapprochées pour développer un projet d’installation de panneaux solaires photovoltaïques compatible avec une activité pastorale sur une assiette de 53 hectares de terres agricoles que ces dernières exploitent sur les communes de [Localité 5] et [Localité 9], dont les parcelles susvisées données à bail par Mme [U].

Par acte sous seing privé électronique du 26 août 2022, conclu entre la SAS TTR Energy France (bénéficiaire), Mme [U] (propriétaire) et la SCEA du Clos Bernard (exploitant) représentée par ses gérants et associés Messieurs [T] et [A] [B], ont conclu un acte intitulé «’Promesse de bail emphytéotique et de convention d’indemnisation en vue de la construction et de l’exploitation d’une centrale solaire photovoltaïque au sol’» portant plusieurs conventions:

– un engagement du propriétaire et de l’exploitant de mise à disposition des parcelles situées à [Localité 5] A1, A2 et A4 et à [Localité 9] C48 parcelles susvisées au profit de la SAS TTR Energy France pour les besoins des études préalables, d’une durée de 10 ans avec prorogation automatique pour une même durée, permettant à la SAS TTR d’implanter sur les parcelles toutes installations ou aménagements nécessaires aux études préalables et à réaliser notamment des sondages dans le sol, des relevés de terrain, un diagnostic archéologique,

– une promesse de bail emphytéotique sur les parcelles nécessaires à l’implantation et à la réalisation du projet, d’une durée de 54 ans à compter de sa signature, avec une possibilité de prorogation par fraction de 5 ans jusqu’à une durée maximale de 99 ans, moyennant une redevance annuelle de 400 euros par hectare sur les parcelles faisant l’objet du bail emphytéotique au profit de Mme [U], ainsi qu’une redevance annuelle de 500 euros par poste de livraison installée sur la même surface, due à compter de la déclaration d’ouverture du chantier ou à compter du jour du commencement effectif des travaux de la centrale électrique solaire, avec une clause d’indexation,

– une promesse de résiliation du bail rural concomitante au profit de la SAS TTR Energy France, ainsi que d’une promesse de convention de prêt à usage à titre gratuit par la société TTR Energy France à l’exploitant, moyennant une indemnisation de ce dernier de 2100 euros par hectare et par an durant toute la durée du bail emphytéotique et du prêt à usage, avec une clause d’indexation,

– une promesse de financement par la société TTR d’une partie des travaux nécessaires à la mise en compatibilité de la centrale électrique avec l’exploitation agricole.

Par acte sous seing privé électronique du 27 janvier 2023, la SAS TTR Energy France (bénéficiaire), Mme [U] (propriétaire) et la SCEA Ferme de la montagne (exploitant) représenté par son gérant M. [E] [P], ont conclu un contrat comprenant les mêmes conventions concernant la parcelle située à [Localité 5] cadastrée A4.

Par courrier du 13 juin 2023 adressé à la société TTR Energy France, le conseil de Mme [U] a mis en cause la validité des deux conventions pour vileté de la redevance et de l’indemnité d’occupation et pour dol ayant entraîné une erreur sur la valeur du bail.

La société Energy France a répondu le 27 juin 2023 qu’elle s’étonnait de cette position mais restait ouverte à une solution amiable.

Mme [U] ainsi que la Fédération nationale de la propriété privée rurale (la FNPPR) – ayant pour objet de défendre les intérêts des propriétaires fonciers agricoles -, ont, par assignation du 6 juin 2024, attrait la SAS TTR Energy France, la SCEA du Clos Bernard et la SCEA Ferme de la montagne devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis aux fins de voir prononcer la nullité de deux contrats, à titre principal pour dol, à titre subsidiaire pour contrepartie insuffisante.

Suivant jugement rendu le 3 novembre 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis a’:

– rejeté l’exception de procédure et s’est déclaré compétent,

– annulé les promesses de bail emphytéotique et de conventions d’indemnisation signées le 26 août 2022 et le 27 janvier 2023,

– débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts,

– débouté la Fédération nationale de la propriété privée rurale de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné in solidum la SAS TTR Energy France, la SCEA du Clos Bernard et la SCEA Ferme de la montagne à verser à Mme [U] épouse [Q] 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SAS TTR Energy France, la SCEA du Clos Bernard et la SCEA Ferme de la montagne ont formé appel de cette décision par déclaration du 24 novembre 2025 et par conclusions notifiées entre avocats par voie électronique le 28 mai 2026, réitérées à l’audience, demandent à la cour, de’:

– annuler, sinon infirmer, en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

– rejeter la demande des intimées comme mal fondées et les débouter de leurs prétentions,

– condamner in solidum les intimées’:

– à verser une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à chacune des appelantes,

-au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du même code,

– à verser à la société TTR Energy France une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de la clause de confidentialité,

– à verser à la société TTR Energy France une indemnité de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de l’obligation de bonne foi,

– à verser à chacune des appelantes 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du même code.

Mme [K] [U], par conclusions notifiées entre avocats par voie électronique le 8 juin 2026 réitérées à l’audience, demande à la cour de’:

– confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant,

– condamner solidairement la SAS TTR Energie France, la SCEA Ferme de la montagne et la SCEA [Adresse 1] à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Fédération nationale de la propriété privée rurale, aux termes de conclusions déposées contradictoirement à l’audience, sollicite également la nullité de la promesse. Elle y conclut à ce que la présente cour, au visa des articles L.491-1 du code rural et de la pêche maritime, des articles 1130 et suivants du code civil et 1240 du même code,’confirme le jugement entrepris et, y ajoutant, condamne solidairement TTR Energy France SAS, la SCEA Ferme de la montagne et la SCEA du [O] Bernard à lui verser 1 (un) euro de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

Après l’audience des débats qui s’est tenue le 9 juin 2026, les appelantes ont notifié par voie électronique une note en délibéré le 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION’:

Sur la note en délibéré’:

Les appelantes concluent, dans leur note en délibéré :’«’Les conclusions FNPPR signifiées la veille de l’audience n’apportent aucun élément de nature à modifier l’analyse du dossier. Encore une fois, le raisonnement adverse ne repose que sur une insatisfaction économique apparue postérieurement à la signature des deux contrats, nullement constitutive d’un quelconque dol de la part des appelantes.’»

L’article 445 du code de procédure civile dispose que «’Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, elle sera écartée purement et simplement des débats, étant observé que les appelants n’ont pas sollicité l’irrecevabilité des conclusions de la FNPPR pour tardiveté.

Sur la demande d’annulation de la convention pour dol’:

Les appelantes contestent tout dol, faisant observer que M. [H] [B], père de l’un des exploitants agricoles, et M. [M], qui est étranger à la famille [B], tous les deux également propriétaires concernés également par le projet, se sont engagés dans des termes identiques à ceux de Mme [U] et attestent que leur consentement n’a été assorti d’aucune pression.

Elles font valoir que le premier juge a dénaturé les faits de l’espèce’; que la conclusion des promesses de bail a été à chaque fois précédée d’échanges d’informations rigoureusement identiques aux promesses’concernant notamment la durée et l’aspect financier :

– le 8 juillet 2022, par un rendez-vous au domicile de M. et Mme [Q] à [Localité 8], en présence de ces derniers, du représentant de la société TTR Energie France M. [L] [G] ainsi que des deux associés de la SCEA du Clos Bernard, pour exposer le projet, ponctué par la remise d’une version papier de la promesse de bail,

– le 12 juillet 2022, par la transmission d’un courriel récapitulatif à toutes les parties ainsi qu’aux enfants des époux [Q], accompagné de trois pièces jointes dont le projet de promesse de bail emphytéotique, identique au projet signé, la présentation du projet agri photovoltaïque de [Localité 9], la carte présentant les parcelles du projet et celles se trouvant à proximité,

– le 25 juillet 2022, par l’envoi du projet de contrat par courrier postal.

Elles ajoutent que la signature du premier contrat est intervenue le 29 août 2022, soit au terme d’un délai de réflexion raisonnable suivi d’une communication par courriel à Mme [U] des documents signés (pièce 7), et que non seulement cette dernière n’a pas exercé son droit de rétractation dans les 14 jours mais encore elle a donné son consentement à la même promesse de bail au profit de la SCEA Ferme de la montagne le 27 janvier 2023, après un nouveau rendez-vous le 2 novembre 2022 à leur domicile pour leur présenter la seconde promesse de bail, identique à la première, consentement qu’elle n’a aucunement rétracté comme elle en avait le pouvoir.

Elles rappellent que Mme [U] épouse [Q] a été informée de son droit de rétractation par une notice annexée à chacune des deux promesses et que la durée de 54 ans, qui peut être prorogée, n’est pas une man’uvre mais est inhérente à la nature du bail emphytéotique, lequel permet de constituer un droit long et cessible nécessaire au financement de l’infrastructure projetée.

Elles insistent sur le fait qu’il n’y a eu aucune pression familiale destinée à tromper Mme [U] et que si man’uvres il y a elles sont le fait de sociétés tierces (EACM et Engie green) qui ont conçu un projet concurrent sur les parcelles appartenant à la famille de Mme [U] et qui tentent de faire échec au projet TTR sans en assumer les risques procéduraux.

Les appelantes font valoir que les conditions financières stipulées ne lèsent aucunement Mme [U], ne sont pas modiques et sont liées à l’équilibre économique du projet dans lequel les exploitants agricoles prennent le plus de risque.

Elles exposent à cet égard que’le montant du loyer de 400 euros par hectare qui a été proposé et accepté par Mme [U] (montant qui a été augmenté à 800 euros lors des discussions postérieures à l’assignation), correspond à plus du double du loyer qu’elle perçoit (soit environ 200 euros par hectare et par an) au titre de chaque bail rural dont les deux SCEA sont aujourd’hui bénéficiaires’; que ce montant répond aux recommandations des régulateurs de la filière agrivoltaïque et aux dispositions de l’article 54 de la loi n°2023-175 du 10 mars 2023 portant accélération de la production des énergies renouvelables, dite loi Appel, appelant à encadrer les loyers versés aux propriétaires afin qu’ils restent corrélés aux prix des fermages pour éviter toute spéculation foncière ; que la redevance qui sera due au titre du bail emphytéotique sera indexée annuellement suivant la formule issue du cahier des charges de l’appel d’offres de la commission de régulation de l’énergie fixant les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations photovoltaïques au sol en 2021′; que l’évolution de cet indice, lié à l’objet du contrat et adapté à l’équilibre économique du projet, est par définition inconnue mais que dans un contexte de tension sur le marché de l’électricité cette formule d’indexation par référence au prix de l’électricité est avantageux pour le bailleur.

Ils ajoutent qu’il est logique que le loyer revenant à Mme [U] qui n’assume aucun risque soit inférieur à l’indemnité versée à l’exploitant ce dernier se voyant pénalisé de la résiliation du bail rural et du bouleversement économique de son exploitation.

Ils ajoutent que Mme [U] qui confond le prix moyen de la valeur vénale des terrains dans la région et des loyers des parcelles agricoles, par nature différents des loyers pratiqués pour l’implantation de centrales photovoltaïques sur des terrains avec un faible potentiel agronomique comme c’est le cas en l’espèce, ne prouve pas l’offre d’un autre opérateur qu’elle invoque pour une rente 25 fois plus élevée, ni un prix du marché 30 fois supérieur’; qu’elle fait état de loyers compris entre 500 et 10.000 euros par hectare pour des projets photovoltaïques au sol qui ne répondent pas aux mêmes coûts d’installation et de maintenance que les contrats agrivoltaïques contestés, qui nécessitent l’installation de panneaux sur trackers d’une hauteur permettant le maintien de l’activité agricole sous ombrage pour y laisser paître les ovins, et qui ne peuvent être conclus qu’avec l’accord des deux preneurs en place.

Elles concluent que la différence de la redevance revenant à Mme [U], qui ne supporte aucune contrainte ni aucun risque, avec l’indemnité revenant aux exploitants s’explique par la résiliation du bail rural sur 25 ha remplacé par un prêt à usage sur toute la surface des parcelles sur lesquelles leur modèle agricole doit être revu pour s’adapter à l’implantation des panneaux tout en se soumettant à l’obligation de maintenir une production significative sur toute la durée de vie du projet, incomparable avec un projet de production d’énergie éolienne qui ne nécessiterait que la résiliation partielle du bail (sur 3000 m²) sans aucun investissement ni contrainte agricole associée.

Mme [U] rappelle les actes portant baux ruraux et leurs avenants tels que rappelés dans les faits constants. Concernant le bail [B] elle indique qu’aucun avenant au bail n’est intervenu concernant le projet d’association au bail d'[A] [B], fils des preneurs et qu’elle n’a jamais retourné le projet de cession des droits au bail aux enfants par leurs parents ayant fait valoir leurs droits à la retraite. Elle ajoute qu’à l’heure actuelle le capital de la SCEA du Clos Bernard est réparti entre M. [T] [B], M. [A] [B], la société La Cap et la société Hippique. Concernant la SCEA Ferme de la Montagne, elle indique que son capital est actuellement détenu par M. [D] [P], Mme [F] [P] et M. [E] [P].

Elle explique que ses preneurs M. [B] et M. [P] ont en juillet 2022 pris directement attache avec elle pour lui présenter leur projet’; qu’âgée de 79 ans, n’ayant aucune connaissance de l’agri photovoltaïsme et faisant confiance à ses preneurs de longue date, qui lui affirmaient de manière insistante que les offres étaient très généreuses, elle les a signées ; que par la suite elle s’est rendue compte qu’elle avait été manipulée pour s’engager à un tarif dérisoire eu égard au prix du marché et qu’elle ne pouvait le renégocier, alors même qu’il lui a été proposé pour un autre terrain dont elle est propriétaire indivis, situé à moins de 5 km de Rosière et de [Localité 5], une rente 25 fois plus élevée’; que la répartition est faite à son détriment puisque le fermage équivaut, la plupart du temps, au tiers des loyers touchés par le propriétaire, soit 133 euros par hectare, alors qu’en l’espèce les fermiers ont négocié une indemnité de 2.100 euros par hectare alors même qu’ils ne supporteront plus aucune charge de fermage et percevront une participation au financement des investissements nécessaires.

Elle estime avoir commis une erreur de jugement du fait des manipulations perpétrées par la société TTR Energy France et par les deux SCEA, ses preneuses, facilitées par les liens familiaux entre les membres de ces sociétés, M. [N] [L] négociateur foncier de la société TTR Energy France étant le cousin de M. [T] [B] et le neveu de [D] [P], associé exploitant de la SCEA Ferme de la montagne, et faisant partie d’un réseau influent au niveau communal Mme [J] [RH]-[B] et M. [T] [B] étant conseillers municipaux de la commune de [Localité 9] depuis 2020 et la première y ayant été élue maire depuis 2021.

Elle fait valoir qu’elle a appris par des articles de presse que le prix négocié est de 500 à 10.000 euros par hectare, avec une moyenne de 2.500 euros par hectare, et affirme que ses terrains sont très demandés par des concurrents de TTR, porteurs de projets similaires. Elle ajoute qu’elle n’a pas négocié le montant de la redevance ne souhaitant pas entrer en conflit avec ses preneurs de longue date auxquels elle faisait confiance, que le délai de moins d’un mois entre le premier rendez-vous et la signature est très court, qu’un rendez-vous introductif et un courrier d’explications (qui d’ailleurs ne comporte pas les caractéristiques de la promesse finalement signée) ne sont pas suffisants pour démontrer que l’obligation d’information préalable élémentaire a été respectée par la société TTR Energy France, professionnel, et que c’est à juste titre que le premier juge qui a relevé que «’la société TTR Energy France n’a fourni aucune explication sur son absence à cette réunion initiale, qui aboutira dans les jours qui suivent à un courrier récapitulatif », ce qui n’est pas contesté par l’ensemble des parties, a considéré que le premier rendez-vous était «’une première man’uvre dolosive de pouvoir mettre en confiance Mme [K] [Q] née [U], personne particulièrement âgée, par ses preneurs avec qui elle travaille depuis de longues années pour lui présenter un projet de bail emphytéotique dont la SAS TTR serait signataire’». Elle en déduit que loin d’avoir consisté en une négociation comportant de nombreux échanges, les relations se sont bornées à une simple proposition voire une contrainte.

Elle fait encore valoir que l’e-mail du 12 juillet 2022 comporte un paragraphe intitulé «’accord foncier de la famille [Q]’» alors qu’il ne fait pas foi de son consentement éclairé par les conseils de la société TTR Energy mais réalise une simple synthèse unilatérale de la part de la société TTR Energy France, en présentant des éléments clés exposés oralement, différents des projets de promesse qu’elle a signées, traduisant une véritable volonté de l’induire en erreur comme l’a retenu le premier juge, et les présentations jointes à l’e-mail étant au surplus très générales et peu pragmatiques.

Elle explique qu’elle n’est aucunement manipulée par un membre de sa famille et au contraire fait grief aux appelantes d’avoir obtenu son consentement en lui dissimulant la réelle valeur des droits concédés, affirmant que selon la formule d’indexation des loyers proposée par TTR Energy, si l’inflation se poursuit au rythme de 4% l’an, la rente verra sa valeur en euros constants divisée par 5 au bout de 50 ans soit 80 euros par hectare et divisée par 25 à la fin du contrat soit 16 euros par hectare.

Elle estime, citant le jugement entrepris, qu’elle n’a pas pu prendre connaissance de la teneur de son engagement préalablement à la signature des promesses et que le montage contractuel qui ne lui a pas été explicité présente un caractère confiscatoire de son droit de propriété’puisqu’elle se trouve’liée par un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans qu’elle ne pourra pas résilier et que la SAS TTR Energy France sera liée par un prêt à usage avec les deux SCEA pendant toute la durée du bail permettant ainsi aux exploitants d’obtenir un droit de 99 ans sur les terrains de leurs bailleurs alors qu’aujourd’hui ils ne sont titulaires que d’un bail soumis au statut du fermage avec possibilité de résiliation dans le cadre d’un départ à la retraite. Elle ajoute que son attention n’a nullement été attirée sur la durée du bail et l’indexation du loyer dans le temps et que si elle avait eu connaissance des conditions d’indexation du loyer, préalablement à la signature du bail, elle n’aurait jamais accepté de percevoir un loyer diminuant au fil des ans, le fait que d’autres propriétaires voisins- qui au demeurant sont à la fois propriétaire et exploitant en ce qui concerne la famille [B]- aient accepté de régulariser le même type de promesse étant indifférent.

