DOSSIER N° RG 23/01888 – N° Portalis DB2P-W-B7H-ENTS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

CHAMBRE CIVILE
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J U G E M E N T
rendu le 08 Octobre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [G]
né le 12 Juillet 1963 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Sandrine FIAT de la SELARL CDMF – AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE et par Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La commune d’[Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant es qualité au siège de ladite mairie, sis [Adresse 2]

Représentée par Me Olivier FERNEX DE MONGEX, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Monsieur François GORLIER, Juge
Madame Laure TALARICO, Juge

Mesdames [M] [K] et [Q] [D], auditrices de justice ont siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY, Greffier lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 28 mai 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 24 septembre 2026. Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 08 octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Courant l’automne 2020, M. [Y] [G], dirigeant d’une société de pompes funèbres sur la commune d’[Localité 2], a pris attache avec la mairie de ladite commune pour acquérir un terrain appartenant au domaine privé de cette dernière afin d’y construire un complexe funéraire, comprenant un espace de magasin, de cérémonie et une chambre funéraire. Ledit terrain se situant tant sur la commune d’[Localité 2] que sur celle de [Localité 3], la première a entrepris, au mois de mars 2021, la division des parcelles AI [Cadastre 1], AD [Cadastre 2], AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 4].

Par acte authentique reçu par Me [J] [H], notaire, le 24 septembre 2021, la commune d’[Localité 2] a consenti à M. [G] une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant le 15 novembre 2022 portant sur les parcelles suivantes :
Une parcelle cadastré AI [Cadastre 5], sise [Adresse 3], issue de la division parcellaire de la parcelle AI [Cadastre 6] parcelles cadastrées AD [Cadastre 7], AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9] sises [Adresse 4], [Localité 4], issues de la division parcellaire des parcelles AD [Cadastre 2], AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 4] ;Et ce moyennant le prix de 94 320 euros.

Les 28 mars et 29 mars 2022, M. [G] a déposé deux demandes de permis de construire, respectivement à la commune d’[Localité 2] et à la commune de [Localité 3].

Le 14 avril 2022, le service d’assainissement de la communauté de Commune Cœur de Savoie a émis un avis défavorable au projet de M. [G] au motif suivant : « la partie du projet du bâtiment, qui se situe côté [Adresse 5], est sur la canalisation publique d’eaux usées ainsi que sur le refoulement d’eaux usées ; le projet devra être modifié afin de ne pas impacter les réseaux d’eaux usées et d’être à minimum 3 m des réseaux ».

Le 20 juillet 2022, la commune d’[Localité 2] a délivré à la SAS Pompes funèbres [G] un certificat d’urbanisme portant sur un terrain constitué des parcelles cadastrées AI [Cadastre 1], AI [Cadastre 10], AI [Cadastre 11] et AI [Cadastre 5] sises [Adresse 6], stipulant, en son article 2, la mention suivante : « le terrain n’est grevé d’aucune servitude d’utilité publique ».

Le 21 juillet 2022, VEOLIA rendait un « avis favorable sous réserve » concernant les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sises [Localité 3], libellé comme suit :
« Le réseau principal d’eau potable traverse le projet (depuis l’[Adresse 7] jusqu’à l’[Adresse 8]). Il s’agit d’une canalisation en Bioroc DN [Cadastre 12]. Le dévoiement de cette canalisation en limite de propriété sera nécessaire, au frais du propriétaire. La conduite devra rester accessible au service des eaux en toutes circonstances. Aucune plantation ni aménagement devront être situés à moins d’1,5 mètres de chaque côté de la canalisation.
Avis favorable de raccordement au réseau public sur l’[Adresse 8] (…) ».

Le 25 juillet 2022, la commune de [Localité 3] délivrait à son tour un certificat d’urbanisme portant sur un terrain constitué des parcelles AD [Cadastre 2], AD [Cadastre 8], AD [Cadastre 7] et AD [Cadastre 9] sises [Adresse 9] [Localité 5], stipulant, en son article 2, la mention suivante : « Le terrain est grevé des servitudes d’utilité publique suivantes :
Pm1, [Localité 6]
Eau potable : les prescriptions émises par VEOLIA dans son avis du 21.07.2022 sont respectées (copie ci-jointe) ».

Au vu notamment de l’avis du service d’assainissement de la communauté de Commune [Localité 7] précité et « considérant que le projet est également prévu sur une canalisation publique de la commune de [Localité 3] » et que « le délai d’instruction de la demande de permis de construire n’a pas permis de trouver des solutions pour le dévoiement des canalisations existantes sous l’emprise du projet », la commune de [Localité 3] a refusé le permis de construire à M. [G] par arrêté en date du 30 septembre 2022.

Par arrêté en date du 3 octobre 2022, la commune d’[Localité 2] a également refusé le permis de construire sollicité par M. [G] au regard notamment de l’avis susvisé du service d’assainissement et en considérant que :
« le projet est également prévu sur une canalisation de branchement en eau potable qui alimente le bâtiment des services techniques de la commune d’[Localité 2] » et que « le délais d’instruction de la demande de permis de construire n’a pas permis de trouver des solutions pour le dévoiement des canalisations existantes sous l’emprise du projet ».

Par courriel en date du 24 octobre 2022, Me [H] écrivait à la mairie d’[Localité 2] en ces termes :
« Nous nous rapprochons de vous suite à la régularisation de la promesse de vente en références en date du 24 septembre 2022. Comme vous le savez, une des conditions suspensives consistait dans l’obtention d’un permis de construire un complexe funéraire. Aux termes de ladite promesse, il avait été constitué des réseaux secs et humides. Il avait par ailleurs été indiqué qu’il n’existait aucune servitude. Les demandes de certificats d’urbanisme effectuées tant sur la partie dépendant de la commune d’[Localité 2] que sur la commune de [Localité 3] n’ont pas non plus fait état de servitudes spécifiques. Néanmoins, la demande de permis de construire déposée par le bénéficiaire a été refusée en raison du passage de différents réseaux en tréfonds, dont l’existence n’était pas connue lors de la promesse ou de dépôt de la demande de permis (…). M. [G] nous a fait part de sa volonté de poursuivre l’acquisition mais souhaite qu’un accord transactionnel soit trouvé pour aboutir la vente dans les meilleurs conditions pour chacun. A ce titre, il formule les propositions alternatives suivantes :
1°) la commune d’[Localité 2] procède au dévoiement à ses frais de la liaison d’eau potable des services municipaux (…).
2°) la commune d’[Localité 2] procède à ses frais au dévoiement des réseaux pour le terrain soit constructible dans les conditions initiales de la promesse de vente (…) ».

Par courriel en réponse en date du 8 novembre 2022 adressé à Me [H] et à M. [G], le maire de la commune d’[Localité 2], M. [Z], a indiqué : « Monsieur [G] [Y] connais (sic) fort bien la raison de l’avis défavorable de son permis de construire. Pour la commune d’[Localité 2], le dossier est clos ».

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) en date du 22 février 2023, le conseil de M. [G] rappelait à la commune d’[Localité 2] l’historique du dossier et réitérait les propositions faites par son client, transmises par Me [H] dans son courriel du 24 octobre 2022, proposant le cas échéant, le recours à un médiateur.

Par courriel du 22 février 2023, M. le maire d’[Localité 2] adressait la réponse suivante : « Monsieur [G] [Y], j’accuse réception de votre LR avec AR n° 2C 179 048 6067 8 du 10 novembre 2022. Vous me rappelé (sic) l’historique de la situation et comme vous le savez, il est incomplet et erroné. Pour moi, le seul et unique responsable de la situation c’est vous. Très cordialement ».

Par courriel du 23 février 2023, M. le maire d’[Localité 2] accusait réception de la LRAR du 22 février 2023 et proposait une réunion avec les élus de la commune.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2023, M. [G] a fait assigner la commune d’Arbin devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins, aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 mars 2025, de voir :
-Juger que la commune d’[Localité 2] a commis une faute délictuelle en rompant abusivement les pourparlers avec M. [G], matérialisé par une promesse de vente du 24 septembre 2021 d’un terrain appartenant à la commune ;
– Juger que la commune d’[Localité 2] a commis une faute délictuelle en manquant délibérément à son obligation générale d’information de son cocontractant ;
– Condamner la commune d’[Localité 2] à lui verser la somme de 63 806.25 € au titre de son préjudice matériel ;
– Condamner la commune d’[Localité 2] à lui verser la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral ;
– Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la commune d’[Localité 2] ;
– Condamner la commune d'[Localité 2] à lui verser une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire, en réponse à la commune d’Arbin qui lui reproche de ne pas avoir assigné la commune de Montmélian et s’interroge sur sa qualité à agir en l’absence d’intervention de la SCI constituée avec ses fils, il indique que le projet de complexe funéraire n’ayant pas abouti, la SCI familiale n’a pas été constituée et que son action ne tend pas à contester les arrêtés de refus de permis de construire mais à engager la responsabilité de la commune d’Arbin, propriétaire des parcelles litigieuses, en raison des fautes qu’elle a commises.

