Accès temporaire à un fonds voisin : conditions et recours en cas de refus

N° RG 25/00896

N° Portalis DBVL-V-B7J-VVBA

(Réf 1e instance : 24/00302)

Mme [M] [R]

M. [D] [V] [C]

C/

S.C.I. PONTS SAINT MICHEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 7 octobre 2025

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Madame [M] [R]

née le 22 juillet 1981 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur [D] [V] [C]

né le 21 mai 1985 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Laurent BOUILLAND de la SELARL BL AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉE

SCI PONTS SAINT MICHEL, immatriculée au RCS de SAINT-BRIEUC sous le numéro 539.976.761, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Régulièrement assignée à personne

non comparante, non représentée
EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme [M] [R] et M. [D] [C] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 8] à Guingamp (cadastrée AH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]), voisine de logements et d’un jardin appartenant à la SCI Ponts Saint-Michel (cadastrés AH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) .

2. La tempête [S] de fin octobre 2023 a sérieusement endommagé la tête de cheminée de Mme [R] et M. [C] et, par suite, leur toiture.

3. Cette cheminée n’étant accessible que via un échafaudage posé dans le jardin de la SCI Ponts [Adresse 14] (parcelle AH [Cadastre 2]), une demande d’accès a été formulée auprès de cette dernière qui a refusé.

4. Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, Mme [R] et M. [C] ont alors fait assigner la SCI Ponts [Adresse 14] afin d’obtenir un tour d’échelle.

5. Par ordonnance du 30 janvier 2025, le juge des référés a :

– débouté M. [C] et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamné M. [C] et Mme [R], parties succombantes, aux dépens,

– rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

6. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que les requérants, qui ont un temps communiqué avec un certain [K], ne produisent aucun document permettant de déterminer le propriétaire de la parcelle limitrophe.

7. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 13 février 2025, Mme [R] et M. [C] ont interjeté appel de cette décision.

8. Le 11 mars 2025, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 7 octobre 2025.

9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 9 mai 2025, Mme [R] et M. [C] demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance entreprise,

– en conséquence,

– ordonner l’octroi temporaire de la servitude de tour d’échelle sur la propriété de la SCI [Adresse 13] pour la durée des travaux estimée à 5 semaines, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– ordonner à la SCI [Adresse 13] de procéder à l’entretien et à la coupe du lierre de la parcelle [Cadastre 2] de manière à ce qu’il ne cause plus de dommages à leur propriété, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la SCI [Adresse 13] à payer aux demandeurs la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 696 du même code.

* * * * *

10. La SCI [Adresse 13], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées le 7 mars 2025 par remise de l’acte à domicile, n’a pas constitué avocat.

11. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 9 septembre 2025.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le tour d’échelle

13. Après avoir regretté que le premier juge ait soulevé d’office l’absence de preuve de la qualité de propriétaire de la SCI [Adresse 13] sans rouvrir les débats, Mme [R] et M. [C] indiquent justifier en cause d’appel de cette qualité.

14. Le premier juge avait pourtant relevé qu’ ’il n’est pas contestable que la souche de cheminée n’est pas accessible depuis le jardin des requérants’, situation qui justifie le tour d’échelle demandé. Le risque de voir leur propriété frappée d’un arrêté de péril est patent.

15. Par ailleurs, la SCI [Adresse 13] refuse d’entretenir son fonds et de couper son lierre, de manière à ce qu’il n’endommage plus leur propriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Réponse de la cour

16. L’article 834 du code de procédure civile dispose que, ’dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend’.

17. L’article 835 du même code prévoit en son 1er alinéa que ’le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite’.

18. Le tour d’échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d’en assurer la finition (Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n° 06-18.915).

19. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d’une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.

20. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives :

– la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

– il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

– les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

21. Le propriétaire du fonds voisin, qu’il ait autorisé l’accès ou qu’il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant, d’une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d’autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.

22. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d’une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisation ainsi que la durée prévisionnelle des travaux.

23. En l’espèce, le premier juge a rejeté la demande de Mme [R] et M. [C] au seul motif qu’ils ne justifiaient pas de la qualité de propriétaire de la SCI Ponts [Adresse 14] sur le fonds de laquelle un tour d’échelle était demandé.

24. En cause d’appel, Mme [R] et M. [C] produisent un extrait du service de la publicité foncière indiquant que la SCI Ponts [Adresse 14] est propriétaire des parcelles AH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à Guingamp.

25. Un procès-verbal de constat d’huissier établi le 30 avril 2024 confirme l’impossibilité de procéder à la réparation de la cheminée et de la toiture dégradées par suite de la tempête [S] depuis le fonds de Mme [R] et M. [C].

26. Une démarche amiable a été vainement tentée auprès de la SCI Ponts Saint-Michel par courrier du 27 mai 2024. Des devis ont été établis par l’entreprise [J] le 11 janvier 2024 et l’entreprise AS Capitaine le 7 janvier 2024. Le maire de [Localité 11] a insisté le 5 décembre 2024 sur l’urgence à effectuer les réparations, pour des considérations de sécurité publique.

27. Dans ces conditions, la démarche de Mme [R] et M. [C] était légitime au jour où le premier juge a statué, ce qui conduira la cour à infirmer l’ordonnance entreprise.

28. À l’audience, Mme [R] et M. [C] ont informé la cour de ce qu’un accord avait été donné le 19 septembre 2025 par la nouvelle propriétaire de la parcelle AH [Cadastre 2] depuis le 30 août 2025 (Mme [G] [O] née [E]), considérant qu’il était ’opportun de renvoyer le dossier afin (de) vérifier l’état des propriétés de la parcelle concernée’ (courrier du 3 octobre 2025).

29. Mme [R] et M. [C] n’ont pas mis en cause la nouvelle propriétaire de la parcelle AH [Cadastre 2], siège du tour d’échelle revendiqué.

30. Il conviendra en l’état, sans qu’il soit besoin de renvoyer l’affaire, de constater l’engagement de l’intéressée de laisser un accès sur sa propriété et de dire qu’il n’y a plus lieu à statuer sur le tour d’échelle, dès lors que Mme [R] et M. [C] n’ont pas jugé utile de mettre en cause la nouvelle propriétaire.

31. Pour le surplus, la demande d’élagage des végétaux présents sur la parcelle AH [Cadastre 2] est irrecevable faute de mise en cause de sa propriétaire actuelle.

Sur les dépens

32. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SCI [Adresse 13], qui a contraint Mme [R] et M. [C] à saisir la justice pour faire valoir leurs droits légitimes, sera condamnée aux dépens de première instance. En revanche, elle conservera les dépens d’&appel à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

33. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 30 janvier 2025 sauf en ce qu’elle a dit n’y a voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Constate que la SCI [Adresse 13] n’est plus propriétaire de la parcelle cadastrée AH [Cadastre 2] à Guingamp,

Constate que la nouvelle propriétaire de la parcelle AH [Cadastre 2] n’a pas été mise en cause,

Dit qu’il n’y a plus lieu à statuer sur le tour d’échelle,

Déclare Mme [M] [R] et M. [D] [C] irrecevables en leur demande d’élagage,

Condamne la SCI [Adresse 13] aux dépens de première instance mais laisse les dépens d’appel d’appel à la charge de Mme [R] et M. [C],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE