Nullité des ventes immobilières pour vil prix et prescription des actions en justice – Cour d’appel de Paris, 12 décembre 2025, N° de RG 23/18783.

📘 L’Essentiel

L’action en nullité des ventes pour vil prix est régie par les articles 489 et 1304 du Code civil, stipulant que l’auteur doit être sain d’esprit. En cas de nullité pour insanité d’esprit, ceux qui agissent en nullité doivent prouver un trouble mental au moment de l’acte. La nullité pour vil prix se prescrit par cinq ans à compter de la conclusion de l’acte. Les juges ont constaté que les actions étaient prescrites, les éléments d’insanité d’esprit étant insuffisants pour justifier un report de la prescription.. Source : Cour d’appel de Paris, 12 décembre 2025, N° de RG 23/18783

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 12 décembre 2025, N° de RG 23/18783

Par acte authentique du 15 septembre 2000, une vendeuse a cédé à une société civile immobilière (SCI) un local commercial pour un montant jugé dérisoire. En mars 2004, la même vendeuse a de nouveau vendu un autre lot à la SCI, qui avait précédemment acquis une promesse unilatérale de vente. Ces transactions ont été réalisées alors que la vendeuse était en proie à des troubles de santé mentale, attestés par des jugements ultérieurs qui ont conduit à sa mise sous tutelle.

En 2015, les filles de la vendeuse, agissant en tant que tutrices, ont assigné la SCI et le notaire en nullité des ventes pour vil prix, arguant que leur mère n’était pas en mesure de comprendre la portée de ses actes en raison de son état mental. Après plusieurs rebondissements, dont le décès d’une des filles, le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement en octobre 2023, déclarant irrecevables les demandes de nullité des ventes pour prescription, tout en recevant les demandes indemnitaires des héritiers.

Les héritiers ont interjeté appel, contestant la décision du tribunal sur la base de la prescription des actions en nullité et en responsabilité. Ils soutiennent que la prescription ne devrait pas s’appliquer en raison de l’insanité d’esprit de la vendeuse au moment des ventes, ce qui aurait dû suspendre le délai de prescription. Ils ont également demandé des dommages et intérêts pour préjudice moral, en raison de la situation de leur mère.

La SCI et le notaire ont, de leur côté, soulevé la prescription des actions engagées contre eux, arguant que la vendeuse était en pleine possession de ses facultés au moment des ventes. Le tribunal a confirmé le jugement initial, rejetant les demandes des héritiers et les condamnant aux dépens.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de l’action en nullité des ventes pour vil prix ?

L’action en nullité des ventes pour vil prix est fondée sur les articles 489 (ancien 414-1) et 1304 (ancien 1591) du Code civil. Selon l’article 489, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. Mais c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. » L’article 1304 précise que « Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. »

Ainsi, la nullité pour vil prix est considérée comme une nullité relative, soumise à un délai de prescription de cinq ans à compter de la conclusion de l’acte, sauf si un trouble mental est prouvé, ce qui pourrait suspendre le délai de prescription.

Quel est le point de départ du délai de prescription pour l’action en nullité des ventes ?

Le point de départ du délai de prescription pour l’action en nullité des ventes est généralement la date de la conclusion de l’acte, conformément à l’article 1304 du Code civil. Toutefois, si un trouble mental est établi, le délai peut être suspendu jusqu’à ce que la personne protégée soit en mesure d’agir. En l’espèce, le tribunal a retenu que le délai de prescription a couru à partir des dates des ventes, soit le 15 septembre 2000 et le 12 mars 2004, et que la prescription n’a pas été suspendue en raison d’une insanité d’esprit.

Quel est l’impact de l’insanité d’esprit sur la prescription de l’action en nullité ?

L’insanité d’esprit peut suspendre le délai de prescription de l’action en nullité. Selon l’article 2234 du Code civil, « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. » En l’espèce, le tribunal a jugé que les appelants n’avaient pas prouvé que Mme [C] veuve [B] était dans un état d’insanité d’esprit au moment des ventes, ce qui a conduit à la confirmation de la prescription des actions en nullité.

Quel est le régime de la responsabilité du notaire en cas de vente à vil prix ?

La responsabilité du notaire peut être engagée en cas de manquement à son devoir de conseil, notamment en ce qui concerne la vileté du prix. Selon l’article 1382 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le point de départ du délai de prescription pour l’action en responsabilité est la date à laquelle la victime a eu connaissance des faits lui permettant d’agir. En l’espèce, le tribunal a retenu que le délai de prescription a couru dès la conclusion des actes de vente, soit les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.

Quel est le délai de prescription applicable à l’action en responsabilité contre le notaire ?

Le délai de prescription applicable à l’action en responsabilité contre le notaire est de cinq ans, conformément à l’article 2224 du Code civil, qui stipule que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Dans le cas présent, le tribunal a jugé que le délai de prescription avait expiré, car l’assignation a été délivrée après les délais légaux.

Quel est le fondement des demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral ?

Les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral peuvent être fondées sur la responsabilité délictuelle, selon l’article 1382 du Code civil. Cependant, en l’espèce, le tribunal a rejeté ces demandes, considérant que l’irrecevabilité des actions engagées par Mme [C] empêchait d’examiner les éventuelles fautes de l’acquéreur ou du notaire. Les descendants n’ayant pas prouvé de préjudice direct, leur demande a été déclarée irrecevable.

Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a condamné les appelants aux dépens et a appliqué l’article 700 en faveur des intimés, en leur accordant une somme de 5.000 euros, considérant que les appelants étaient la partie perdante.