COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/04770 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7X6

S.A.S. PAC GESTION

c/

S.A.R.L. ECHO ETIENNE IMMOBILIER

Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT

REOUVERTURE DES DEBATS

RENVOI A LA MISE EN ETAT

Grosse délivrée le : 30 septembre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 septembre 2024 (R.G. 2023F00735) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 30 octobre 2024

APPELANTE :

S.A.S. PAC GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Yves FRAGO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. ECHO ETIENNE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société à responsabilité limitée Echo Etienne Immobilier, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, exerce une activité d’agence immobilière et exploitait, dans des locaux loués [Adresse 3] à Bordeaux, une branche d’activité de syndic de copropriété.

La société par actions simplifiée Pac Gestion, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, a pour activité l’intermédiation en matière de transactions immobilières et de fonds de commerce et l’ensemble des activités relevant d’une agence immobilière.

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, la société Echo Etienne Immobilier a cédé à la société Pac Gestion sa branche d’activité de syndic de copropriété, comprenant le fichier de la clientèle et les droits de présentation des mandats de syndic, au prix provisoire de 70 000 euros, outre 30 000 euros pour le droit au bail des locaux.

Par courriel du 30 décembre 2021, la société Echo Etienne Immobilier a adressé au cessionnaire la liste définitive des immeubles transmis et le tableau du chiffre d’affaires correspondant.

2. Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux a condamné la société Pac Gestion à payer à la société Echo Etienne Immobilier, à titre provisionnel, la somme de 29 779,99 euros au titre du solde du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 14 avril 2023, la société Pac Gestion a assigné la société Echo Etienne Immobilier devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement des honoraires perçus par le cédant à compter du 1er avril 2021 et en réparation de manquements à ses obligations contractuelles. La société Echo Etienne Immobilier a formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4 309,23 euros au titre des honoraires du quatrième trimestre 2021.

3. Par jugement prononcé le 26 septembre 2024, le tribunal de commerce a statué ainsi qu’il suit :

– déboute la société Pac Gestion de l’ensemble de ses demandes ;

– déboute la société Echo Etienne Immobilier de sa demande reconventionnelle ;

– condamne la société Pac Gestion à payer à la société Echo Etienne Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

– condamne la société Pac Gestion aux dépens.

4. Par déclaration au greffe du 30 octobre 2024, la société Pac Gestion a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Echo Etienne Immobilier.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 28 janvier 2025, la société Pac Gestion demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

’ débouté la société Pac Gestion de l’ensemble de ses demandes,

’ condamné la société Pac Gestion à payer à la société Echo Etienne Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

’ condamné la société Pac Gestion aux dépens ;

– le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

– constater les manquements de la société Echo Etienne Immobilier à ses obligations contractuelles découlant de l’acte de cession du 1er avril 2021 ;

– condamner la société Echo Etienne Immobilier à payer à la société Pac Gestion la somme de 45 764,41 euros au titre des honoraires perçus et non restitués ;

– condamner la société Echo Etienne Immobilier à payer à la société Pac Gestion la somme de 15 204,44 euros en réparation du préjudice subi suite au transfert de mandats pour une durée inférieure à 18 mois ;

– condamner la société Echo Etienne Immobilier à payer à la société Pac Gestion la somme de 1 650 euros en réparation du préjudice subi suite à l’absence de transfert du mandat de syndic de la copropriété sise [Adresse 4] ;

– débouter la société Echo Etienne Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à intervenir ;

– condamner la société Echo Etienne Immobilier à payer à la société Pac Gestion la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Echo Etienne Immobilier aux dépens.

***

6. Par dernières conclusions notifiées par message électronique le 22 avril 2025, la société Echo Etienne Immobilier demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris ;

En conséquence,

– débouter la société Pac Gestion de l’ensemble de ses demandes ;

– le réformer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

– condamner la société Pac Gestion au paiement de la somme de 4 309,23 euros au titre des honoraires dus à la société Echo Etienne Immobilier pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 au prorata temporis pour les copropriétés pour lesquelles elle se trouvait encore désignée ;

En toutes hypothèses,

– condamner la société Pac Gestion à verser à la société Echo Etienne Immobilier la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. La société Pac Gestion fait valoir que l’article 6 de l’acte de cession attribue au cessionnaire les honoraires dus par les copropriétés transmises à compter du 1er avril 2021 ; que la société Echo Etienne Immobilier s’est néanmoins fait régler, sur cette période, des honoraires à hauteur de 45 764,41 euros, ainsi qu’il résulte des relevés bancaires des syndicats et du tableau récapitulatif qu’elle en a dressé, alors qu’elle-même n’a perçu que 16 135,17 euros ; que le tribunal ne pouvait retenir l’absence de lien contractuel entre les parties ni la renvoyer à agir contre les syndicats, qui constituent sa clientèle. Elle soutient que le cédant devait présenter les mandats pour dix-huit mois au moins, que quarante-trois mandats ont été transférés pour une durée inférieure et que son préjudice s’établit, au prorata des mois manquants, à 15 204,44 euros ; que le mandat du [Adresse 4] n’a jamais été effectivement transféré, ce qui lui cause un préjudice de 1 650 euros, la preuve de l’exécution de son obligation incombant au cédant.

8. La société Echo Etienne Immobilier répond qu’il est juridiquement impossible de percevoir des honoraires avant d’être désigné syndic ; que la date du 1er avril 2021 n’est que celle à compter de laquelle le cessionnaire pouvait percevoir des honoraires sous condition du transfert effectif des mandats, lesquels prennent effet au jour de l’assemblée générale désignant le nouveau syndic ; que la société Pac Gestion l’a elle-même reconnu en référé ; que l’obligation de présentation est de moyens, le cédant ne pouvant garantir la durée votée par les syndicats, et que de nombreux contrats stipulent au demeurant des durées de dix-huit à vingt-deux mois ; que l’assemblée du [Adresse 4] s’est tenue le 3 novembre 2021 et que tous les dossiers ont été transmis.

L’intimée sollicite, par appel incident, le paiement de la somme de 4 309,23 euros au titre des honoraires du quatrième trimestre 2021 que la société Pac Gestion a reconnu avoir provisionnés pour son compte.

Réponse de la cour

A.] Sur les effets de la procédure collective de la société Pac Gestion

9. Selon l’article L. 622-21, I, du code de commerce, applicable au redressement judiciaire en vertu de l’article L. 631-14, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Selon l’article L. 622-22, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance ; elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

10. Il résulte des mentions de l’extrait Kbis de la société Pac Gestion, à jour au 22 juin 2026, que, par jugement du 19 mars 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de cette société, fixé la date de cessation des paiements au 15 janvier 2025 et désigné la Selarl [B] [A] en qualité de mandataire judiciaire ; que, par jugement du 3 septembre 2025, il a prolongé la période d’observation ; et que, par jugement du 6 mai 2026, il a arrêté le plan de redressement de la société Pac Gestion, fixé sa durée à dix années et désigné la société Philae en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La procédure de redressement judiciaire de la société Pac Gestion a donc été ouverte postérieurement à la déclaration d’appel et à la notification des dernières conclusions de l’appelante, mais antérieurement à la notification des conclusions de l’intimée.

11. La société Echo Etienne Immobilier sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Pac Gestion aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 4 309,23 euros au titre d’honoraires afférents au dernier trimestre 2021, et sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens d’appel. Ces demandes tendent toutes à la condamnation de la débitrice au paiement de sommes d’argent au titre de créances antérieures au jugement d’ouverture ou nées de l’instance en cours à cette date.

12. Aucune pièce du dossier n’établit que la société Echo Etienne Immobilier a déclaré ses créances au passif de la société Pac Gestion, ni que la Selarl [B] [A], en qualité de mandataire judiciaire, et la société Philae, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, ont été appelées en la cause.

Les jugements d’ouverture et d’arrêté du plan ne sont pas davantage produits, de sorte que la cour ignore si un administrateur judiciaire a été désigné et, dans l’affirmative, avec quelle mission, circonstance dont dépend le sort de l’instance sur les demandes propres de l’appelante.

13. Dès lors, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à présenter leurs observations à ce titre.

B.] Sur la preuve des honoraires encaissés par la société Echo Etienne Immobilier

14. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

15. La société Pac Gestion réclame le paiement de 45 764,41 euros « au titre des honoraires perçus et non restitués », en soutenant que la société Echo Etienne Immobilier a encaissé cette somme, entre le 1er avril et le 31 décembre 2021, sur les comptes des copropriétés transmises.

Elle se fonde sur un tableau récapitulatif, sa pièce n° 7, qui additionne, immeuble par immeuble, les virements reçus par la société Echo Etienne Immobilier au cours de cette période, et sur les relevés bancaires des syndicats, sa pièce n° 6.

16. Toutefois, ce tableau ne distingue pas, parmi les sommes encaissées, celles qui rémunèrent la période postérieure au 1er avril 2021 de celles qui se rapportent à des exercices antérieurs ou à des prestations étrangères aux honoraires de base. Les relevés bancaires produits font ainsi apparaître, au 28 avril 2021, des virements au profit de la société Echo Etienne Immobilier libellés « solde 2020 » pour le [Adresse 5], « honos solde 2020 » pour le [Adresse 6] ou « honos 19/20 » pour le [Adresse 7], et plusieurs montants retenus par le tableau excèdent l’honoraire annuel de l’immeuble concerné tel que cette pièce n°6 le mentionne, notamment pour le [Adresse 8], le [Adresse 9] et le [Adresse 7].

17. Le premier tableau produit par l’appelante, sa pièce n° 2, qui aboutissait à la somme de 30 766,55 euros, est quant à lui le fruit d’un calcul théorique fondé sur les trois quarts de l’honoraire annuel de chaque immeuble et non sur les encaissements constatés.

18. Quelle que soit l’interprétation de l’article 6 de l’acte de cession, sur laquelle la cour ne se prononce pas en l’état, la demande, telle qu’elle est formulée, suppose que soient identifiés, immeuble par immeuble, les honoraires de base afférents à la période du 1er avril au 31 décembre 2021 que la société Echo Etienne Immobilier a effectivement encaissés.

Les pièces produites ne le permettent pas, et aucun des tableaux versés aux débats ne porte de certification d’un professionnel du chiffre.

19. Il y a lieu, en conséquence, d’inviter la société Pac Gestion à produire un tel décompte, établi par référence aux relevés bancaires, avec, pour chaque virement retenu, sa date, son libellé, son montant et la période d’honoraires à laquelle il se rapporte, et la société Echo Etienne Immobilier à y répondre, en produisant le cas échéant les appels d’honoraires et factures correspondants.

Les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats.

Invite les parties à présenter leurs observations sur les conséquences, quant à l’instance d’appel et aux demandes formées contre la société Pac Gestion, de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de cette société par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 19 mars 2025 et de l’arrêté de son plan de redressement par jugement du 6 mai 2026, au regard des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce et 369 du code de procédure civile.

Invite la société Pac Gestion à produire le jugement du 19 mars 2025 ouvrant la procédure de redressement judiciaire et le jugement du 6 mai 2026 arrêtant le plan de redressement.

Invite la société Echo Etienne Immobilier à justifier de la déclaration de ses créances au passif de la société Pac Gestion.

Enjoint à la société Pac Gestion de produire, immeuble par immeuble, le décompte des honoraires de base afférents à la période du 1er avril au 31 décembre 2021 effectivement encaissés par la société Echo Etienne Immobilier, établi par référence aux relevés bancaires des syndicats de copropriétaires, avec indication, pour chaque virement retenu, de sa date, de son libellé, de son montant et de la période d’honoraires à laquelle il se rapporte.

Invite la société Echo Etienne Immobilier à conclure en réponse sur ce décompte et à produire, le cas échéant, les appels d’honoraires et factures émis par elle au titre de l’exercice 2021 pour les copropriétés transmises.

Renvoie l’affaire à la mise en état.

Réserve les demandes des parties, les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.