A cet égard, il soutient, au visa de l’article 1112 du code civil, que la rupture définitive des pourparlers, manifestée par le maire d’[Localité 2] dans son courriel du 8 novembre 2022, soit quelques jours avant l’expiration du délai de réalisation des conditions suspensives, est abusive, compte tenu de la chronologie des faits, en particulier des nombreuses réunions et discussions avec la commune qui, jusqu’à la découverte des canalisations, prenaient une tournure positive aboutissant à une promesse de vente ; qu’au regard de ces circonstances, il avait une croyance légitime en la conclusion de la vente, d’autant qu’aucun motif lui permettant de comprendre le refus de finaliser la vente ne lui a jamais été opposé ; que si la commune prétend dans ses dernières écritures que ce refus s’explique par ses exigences, il n’en est rien, les propositions qu’il a transmises à la commune par l’entremise de Me [H] s’inscrivant dans la continuité des relations avec cette dernière, en prenant acte de l’avis défavorable rendu par le service d’assainissement le 14 avril 2022 ; que ces propositions ne constituent pas des exigences mais visaient à trouver une solution suite à la réception des arrêtés de refus ; que la commune n’a jamais répondu à ses propositions, ce qui caractérise d’autant plus le caractère abusif et brutal de la rupture des pourparlers.

Il soutient également, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que la commune d’[Localité 2] a manqué à son obligation d’information, laquelle est d’ordre public et que le créancier de cette obligation peut obtenir réparation de la perte de chance de ne pas contracter. Il explique qu’en l’espèce, trois canalisations publiques et une canalisation privée ont été mises à jour dans le cadre de l’instruction du permis de construire et qu’en raison du refus de délivrance de ce permis, la condition suspensive n’a pu être levée. Il fait valoir qu’après trois ans d’études techniques et de préparation des dossiers administratifs, il a légitimement été décontenancé par la découverte de canalisations supplémentaires, alors que l’une est une canalisation d’eau potable gérée par la commune alimentant son service technique et que deux canalisations identifiées par la communauté de commune ont été jusqu’au 1er juillet 2018 gérées et entretenues par la commune défenderesse ; outre qu’aux termes d’une vente en date du 19 novembre 2018 d’une parcelle AI n°[Cadastre 13], voisine des tènements litigieux, la commune venderesse avait déclaré qu’une canalisation d’eaux usées traversait ladite parcelle. Il en déduit que la commune défenderesse avait nécessairement, dès 2018, connaissance de cette canalisation et qu’elle s’est abstenue volontairement de lui communiquer cette information en omettant de la déclarer dans la promesse de vente. Il ajoute qu’il ne saurait être prétendu qu’il disposait de tous les éléments utiles concernant les contraintes urbanistiques, dès lors que son projet de construction avait fait l’objet de deux décisions de non-opposition à déclaration préalable dans le cadre de la division des fonds et que les certificats d’urbanisme et les notes de renseignement reçus par Me [H] ne faisaient état d’aucune servitude d’utilité publique sur l’assiette de tènement relevant de la commune d’[Localité 2]. Il ajoute que ce n’est qu’au cours d’une réunion en mairie en septembre 2022 qu’il a pu obtenir le relevé de canalisation de refoulement établi en 2018 par l’entreprise BDI de [Localité 3]. Il soutient que la réticence de la commune à communiquer les éléments officiels utiles caractérise la mauvaise foi de cette dernière à son égard. Il fait valoir qu’il appartient à la commune, qui prétend qu’il aurait eu connaissance de l’existence d’un réseau public de refoulement d’eaux usées avant la signature de la promesse de vente, d’en rapporter la preuve, ce qu’elle ne fait pas par la seule production de deux attestations aux débats. Il précise qu’après interrogation de la communauté de commune il a été destinataire d’un plan réseau eaux usées sur lequel n’apparaît qu’une seule canalisation traversant la parcelle convoitée et que cette canalisation ne présentait aucune difficulté pour son projet ; qu’en s’abstenant de déclarer les nombreuses canalisations existantes, informations déterminantes de son consentement, la commune a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi. Il fait enfin observer que l’emprise des servitudes représente 28,50 % du terrain, de sorte qu’il devient inconstructible et qu’il est certain que s’il en avait été informé, il n’aurait pas signé la promesse de vente et engagé des frais considérables.

A l’appui de ses demandes indemnitaires, au visa de l’article 1240 du code civil, il soutient que l’échec de la vente lui a causé un préjudice matériel constitué des frais de publication dans les journaux d’annonces légales, des frais d’étude et d’architecte, sans compter le temps investi, pris sur son temps de travail, pour assurer les différents rendez-vous auprès des divers intervenants concernés par le projet. Il revendique également un préjudice moral dans la mesure où son projet s’inscrivait dans la volonté de construire une société familiale à transmettre à ses deux fils, faisant valoir qu’il exerce son activité professionnelle avec conscience et éthique et que le désintérêt soudain et inexpliqué de la commune a mis en péril la pérennité de son entreprise.

***

En défense, aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 septembre 2024, la commune d’[Localité 2] entend voir :
Juger M. [Y] [G] irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes à son encontre, elle qui n’a jamais commis une faute délictuelle ni rompu abusivement les pourparlers avec M. [G] matérialisés par une promesse de vente du 24.9.2021 d’un terrain lui appartenant ni failli à son obligation de co-contractant ;Débouter en conséquence M. [G] de l’ensemble de ses demandesReconventionnellement, condamner M. [Y] [G] en une indemnité procédurale de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A titre liminaire, elle fait observer que M. [G] a dirigé son action exclusivement à son encontre alors que la commune de Montmélian lui a refusé en premier le permis de construire et que la SCI constituée avec ses enfants n’est pas présente en la cause.

Sur le fond, en réponse au moyen tiré d’une rupture abusive des pourparlers, elle fait valoir qu’il ne peut être sérieusement soutenu que les pourparlers ont duré 3 ans, alors que le dossier a commencé en 2021 pour se terminer par un refus de permis de construire et que le projet initial de 2000 m2 s’est agrandi à 2850 m2 avec un nouveau bâtiment s’appuyant à la verticale sur les réseaux d’eaux usées. Elle fait valoir que si initialement, elle avait soutenu le projet du demandeur, les exigences de ce dernier ne pouvaient être admises comme étant bien fondées ; qu’en effet, M. [G] voulait que le dévoiement soit réalisé aux seuls frais de la commune, alors qu’il n’est pas admissible que l’argent communal bénéficie à un seul de ses administrés ; qu’il ressort par ailleurs du courriel de Me [H] en date du 24 octobre 2022 que M. [G] avait bien connaissance des difficultés, mais ne voulait admettre que ce qui lui convenait. Elle soutient en conséquence qu’il n’y a, en l’espèce, aucune rupture abusive des pourparlers mais un état de fait qui a conduit les deux communes à refuser un permis de construire.

En réponse au moyen tiré de ce qu’elle aurait manqué à son devoir d’information, elle soutient que les deux attestations qu’elle produit aux débats démontrent que M. [G] était au courant des problèmes potentiels de réseau et qu’il ne saurait donc feindre de les avoir découverts à quelques semaines de l’extinction du délai de la promesse de vente ; que c’est d’ailleurs, parce qu’il en avait connaissance qu’il a émis une proposition de transaction par l’intermédiaire de son notaire, proposition qu’elle ne pouvait que refuser en raison de son coût pour la commune, et rappelle in extenso le contenu du mail qu’elle a adressé à M. [G] le 27 février 2023.

Elle conclut au caractère infondé de la procédure engagée par M. [G] à son encontre, qu’elle considère manifestement abusive et vexatoire, en particulier au regard des attaques personnelles de M. [G] portées contre son maire.

***

La clôture de la procédure est intervenue le 11 décembre 2025 et l’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 28 mai 2026, a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, prorogé au 8 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

§1. Sur l’existence d’une faute commise par la commune d’[Localité 2]

Sur le moyen tiré de la rupture abusive des pourparlers
L’article 1112 du code civil dispose que « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages ».

Il résulte de ces dispositions que, si la rupture des pourparlers est libre, cette liberté s’exerce toutefois dans les limites de la bonne foi, appréciée objectivement, qui caractérise le critère de la faute.
Cette faute peut alors résider dans les circonstances qui entourent la rupture, eu égard notamment à sa brutalité, à sa soudaineté ou encore à son caractère vexatoire, ou tenir aux pourparlers eux-mêmes, au regard notamment de leur état d’avance ou encore si l’auteur de la rupture a entretenu la croyance de son partenaire en la conclusion prochaine d’un contrat.

Par ailleurs, selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 24 septembre 2021 contient une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, lequel a été refusé à M. [G] par arrêté municipal du 3 octobre 2022.

Les pourparlers au sens de l’article 1112 du code civil s’entendent comme des négociations précontractuelles. Or, en l’espèce, M. [G] et la commune d’[Localité 2], en signant une promesse unilatérale de vente, se sont entendus sur la chose et le prix, de sorte qu’ils n’étaient plus en phase de pourparlers lorsque la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de conduire a défailli le 3 octobre 2022, rendant la promesse caduque.

Postérieurement à cette caducité, M. [G] a, par l’intermédiaire d’un courriel en date du 24 octobre 2022, rédigé par Me [H], son notaire, émis deux propositions alternatives pour trouver une solution de nature à permettre à son projet d’aboutir, à savoir :
« 1°) la commune d’[Localité 2] procède au dévoiement à ses frais de la liaison d’eau potable des services municipaux. Il est formalisé une cession d’une bande de terrain supplémentaire d’environ 615 m2 (10m x largeur de terrain) sans modification du prix initialement convenu.
Dans ces conditions, le bénéficiaire fera son affaire du dévoiement du réseau d’eau potable de la commune de [Localité 3], procède à ses frais à la modification de son projet en tenant compte des autres contraintes initialement non connues pour permettre la réalisation de son projet et ne demande aucune indemnité complémentaire.
2°) la commune d’[Localité 2] procède à ses frais au dévoiement des réseaux pour le terrain soit constructible dans les conditions initiales de la promesse de vente.
Le promettant indemnise l’acquéreur pour les emprises supplémentaires
Le promettant indemnise l’acquéreur pour les frais de modifications »

Ce courriel doit être considéré comme une invitation à engager de nouvelles négociations et donc à entrer en pourparlers. Par conséquent, c’est à compter de la date du 24 octobre 2022 que doit être apprécié le comportement de la commune d’[Localité 2].

En l’occurrence, dans son courriel en réponse à Me [H], en date du 8 novembre 2022, M. le maire de la commune d’[Localité 2] indique sans ambages que « pour la commune le dossier est clos », marquant ainsi clairement un refus d’entrer dans de nouvelles négociations. Puis, dans un courriel du 22 février 2023, M. le maire, accusant réception d’une LRAR du 10 novembre 2022, indique : Vous me rappelé (sic) l’historique de la situation et comme vous le savez, il est incomplet et erroné. Pour moi, le seul et unique responsable de la situation c’est vous. Très cordialement ».

Par LRAR du 22 février 2023, M. [G] représenté par son conseil, réitère les deux propositions alternatives formulées par Me [H], ajoutant une troisième option libellée comme suit : « Monsieur [G] est également ouvert à ce que la commune propose la vente d’un autre terrain sur lequel réaliser son projet, en compensation directe de la perte de chance d’acquérir ce terrain cadastré AL n°[Cadastre 5] » et proposant par ailleurs l’intervention d’un médiateur.

Dans son courriel du 23 février 2023, M. le maire d’[Localité 2] formule la réponse suivante : « les élus de la commune d’[Localité 2] vous informe (sic) qu’ils sont disposés, à vous recevoir, concernant ce dossier. Nous vous invitons, donc, à nous proposer un rendez-vous, sauf entre le 08 mars et le 14 mars 2023, en mairie d’[Localité 2] ».
Le 25 février 2023, M. le maire adresse un nouveau courriel à M. [G] libellé comme suit : « Lundi 27 février à 19 heures en mairie les élus d’[Localité 2] vont travailler sur le courrier reçu cette semaine par votre avocat. Vous êtes, avec vos deux fils et les personnes de votre choix cordialement invités. Nous aborderons l’historique de ce dossier. Dans cette attente ».

En réponse, par courriel du 27 février 2023, le conseil de M. [G] souligne le caractère tardif de cette proposition de réunion et sollicite, compte tenu de la complexité du dossier, qu’une réunion soit organisée à partir du 14 mars 2023 ; ce à quoi M. le Maire répond le même jour en ces termes :

« Maître,

J’accuse réception de votre courrier.
Les élus de la commune d’[Localité 2] sont prêts à vous recevoir pour échanger sur ce dossier qui n’est en rien complexe. Je dirai même qu’il est très simple.

