Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

16 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/063

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKHY FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 9 mars 2023, enregistrée sous le n° 21/238

[Z]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CAPRAGHJA

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEIZE SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

Mme [M] [Z] épouse [D]

prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de son mari, [O] [D], décédé le 15 mars 2025

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CAPRAGHJA

pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. COLONNA D’ISTRIA CONSEIL IMMOBILIER, immatriculée au RCS d’Ajaccio sous le N° 502 510 324, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [I] [G] en qualité de gérant et dont le nom de l’agence est SEREN’IMMO, domiciliè ès qualités audit siège [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Carole LUCCHINI, avocate au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 mai 2026, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Thierry BRUNET, Président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [K] [U], attachée de justice et [L] [T], en observation

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Thierry BRUNET, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [O] [D] et Mme [M] [Z] son épouse ont fait l’acquisition du lot n° 6 de l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 2], résidence Capraghja, le 3 juin 1998, puis du lot n° 9, le 22 juin 1998.

Plusieurs litiges sont nés entre le syndicat des copropriétaires et les époux [D] concernant l’entretien des parties communes et son incidence sur leurs lots privatifs.

Ne pouvant obtenir qu’il soit remédié aux désordres affectant leurs appartements, les époux [D] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Ajaccio

(Corse-du -sud) d’une demande de désignation d’expert.

C’est ainsi que par ordonnance en date du 5 janvier 2016, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [E] [B] pour procéder à l’établissement de l’historique des désordres constatés et en déterminer l’origine, et de proposer le cas échéant une ou plusieurs solutions techniques pour remédier aux désordres, en évaluer le coût, la durée des travaux et procéder de manière générale à toutes constations ou conclusions utiles à la solution du litige.

M. [Y] [X] a été désigné pour le remplacer le 27 janvier 2016.

M. [Y] [X] a rendu son rapport le 5 octobre 2020.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2021, M. [O] [D] et Mme [M] [Z]

son épouse ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Résidence  » Capraghja »,

[Adresse 3] à Casaglione, devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio.

Par jugement du 9 mars 2023, du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

’ Rejeté l’ensemble des demandes

Condamné le syndicat des copropriétaires Résidence « Capraghja » aux dépens en ceux

compris les frais d’expertise

Condamné le syndicat des copropriétaires Résidence « Capraghja » à verser à M. [O] [D] et Mme [M] [Z] épouse [D] la somme de 1.000 euros en

application de l’article 700 du Code de procédure civile.’.

Par déclaration du 7 février 2025, M. [O] [D] et Mme [M] [Z] son épouse ont interjeté appel à l’encontre du jugement prononcé en ces termes :

« L’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

En effet, par application des dispositions de l’article 542 du Code de procédure Civile, l’appel tend, par la critique du jugement du 9 mars 2023, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

À cet effet, M. et Mme [D] critiquent ce jugement, en ce qu’il a :

Chefs du jugement critiqués :

1er chef du jugement critiqué :

Rejette l’ensemble des demandes En vertu des dispositions des articles 899 du Code de Procédure Civile, et 5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, les parties sont tenues, pour comparaître, de constituer un avocat inscrit à l’un des Barreaux du ressort de la Cour d’Appel de Bastia dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente déclaration d’appel qui lui sera faite par le Greffe de la Cour d’Appel.

À défaut elles s’exposeront à ce qu’un arrêt soit rendu contre elles sur les seuls éléments fournis par leur adversaire ».

Par conclusions déposées au greffe le 6 janvier 2026, Mme [M] [Z] a demandé à la cour de :

« Infirmer la décision appelée en ce qu’elle a rejeté les demandes des époux [D] -[Z]

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence CAPRAGHJA à exécuter dans un

délai de 3 mois les travaux correspondant au niveau 1 d’urgence (impact fort) tels que résultant du rapport de la société DIAGAMTER sous astreinte de 500 euros par jour de retard et les travauxcorrespondant au niveaux 2 et 3 dans les délais prévus par ce Cabinet ;

Confirmer la décision appelée en ce qu’elle a condamner le syndicat des copropriétaires

résidence CAPRAGHJA aux dépens, en ceux compris les frais d’expertise, et au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’art 700 du Code de Procédure Civile ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence CAPRAGHJA de ses demandes, fins

et conclusions ;

Le condamner à verser à la concluante la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu’aux dépens de l’instance d’appel ».

Par conclusions déposées au greffe le 17 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CAPRAGHJA a demandé à la cour de :

« Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise de M. [X] en date du 5 octobre 2020,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire d’Ajaccio en date du 9 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des époux [D],

Juger que les travaux préconisés par le rapport d’expertise de M. [X] en date du 5 octobre 2020, ont été approuvés par Assemblées Générales des copropriétaires de l’immeuble « Résidence CAPRAGHJA » et sont donc d’ores et déjà réalisés ou en cours de réalisation,

Juger que les travaux préconisés par le Diagnostic Technique Global en date du 11 décembre 2023 sont en cours de réalisation et devront être approuvés par Assemblées Générales des copropriétaires de l’immeuble « Résidence CAPRAGHJA »,

Juger que les désordres allégués par les époux [D] relèvent de leur responsabilité du fait de travaux propres dans leur habitation, notamment du fait que le dégât des eaux déclaré le 2 novembre 2023, n’a pas été réparé par les appelants,

Condamner M. et Mme [D], solidairement, au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’Instance ».

M. [O] [D] est décédé le 15 mars 2025.

Par ordonnance du 1er octobre 2025, la conseillère chargée de la mise en état a constaté notamment le décès de M. [O] [D] survenu le 30 septembre 2025, l’interruption de l’instance et son renvoi à la mise en état du 7 janvier 2026.

A l’audience de mise en état du 7 janvier 2026, la conseillère chargée de la mise en état à renvoyé à la mise en état au 4 mars 2026 pour éventuelles conclusions de Me Lucchini en réplique avant le 27 février 2026. Cet avis constitue également un dernier rappel pour le syndicat de copropriétaires intimé d’avoir à s’acquitter du timbre fiscal.

Par ordonnance du 4 mars 2026, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 21 mai 2026.

Le 21 mai 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que :

– le rapport produit par les appelants ne révèle pas l’état actuel des parties communes, compte tenu des travaux effectués et justifiés par la copropriété,

– le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en oeuvre de l’établissemnt d’un diagnostic technique global,

– que le rapport de M. [X] indique que les désordres subis par les appelants peuvent être liés partiellement aux défauts affectant les parties communes,

– les appelants étaient donc bien fondés dans leur démarche initiale.

À titre liminaire, la présente juridiction précise qu’après s’être livrée, en l’espèce, à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, elle ne statuera pas sur les « juger que », qui ne constitueraient pas des prétentions au sens des article 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Ainsi les énonciations du dispositif des conclusions de l’intimé suivantes sont concernées :

’ Juger que les travaux préconisés par le rapport d’expertise de Monsieur [X] en date du 5 octobre 2020, ont été approuvés par Assemblées Générales des copropriétaires de l’immeuble « Résidence CAPRAGHJA » et sont donc d’ores et déjà réalisés ou en cours de réalisation,

Juger que les travaux préconisés par le Diagnostic Technique Global en date du 11 décembre 2023 sont en cours de réalisation et devront être approuvés par Assemblées Générales des copropriétaires de l’immeuble « Résidence CAPRAGHJA »,

Juger que les désordres allégués par les époux [D] relèvent de leur responsabilité du fait de travaux propres dans leur habitation, notamment du fait que le dégât des eaux déclaré le 2 novembre 2023, n’a pas été réparé par les appelants’.

En effet, ces trois prétentions ne sont pas de véritables prétentions au sens des articles du code de procédure civile précités mais des moyens au soutient des prétentions de l’intimé.

Sur la reprise d’instance suite au décès de [O] [D] par sa veuve Mme [M] [Z] :

[O] [D] est décédé le 15 mars 2025 laissant ses deux enfants [W] et [N] [D] en qualité d’héritiers réservataires et son conjoint survivant Mme [M] [Z].

L’article 730 du code civil dispose que la preuve de la qualité d’héritier s’établit par tous moyens.

Cette qualité est justifiée par la production d’un acte contenant attestation immobilière établit par Me [H] [S], notaire à [Localité 1], le 24 septembre 2025. (Pièce 32 de l’intimé).

Cette qualité n’est pas contestée par l’appelant.

La cour relève qu’aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, « à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible » et ce, jusqu’à reprise de l’instance, qui peut être volontaire ou par voie de citation conformément à l’article 373 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 30 septembre 2025, l’avocate de Mme [M] [Z] a notifié à l’appelant le décès de [O] [D], interrompant l’instance.

Par ordonnance du 1er octobre 2025, la conseillère chargée de la mise en état a constaté notamment le décès de M. [O] [D] survenu le 30 septembre 2025, l’interruption de l’instance et son renvoi à la mise en état du 7 janvier 2026.

La cour accueillera Mme [M] [Z] tant en son nom personnel qu’aux droits de son époux dans la présente procédure.

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de niveau 1 d’urgence sous astreinte :

L’appelante soutient que les désordres que ses parties privatives subissent proviennent de ceux affectant les parties communes. Elle en demande donc la réparation et notamment de ceux relevés aux termes du rapport du cabinet Diagamter et classé en curatif de niveau 1 (impact fort).

Elle demande également que l’exécution de ces travaux soit effectuée dans un délai de 3 mois sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Quant à ceux préconisés et correspondant aux niveaux 2 et 3 dans les délais prévus par le cabinet aux termes du diagnostic technique global.

Elle soutient également que les devis sont restés sans suite et qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée afin d’entériner lesdits devis.

Elle indique enfin que l’opposition formée contre les résolutions de l’assemblée générale marquait ses protestations contre des résolutions insuffisantes ou dilatoires.

L’intimé soutient qu’il n’est pas resté inactif et qu’un certain nombre de travaux ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires. Il reprend également les observations de l’expert judiciaire qui indique que certains désordres subis par l’appelante seraient consécutifs aux propres travaux qu’elle a entrepris sans avoir pris en compte les défauts de construction de l’immeuble ayant ainsi eu pour conséquences d’aggraver les désordres qu’elle subit aujourd’hui.

Il indique également que l’appelante n’a pas procédé à certains travaux suite au sinistre qu’elle a subi et qu’elle se serait opposé lors des votes en assemblée générale à certaines dépenses relatives aux travaux afin de remédier à certains désordres. Ceci démontrant la mauvaise foi de l’appelante.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que ’ la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose dans son I deuxième alinéa que

I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic peut en cas d’urgence et dans le cas où les travaux seraient necéssaires à la sauvegarde de l’immeuble faire procéder aux travaux de sa propre initiative sans que lesdits travaux ne soient au préalable votés et entérinés par une assemblée générale des copropriétaires. Mais il faut que l’urgence soit caractérisée.

Une fois que l’urgence est constatée et que les travaux ont débutés, il appartient alors au syndic d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale en vertu de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose qu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa au II de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.’

En l’espèce, l’expertise judiciaire de M. [Y] [X] du 5 octobre 2020 (pièce 5 de l’appelante), conclu en indiquant notamment : ’ Cela passe nécessairement par un diagnostic technique global et par un projet de restructuration totale.

Bien évidemment, ce projet d’ensemble représente une charge financière importante, mais il offre l’avantage de mettre un terme définitif à tous ces défauts constructifs, qui jusqu’à aujourd’hui ont participé à la dégradation de leur résidence et plus particulièrement à la dévalorisation de leurs biens respectifs ’.

Le diagnostic technique global a été établi en octobre 2023 par le cabinet Diagamter (pièce 12 de l’appelante) et celui-ci a préconisé d’effectuer un certain nombre de travaux curatifs de niveau 1 (impact fort).

Il est précisé que ce niveau 1 concerne le remplacement, la réparation, la mise en sécurité ou mise en surveillance des ouvrages et des équipements présentant soit un risque potentiel pour les personnes soit des dégradations qui peuvent avoir un impact fort sur l’intégrité du bâtiment ou des équipements communs.

