Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
[Adresse 1]
[Localité 1]

MG
N° RG 26/00004 – N° Portalis DB2H-W-B7I-3WLK

Minute :26/2797

du : 31/08/2026

JUGEMENT

[Y] [E]

C/

[J] [K]

SASU FONCIA

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à……………………………….
Grosse, copie, dossier
à……………………………….
Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 31 Août 2026, sous la présidence de BARRET Florence, Président, assistée de Klervia SAURET, auditrice de justice siégeant en surnombre et participant avec voix consultative et de AROUI Sabrina, Greffier,

Après débats à l’audience du 11 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 2]
représenté par Me Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON, vestiaire 3111

D’UNE PART,

ET :

DEFENDERESSES

Madame [J] [K]
[Adresse 3]
représentée par Me Achille VIANO, avocat au barreau de LYON, vestiaire 1949

S.A.S.U. FONCIA
[Adresse 4]
représentée par Me Sophia BOUZIDI, avocat au barreau de NICE

D’AUTRE PART.

[Adresse 5]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous sein privé en date du 3 mai 2023, à effet au 4 mai suivant, madame [J] [K], représentée par son mandataire la SASU FONCIA LYON a donné à bail à monsieur [Y] [E] un logement situé [Adresse 6], moyennant le versement mensuel d’un loyer de 752,92 euros et d’une provision sur charges de 80 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 4 mai 2023. Le jour même, monsieur [Y] [E] a dénoncé par mail les désordres affectant les lieux auprès de la SASU FONCIA LYON, et notamment, la présence de moisissures noires. Par mail du 30 mai suivant, monsieur [Y] [E] a signalé l’aggravation du niveau d’humidité dans le logement. La société AVR PLOMBERIE, mandatée aux fins de recherche de fuite, a rendu le 8 juin 2023 un rapport indiquant que la baignoire du logement est instable et provoque une usure prématurée des joints périphériques. Elle a préconisé son remplacement ainsi que celui du mitigeur de l’évier, également instable, et signalé la présence de traces d’infiltrations au niveau du plafond de la salle de bains.

Les 3 et 5 septembre 2023, monsieur [Y] [E] a envoyé à la SASU FONCIA LYON de nouvelles relances, laquelle lui a indiqué qu’un plombier avait été mandaté et l’a invité à déclarer le sinistre à son assurance. Cette dernière a refusé sa garantie au motif que les désordres étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux et qu’ils devaient être pris en charge par l’assureur du propriétaire.

Le 27 décembre 2023, la société mandatée pour remplacer la baignoire a déposé celle-ci mais, en raison de l’humidité importante des murs, n’a pu installer la nouvelle baignoire. La famille a été relogée à l’hôtel par son assureur du 28 décembre 2023 au 7 janvier 2024. La SASU FONCIA LYON a proposé à monsieur [Y] [E] un dédommagement financier de 300 euros, refusé par le locataire au motif que celui-ci était insuffisante au regard des préjudices subis.

La famille a déménagé le 19 janvier 2024 et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 22 janvier suivant. Monsieur [Y] [E] a bénéficié d’une remise de 830.18 euros correspondant aux honoraires de constitution de dossier et à l’indemnité de 300 euros proposée par la bailleresse.

Estimant avoir été trompé sur l’état réel du logement, par acte signifié le 21 novembre 2024, monsieur [Y] [E] a fait assigner madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 11 24-4336. Par acte signifié le 26 février 2025, madame [J] [K] a appelé à la cause la SASU FONCIA LYON ; l’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25-1563. A l’audience du 6 octobre 2025, les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 24-4336.
Suite à un changement de logiciel, l’affaire a été ré-enresitrée sous le numéro RG 26/4.

A l’audience du 11 mai 2026 à laquelle l’affaire a été successivement renvoyée afin que les parties puissent échanger leurs conclusions et pièces, monsieur [Y] [E], représenté par son avocat et reprenant les termes de ses conclusions écrites en réponse numéro 2, demande que le tribunal :

à titre principal :

– prononce la nullité pour dol du contrat de bail conclu entre les parties le 3 mai 2023,

– en conséquence, condamne madame [J] [K] à lui restituer la somme de 4 913,19 euros, correspondant aux loyers versés après compensation de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse,

à titre subsidiaire :

– juge que madame [J] [K] a manqué à son obligation de délivrance paisible et conforme à son égard,

– en conséquence, condamne madame [J] [K] à lui payer la somme de 4 927,76 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

en tout état de cause :

– déboute la SASU FONCIA LYON et madame [J] [K] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

– condamne madame [J] [K] à lui payer les sommes de :
– 39,40 euros en réparation de son préjudice matériel,
– 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

– condamne in solidum madame [J] [K] et la SASU FONCIA LYON à lui payer la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de maître Sara MALDERA, conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

– condamne les mêmes aux entiers dépens,

RG 26/4 [E]/[K]-SASU FONCIA

– rejette toutes demandes contraires.

A l’appui de ses demandes, au visa des articles 1104, 1133 et 1137 du code civil, monsieur [Y] [E] explique que lors de la conclusion du bail, aucune information ne lui a été donnée sur l’existence d’un dégât des eaux au sein du logement loué. Il précise que lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée, il ne pouvait plus refuser de prendre le logement puisque le bail avait été signé et que le déménagement de la famille était déjà organisé. Monsieur [Y] [E] insiste sur le fait que ce n’est qu’après la signature du bail qu’il a découvert les désordres affectant les lieux et souligne qu’en raison de leur nature, la bailleresse ne pouvait ignorer leur existence. Si madame [J] [K] fait valoir qu’elle n’avait pas été informée de la situation par son mandataire, monsieur [Y] [E] rappelle qu’un mois avant la signature du bail, l’intéressée a autorisé une prestation de lessivage des murs, manifestement en lien avec la présence de moisissures, ce qui démontre qu’elle avait connaissance de ce désordre et qu’elle a accepté de relouer le bien malgré son état d’indécence.

Monsieur [Y] [E] rappelle aussi qu’immédiatement après la réalisation de l’état des lieux d’entrée, il s’est plaint auprès de la SASU FONCIA LYON des désordres affectant le logement, ce qui démontre qu’il n’aurait pas signé le bail s’il avait été informé au préalable de l’existence d’un problème de moisissures.

Monsieur [Y] [E] en déduit que le bail est nul en raison du dol qui l’affecte ce qui justifie que les parties soient remises dans leur état antérieur. Les loyers payés doivent donc lui être restitués, avec déduction de l’indemnité allouée par la bailleresse. Si la SASU FONCIA LYON fait valoir que monsieur [Y] [E] bénéficiait de l’APL et qu’ainsi, la restitution de la totalité du montant du loyer constituerait un enrichissement sans cause, monsieur [Y] [E] souligne que cette aide a été versée par la CAF à son profit et qu’il revient à cet organisme de lui demander la restitution de l’aide perçue. Le demandeur indique en outre que l’état du logement justifie que l’indemnité d’occupation due pour la période de mai à décembre 2023 soit limitée à la somme de 150,58 euros par mois, laquelle vient également en déduction de la somme devant lui être restituée.

Subsidiairement, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil, et du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, monsieur [Y] [E] expose que les désordres affectant les lieux permettent de caractériser une situation d’insalubrité du logement. Si les défendeurs lui reprochent de ne pas avoir fait constater ces désordres par commissaire de Justice ou par les services de la ville, monsieur [Y] [E] fait valoir qu’il verse aux débats de nombreuses photographies confirmant la présence importante de moisissures dans les lieux et qu’il n’avait pas les moyens financiers nécessaires pour couvrir les frais de procès-verbal de constat. Monsieur [Y] [E] rappelle aussi que le rapport de recherche de fuite met clairement en évidence que le problème de remontée d’humidité dans les murs et le défaut d’étanchéité de la baignoire étaient antérieurs à la signature du bail.

En réplique à l’argumentation développée par madame [J] [K], monsieur [Y] [E] expose que son seul interlocuteur était la SASU FONCIA LYON et qu’il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir signalé la situation à la bailleresse ou d’en référer au syndic. Il rappelle également qu’il a saisi son assureur, conformément à la demande qui lui avait été faite, et maintient que la baignoire a été retirée et non reposée, ce que la SASU FONCIA LYON ne conteste pas. Monsieur [Y] [E] conteste en outre l’affirmation selon laquelle les désordres affectant le mitigeur et les volets roulants ont été réparés en cours de bail ; il relève que l’état des lieux de sortie comporte des mentions confirmant la défectuosité persistante de ces équipements. De même, le nettoyage des murs a été réalisé avant son entrée dans les lieux et est donc sans lien avec ses plaintes. Monsieur [Y] [E] insiste également sur l’importance de l’infestation, laquelle ne se limitait pas à la seule salle de bains.

En outre, monsieur [Y] [E] conteste l’argument soulevé par la SASU FONCIA LYON selon lequel il n’existerait pas de lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués dès lors que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Il fait valoir qu’il revenait à la SASU FONCIA LYON et à la bailleresse d’agir auprès de la copropriété afin que celle-ci mette en œuvre les mesures nécessaires pour mettre un terme au problème d’humidité.

Enfin, au soutien de ses demandes indemnitaires, monsieur [Y] [E] explique que suite à son déménagement, il a été contraint de souscrire un nouveau contrat pour la fourniture d’électricité et de gaz et qu’il revient à madame [J] [K] de prendre en charge les frais de souscription. Il fait valoir également que sa fille, âgée de quelques mois, a été hospitalisée plusieurs fois pour des bronchiolites en lien avec l’insalubrité des lieux et qu’il a dû nettoyer la moisissure des murs et se séparer d’effets personnels dégradés par ces organismes.

En réplique, madame [J] [K], représentée par son avocat et reprenant les termes de ses conclusions écrites n°2, demande que le tribunal :

à titre principal :

– juge qu’aucun dol n’est établi à son encontre,

– juge que monsieur [Y] [E] ne rapporte pas la preuve d’un manquement son obligation de délivrance,

– rejette l’ensemble des demandes de monsieur [Y] [E],

à titre subsidiaire :

– rejette l’intégralité des demandes indemnitaires formées par monsieur [Y] [E],

à titre infiniment subsidiaire :

– condamne la SASU FONCIA LYON à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

en tout état de cause :

– condamne toute partie succombante à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A cet effet, au visa de l’article 1137 du code civil, madame [J] [K] explique qu’il n’est pas démontré qu’elle a donné à bail le bien avec une intention dolosive. A ce titre, elle fait valoir qu’il n’est pas établi qu’elle avait connaissance du dégât des eaux affectant le bien, qu’elle a eu recours à des manœuvres, mensonges ou omission pour lui cacher l’état réel des lieux, et ce d’autant que la présence de moisissures est clairement notée dans l’état des lieux d’entrée. Monsieur [Y] [E] a donc eu la possibilité de se convaincre de l’état réel du logement et pouvait donc refuser de le prendre s’il ne lui convenait pas. En outre, madame [J] [K] souligne que le départ de monsieur [Y] [E] n’est pas lié aux problèmes en lien avec l’humidité des lieux mais est la résultante de l’absence de baignoire.

Sur l’absence de délivrance conforme, madame [J] [K] relève que si monsieur [Y] [E] affirme avoir vécu pendant 8 mois dans un appartement insalubre, il ne verse aux débats que des photographies et le rapport du plombier pour le démontrer. Il n’est produit ni constat d’huissier, ni évaluation par les services d’hygiène de la ville afin de confirmer la gravité du préjudice allégué. De plus, si monsieur [Y] [E] se plaint de ruissellement d’eau au niveau du plafond de la salle de bains en lien avec des fuites situées dans les parties privatives et les parties communes, il ne produit aucun élément de preuve au soutien de cette affirmation et n’a effectué aucune démarche en lien avec ce sinistre. Elle souligne également qu’il est inexact d’affirmer qu’elle n’a fait procéder à aucun travaux de remise en état pendant la durée du bail puisqu’elle a fait réparer le mitigeur de la cuisine et les volets roulant, lessiver les murs, fait procéder à la recherche de fuite et donné son accord pour le changement de la baignoire. Madame [J] [K] insiste sur le fait qu’elle ne peut être tenue responsable de l’absence de pose de la nouvelle baignoire en raison de l’impossibilité matérielle d’y procéder du fait de l’humidité des murs.

Subsidiairement, si sa responsabilité devait être retenue, madame [J] [K] conteste l’évaluation faite par monsieur [Y] [E] du préjudice de jouissance subi dès lors que les moisissures ne touchaient que la salle de bains. En outre, madame [J] [K] rappelle que monsieur [Y] [E] bénéficiait de l’APL et que ses frais d’hôtel ont été pris en charge par son assureur. Au regard de la faible durée du bail et du caractère limité des désordres, madame [J] [K] considère que la somme réclamée est disproportionnée au regard du préjudice réellement subi.

De même, madame [J] [K] conteste la demande formée au titre des frais de souscription d’un nouveau contrat d’abonnement au gaz et à l’électricité, dès lors que rien ne justifie qu’elle en supporte la charge. Elle s’oppose également à la demande au titre du préjudice moral au motif qu’aucune pièce médicale ne justifie que les bronchiolites ayant affecté l’enfant de monsieur [Y] [E] aient un lien avec le logement.

Très subsidiairement, au visa des articles 1231-1 et 1191 du code civil, madame [J] [K] expose que si le tribunal venait à retenir un manquement à ses obligations de bailleresse, la SASU FONCIA LYON serait condamnée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre dès lors que le mandataire ne l’a pas correctement informée de la situation et a fait preuve de lenteur dans l’organisation des interventions préalablement validées par ses soins. Si la SASU FONCIA LYON objecte que c’est la bailleresse qui a tardé à valider les devis et demandes d’intervention, madame [J] [K] lui oppose l’absence de tout élément probant en ce sens.

Au soutien de ses intérêts, la SASU FONCIA LYON, représentée par son avocat et reprenant les termes de ses conclusions écrites en réponse n°2, demande que le tribunal :

à titre principal :

– constate qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat,

– en conséquence, déboute madame [J] [K] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

à titre subsidiaire :

– constate qu’il n’existe aucun lien de causalité direct et certain entre les préjudices allégués par monsieur [Y] [E] et la très éventuelle faute qu’elle aurait commise dans l’exécution de son mandat de gestion,

– en conséquence, déboute madame [J] [K] de ses demandes à son encontre,

en tout état de cause :

– déboute monsieur [Y] [E] et madame [J] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– condamne tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne tout succombant aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SASU FONCIA LYON souligne tout d’abord que si monsieur [Y] [E] affirme payer la somme de 752,92 euros par mois au titre du loyer, cette affirmation est mensongère puisque la CAF prend en charge une partie du loyer. S’il était fait droit à sa demande de restitution intégrale des loyers versés, monsieur [Y] [E] bénéficierait donc d’un enrichissement sans cause.

En outre, au visa de l’article 1137 du code civil, la SASU FONCIA LYON fait valoir qu’aucun dol n’est caractérisé en l’espèce puisque l’état des lieux d’entrée met en évidence que l’état de l’appartement n’a pas été dissimulé à monsieur [Y] [E].

Sur la délivrance conforme du bien loué, se prévalant de l’article 1719 du code civil, la SASU FONCIA LYON relève que le rapport de recherche de fuite ne met aucunement en évidence que le logement est insalubre et humide. Elle précise en outre que le mitigeur de l’évier a été remplacé, et que c’est lors du retrait de la baignoire qu’il a pu être établi que le dégât des eaux avait pour origine une canalisation, partie commune de la copropriété, et un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement vacant situé au-dessus du logement loué. Les désordres affectant le logement n’étaient donc pas uniquement en lien avec une problématique de joint non remplacé. La SASU FONCIA LYON précise qu’elle a accompli l’ensemble des diligences qui lui incombaient pour établir la cause du sinistre et déterminer les réparations à réaliser, déclarer le sinistre à l’assureur et proposer à monsieur [Y] [E] des solutions de relogement et d’indemnisation.

En outre, la SASU FONCIA LYON relève que les photographies non datées versées aux débats par monsieur [Y] [E] ne démontrent pas que le logement présentait un tel état depuis l’entrée dans les lieux. En effet, ces photographies ont été prises après la dépose de la baignoire et sont donc nécessairement postérieures au 27 décembre 2023. De même, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie met en évidence que le logement était en meilleur état lors de sa restitution. La SASU FONCIA LYON conteste donc tout défaut de délivrance conforme du bien loué.

Sur les fautes qui lui sont reprochées dans le cadre de la gestion de son mandat, la SASU FONCIA LYON expose qu’il relève des pièces produites qu’elle a fait procéder aux réparations avec célérité. Si le remplacement de la baignoire est intervenu tardivement, ce n’est qu’en raison de la décision de madame [J] [K] de consulter un autre professionnel de son choix avant de valider le devis qui lui avait été présenté. Suite à cet accord, les travaux ont été commandés, puis retardés en raison de l’absence de validation du devis du carreleur. La SASU FONCIA LYON soutient qu’elle a régulièrement informé madame [J] [K] de l’évolution de la situation, et que suite au retrait de la baignoire, elle a trouvé une solution de relogement pour le locataire, effectué les démarches auprès de l’assureur, et a poursuivi ses diligences, ce qui a permis, par l’intermédiaire du syndic, de déterminer l’origine du nouveau dégât des eaux. Elle considère donc qu’elle a rempli les termes de son mandat et ne peut voir sa responsabilité recherchée pour des manquements qui ne lui incombent pas.

Subsidiairement, si une faute était retenue à son encontre dans l’exercice de son mandat, la SASU FONCIA LYON insiste sur le fait que les désordres affectant le logement ont pour origine la fuite d’une canalisation non accessible située dans les parties communes, ainsi qu’un problème d’étanchéité du balcon situé à l’étage supérieur, ainsi que cela résulte d’une expertise contradictoire effectuée en août 2024, passée totalement sous silence par madame [J] [K]. Or, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il revenait à monsieur [Y] [E] et à madame [J] [K] de mettre en cause le syndicat des copropriétaires. La SASU FONCIA LYON considère donc qu’elle ne peut être condamnée à relever et garantir madame [J] [K] des condamnations éventuellement prononcées à son encontre.

Enfin, en réponse aux argumentations adverses, la SASU FONCIA LYON conteste tout dol et relève que si dès le 4 mai 2023 monsieur [Y] [E] a signalé les désordres affectant les lieux, il n’a jamais soutenu, avant l’introduction de l’instance, avoir été victime de dol ni que l’état du logement était une condition essentielle de son consentement. Elle maintient également que monsieur [Y] [E] ne peut demander le remboursement de la part du loyer prise en charge par l’APL, ce qui constituerait un enrichissement sans cause. La SASU FONCIA LYON relève que si monsieur [Y] [E] soutient que sa responsabilité est engagée à son endroit, il ne formule aucune demande à son encontre.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le dol :

L’article 1137 du code civil dispose que le dol peut être constitué en cas de dissimulation intentionnelle, par l’un des contractants, d’une information dont il sait le caractère déterminant par l’autre partie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux d’entrée doit être effectué lors de la remise des clés et doit être joint au contrat de bail.

En l’espèce, monsieur [Y] [E] reproche à madame [J] [K] d’avoir dissimulé l’état réel du logement lors de la signature du bail, ce qui a eu pour conséquence qu’il n’a pu en avoir connaissance que lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée, postérieurement à la conclusion du bail.

Monsieur [Y] [E] ne justifie d’aucune disposition légale imposant au bailleur de réaliser un état des lieux du logement avant la signature du bail. Il résulte, au contraire, des dispositions précitées, que celui-ci doit être effectué lors de la remise des clés du logement, laquelle ne peut avoir lieu avant la signature du contrat de bail dont découle l’obligation de remise des clés. Monsieur [Y] [E] ne peut donc tirer argument de ce que l’état des lieux d’entrée a été réalisé après la signature du bail pour démontrer l’existence de manœuvres de la part de madame [J] [K].

Par ailleurs, ainsi que le soulèvent les défendeurs, l’état des lieux d’entrée comporte des photographies et mentions mettant en évidence la présence de moisissures, traces et autres désordres divers. L’état réel du logement n’a donc pas été dissimulé à monsieur [Y] [E] lors de la remise du logement.

En outre, il n’est pas démontré qu’avant le rapport de recherche de fuite du 8 juin 2023, madame [J] [K] avait déjà été informée de ce que la baignoire présentait une instabilité ayant conduit à une dégradation prématurée des joints et la survenance d’infiltrations. Il n’est de même pas établi qu’avant les opérations d’expertise d’août 2024, madame [J] [K] avait connaissance de ce que le logement subissait des fuites en provenance d’une évacuation située dans les parties communes et du balcon du logement situé à l’étage supérieur. La facture du 4 avril 2023 confirme qu’il y avait eu un lessivage des murs du logement avant la signature du bail, cependant cette intervention ne peut démontrer une volonté de dissimulation de la part de madame [J] [K] dès lors que malgré cette prestation, l’état des lieux d’entrée met en évidence diverses traces, tâches et moisissures sur l’ensemble des murs de l’appartement.

Il en résulte qu’il n’est pas démontré qu’à la date de la signature du bail, madame [J] [K] avait connaissance de ce que le logement était affecté d’infiltrations et qu’elle a tenté de dissimuler les désordres qui en résultaient.

Enfin, à titre surabondant, le tribunal relève que si monsieur [Y] [E] affirme que le bon état du logement était déterminant de son consentement, il reste taisant, de manière surprenante, sur son éventuelle visite des lieux avant la signature du bail. En effet, si monsieur [Y] [E] a visité les lieux avant la signature du bail, il ne peut prétendre avoir été trompé sur son état réel. Dans le cas contraire, si monsieur [Y] [E] a signé le bail sans avoir visité les lieux au préalable, il ne peut soutenir que l’état du logement était déterminant de son consentement, ni tirer argument de sa propre carence.

Pour ces motifs, il convient de débouter monsieur [Y] [E] de ses demandes de nullité du bail et de restitution des loyers payés.

2 – Sur le défaut de remise conforme :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer au locataire un logement décent et de procéder, pendant la durée du bail, aux réparations qui lui incombent. Le caractère d’ordre public ce cette obligation a pour conséquence que le bailleur ne peut s’en exonérer qu’en démontrant l’existence d’un évènement de force majeure.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent précise que le gros œuvre doit préserver les lieux des infiltrations et remontées d’eau, que le logement doit être équipé des dispositifs de ventilation nécessaires pour évacuer l’humidité, et que les matériaux et embellissements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants.

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété (dans le même sens voir,à titre d’exemple : cour de cassation, 3e chambre civile, 9 septembre 2021, n°20-12.347 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 14 Mars 2024 – n° 22/09704).

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 4 mai 2023 mentionne la présence de moisissure sur la peinture du plafond de la salle de bains et le joint d’étanchéité de la baignoire. Il est également fait état de traces noires dans d’autres parties du logement, sans que celles-ci ne paraissent correspondre à de la moisissure. Dans son courriel du même jour, monsieur [Y] [E] ne mentionne la présence de moisissures que dans la salle de bains ; il précise en outre qu’un dégât des eaux a eu lieu sur le balcon dont la peinture s’effrite.

Il est donc établi qu’à l’entrée dans les lieux, et indépendamment des autres désordres signalés par monsieur [Y] [E], le logement présentait des désordres en lien avec une humidité excessive et un développement de moisissures noires dont les risques pour la santé sont de notoriété publique.

Les photographies versées aux débats par monsieur [Y] [E] ne sont pas datées et sont effectivement postérieures à la dépose de la baignoire, et donc, au 27 décembre 2023. Elles montrent que l’humidité a progressivement gagné les chambres et le séjour/cuisine, ce qui est confirmé par l’état des lieux de sortie. Il apparaît également que le volet roulant du séjour ne remonte pas complètement.

Il en résulte qu’il est établi que durant toute la durée du bail, le logement a été affecté d’une humidité excessive ayant conduit à un développement progressif de moisissures noires dans l’ensemble des pièces. Il n’est pas contestable que l’humidité des murs et la présence de moisissures constituent des critères d’indécence des lieux.

En application des dispositions précitées, madame [J] [K] ne peut se prévaloir ni des diligences engagées par ses soins, ni de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement conforme aux critères de décence.

Pour ces motifs, il convient de constater que madame [J] [K] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

3 – Sur les demandes indemnitaires de monsieur [Y] [E] :

3.1 – Au titre du préjudice de jouissance :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux loués. S’agissant d’une obligation de résultat, il ne peut s’en exonérer qu’en démontrant l’existence d’une situation de force majeure.

En l’espèce, il est établi que monsieur [Y] [E] a vécu dans un logement affecté par des problèmes d’humidité et de moisissures et que madame [J] [K] ne démontre pas qu’elle n’a pu remplir son obligation du fait d’une circonstance relevant de la force majeure.

Cependant, il convient de tenir compte que l’état des lieux d’entrée et le mail du 4 mai 2023 ne font état de la présence de moisissure uniquement dans la salle de bains. Ce n’est qu’avec le rapport de recherche de fuite du 8 juin suivant qu’il est indiqué que l’humidité a gagné le mur du WC voisin de la salle de bains.

Ce n’est que dans son mail du 27 décembre 2023 que monsieur [Y] [E] signale que les moisissures se sont propagées dans le reste du logement. Les photographies versées aux débats, manifestement prises après la dépose de la baignoire et donc après le 27 décembre 2023 confirment que les chambres, l’entrée et le séjour/cuisine sont affectés par de la moisissure noire. L’état des lieux de sortie procède au même constat.

Dans l’appréciation du préjudice de jouissance subi par monsieur [Y] [E], il convient de tenir compte de l’inconfort généré par l’humidité et les moisissures, de la dégradation de certains de ses effets personnels ainsi que cela résulte des photographies jointes, et de l’absence de baignoire au cours des derniers jours du bail. Mais il convient également de prendre en considération le fait que tout le logement n’a pas été affecté par la moisissure durant toute la durée du bail, que les moisissures n’ont affecté qu’une surface restreinte des murs, et que monsieur [Y] [E] a déjà bénéficié d’une indemnisation de la part de la bailleresse à hauteur de 300 euros. La circonstance que monsieur [Y] [E] bénéficiait de l’APL pour le paiement de son loyer est sans effet sur l’appréciation de son préjudice personnel.

Pour ces motifs, il convient de condamner madame [J] [K] à payer à monsieur [Y] [E] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

3.2 – Sur le préjudice matériel :

Monsieur [Y] [E] demande la prise en charge, par madame [J] [K], des frais d’ouverture du contrat de fourniture en gaz et en électricité de son nouveau logement. Cependant, monsieur [Y] [E] ne précise pas les motifs pour lesquels madame [J] [K] serait tenue de prendre à sa charge ce coût, alors qu’il ne forme par ailleurs aucune autre demande au titre de ses frais de déménagements et autres dépenses en lien avec son changement de logement. Par ailleurs, il convient de rappeler qu’il a déjà bénéficié d’une indemnisation de certains de ses préjudices en lien avec le déménagement du fait de la remise des frais d’établissement du nouveau bail.

Pour ces motifs, il est débouté de sa demande.

3.3 – Sur le préjudice moral :

Monsieur [Y] [E] soutient que l’humidité et la moisissure affectant les lieux ont eu pour conséquence sur l’état de santé de sa fille qui a contracté des bronchiolites à répétitions, le contraignant à assurer les rendez-vous médicaux de l’enfant et à nettoyer la moisissure des murs. Il expose avoir en outre ressenti un sentiment de culpabilité à l’égard de son enfant et de crainte que son état empire.

Cependant, le certificat médical du 7 mars 2024 indique que l’enfant connaît des épisodes de bronchiolites récidivantes depuis sa naissance et non depuis son entrée dans les lieux, et les autres pièces médicales mettent en évidence une aggravation de son état de santé après son départ du logement. Il n’est pas justifié d’une hospitalisation ou de rendez-vous médicaux récurrents pendant la durée du bail. De plus, aucun praticien n’indique que l’état de santé de l’enfant présente un lien avec les désordres affectant le logement. Si le certificat médical du 7 mars 2024 indique qu’il est nécessaire qu’elle habite dans un logement salubre, sans humidité ni moisissure, il convient de souligner que cette préconisation relève du bon sens et qu’aucun médecin n’attesterait dans le sens contraire.

Il en résulte qu’il n’est pas démontré que l’état de santé de l’enfant a été affecté par l’humidité et la présence de moisissures dans le bien loué.

Pour ce motif, monsieur [Y] [E] est débouté de sa demande au titre de son préjudice moral.

4 – Sur la responsabilité de la SASU FONCIA LYON au titre de l’exécution de son mandat :

Il résulte de l’article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat dont il est chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, madame [J] [K] reproche à la SASU FONCIA LYON deux manquements distincts : un manque d’information afin qu’elle autorise les travaux et la lenteur avec laquelle elle a organisé les interventions.

S’agissant du manque d’information, madame [J] [K] soutient qu’elle n’avait de contact qu’avec la SASU FONCIA LYON et dépendait donc de ses explications, faute de communication directe avec le locataire. Or, monsieur [Y] [E] verse aux débats un mail du 18 septembre 2023 qu’il a directement adressé à madame [Y] [E] et dans lequel il se plaint d’un manque d’eau chaude depuis une semaine et de l’absence de réparation du robinet de l’évier. Madame [J] [K] ne dépendait donc pas totalement des informations données par la SASU FONCIA LYON. En outre, il convient de relever que dans un mail du 19 février 2024, madame [J] [K] indique qu’elle a nettoyé le logement avant l’arrivée de monsieur [Y] [E] (pièce 10 de la SASU FONCIA LYON) ; elle savait donc que le logement était affecté de moisissures et de divers autres désordres.

Par ailleurs, madame [J] [K], qui supportait les factures en lien avec l’entretien du logement, ne peut raisonnablement soutenir qu’elle a payé les frais de recherche de fuite, de remplacement du mitigeur de la cuisine, de réparation des volets roulant, et de remplacement du chauffe-eau (ainsi que cela résulte de son courriel du 21 septembre 2023) sans aucune explication de son mandataire ni s’inquiéter du résultat de la recherche de fuite. De plus, ainsi que le soulève la SASU FONCIA LYON, dans ses échanges de mail avec son mandataire, madame [J] [K] ne s’est jamais plainte d’un manque d’information et lui a, au contraire, donné mandat de suivi de gestion de sinistre le 23 janvier 2024, ce qui confirme qu’elle lui avait maintenu sa confiance. Enfin, si madame [J] [K] reproche à la SASU FONCIA LYON un manque d’information, il convient de souligner qu’elle n’indique pas de manière précise à quelle information elle a manqué et le grief qui en est résulté.

S’agissant, ensuite, du manque de diligence reproché à la SASU FONCIA LYON, ainsi que le relève le mandataire, avant l’introduction de la présente instance, madame [J] [K] ne lui a aucunement fait reproche de la tardiveté avec laquelle les travaux ont été organisés. Madame [J] [K], sur qui repose la charge de la preuve de la tardiveté avec laquelle les travaux validés par ses soins, ne justifie pas des dates auxquelles elle a donné son accord et ne démontre donc pas que la SASU FONCIA LYON a manqué de célérité.

Enfin, il résulte des explications de la SASU FONCIA LYON et des pièces produites par celle-ci que, que suite au mail de monsieur [Y] [E] du 27 décembre 2023, dans lequel il signalait que le logement présentait un problème important de moisissure et qu’en outre, la nouvelle baignoire ne pouvait être posée, la SASU FONCIA LYON a immédiatement proposé un nouveau logement et un dédommagement au locataire afin de mettre un terme à une situation de nature à engager la responsabilité de madame [J] [K].

Il en résulte que madame [J] [K] ne démontre pas qu’elle n’a pas été en mesure de remplir ses obligations de bailleur en raison d’un manque d’information et/ou de diligence de la part de la SASU FONCIA LYON.

Pour ces motifs, madame [J] [K] est déboutée de ses demandes à son encontre.

5 – Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, madame [J] [K] est condamnée aux dépens et à payer à :
– monsieur [Y] [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de maître Sara MALDERA, sous réserve de renonciation préalable au bénéfice de l’aide juridictionnelle,
– la SASU FONCIA LYON la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [Y] [E] de ses demandes fondées sur le dol,

CONSTATE que madame [J] [K] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à l’encontre de monsieur [Y] [E],

CONDAMNE madame [J] [K] à payer à monsieur [Y] [E] la somme de 2000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

DEBOUTE monsieur [Y] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires,

DEBOUTE madame [J] [K] de ses demandes à l’encontre de la SASU FONCIA LYON,

CONDAMNE madame [J] [K] à payer à :
– monsieur [Y] [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de maître Sara MALDERA, sous réserve de renonciation préalable au bénéfice de l’aide juridictionnelle,
– la SASU FONCIA LYON la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

CONDAMNE madame [J] [K] aux dépens de l’instance,

et ce, avec le bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le trente-et-un août deux mil vingt-six par mise à disposition au greffe de ce tribunal.

Le greffier Le juge