La FNRRP soutient la demande d’annulation des ensembles contractuels en faisant valoir que :

– au cours des dernières années, elle a été saisie par nombre de ses adhérents sur des offres similaires de baux emphytéotiques pour des parcs agrivoltaïques, et que les projets étant toujours déséquilibrés au profit des propriétaires elle a fini par réaliser un travail de prévention’;

– en l’espèce le montage contractuel est particulièrement confiscatoire du droit de propriété de Mme [U] et doit être annulé’;

– cette dernière a en effet concédé des droits importants à la société TTR et aux exploitants agricoles actuellement en place qui obtiennent un droit de 99 ans sur les terrains de Mme [U], tandis qu’ils sont aujourd’hui titulaires d’un bail renouvelable tous les 9 ans, avec possibilité de résiliation lors du départ en retraite des exploitants,

– la répartition du chiffre d’affaires généré par les panneaux photovoltaïques se fait au complet détriment du propriétaire qui n’en touchera que moins de 0,47%, en prenant l’hypothèse d’un revenu minimum garanti à TTR Energy par la commission de régulation de l’énergie de 82 euros par MWh, chiffre cité par cette société elle-même lors de la réunion publique à [Localité 5] le 19 juin 2024, et de la production annuelle de la centrale de 55.757 MWh, le chiffre d’affaires en ressortant étant de 85.941 euros par hectare.

L’article 1130 du code civil dispose que’:

«’L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquels le consentement a été donné.’»

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé par la partie qui l’allègue.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme’:

«’Le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.’»

L’article 1139 du code civil dispose que’: «’L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable’; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.’»

Par ailleurs, l’article 1112-1 du code civil dispose que’:

«’Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.’

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.’»

Les man’uvres sont dolosives dès lors qu’elles sont destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. L’intention dolosive doit être expressément caractérisée (Civ 1ère, 10 juillet 1995, n°93-17.388).

Il n’est pas discuté que les deux ensembles contractuels contractés l’un avec la SCEA du Clos Bernard l’autre avec la SCEA Ferme de la montagne sont identiques, ayant au demeurant un lien d’indivisibilité en ce que les promesses de bail portent toutes les deux sur une parcelle située à [Localité 5] cadastrée A [Cadastre 1] qui est exploitée par les deux SCEA.

En l’espèce les deux contrats, dans leur annexe 1 intitulée «’Information précontractuelle’» stipulent notamment qu’en vertu de l’article L.111-1 et suivant du code de la consommation le propriétaire a été parfaitement éclairé sur les termes de la convention dont il a reçu un exemplaire dans son intégralité, y compris ses annexes, préalablement à la signature, ledit exemplaire ayant été remis en main propre par le représentant du bénéficiaire le 8 juillet 2022 à 11 heures.

A cette date une réunion à l’initiative des porteurs du projet s’est tenue chez Mme [U] en sa présence et celle de son époux M. [Y] [Q], au cours de laquelle ils lui ont présenté le projet de centrale agriphotovoltaïque sur certaines des parcelles exploitées par la SCEA du [Adresse 1] et de la SCEA Ferme de la montagne.

Par ailleurs à la suite de cette réunion Mme [U] et son époux ont été rendus destinataires d’un email du 12 juillet 2022 de la SCEA [O] Bernard, signé au nom de «'[T] et [A] [B] pour la SCEA du Clos Bernard’» et de «'[N] [L] [I]’» (ce dernier étant mis en copie du mail ainsi que les enfants des époux [Q] [PU] et [RH]), portant comme objet «’rdv 8/07/22 projet agri PV à [Localité 9]’» et exposant, après un rappel de la définition sur l’agrivoltaïsne et une description du projet, au chapitre «’Accord foncier de la famille [Q]’:’»

«’Peu avant la construction de la centrale, à l’horizon 2025, il faudra résilier le bail rural [Q]-SCEA, au profit d’un bail emphytéotique TTR-[Q] et d’une convention de mise à disposition des terrains TTR-SCEA. Le bail emphytéotique est prévu pour 54 ans avec possibilité de renouvellement. La résiliation du bail emphytéotique aurait lieu à la fin de l’exploitation de la centrale (30 ans) et ne peut avoir lieu avant une période de 18 ans. Le loyer proposé, actualisé chaque année sur l’inflation et les prix de l’industrie française, est de 400 euros/ha.

Pour monter le dossier de permis de construire, la SCEA et TTR proposent à [K] [Q] la signature de la promesse de bail ci-jointe qui reprend les conditions du futur bail. C’est un document standard utilisé par TTR sur l’ensemble de ses projets, qui fut signé en l’état par les familles [B] et [WX], également concernées en tant que propriétaires sur la zone étudiée.’»

La production de cet e-mail aux débats en pièce 6, dont l’authenticité n’est pas contestée, montre qu’y sont annexées 3 pièces jointes annoncées dans le corps du message, dont le projet de bail standard annoncé.

Mme [U] a donc reçu à nouveau le 12 juillet 2022 au travers de cet e-mail le projet de convention dont elle ne conteste pas qu’il soit identique aux contrats qu’elle a signés les 26 août 2022 et le 27 janvier 2023 y compris en ce qui concerne le montant de l’indemnité revenant aux SCEA. Elle ne produit au demeurant aucun autre document, contraire ou différent des contrats conclus.

Les termes du message sous le paragraphe «’accord foncier de la famille [Q]’» reprennent les caractéristiques essentielles du projet de contrat joint : résiliation du bail rural [Q]-SCEA au profit d’un bail emphytéotique TTR-[Q] et convention de mise à disposition des terrains TTR-SCEA, durée de 54 ans renouvelable, impossibilité de résilier le bail avant 18 ans et loyer de 400 euros indexé annuellement.

S’il est approximatif voire simplificateur quant aux modalités de l’indexation puisqu’il mentionne une indexation «’sur l’inflation et les prix de l’industrie française’», alors que le coefficient L, qui est compris dans la clause d’indexation du projet de bail qui lui a été soumis, comprend l’évolution de l’indice du coût horaire du travail révisé tous salariés dans les industries mécaniques et électriques et l’évolution de l’indice des prix à la production de l’industrie française pour le marché français (- ensemble de l’industrie -A10BE – prix départ usine), cela ne peut toutefois passer pour un mensonge ni la dissimulation d’une information déterminante du consentement.

A cet égard le coefficient L prévu dans la clause d’indexation de la redevance est rigoureusement identique à celui prévu au cahier des charges de l’appel d’offre de la Commission de régulation de l’énergie fixant les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations protovoltaïques au sol de 2021 et les intimées ne démontrent pas que la révision annuelle sur la base de ce coefficient aboutirait à une perte de la valeur de la redevance.

Mme [U] a donc eu connaissance de l’ensemble contractuel dans son intégralité, y compris la durée du bail et le coefficient d’indexation dont les termes sont explicités dans la clause, un mois et demi avant de signer le premier contrat et plusieurs mois avant de signer le second et ne pouvait donc en ignorer les termes ni la portée lorsqu’elle a exprimé son consentement.

Après avoir reçu son exemplaire signé du premier contrat, par email du 29 août 2022 de la part de la SAS TTR Energy ce qu’elle ne conteste pas, elle ne s’est au demeurant pas rétractée, ce qu’elle pouvait faire dans les 14 jours de la remise du formulaire de rétractation conformément au contrat.

Il en est de même pour le second ensemble contractuel, signé avec la société TTR Energy France et la SCEA ferme de la Montagne.

Elle fait grief aux cocontractants de lui avoir caché le véritable prix du marché d’un bail emphytéotique agri photovoltaïque de sorte qu’elle aurait fait une erreur sur la valeur des droits qu’elle concédait.

Cependant si une proposition de loi déposée le 10 septembre 2024 a vocation à créer un bail rural à clauses agrivoltaïques, le prix du loyer d’un bail emphytéotique agri photovoltaïque ou agri compatible et son indexation n’étaient, au jour des conventions ni même à l’heure actuelle, pas réglementés spécifiquement comme le sont le loyer et son indexation dans le cadre d’un bail rural à ferme régis par l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime.

Ses cocontractants n’avaient dès lors aucune obligation d’information encore moins de conseil sur le montant du prix du marché, sa moyenne étant par nature la résultante de l’ensemble des prix pratiqués dans les contrats passé sur une certaine période, y compris les conventions contestées, dont la fixation est totalement libre.

Mme [U] qui au demeurant ne se prévaut ni d’un trouble du discernement ni de violence par contrainte morale, avait un temps raisonnable pour prendre connaissance de l’ensemble des conventions avant leur signature et le dol ne saurait résulter seulement de son âge et du fait qu’elle faisait une confiance absolue voire aveugle à ses exploitants de longue date.

Il n’est donc pas justifié d’annuler les conventions pour dol.

Sur la demande d’annulation de la convention pour contrepartie’dérisoire :

Les appelantes font valoir que si le bail emphytéotique a par principe comme contrepartie une redevance modique puisqu’il engage le preneur à édifier des constructions ou améliorations qui profiteront au bailleur, en fin de bail, sans indemnité, la plus-value en fin de contrat constituant la rémunération du bailleur (Civ.3ème, 5 décembre 2001, n°99-20.871), cependant en l’espèce la société TTR soucieuse des intérêts de Mme [U] lui a offert 400 euros par hectare soit une augmentation de plus de 100% du montant des fermages en cours, ce qui ne peut être considéré comme une redevance modique.

Elles ajoutent que Mme [U] pourra, à sa guise, conserver la totalité des équipements constructions ou aménagements, qui constituent indéniablement des améliorations sur le fonds permettant une plus-value en fin de contrat, ou bien demander au bénéficiaire de procéder exclusivement au démantèlement ou au démantèlement et à la remise en état du site, étant rappelé que le projet n’est pas soumis aux dispositions de la loi Aper de laquelle résulte l’obligation de démantèlement à la charge de l’exploitant d’énergie renouvelable.

Elles affirment que la faculté d’optimiser le fermage, invoquée par Mme [U], reviendrait à priver illégalement les deux fermiers des terrains qu’ils occupent depuis des dizaines d’années.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Mme [U] soutient qu’actuellement le prix des baux en vigueur est régi par les dispositions des articles L.411-11 et 13 du code rural et de la pêche maritime, indexé suivant l’indice national des fermages’; que le bail emphytéotique n’est pas la seule manière pour elle de rémunérer au mieux le bien qu’elle possède puisque l’article L.418-1 du code rural et de la pêche maritime lui permet de négocier un bail cessible hors du cadre familial avec une majoration de 50% du fermage en cause.

Elle ajoute que s’il est admis que le montant de la redevance du bail emphytéotique est fixé en fonction des améliorations réalisées sur la parcelle faisant l’objet du bail, une redevance d’un faible montant constituant la contrepartie de l’amélioration du bien loué à travers des constructions et plantations (Civ. 3e, 3 octobre 1991, n°90-15.889), ce n’est pas le cas en l’espèce puisque l’énergéticien a l’obligation de démonter et de remettre en état les parcelles qui ne bénéficieront ainsi d’aucune amélioration puisqu’elle n’a pas l’intention de produire de l’électricité à cette échelle’et n’a que faire des panneaux solaires; qu’au cas où l’énergéticien serait défaillant, le coût du démantèlement de la centrale pèserait sur elle étant précisé que contrairement à ce que prévoit l’arrêté du 5 juillet 2024 relatif au développement de l’agrivoltaïsme et aux conditions d’implantation des installations photovoltaïques sur terrains agricoles, naturels ou forestiers, aucune garantie financière de démantèlement n’a été constituée par la SAS TTR Energy France ni imposée par le permis de construire, alors même que le barème prévoit un barème de 10.000 euros par MWc installé soit dans le cas présent 10.000 euros x 42 MWc.

Elle souligne que certaines chambres d’agriculture commencent à alerter les agriculteurs ainsi que les propriétaires sur la juste rémunération due au propriétaire de terres, et la FNPPR alerte également ses adhérents sur les risques liés à la conclusion de tels schémas juridiques, de nature à porter atteinte à leur droit de propriété.

Elle se plaint du fait qu’elle est liée pour une durée supérieure à sa vie au détriment de son droit de jouissance sur ses biens moyennant une contrepartie dérisoire et disproportionnée face aux enjeux financiers du projet pour la société TTR Energy France qui dégagera un chiffre d’affaires considérable de l’ordre de 85.941 euros par an et par hectare sur l’estimation d’une production annuelle de la centrale de 55757 MWh, puisque la redevance qui lui sera versée aux termes du contrat ne correspondra qu’à 0,5% du chiffre d’affaires.

La FNPPR soutient que Mme [U] a consenti un abandon de ses droits réels moyennant une contrepartie dérisoire puisque la redevance prévue est de 400 euros par hectare, dont seulement 20% seront indexés ce qui ne permet pas de compenser l’inflation contrairement à la doctrine des chambres d’agriculture en Centre Val de Loire’; qu’ainsi en prenant pour hypothèse une inflation de 2% l’an, le loyer moyen sera en euro constant de 181,63 euros par hectare et par an, soit un revenu plus faible que le fermage indexé convenablement dans le cadre d’un bail rural par application de l’article R.411-9-3 du code rural et de la pêche maritime, de l’ordre de 200 euros par hectare en euros constants,

– les conditions financières de ce contrat sont bien inférieures à celles de 3 autres promesses versées aux débats à titre de comparaison, mettant en ’uvre des centrales agrivoltaïques à rendement similaire ou identique'(en l’espèce productible de 1314 Mwh par MWc installé par an) lié aux conditions d’ensoleillement et au type de panneaux installés, qui prévoient des loyers par hectare pris à bail allant de 3300 euros à 4600 euros et prévoyant une indexation de 50% à 100% du loyer, outre des indemnités d’immobilisation au cours de la promesse de bail allant de 415 euros à 500 euros par hectare et par an.

L’article L.451-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail emphytéotique de biens immeubles comme celui qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, qui peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans’; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Il est admis qu’une faible redevance versée dans le cadre d’un bail emphytéotique constitue la contrepartie de l’amélioration du bien loué à travers des constructions ou plantations prévues par le contrat, qui profiteront au bailleur, en fin de bail, sans indemnité, par application de l’article L.451-7 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime.

Aux termes de l’article 1169 du code civil, «’Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.’»

Pour déterminer le caractère éventuellement dérisoire de la redevance annuelle prévue par le projet de bail emphytéotique, soit 400 euros par hectare, il n’y a pas seulement lieu de la comparer au prix du fermage actuel qui est d’environ 200 euros par hectare selon les écritures concordantes des parties sur ce point, mais de la mettre également en balance avec le risque financier pesant sur la bailleresse, en cas de défaillance de l’énergéticien, du fait du coût de démantèlement de la centrale et de la remise en état des parcelles à l’issue de la durée prévisible d’exploitation de la centrale ou même avant.

Il ressort expressément de l’email du 12 juillet 2022 que la SAS TTR Energy et les SCEA ont projeté une exploitation de la centrale d’une durée de 30 ans, le bail emphytéotique étant susceptible d’être résilié à la fin de cette exploitation.

Les panneaux et installations de la centrale ne constituent pas des améliorations durables du fonds rural puisqu’ils ont vocation à être démantelés et recyclés après leur exploitation d’une trentaine d’années environ.

S’il est stipulé dans les promesses de baux que Mme [U] aura la possibilité de conserver en tout ou partie les installations une fois le contrat de bail résilié par la SAS TTR Energy France et qu’à défaut le démantèlement et la remise en état des terres d’assiette seront à la charge de cette dernière, cependant en cas de défaillance de l’énergéticien il reviendra à la bailleresse, ou ses successeurs, de supporter le coût du démantèlement complet pour pouvoir exploiter ou faire exploiter de nouveau le fonds rural, la société TTR n’étant pas tenue, ni légalement comme elle l’indique, ni même contractuellement, de constituer une garantie financière telle que le prévoit dorénavant la loi n°2023-175 du 10 mars 2023 portant accélération de la production d’énergie renouvelable (dite loi Aper) et son décret d’application n°2024-4318 du 8 avril 2024, qui encadrent l’agri photovoltaïsme, notamment en limitant à 40 ans la durée d’autorisation des installations, ouvrages et constructions agrivoltaïques, renouvelable une fois pour une durée de 10 ans si les installations ont toujours un rendement significatif, en obligeant à l’issue de cette période d’exploitation un démantèlement et un recyclage des installations à la charge du propriétaire d’assiette, et en conditionnant les autorisations administratives à la constitution d’une garantie financière, tenant compte du fait que les installations d’une centrale photovoltaïque ne sont par nature pas pérennes au-delà de leur durée d’exploitation très limitée.

Le coût prévisible d’un tel démantèlement peut être évalué grâce au barème prévu pour la garantie financière des installations régies par l’arrêté du 5 juillet 2024 relatif au développement de l’agriphotovoltaïsme et aux conditions d’implantation des installations photovoltaïques sur terrains agricoles, naturels ou forestiers, pris en application du décret susvisé.

Ce barème fixe une garantie financière de 10.000 euros par MWc (puissance de la centrale).

La présentation du projet par TTR Energy France table sur une puissance totale de 42,89 MWc sur une zone de 53 ha, si bien que rapportée à la surface maximale des promesses de baux, soit 18,0710 ha non comprises les surfaces résiduelles des parcelles situées à [Localité 5] A1, A2 qui sont des bosquets à conserver inclus dans la parcelle A4, la puissance développée sur les parcelles de Mme [U] reviendrait à 14,62 MWc.

Le coût de démantèlement des installations sur les parcelles de Mme [U] peut en conséquence être estimé à 146.212,01 euros (10.000 euros X 14,62 MWc), quel que soit le moment auquel il interviendrait, à la fin de la durée d’exploitation prévue de 30 ans ou bien même avant.

Les redevances prévues sur la surface totale des promesses de baux emphytéotiques durant la durée prévisible d’exploitation de la centrale soit 30 ans s’établissent à 216.852 euros (400 euros X 18,0710 ha X 30 ans) en euros courants. Mais en tenant compte du risque financier lié au coût de démantèlement, le revenu maximal qui est garanti à Mme [U] est de 70.639,99 euros (216.852 – 146.212,01) sur 30 ans, soit un revenu de 130 euros par ha et par an (70639,99′: 30′: 18,071) en euros courants, bien inférieur au fermage actuel de 200 euros.

Au regard des droits réels concédés à la SAS TTR Energy France par Mme [U], de l’absence d’amélioration du fonds agricole par la construction d’une centrale photovoltaïque qui a vocation à être démantelée au plus tard à la fin de son exploitation d’une durée prévisible de 30 ans et du risque financier lié au démantèlement et au recyclage de la centrale que la bailleresse devra supporter en cas de défaillance de la SAS TTR Energy France au cours ou à la fin de la durée d’exploitation, à défaut de garantie financière prise par cette dernière, sans compter le coût de la remise en état du fonds agricole pour qu’il puisse de nouveau être exploité, la cour considère que la redevance stipulée dans les promesses en contrepartie des baux emphytéotiques est dérisoire au sens de l’article 1169 du code civil, de sorte que les deux ensembles contractuels doivent être annulés pour ce motif.

La cour confirmera en conséquence le jugement entrepris du chef de la nullité des deux contrats.

Sur les demandes de dommages et intérêts’:

Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par la société TTR Energy France contre les intimées sur le fondement de l’article 1231-1 et 1353 du code civil’:

*Sur

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