Résiliation de bail pour loyers impayés : procédures et conséquences juridiques

RG N° N° RG 25/00739 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7MJ

Minute : 26/40

JUGEMENT

Du :16 Janvier 2026

[G] [Y]

C/

[E] [Z]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 16 Janvier 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 18 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [Y], Elisant domicile au cabinet de Me LALLEMENT-HURLIN – 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE

Rep/assistant : Me Claire LALLEMENT-HURLIN, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [Z], demeurant 44 Grand’rue – 57970 YUTZ, non comparant
EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [Y] a donné à bail à Monsieur [E] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au 44 Grand Rue 57970 YUTZ par contrat de location du 15 décembre 2023, pour un loyer mensuel de 570€.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [Y] a fait assigner Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville par acte de commissaire de justice signifié par dépôt en étude le 19 juin 2025, aux fins de voir :

– déclarer son action recevable et fondée,
– constater la résiliation du contrat de bail liant les parties au 9 décembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et au besoin la prononcer au jour de la présente décision,
– ordonner l’évacuation du défendeur, de ses biens et de tous occupants s’y trouvant de son chef du logement susvisé,
– déclarer qu’à défaut pour le défendeur de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 9 960€ représentant les loyers et charges impayés au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 130€ et à compter de l’assignation sur le solde, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 462,40€ au titre du remboursement des taxes sur les ordures ménagères de 2023 et 2024 avancées par le bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– condamer le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 570€ par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir,
– déclarer que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon les dispositions prévues au contrat de bail tel qu’il se serait poursuivi en l’absence de résiliation,
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civie,
– le condamner aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2024,
– rappeler le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Au soutien de ses intérêts, le bailleur fait état d’impayés locatifs non régularisés, justifiant que soit constatée l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, et à défaut le prononcé de la résiliation du contrat au visa de l’article 7 de la loi du 6 juilet 1989, et toutes les conséquences de droit qui en découlent.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 20 juin 2025.

Par courrier reçu au greffe le 14 novembre 2025, un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Monsieur [G] [Y], représenté par son conseil, maintient ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Il est autorisé à produire un décompte actualisé avant le 21 novembre 2025 en cours de délibéré.

Monsieur [E] [Z], bien que régulièrement cité par dépôt en étude le 19 juin 2025, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

Par note en délibéré reçue au greffe le 28 novembre 2025, un décompte actualisé au 18 novembre 2025 a été transmis par le bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la décision, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

– Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 19 juin 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 20 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

– Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2023 contient une clause résolutoire (§7) prévoyant un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2024 mentionnant un délai de deux mois, pour la somme en principal de 5 568 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai qu’il convient d’appliquer à la faveur du locataire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

III. SUR L’EXPULSION

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [E] [Z] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

1. Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [G] [Y], arrêté à la date du 18 novembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 13 110€.

Monsieur [E] [Z], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 13 110€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 130€ à compter du 8 octobre 2024, et à compter du 19 juin 2025 pour le surplus.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, il convient de condamner l’intéressé au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 570€ par mois, à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur la taxe d’ordure ménagère

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.”

Par ailleurs, le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation et fixant la liste des charges récupérables mentionne à ce titre la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] produit les avis de taxe foncière 2023 et 2024, mentionnant des cotisations lissées de 438€ au titre de l’appartement objet du bail litigieux pour 2023 et 442€ pour 2024.

A ce titre, le bailleur sollicite le remboursement de la somme de 462,40€ considération prise de la période d’occupation du logement en 2023.

Monsieur [E] [Z], non comparant, sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [Z], partie succombante, supportera la charge des dépens.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il sera également condamné à verser à Monsieur [G] [Y] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

– Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire dans l’ensemble de leurs dispositions.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2023 entre Monsieur [G] [Y] et Monsieur [E] [Z] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé 44 Grand Rue 57970 YUTZ à compter du 9 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [G] [Y] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à Monsieur [G] [Y] la somme de 13 110€ (selon décompte arrêté au 18 novembre 2025 et incluant novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 130€ à compter du 8 octobre 2024, et à compter du 19 juin 2025 pour le surplus ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 décembre 2024 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 570€ et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à Monsieur [G] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à Monsieur [G] [Y] la somme de 462,40€ en remboursement des taxes sur les ordures ménagères pour les années 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à Monsieur [G] [Y] une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,