TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions exécutoires
délivrées à :
Me Céline MARY
Me Karl SKOG
le :

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 25/02927
N° Portalis 352J-W-B7J-C623N

N° MINUTE :

Assignation du :
10 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 22 Septembre 2026
DEMANDEURS

S.C.I. CASTELNAU
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Céline MARY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1195, avocat postulant, et par Me Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocat plaidant

Monsieur [W] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Céline MARY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1195, avocat postulant, et par Me Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocat plaidant

Madame [Y] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Céline MARY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1195, avocat postulant, et par Me Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BEE IMMO
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1677
Décision du 22 Septembre 2026
4ème chambre 1ère section
N° RG 25/02927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C623N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Madame Julie MASMONTEIL, Juge
Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat en date du 17 janvier 2015, la SCI Castelnau a confié à la SARL Bee Immo la gestion d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Un contrat de bail, soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil, a été régularisé le 16 février 2015 avec M. [R] [A].

Par courrier électronique du 22 juin 2023, M. [W] [L], gérant de la SCI Castelnau, a demandé à la société Bee Immo d’informer M. [A] de son souhait de reprendre le logement en février 2024 pour l’habiter.

Un congé a été délivré à M. [A] le 4 août 2023.

Par lettre en date du 12 décembre 2023, M. et Mme [A] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, contesté la régularité de ce congé en faisant valoir qu’il ne visait aucun des motifs prévus à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et n’avait pas été notifié à Mme [A].

Par correspondance en date du 2 octobre 2024, la SCI Castelnau a informé la société Bee Immo de sa volonté de résilier le mandat.

C’est dans ce contexte que, par acte extra-judiciaire du 10 février 2025, la SCI Castelnau, Mme [Y] [L] et M. [L] (ci-après tous les deux ensemble les consorts [L]) ont fait citer la société Bee Immo devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 décembre 2025, la SCI Castelnau et les consorts [L] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1984 et suivants du Code civil,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
– Condamner la Société BEE IMMO à payer à la SCI CASTELNAU la somme de 15.954 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;
– Condamner la Société BEE IMMO à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral ;
– Condamner la Société BEE IMMO à payer à Madame [Y] [L] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;
– Condamner la Société BEE IMMO à payer à la SCI CASTELNAU la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner la Société BEE IMMO en tous les dépens de l’instance. ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 29 décembre 2025, la société Bee Immo demande au tribunal de :
« – débouter la SCI CASTELNAU, Monsieur [W] [L] et Madame [Y] [L] de leurs demandes, fins et conclusions ;
– condamner in solidum la SCI CASTELNAU, Monsieur [W] [L] et Madame [Y] [L] à payer à la Société BEE IMMO une somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– condamner in solidum la SCI CASTELNAU, Monsieur [W] [L] et Madame [Y] [L] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Bee Immo

Au soutien de leurs demandes, la SCI Castelnau et les consorts [L] reprochent à la société Bee Immo, en premier lieu, d’avoir régularisé avec M. [A] un contrat de bail soumis aux dispositions du code civil sans s’assurer que l’appartement n’allait pas constituer sa résidence principale. Ils prétendent qu’elle a de ce fait violé les dispositions d’ordre public de l’article 3-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et a exposé la SCI Castelnau à des sanctions pénales.

En second lieu, les demandeurs invoquent l’irrégularité du congé délivré au locataire en ce que, d’une part, il visait pour seul motif l’arrivée du terme du bail et, d’autre part, il n’a pas été délivré à l’épouse de M. [A]. Ils soulignent que M. [L] avait informé la société Bee Immo de son intention de reprendre l’appartement pour y habiter ce qui constitue l’un des motifs prévus à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que la société Bee Immo avait connaissance du mariage de M. [A] survenu au cours du bail et de la présence de son épouse dans l’appartement.
En réponse aux moyens opposés par la société Bee Immo, les demandeurs prétendent qu’elle ne justifie pas que M. [A] a expressément indiqué qu’il souhaitait occuper l’appartement à titre de résidence secondaire et qu’en toute hypothèse, elle était tenue d’une obligation de conseil et de vérification lui imposant de s’assurer des conditions d’occupation du bien et d’informer son mandant des risques résultant de la conclusion d’un bail soumis aux dispositions du code civil.

La SCI Castelnau soutient que les manquements de la société Bee Immo lui ont causé un préjudice de 15.954 euros correspondant aux honoraires versés entre février 2015 et septembre 2024 et aux frais acquittés pour le congé irrégulier.

Les consorts [L] affirment pour leur part subir un préjudice moral qu’ils évaluent à la somme de 10.000 euros pour M. [L] et de 5.000 euros pour Mme [L]. Ils font valoir que M. [L] souhaitait se rapprocher de sa fille, que la société Bee Immo les a informés tardivement de l’irrégularité du congé et de l’impossibilité de reprendre le bien ce qui a été source d’une très grande déception. Ils invoquent également la crainte d’être exposés à des sanctions pénales en raison de l’irrégularité du bail.

En réponse, la société Bee Immo conteste toute faute en lien causal avec un préjudice effectivement subi.

Elle fait valoir que M. [A] avait indiqué qu’il souhaitait faire de l’appartement sa résidence secondaire de sorte que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’étaient pas applicables et que le congé a été délivré conformément à la nature du bail conclu avec lui.

Elle prétend également que les demandeurs ne peuvent pas se prévaloir du non-respect des dispositions de l’article 3-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui sont issues de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 et sont sans rapport avec les faits objet du litige.

Sur les préjudices invoqués, elle soutient que les honoraires qu’elle a perçus viennent rémunérer la gestion du bien donné en location et ne constituent pas un préjudice, soulignant que la nullité du mandat n’est pas sollicitée. Elle ajoute que les consorts [L] ne produisent aucune pièce pour justifier du préjudice moral qu’ils allèguent et qu’ils n’avaient pas l’intention de reprendre le bien pour y habiter mais souhaitaient obtenir le départ de M. [A] qui réglait irrégulièrement les loyers et relouer l’appartement sous le régime de la location en meublé.

Elle relève enfin que ses diligences ont permis d’obtenir l’apurement de l’arriéré locatif.

Sur ce,

Sur les manquements de la société Bee Immo

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article 1992 du même code dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il résulte de l’article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

Il est en outre de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En application de l’article 1315, devenu 1353, du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application de ces dispositions, il appartient à la SCI Castelnau et aux consorts [L], qui recherchent la responsabilité de la société Bee Immo, de rapporter la preuve des manquements de la société aux obligations lui incombant en vertu du mandat de gérance conclu le 17 janvier 2015 et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’ils prétendent avoir subis.

A titre liminaire, il sera relevé que si le mandat prévoit qu’en cas de vacance du bien lors de la signature, les conditions de sa location figurent en annexe, aucune annexe, ni aucun document précisant les conditions de location n’a été versé aux débats. Il n’est toutefois ni établi, ni soutenu que le mandat n’autorisait pas la conclusion d’un bail soumis aux dispositions du code civil.

Les demandeurs font en revanche valoir à juste titre que la société Bee Immo devait s’assurer de la régularité du contrat de bail signé par son entremise et, partant, des conditions d’occupation de l’appartement qui déterminaient le régime applicable. Or, elle ne produit aucune pièce susceptible de rapporter la preuve que, comme elle le prétend, M. [A] entendait occuper l’appartement à titre de résidence secondaire et elle ne conteste pas qu’il y a fixé sa résidence principale. En conséquence, le manquement invoqué à ce titre est caractérisé.

La société Bee Immo doit également répondre de l’irrégularité du congé délivré par son entremise, laquelle résulte non seulement de celle du bail puisqu’il ne respectait pas les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mais aussi de son absence de délivrance à l’épouse du locataire, également titulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil. Il sera relevé que la défenderesse ne conteste pas avoir eu connaissance que celle-ci occupait les lieux et que son nom est mentionné sur les extraits de comptes du locataire versés aux débats.

Décision du 22 Septembre 2026
4ème chambre 1ère section
N° RG 25/02927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C623N

Sur les préjudices en lien causal

Sur le préjudice matériel de la SCI Castelnau

Il ressort de la pièce n°11 des demandeurs que la somme de 15.954 euros sollicitée par la SCI Castelnau correspond au montant total des honoraires réglés à la société Bee Immo pendant l’exécution du mandat. Or, ainsi que celle-ci le fait justement valoir, ces honoraires, versés en contrepartie de l’exécution de ses prestations pendant toute la durée du mandat, ne constituent pas un préjudice en lien causal avec les manquements retenus par le tribunal.

Il sera relevé que si la SCI Castelnau prétend avoir dû supporter les frais du commissaire de justice relatifs au congé irrégulier, elle ne forme aucune demande à ce titre, le quantum de sa demande correspondant au montant des honoraires de la défenderesse, et ne justifie pas avoir payé ces frais.

Au vu de l’ensemble de ces considérations et en l’absence de plus amples éléments mis en débat par la SCI Castelnau dont le tribunal n’a pas à pallier la carence dans l’allégation des moyens de nature à établir le bien-fondé de ses prétentions, celle-ci sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral des consorts [L]

Si les consorts [L] invoquent à ce titre la déception résultant de l’impossibilité pour M. [L] de concrétiser son projet de se rapprocher de sa fille, la société Bee Immo verse aux débats deux courriers électroniques que lui a adressés Mme [L] au mois de juillet 2022, aux termes desquels elle évoque les difficultés de paiement des loyers, expose, dans des termes dépourvus de toute ambiguïté, qu’elle souhaite mettre un terme au contrat de bail au mois de février 2024 et envisage deux motifs de non-renouvellement dans les termes suivants :
« s’il s’agit d’un non renouvellement de bail, nous avons la possibilité de donner 2 raisons pour ce faire
a/ nous déclarons qu’un membre de la SCI va habiter le logement et que nous allons donc récupérer les locaux.
Pour ce faire nous devons déclarer que ce logement va devenir notre résidence principale : pouvez-vous confirmer svp ?
Par ailleurs, sous quel délai doit-on déménager temporairement et sous quel délai peut-on remettre en location le bien ?
b/ nous ne renouvelons par le bail pour cause réelle et sérieuse du non paiement du loyer dans les temps depuis au moins 3 ans et de manière régulière. (…) ».

Il est également communiqué un courrier électronique du 22 juillet 2023, donc postérieur à celui précédemment évoqué de M. [L] du 22 juin 2023, aux termes duquel Mme [L] indique : « A Priori, c’est moi qui reprendrai cet appartement.Par la suite, j’aimerai le louer en meublé si possible.je vous demanderais conseil. (…) ».

Les demandeurs ne fournissent aucune explication sur les termes de ces messages.

Il sera également observé que la correspondance précitée du conseil de M. [A] contestant la régularité du congé en date du 12 décembre 2023 a été envoyée à l’adresse du siège social de la SCI Castelnau qui est également celle de M. [L].

Par suite, les consorts [L] apparaissent mal fondés à invoquer, au soutien de leur demande de dommages et intérêts, la déception résultant de l’impossibilité pour M. [L] de se rapprocher de sa fille et d’une information tardive à ce sujet.

Ils ne peuvent pas plus se prévaloir d’un quelconque préjudice résultant de la crainte d’être exposés à des sanctions pénales dès lors que les dispositions invoquées n’étaient pas applicables à la date de conclusion du bail, qu’elles visent le bailleur et que le préjudice réclamé est, en toute hypothèse, purement hypothétique.

Enfin, ainsi que le relève à juste titre la société Bee Immo, les consorts [L] ne produisent aucune pièce pour justifier du préjudice moral dont ils sollicitent l’indemnisation.

Au vu de l’ensemble de ces considérations, les demandes qu’ils forment de ce chef seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, la SCI Castelnau et les consorts [L] seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à leur charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par la société Bee Immo à l’occasion de la présente instance. Ils seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Castelnau de sa demande tendant à voir condamner la SARL Bee Immo à lui payer la somme de 15.954 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

Déboute M. [W] [L] de sa demande tendant à voir condamner la SARL Bee Immo à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Mme [Y] [L] de sa demande tendant à voir condamner la SARL Bee Immo à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum la SCI Castelnau, M. [W] [L] et Mme [Y] [L] à payer à la SARL Bee Immo la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI Castelnau, M. [W] [L] et Mme [Y] [L] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Karl Skog dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;

Fait et jugé à Paris le 22 Septembre 2026.

Le Greffier Pour la Présidente empêchée
Nadia SHAKI Julie MASMONTEIL