Résiliation de bail commercial : obligations et indemnités en cas d’impayés – Tribunal judiciaire de Montauban, 16 avril 2026, RG n° 26/00022

La décision du juge des référés s’appuie sur la clause résolutoire du bail commercial, effective depuis le 10 mai 2025, après un commandement de payer du 9 avril 2025. La résiliation, respectant l’article L 145-41 du Code de commerce, a conduit à considérer la société locataire comme occupant sans droit ni titre, justifiant son expulsion. L’indemnité d’occupation a été fixée à 932,69 € par mois, tandis que la demande d’attribution du dépôt de garantie a été écartée en raison d’une contestation sérieuse.

Le 27 janvier 2026, un bailleur a assigné une société de restauration rapide devant le juge des référés. Lors de l’audience du 26 mars 2026, le bailleur a sollicité plusieurs mesures, notamment la constatation de la résiliation d’un bail commercial signé le 18 juillet 2023, l’expulsion de la société des locaux situés à Montauban, ainsi que le paiement d’indemnités pour loyers impayés et d’autres frais liés à la résiliation.

Le bailleur a justifié sa demande en indiquant que le bail commercial stipulait une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. Il a également mentionné qu’un commandement de payer, notifié le 9 avril 2025, avait été délivré pour une somme de 5 240,64 €, mais que la société n’avait pas réglé cette dette. En conséquence, le bailleur a affirmé que la clause résolutoire avait produit ses effets, entraînant la résiliation du bail à compter du 10 mai 2025.

La société, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu. Le juge a mis la décision en délibéré au 16 avril 2026. Selon le Code de procédure civile, le juge peut ordonner des mesures conservatoires même en cas de contestation sérieuse, et les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Le bail stipule que la résiliation prend effet un mois après un commandement infructueux, et le bailleur a prouvé qu’aucun créancier n’était inscrit.

Le juge a constaté que la société était en situation d’occupation sans droit et a ordonné son expulsion. Il a également fixé une indemnité d’occupation mensuelle à 932,69 € et a condamné la société à payer les loyers impayés. En revanche, les demandes relatives à la clause pénale et à l’inventaire des meubles ont été jugées prématurées. La société a été condamnée aux dépens et à verser des frais irrépétibles au bailleur.

La décision rendue par le juge des référés repose sur l’application de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial, qui a produit ses effets à compter du 10 mai 2025, suite à un commandement de payer notifié le 9 avril 2025. Conformément à l’article L 145-41 du Code de commerce, la résiliation de plein droit ne peut intervenir qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce qui a été respecté en l’espèce. La société locataire, en raison de la résiliation, est considérée comme occupant sans droit ni titre, justifiant ainsi l’expulsion ordonnée par le juge.

L’indemnité d’occupation a été fixée à 932,69 € par mois, correspondant au montant du loyer, en application de l’article 835 du Code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En revanche, la demande d’attribution du dépôt de garantie au titre de la clause pénale a été écartée, car son application soulève une contestation sérieuse, susceptible d’être modérée par le juge du fond, ce qui ne relève pas du référé. De même, l’autorisation de retirer le mobilier en cas d’abandon a été jugée prématurée. La société locataire a été condamnée aux dépens, y compris les frais du commandement, et à verser une somme au titre des frais irrépétibles.

• Commandement de payer notifié le 9 avril 2025 pour une somme de 5 240,64 €.
• Bail commercial signé le 18 juillet 2023 stipulant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers.
• Décompte des loyers impayés indiquant un montant de 14 532,10 € au 1er janvier 2026.
• Absence de créancier inscrit, justifiant la résiliation du bail.
• Constatation de l’occupation sans droit de la société Street Food’s des locaux.

Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la société locataire, qui se retrouve en situation d’occupation sans droit. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives, notamment en ce qui concerne les obligations financières et les droits d’occupation.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion de la société locataire des locaux.
• Le bailleur a le droit de percevoir une indemnité d’occupation mensuelle de 932,69 € jusqu’à la libération des lieux.
• Le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers impayés, s’élevant à 14 532,10 €.
• La société locataire doit supporter les dépens de l’instance, y compris les frais du commandement.
• La société locataire est condamnée à verser des frais irrépétibles au bailleur, d’un montant de 1 000 €.
• La société locataire doit envisager une stratégie de défense pour contester les effets de la clause pénale dans le cadre d’une procédure ultérieure.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification pour la résiliation du bail.
• Produire un commandement de payer pour justifier la résiliation.
• Vérifier l’absence de créanciers inscrits avant de demander la résiliation.
• Prévoir une clause résolutoire claire dans le bail commercial.
• Anticiper les conséquences d’une occupation sans droit ni titre.

À éviter

• Ignorer les délais de paiement des loyers.
• Ne pas contester une créance non sérieusement contestable.
• Omettre de se conformer aux exigences de bonne foi dans l’exécution du contrat.
• Demander des mesures prématurées sans fondement juridique solide.
• Éviter de négliger les frais irrépétibles dans les demandes de justice.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La règle de droit applicable est l’article L 145-41 du Code de commerce, qui stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, le demandeur a produit un commandement de payer notifié le 9 avril 2025, et la société défenderesse ne conteste pas devoir régler la somme due, ce qui permet de constater que la clause résolutoire a produit son plein effet.

Quelles sont les conditions pour qu’une clause résolutoire soit applicable ?

Les conditions pour qu’une clause résolutoire soit applicable incluent la nécessité d’un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article L 145-41 du Code de commerce. De plus, l’article 1103 du Code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et l’article 1104 impose que ces contrats soient exécutés de bonne foi. Dans le cas présent, le bail stipule que la résiliation intervient un mois après un commandement demeuré infructueux, ce qui a été respecté.

Quelle est la procédure à suivre pour obtenir une expulsion en cas de résiliation de bail ?

La procédure pour obtenir une expulsion en cas de résiliation de bail est régie par l’article 835 du Code de procédure civile, qui permet au juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans cette affaire, la société défenderesse est considérée comme un occupant sans droit ni titre des locaux, justifiant ainsi l’expulsion ordonnée par le juge.

Quels sont les critères pour la fixation d’une indemnité d’occupation ?

Les critères pour la fixation d’une indemnité d’occupation reposent sur le montant du loyer contractuel. En l’espèce, le juge a fixé l’indemnité d’occupation à 932,69 € par mois, équivalente au montant du loyer, à compter de la date de résiliation du bail. Cette indemnité est considérée comme non sérieusement contestable, car elle correspond à l’obligation de la société défenderesse de payer une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le cadre de la résiliation du bail ?

La clause pénale, qui prévoit l’attribution du dépôt de garantie en cas d’inexécution, est soumise à l’appréciation du juge. Selon la décision, cette clause doit être analysée comme une clause pénale, et son application peut être modérée par le juge du fond. Le juge des référés a estimé qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’application de cette clause, en raison des montants élevés et des circonstances de l’espèce, ce qui empêche son application immédiate.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la société défenderesse a été condamnée à payer 1 500 € sur le fondement de cet article, en plus des dépens, y compris les frais du commandement de payer. Cette condamnation est justifiée par le fait que la société défenderesse a succombé dans ses prétentions.

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