La réunion, organisée avec votre client, Monsieur [G] [Y], avec les services de l’assainissement, EDF, Véolia, etc… en juin 2022 devait être faite avant d’engager un dépôt de permis de construire.
Pourquoi ne l’a-t-il pas fait ?
Comment voulez-vous que le service d’assainissement donne un avis favorable lorsque vous constatez que le bâtiment est carrément sur la conduite de refoulement de la station de relevage.
Comment expliquer que Monsieur [Y] [G], connaissant ce détail depuis décembre 2020, n’a pas fait suivre l’information à son architecte.

Comment expliquer que Monsieur [Y] [G], lors d’un entretien avec le Vice-Président en charge de l’assainissement, de la communauté de communes Cœur de Savoie, c’était engagé à prendre contact avec lui et ses services de la CCCDS responsable de l’assainissement et ne l’a pas fait ?.

Comment expliquer que ce terrain, qui n’était pas à la vente, à cause de ce problème de servitude d’eau usée, l’a été ? C’est simple, c’est en partie car Monsieur [Y] [G] devait se rapprocher des services assainissement ! Pourquoi ne l’a-t-il pas fait ?

Comment expliquer que Monsieur [Y] [G] ne dis pas, que malgré tout ce qui est dit ci-dessus, la commune d’[Localité 2] en Juillet 2022 : Concernant la conduite en PE de diamètre 50 alimentant en eau le bâtiment communal. La commune d’[Localité 2] lui a dit immédiatement, qu’elle fera déplacer ce tuyau à ses frais !

Comment expliquer qu’à l’origine, Monsieur [G] [Y], voulait acheter 2000 m2.

Comment expliquer que, Monsieur [G] [Y], revient vers la commune est nous informe qu’en réalité, il lui faut 2620 mètres carré ? Les élus d’[Localité 2] vous expliquerons pourquoi ils ont accepté !…………………

Pour le reste et pour plus amples informations, sachez que les élus de la commune d’[Localité 2], se tiennent à votre dispositions.

Prière de nous fixer un rendez-vous après le 14 mars 2023 de préférence vers 19 heures afin qu’un maximum d’élus puisse être présents.

Fait ce jour pour faire valoir ce que de droits.

Dans cette attente ».

Dans ses écritures, M. [G] indique qu’une réunion s’est tenue en mairie le 11 avril 2023 et qu’à la suite de celle-ci, il est resté sans nouvelle de la collectivité. Il soutient que ce silence est constitutif d’une rupture abusive des pourparlers. Le tribunal constate toutefois qu’aucune pièce ne vient étayer les circonstances de la fixation de cette date de réunion et qu’aucun compte rendu de réunion n’est produit aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible d’en apprécier le contenu.

La proposition de rencontre formulée par la commune et le courriel de M. le maire, dans lequel il pointe un certain nombre de difficultés, ne laissent aucunement entendre que l’une des propositions faites par M. [G] est à l’étude de la commune et ne comportent aucune contre-proposition, évoquant seulement l’historique du dossier antérieur à la caducité de la promesse de vente. Aussi, l’existence même de négociations ne ressort pas avec l’évidence requise des différents échanges intervenus entre les parties à compter du 8 novembre 2022 (courriel de Me [H]) et le courriel de M. le maire du 27 février 2023, dernière pièce objective d’un échange. En admettant que la proposition de réunion émise par M. le maire manifeste une volonté d’entrer en pourparlers, force est de constater qu’en à peine quatre mois, le nouveau projet souhaité par M. [G] n’a pas avancé et que la commune d’[Localité 2] n’a, à aucun moment, entretenu la croyance de M. [G] en la conclusion prochaine d’un contrat.

Par conséquent, si rupture des pourparlers il y a eu, elle ne saurait être qualifiée d’abusive. Ce moyen ne saurait donc prospérer.

B – Sur le moyen tiré du manquement à l’obligation d’information précontractuelle

En vertu de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il est admis que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie (Cour de cassation, chambre commerciale, 14 mai 2025, n°23-17.948).

En l’espèce, en qualité de vendeur, la commune d’[Localité 2] était tenue d’informer M. [G] des caractéristiques essentielles des parcelles lui appartenant, objet de la vente, et en particulier de l’existence de servitudes en tréfonds, dont il n’est pas contesté que la connaissance est déterminante du consentement de l’acquéreur. La charge de la preuve de la délivrance de cette information incombe donc à la commune d’[Localité 2].

La promesse de vente consentie cette dernière stipule en sa page 19, dans un paragraphe intitulé Servitudes, la mention suivante :
« Le bénéficiaire profitera ou supportera les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe.
Concernant l’ensemble des immeubles
A la connaissance du PROMETTANT, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées en une note annexée.
Le bien objet des présentes n’est pas concerné par ladite servitude ».
En annexe, l’acte comporte l’extrait d’un acte reçu par Me [P], notaire à Montmélian, le 29 août 2008, contenant notamment échange entre la commune d’Arbin et la SCI [Adresse 9], dont il ressort qu’aux termes d’un acte de vente du 15 janvier 2003, il a été créé la servitude suivante :
« Servitude entre le vendeur et l’acquéreur pour canalisations d’eaux
Fonds dominant : réseau public de la commune de [Localité 3]
Fonds servant :
Identification du propriétaire du fonds servant : SCI [Adresse 9]
Désignation cadastrale : commune de [Localité 3], section ad numéros [Cadastre 14] pour 11a71ca, [Cadastre 15] pour 4a50ca, [Cadastre 16] pour 5a09ca, [Cadastre 17] pour 1a 38ca, [Cadastre 18] pour 58 ca ;
Commune [Localité 8][Localité 2] , section ai numéros [Cadastre 19] pour 23 ca, [Cadastre 17] pour 1a 38 a, [Cadastre 18] pour 58 ca.
Origine de propriété le présent acte.
A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit de la commune de [Localité 3] un droit de passage perpétuel en tréfonds de toutes canalisations d’eau potable ».

Comme l’indique la promesse de vente en sa page 19 susvisée, le tribunal constate que la servitude dont s’agit ne concerne pas les immeubles, objets de ladite promesse.

Ceci étant relevé, pour contester le manquement à son obligation d’information dont il lui est fait grief, la commune d’[Localité 2] soutient que M. [G] avait connaissance des « problèmes potentiels de réseaux d’eau ». Elle produit à cet égard deux attestations :
L’une de Mme [U] [V], en date du 8 décembre 2023, libellée comme suit :« Je suis la propriétaire de la parcelle attachée à celle que M. [G] souhaite acquérir, au nom de la SCI [C]. En décembre 2020, j’ai assisté à l’entrevu réalisé sur site avec M. [G] et ses fils, ainsi que M. [Z]. Lors de cette échange, nous avons bien parlé de la conduite qui traverse ma parcelle ainsi que celle de M. [G]. Quelque temps après, je lui ai également transmis les plans de cette conduite que j’avais obtenu en démarrant les travaux fin 2018 ».

La seconde de M. [F] [I], en date du 15 décembre 2023, libellée comme suit : « Pendant la cérémonie de sépulture d’[B] [N] en octobre 2021, à l’église du [Localité 9], [E] [Z], maire d’[Localité 2], a initié un échange entre [Y] [G] et moi-même au sujet de son projet de construction d’un centre funéraire sur la commune d’[Localité 2]. La question était de savoir si il y avait un réseau public d’assainissement géré par la communauté de communes Cœur de Savoie sur la parcelle du projet. Je suis vice président en charge de l’assainissement de la communauté de communes Cour de Savoie. J’ai dit à Mrs [G] et [Z] de se rapprocher du service d’assainissement collectif de la communauté de communes pour avoir les plans de ces réseaux sur la parcelle du projet de construction ».

La première de ces attestations mentionne l’existence d’une conduite traversant une parcelle convoitée par M. [G], mais ne précise pas de quelle parcelle il s’agit, ni la nature de la conduite en question. Dans la seconde, l’existence d’un réseau d’assainissement est mentionnée comme étant une interrogation à vérifier, étant relevé qu’en octobre 2021, période de l’échange évoqué par l’attestant, la promesse unilatérale de vente avait d’ores et déjà été signée.

Ainsi, aucune de ces deux attestations n’est de nature à démontrer que la commune d’[Localité 2], qui avait nécessairement connaissance de l’état de ses propres parcelles, a informé M. [G] de l’existence d’une servitude de réseaux d’eaux usées, ni a fortiori de l’existence de trois autres servitudes mis en exergue dans le cadre de l’instruction du permis de conduire, avant la signature de la promesse de vente litigieuse. De surcroît, la commune d’[Localité 2] ne saurait se retrancher sur une prétendue connaissance par M. [G] de l’existence desdites servitudes, laquelle n’est au demeurant pas démontrée, pour se dédouaner de l’obligation positive qui lui incombait d’informer son cocontractant et dont la preuve de son exécution n’est pas rapportée.

Par conséquent, il sera retenu que la commune d’[Localité 2] a manqué à son obligation d’information et que ce manquement, qui porte sur une caractéristique essentielle du bien vendu, a fait perdre à M. [G] une chance de ne pas signer la promesse de vente, dont il convient de voir si elle est à l’origine de préjudices indemnisables.

§2. Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice matériel
M. [G] détaille sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur d’un montant total de 63 806, 25 euros comme suit :
– 509, 47 euros au titre des frais de publication dans un journal d’annonces légales
– 61 920 euros de frais d’étude et d’architecte
– 1094, 70 euros au titre des heures de temps de travail perdues
– 282,20 euros au titre des frais de déplacement aux divers rendez vous en mairie, auprès de son notaire, conseil juridique, comptable, architecte, préfecture et communauté de communes.

Il produit à l’appui de cette demande :
Une facture de publication légale émise par le groupe Dauphiné Média mentionnant une publication d’un avis de projet de chambre funéraire le 17 janvier 2022 pour un montant de 249,47 euros et l’extrait de ladite publicationUne facture d’annonce légale émise par La vie nouvelle mentionnant une parution, pour le même motif, le 14 janvier 2022 pour un montant de 259,88 eurosUne proposition d’honoraires émise le 3 mars 2022 par M. [O] [S], architecte, portant sur un avant-projet avec formalisation de deux dossiers de demande de permis de construire pour centre funéraire, pour un montant de 54 000 euros TTCUne facture en date du 15 février 2023 émise par le bureau d’études fiscales et juridiques, Cabinet Goutagny avocats, pour un montant de 7920 euros, portant sur : « Etude, conseil, assistance pour la constitution d’une société civile immobilière à l’effet d’acquérir des parcelles de terrain à bâtir sur les communes d’[Localité 2] et de [Localité 3] (Savoie) pour l’édification d’un bâtiment funéraire ».Une attestation de frais personnels émanant de M. [G] précisant le calcul suivant :« 12h30 x 89 € = 1094,70 €
468 kms x 0.603 € = 1376,90 € ».
En réponse, il sera relevé que la commune d’[Localité 2] ne soulève aucun moyen de droit ou de fait.

Ceci étant dit, il convient de relever qu’il n’est pas établi que la proposition d’honoraires d’architecte a été acceptée par M. [G] et a fortiori honorée, qu’il n’est pas plus rapporté la preuve du paiement de la facture du bureau d’étude, dont l’objet en outre ne porte pas expressément sur la faisabilité du projet mais sur la création d’une société civile immobilière et qu’enfin, M. [G] ne justifie pas du taux horaire de 89 euros appliqué aux heures de travail perdues, du nombre de kilomètres parcourus et de la puissance fiscale de son véhicule.

Dans ces conditions, seul le coût des annonces légales pourra être retenu comme constitutif d’un préjudice matériel. Compte tenu de l’impact péjoratif de la présence de servitudes en tréfonds sur l’assiette du projet de M. [G], la perte de chance de ne pas subir ce préjudice sera fixée à 99 %. Par conséquent, il sera alloué à M. [G] la somme de (509, 47 € x 99 %) 504,38 euros.

Sur le préjudice moral
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable qu’entre la signature de la promesse de vente et la caducité de cette dernière, M. [G] a investi du temps, de l’espoir et de l’énergie, ce qui aurait pu être évité si la commune, personne morale de droit public, l’avait régulièrement informé au préalable de l’existence des servitudes à l’origine de l’échec de son projet. Cet investissement à perte, dans un projet qui lui était cher, lui a nécessairement causé un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, somme au paiement de laquelle la commune d’[Localité 2] sera condamnée.

§3. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la commune d’[Localité 2], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la commune d’[Localité 2] à payer à M. [G] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats publics et après en avoir délibéré, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la commune d’[Localité 2] à payer à M. [Y] [G] la somme de 504,38 euros au titre de son préjudice matériel ;

Condamne la commune d’[Localité 2] à payer à M. [Y] [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Déboute M. [Y] [G] du surplus de sa demande indemnitaire au titre du préjudice matériel ;

Condamne la commune d’[Localité 2] aux entiers dépens ;

Condamne la commune d’[Localité 2] à payer à M. [Y] [G] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 08 Octobre 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par Madame JALLIFFIER-VERNE, Présidente et Madame FORRAY Greffière,

Le Greffier, Le Président,