Résiliation de bail pour troubles de voisinage : recours et conséquences financières

5e chambre civile

ARRET DU 20 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/06426 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QPXO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11]

N° RG 11-23-002294

APPELANTS :

Madame [Z] [X]

[Adresse 2] [Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Me Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-012244 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

assistée de Me Clémence MAFFRE-SERVIGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Mylène MENET, avocat plaidant

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Me Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-012245 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

assisté de Me Clémence MAFFRE-SERVIGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Mylène MENET, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A. [Adresse 12] inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n° 690 802 053 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Me Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Bernard VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine GARDIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 27 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025,en audience publique, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 13 janvier 2026, a été prorogé au 20 janvier 2026.

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé parMme Corinne STRUNK, conseiller en remplacement du Président de chambre empêché, et par Madame Estelle DOUBEY, greffier.
*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 16 septembre 2020, la SA Promologis a donné à bail à Mme [Z] [X] des locaux à usage d’habitation avec garage (n°9038) situés [Adresse 4], à [Localité 10].

Par courrier du mois de juin 2021, Mme [Z] [X] a demandé à ce que son conjoint, M. [Y] [R], soit également locataire du bien loué.

Estimant que les locataires usaient de manière anormale des lieux loués, la SA Promologis a, selon exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2023, fait assigner Mme [Z] [X] et M. [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], en résiliation du bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement rendu le 28 novembre 2024, rectifié le 9 janvier 2025, par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] :

Prononce la résiliation du bail intervenu entre la SA Promologis et M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] le 16 septembre 2020 et portant sur le bien avec garage (n°9038) situé au [Adresse 5] ;

Déclare en conséquence M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] occupants sans droit ni titre du logement avec garage;

Condamne solidairement M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] à payer à la SA Promologis des loyers et une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit qu’à défaut par M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui, ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 1.845 euros en réparation de la porte d’entrée ;

Autorise M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] à se libérer de la dette en un maximum de 24 mensualités d’un montant mensuel de 76 euros correspondant à l’apurement de la dette, le solde des sommes dues au titre de l’apurement de la dette devant se régler à la dernière mensualité ;

Dit que chaque mensualité devra être réglée au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois entier qui suit la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement correspondant à l’apurement de la dette à l’échéance fixée suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 4122 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] de leurs demandes ;

Déboute la SA Promologis de ses autres demandes ;

Condamne solidairement M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne « des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Le premier juge retient que les locataires sont à l’origine d’un trouble anormal du voisinage, compte tenu de l’interpellation de M. [Y] [R] par les services de gendarmerie qui ont cassé la porte du logement loué, et du fait que Mme [Z] [X] s’est emparée sans autorisation de la porte du local à vélo, sans la remplacer, laissant ledit local ouvert et à la disposition de tous. Il a ainsi condamné les locataires à la somme de 1.845 euros au titre du remplacement de la porte d’entrée détruite.

Il fait droit à la demande de délais de paiement, constatant que la locataire justifie de sa situation financière avec deux enfants à charge et de l’incarcération de M. [Y] [R], la SA Promologis n’étant pas opposée à cette demande.

Mme [Z] [X] et M. [Y] [R] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 décembre 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 pour être mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 24 octobre 2025, Mme [Z] [X] et M. [Y] [R] demandent à la cour de :

– Réformer le jugement du 28 novembre 2024, rectifié le 9 janvier 2025, en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 1.845 euros en réparation de la porte d’entrée ;

Statuant à nouveau,

Constater que la SA Promologis ne rapporte pas la preuve d’un trouble anormal de voisinage à l’égard de M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] ;

Constater que le comportement de M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] ne constitue pas un trouble anormal de voisinage ;

Rejeter en l’absence de trouble de voisinage, la demande de résiliation du contrat de bail consenti entre la SA Promologis et les consorts [W] ;

Rejeter la demande d’expulsion des occupants dudit logement ;

Octroyer les plus larges délais de paiement à M. [Y] [R] et Mme [Z] [X], en cas de condamnation, sur deux années,

Condamner la SA Promologis à payer à M. [Y] [R] et Mme [Z] [X], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA Promologis aux entiers dépens ;

Rejeter l’intégralité des demandes de la SA Promologis.

Les consorts [W] concluent à la recevabilité de leurs nouvelles demandes, compte tenu du jugement rectificatif rendu le 9 janvier 2025, postérieurement au recours en appel.

Ils sollicitent le rejet de la demande de résiliation du bail, soutenant qu’aucun trouble anormal de voisinage ne peut leur être imputé. A ce titre, ils prétendent entretenir d’excellentes relations au sein de l’immeuble et contestent les accusations de nuisances sonores, vandalisme et de menaces à l’égard des consorts [O] et [F]. Ils ajoutent que Mme [Z] [X] a immédiatement informé l’intimée de son intention de commander une nouvelle porte, et qu’elle a tenté de bonne foi de prendre en charge les frais de remplacement de celle-ci.

Les appelants sollicitent l’octroi de délais de paiement, compte tenu de leur situation financière très précaire et de l’incarcération de M. [Y] [R] au centre de détention de [Localité 14].

Dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, la SA [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Juger que les erreurs matérielles suivantes relevées dans le dispositif du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] du 28 novembre 2024 :

– Dit qu’à défaut par M. [P] [S] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

– Condamne « des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture » ;

Seront rectifiées comme suit :

Dit qu’à défaut par M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meubles désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

Condamne in solidum M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] aux dépens actuels, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Confirmer, après rectification des erreurs matérielles susvisées, le jugement rendu le 28 novembre 2024, en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail intervenu entre la SA Promologis et M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] le 16 septembre 2020 et portant sur le bien situé avec garage (n° 9038) situé [Adresse 3] [Localité 8],

Déclaré en conséquence M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] occupants sans droit ni titre du logement avec garage,

Condamné solidairement M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] à payer à la SA Promologis des loyers et une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit qu’à défaut par M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meubles désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

Condamné in solidum M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Débouter M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Les condamner solidairement à payer à la SA Promologis la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La SA Promologis soutient que les appelants sont à l’origine de troubles de voisinage justifiant la résiliation du bail, compte tenu des nombreuses plaintes émanant des consorts [E] à leur encontre, du fait que les résidents ont été réveillés par l’interpellation de M. [Y] [R], et du fait que Mme [Z] [X] a commis un acte de vandalisme en s’emparant de la porte du local à vélos.
MOTIFS

Sur la rectification des erreurs matérielles

Selon l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles, qui affectent un jugement, peuvent être toujours réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Il est justifié que par jugement rendu le 9 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a procédé à une première rectification d’erreur matérielle affectant le dispositif de la décision déférée s’agissant de la mesure relative à l’expulsion.

Il s’ensuit que la cour est saisie uniquement de l’erreur affectant les dispositions relatives aux dépens.

En l’occurrence, le premier juge a indiqué dans le jugement entrepris qu’il « condamne « des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture » alors qu’à l’évidence, il devait condamner in solidum M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] aux dépens actuels, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture dans la mesure où ils succombent à l’instance.

Il convient en conséquence de modifier le jugement déféré en ce sens.

Sur la demande de résiliation et les prétentions subséquentes

Selon les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du bail d’habitation sur le fondement du trouble anormal du voisinage en se basant d’une part sur les griefs dénoncés au bailleur par Mme [G] et M. [F], voisins directs de Mme [X] et M. [R], qui évoquent notamment des nuisances sonores liées à des cris d’enfants, des portes qui claquent ou bien du mobilier bougé sans arrêt ou encore des conditions d’interpellation de M. [R] le 1er mars 2023, ainsi que des actes de vandalisme, des insultes et menaces de mort proférées à leur encontre par les appelants, et d’autre part, sur les mises en demeure adressées par le bailleur aux preneurs, qui sont cependant restées infructueuses.

En appel, les éléments soumis à la cour sont identiques et cette juridiction ne peut faire que le constat objectif de plaintes récurrentes des consorts [F]/[G], qui ont reçu des menaces de la part de cette famille, mais encore ont été témoins d’un acte de destruction de la porte d’entrée ou encore de l’utilisation de la porte du local vélo placé au domicile des locataires, ou bien victimes d’actes de vandalisme affectant les portes de garage, des serrures et des pneus.

Si Mme [X] produit des attestations de voisins ne faisant pas état de difficultés les concernant, cela ne démontre pas pour autant l’absence de valeur probante des plaintes adressées par les consorts [F]/[G], qui ont subi de véritables désagréments pendant près de trois années consistant en des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des dégradations, des insultes et menaces de nature à porter atteinte à leur sécurité, faits qu’ils ont portés à la connaissance du bailleur à plusieurs reprises.

En outre, les conditions d’interpellation au sein de la résidence de M. [R] par la gendarmerie caractérisent un trouble du voisinage en ce qu’il a porté atteinte à la quiétude des habitants et contrevient à la sérénité, ainsi qu’à la tranquillité des lieux.

Ces manquements répétés et graves à l’obligation de M. [R] et Mme [X] de jouir paisiblement des lieux loués, en dépit des rappels à l’ordre adressés à plusieurs reprises par le bailleur, justifient la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [R] et Mme [Z] [X], qui succombent, seront déboutés de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dit qu’il convient de remplacer dans le dispositif du jugement rendu le 28 novembre 2024, rectifié le 9 janvier 2025, par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] la mention,

« Condamne « des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture »,

par la mention

« Condamne in solidum M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] aux dépens actuels, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture »,

Dit que cette décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement déféré,

Pour le surplus, et dans la limite de la saisine de la cour,

Confirme le jugement rendu le 28 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

Condamne M. [Y] [R] et Mme [Z] [X] aux dépens d’appel.

Le greffier, P/ Le président empêché,