Ce diagnostic indique en page 14 que concernant les sous-faces coursives et balcons, il y a des dégradations et risque de chute de matériaux, et concernant les pieds de façades il est constaté de l’humidité-remontées par capillarité.

En pièce 26, l’intimé produit un compte rendu de la réunion du conseil syndical du 16 octobre 2024 qui constate notamment que le ravalement est une priorité et une urgence, que le syndic a demandé le passage d’un BET pour analyse du bâti.

En pièce 27, l’intimé produit une mission d’étude structure réalisée par le cabinet BET Valle qui lui a été adressée le 17 février 2025.

En pièces 28 et 29 l’intimé produit deux devis un pour la ravalement des façades suivant les préconisations du BET Valle pour un montant global de 348 123,85 euros et un concernant le confortement des terrasses et balcons pour un montant global de 106 094,08 euros.

L’intimé démontre ainsi qu’il le soutient qu’il n’est pas resté inactif et qu’il a entrepris un certains nombre de démarches afin de mettre fin aux désordres existant sur les parties communes et notamment ceux affectant les parties privatives de l’appelante, ainsi que cela est précisé aux termes de la pièce17 qu’elle produit consistant en un rapport d’expertise immobilière du cabinet Patrimoine Expertises qui conclut : ’ A ce jour l’ensemble des désordres perdure depuis de nombreuses années et privent M. Et Mme [D] de la jouissance paisible de leurs biens.

Il ne fait aucun doute que les problèmes de remontées capillaires du hall d’entrée et de la chambre, salpêtre-ventilation-isolation, désordre du balcon, d’affaissement du balcon, d’infiltration d’eau en toiture, sont inhérents à des désordres provenant de l’immeuble et de ses parties communes ’.

L’appelante ne peut contraindre l’intimé que pour les désordres trouvant leur origine au sein des parties communes et affectant ses parties privatives, ainsi qu’en dispose l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sus visée.

Or, pour un certain nombre de travaux dont elle demande l’exécution, elle ne démontre pas le lien entre ses désordres privatifs et ceux relevés sur les parties communes.

L’intimé produit en pièces 35 à 48 des devis datant de 2025, ainsi qu’en pièce 34 la convocation à l’assemblée générale qui porte sur des travaux urgents et de ravalement complet avec mise en sécurité (résolutions 15 et 16) sans pour autant produire le procès verbal de l’assemblée générale qui aurait dû se tenir, d’après cette convocation, le 20 octobre 2025.

Il ne peut donc démontrer de ce fait l’opposition de l’appelante sur le vote des travaux dont il devait être discuté lors de cette assemblée générale, puisqu’il ne démontre pas la tenue de cette assemblée des copropriétaires.

En pièces 3 et 23 il produit deux procès verbaux d’assemblée générale des copropriétaires (de 2021 et 2023) et en l’espèce concernant les travaux d’électricité, de plomberie, la réalisation du diagnostic technique global, le choix de l’entreprise qui devait réaliser le ravalement des façades, les appels de fonds nécessaires à l’éxecution des travaux, la fermeture de la résidence, il est manifeste que l’appelante a toujours voté contre, et son argument de résolutions insuffisantes ou dilatoires ne peut suffire à justifier son refus systématique aux propositions de l’intimé.

Certes, la cour relève que l’intimé en vertu de l’article 18 de la loi de 1965 avait toute possibilité pour diligenter les travaux préconisés par le diagnostic technique global et revêtant un caractère d’urgence, tout en respectant les dispositions de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sus visé, mais à la lecture des deux procès verbaux produits il est sans équivoque que les copropriétaires s’opposent majoritairement, y compris l’appelante, aux résolutions ayant pour objet le vote des travaux préconisés par le diagnostic technique global.

La demande de l’appelante est donc rejetée et la cour confirmera le jugement querellé sur ce point.

Sur les frais et dépens :

L’appelante succombant, elle sera condamnée à payer à l’intimé la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [M] [Z] veuve de M. [O] [D] au paiement des entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [M] [Z] veuve de M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CAPRAGHJA la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT