Promesse de vente : conditions suspensives et indemnité d’immobilisation en question

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 7]
Le 19 Janvier 2026
1ère Chambre Civile
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N° RG 23/01424 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J4M4

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [M] [P]
né le 18 Mai 1969 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [G] veuve [P]
née le 10 Décembre 1948 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

à :

S.A.S. CORADE
Société immatriculée au RCS sous le n°433 857 034, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié et demeurant en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SAS SAMAS AVOCATS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Novembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 4 avril 2022, M. [M] [P] et Mme [V] [G] ont consenti à la SAS Corade une promesse unilatérale de vente expirant le 11 juillet 2022 d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 9], moyennant le prix de 1.200.000 euros.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 120.000 euros.

Une condition suspensive d’obtention au plus tard le 4 juillet 2022 du permis d’aménager un lotissement était stipulée en faveur du bénéficiaire de la promesse.

Pour se prévaloir de ladite condition, la SAS Corade devait justifier auprès du promettant du dépôt de la demande dans le délai d’un mois à compter de la promesse, ce au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité administrative compétente.

Le 18 août 2022, la commune de [Localité 8] a refusé la demande de permis d’aménager déposée le 8 juin 2022 par la SAS Corade.

Par lettre du 16 novembre 2022 adressée au notaire de la SAS Corade, Maître [E] [K], notaire des promettants, sollicitait l’envoi du récépissé justifiant du dépôt de la demande de permis d’aménager et du refus, le cas échéant, de l’autorisation administrative.

Par lettre recommandée reçue le 9 novembre 2022, M. [M] [P] et Mme [V] [G], agissant par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis en demeure la SAS Corade de lever l’option dans un délai de quinze jours.

Par lettre du 14 novembre 2022, Maître [Y] [C], notaire de la SAS Corade, répondait aux promettants que sa cliente n’avait pas obtenu le permis d’aménager, de sorte que la promesse était caduque.

Par acte du 13 mars 2023, M. [M] [P] et Mme [V] [G] ont fait citer la SAS Corade à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2024, M. [M] [P] et Mme [V] [G] demandent au tribunal judiciaire de :

– condamner la SAS Corade au paiement de la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– débouter la SAS Corade de ses prétentions,
– condamner la SAS Corade au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Ils font valoir sur le fondement des articles 1103, 1231-5 et 1304-3 du code civil que la SAS Corade n’a justifié ni du dépôt de la demande de permis d’aménager dans le délai stipulé par la promesse et conformément aux dispositions d’urbanisme applicables, ni du refus de cette autorisation ; qu’elle n’est donc pas fondée à se prévaloir de la condition suspensive. Ils rappellent que la SAS Corade n’a ni levé l’option ni signé l’acte authentique de vente ; qu’elle est donc débitrice de la somme 120 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de minoration de la pénalité en exécution de la clause pénale, ils répliquent que leur préjudice existe et découle de l’immobilisation du bien ; qu’une minoration de l’indemnité à un euro symbolique rendrait la pénalité dérisoire au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Ils font valoir que la SAS Corade, professionnel de l’immobilier, disposait des compétences techniques suffisantes pour déposer une demande conforme aux dispositions applicables en matière de voirie, de sorte qu’elle a empêché l’accomplissement de la condition stipulée en sa faveur.

Pour s’opposer à la nullité de la promesse pour dol, ils allèguent que la SAS Corade, consciente des contraintes et de la difficulté de l’opération envisagée, s’est engagée en connaissance de cause.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025, la SAS Corade demande au tribunal judiciaire, à titre principal, de prononcer la nullité de la promesse de vente pour dol et de débouter en conséquence M. [M] [P] et Mme [V] [G] de leurs demandes.

Subsidiairement, elle sollicite que la promesse de vente soit jugée caduque au motif du défaut d’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention du permis d’aménager.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande que l’indemnité d’immobilisation soit requalifiée en clause pénale et réduite à un euro symbolique.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de M. [M] [P] et Mme [V] [G] au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, dont distraction à Maître Jean-Michel Vancraeyenest, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle demande que l’exécution provisoire soit écartée.

A titre principal, la SAS Corade soutient sur le fondement des articles 1112-1 et 1131 du code civil que la réticence dolosive des promettants a vicié son consentement lors de la signature de la promesse de vente. Elle allègue que M. [M] [P] et Mme [V] [G] lui ont intentionnellement dissimulé les informations relatives à la voirie et aux contraintes techniques rendant irréalisable l’opération projetée. Elle conclut que cette manoeuvre caractérise une réticence dolosive, quand bien même le promettant n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier ; qu’un défaut de vigilance ou de vérification ne peut lui être reproché car la réticence dolosive excuse toujours l’erreur provoquée.

La SAS Corade soutient que M. [M] [P] et Mme [V] [G] se sont engagés tout en sachant que l’opération projetée était irréalisable, ce qu’ils reconnaissent dans leurs conclusions ; qu’ils n’ont pas attiré sur ce point l’attention du bénéficiaire de la promesse dans le seul but de conserver une indemnité d’immobilisation conséquente.

Subsidiairement, elle fait valoir que la défaillance de la condition ne lui est pas imputable. Elle explique avoir été confrontée à de lourdes formalités préalables au dépôt de la demande du permis d’aménager (bornage de la parcelle en vue de sa division et essais de perméabilité sur le terrain). Elle conclut que le dépôt tardif de la demande le 8 juin 2022, à une date postérieure à celle stipulée dans la promesse, ne peut lui être reproché. Elle ajoute que dans l’hypothèse où la demande aurait été déposée avant le 4 mai 2022, la commune disposait d’un délai de 3 mois pour instruire la demande, de sorte que le permis d’aménager ne pouvait être délivré avant le 4 juillet 2022, délai de rigueur stipulé dans la promesse. Elle allègue qu’au regard des règles d’urbanisme applicables sur la commune de [Localité 8] le projet immobilier était irréalisable, de sorte que la condition a défailli. Elle conclut que la promesse est caduque ; qu’en conséquence l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

A titre infiniment subsidiaire, elle allègue que la clause stipulant le versement de l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale. Elle soutient que la pénalité de 120 000 euros est excessive et devra être réduite en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil au seul motif que les promettants n’ont subi aucun préjudice. Elle précise que M. [M] [P] et Mme [V] [G] sont demeurés propriétaires de leur maison, laquelle n’a subi aucune dévalorisation pendant le délai d’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 octobre 2025. A l’audience du 17 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.
MOTIFS

– sur la nullité de la promesse de vente

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce, la demande de permis d’aménager a été refusée par la commune de [Localité 8] le 18 août 2022 pour les motifs suivants :

– considérant que le lotissement projeté nécessite une extension du réseau électrique d’environ 60 mètres sous le domaine public ; qu’en application des dispositions de l’article L.111-11 du code de l’urbanisme, la commune n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public les travaux portant sur le réseau public de distribution électrique nécessaires pour assurer la desserte du projet seraient exécutés ;

– considérant qu’en application des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des dispositions de l’article UA 3- Accès et voirie du plan local d’urbanisme, l’[Adresse 5] est une voie communale à double sens d’une largeur inférieure à 5 mètres, insuffisante pour assurer la sécurité et l’utilisation optimale par les usagers ; qu’en conséquence le lotissement projeté ne bénéficierait pas d’un accès satisfaisant.

Les insuffisances de la voirie et les contraintes relatives aux travaux d’extension du réseau électrique ont ainsi motivé le refus de la commune.

Dans leurs dernières conclusions, M. [M] [P] et Mme [V] [G] déclarent que “s’il venait à s’avérer que ce permis de construire a bien été déposé, celui-ci était privé de toute chance de succès compte tenu de ce que l’obtention de ce type de permis est conditionné à des charges importantes, dont la fourniture des informations concernant l’aire de retournement, lesquelles n’ont jamais été fournies”.

Toutefois, ces allégations peu claires ne traduisent pas une reconnaissance de leur réticence dolosive.

La SAS Corade ne démontre pas que les promettants, qui sont de simples particuliers, se soient engagés unilatéralement à vendre leur bien en ayant eu connaissance des obstacles techniques à la faisabilité du lotissement qu’ils auraient volontairement dissimulés à leur cocontractant dans le but de percevoir une indemnité d’immobilisation.

En l’absence de dissimulation intentionnelle par les promettants d’informations déterminantes pour la SAS Corade, il convient en conséquence de rejeter la demande de nullité de la promesse de vente.

– sur la demande principale en paiement de M. [M] [P] et Mme [V] [G]

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En l’espèce, il résulte des stipulations de la promesse de vente reçue le 4 avril 2022, au chapitre “indemnité d’immobilisation”, que “les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 120 000 euros (…) Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

Une condition suspensive relative à l’obtention du permis d’aménager un lotissement est stipulée au chapitre “conditions suspensives particulières” et prévoit : “ Un permis d’aménager délivré par l’autorité compétente devra être obtenu par le bénéficiaire (article R.421-19 à R. 421-22 du code de l’urbanisme) pour la division du terrain en quatre lots. Le promettant habilite le bénéficiaire à effectuer une telle demande et l’autorise à déposer à ses frais la demande de permis d’aménager conformément aux dispositions d’urbanisme applicable. L’obtention de ce permis devra avoir lieu au plus tard le 4 juillet 2022. (…) Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt de la demande d’autorisation d’aménager un lotissement et ce dans un délai d’un mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. (…) En toutes hypothèses, le bénéficiaire pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive. A défaut d’une telle renonciation ou en l’absence de l’octroi de ce permis d’aménager, les présentes seront caduques”.

La SAS Corade justifie avoir sollicité le bureau d’études Aquapôles, dès le 4 avril 2022, pour qu’il établisse un devis d’étude géologique nécessaire à l’instruction du permis d’aménager. Les opérations de sondages géologiques et les essais de perméabilité du sol ont été menées le 19 mai 2022.

Le 6 avril 2022, la société Geofit Expert a réalisé à la demande de la SAS Corade un devis relatif à la réalisation des opérations de bornage amiable, préalable à la division de la parcelle en plusieurs lots. Le projet de division a ainsi été établi par le géomètre-expert le 11 mai 2022.

Ces diligences ont abouti au dépôt de la demande du permis d’aménager le 8 juin 2022, alors que la promesse imposait au bénéficiaire de justifier de cette formalité dans le délai d’un mois à compter du 4 avril 2022, date de la promesse.

La décision de refus de la commune de [Localité 8] est intervenue le 22 août 2022 avant le terme du délai d’instruction fixé à 3 mois par les services communaux, alors que la promesse imposait l’obtention du permis au plus tard le 4 juillet 2022.

Il s’en suit qu’une demande complète a été déposée par le bénéficiaire de la promesse en dehors du délai contractuel ; toutefois, ce retard, imputable aux formalités indispensables à la constitution du permis d’aménager, est sans incidence sur la décision de refus prise par la commune de [Localité 8].

La SAS Corade, débitrice sous condition suspensive, a donc satisfait à son obligation de diligence et aucune circonstance ne permet de caractériser la défaillance fautive de la condition.

Dès lors et tenant le principe que les conventions s’exécutent de bonne foi conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, la responsabilité de la SAS Corade ne saurait être engagée.

La promesse de vente est frappée de caducité et la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

– sur les demandes accessoires

M. [M] [P] et Mme [V] [G] succombent et doivent être condamnés au paiement des dépens, dont distraction à Maître Jean-Michel Vancraeyenest, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Rejette la demande de la SAS Corade en nullité de la promesse de vente consentie le 4 avril 2022 par M. [M] [P] et Mme [V] [G],

Rejette la demande de M. [M] [P] et Mme [V] [G] en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne M. [M] [P] et Mme [V] aux dépens, dont distraction à Maître Jean-Michel Vancraeyenest, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne M. [M] [P] et Mme [V] [G] à payer à la SAS Corade la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT