Propriété et empiètement : démolition d’un mur contestée par absence de bornage valide – Tribunal judiciaire de Grasse, 19 janvier 2026, N° de RG 23/03081.

Quelle est la règle de droit applicable en matière d’empiètement sur la propriété d’autrui ?

La règle de droit applicable en matière d’empiètement est énoncée aux articles 544 et 545 du Code civil. Selon l’article 544, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». L’article 545 stipule que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». En cas d’empiètement, le propriétaire du fonds sur lequel il a été empiété est fondé à obtenir la démolition de l’ouvrage empiétant.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de démolition d’un mur empiétant ?

Pour qu’une demande de démolition d’un mur empiétant soit recevable, le demandeur doit établir la réalité de l’empiètement sur sa propriété. La jurisprudence exige que le propriétaire qui se plaint d’un empiètement en prouve l’existence, sans que la taille de l’empiètement soit un critère déterminant. Le simple fait d’avoir un plan de bornage ne suffit pas à établir la preuve d’un empiètement, car le bornage ne tranche pas les questions de propriété.

Quel est l’office du juge en matière de litige sur les limites de propriété ?

L’office du juge est de trancher les litiges entre les parties en se fondant sur les prétentions présentées dans un dispositif clair, conformément à l’article 4 du Code de procédure civile. Le juge ne peut se prononcer que sur des demandes qui sont des prétentions au sens de cet article, et il doit statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Les demandes tendant à ce qu’il soit seulement « donné acte », « dit », ou « jugé » ne peuvent être accueillies.

Quels sont les critères de preuve d’un empiètement sur la propriété ?

Les critères de preuve d’un empiètement sur la propriété incluent des éléments tels que le bornage, le titre de propriété, l’arpentage, le cadastre, le paiement des impôts fonciers, la configuration des lieux, les témoignages, et l’existence de bornes. Toutefois, un simple procès-verbal de rétablissement des limites, même s’il est contradictoire, ne constitue pas une preuve suffisante d’un empiètement, car il ne tranche pas les questions de propriété.

Quelle est la portée des documents produits en matière de bornage et d’empiètement ?

Les documents produits en matière de bornage, tels que les plans et procès-verbaux, sont considérés comme déclaratifs et non constitutifs de droits. En conséquence, ils ne peuvent pas être utilisés pour établir la réalité d’un empiètement. Le tribunal a souligné que le plan de rétablissement des limites de propriété, bien qu’établi par un géomètre, ne permet pas d’établir sans risque d’erreur l’existence d’un empiètement allégué.

Quels sont les critères pour l’octroi de dépens et d’indemnités en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 696 du Code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Concernant l’article 700, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans le cas présent, le tribunal a débouté le demandeur de sa demande d’indemnité et a condamné ce dernier à verser une somme aux défendeurs.

Quelles sont les conséquences de l’absence de bornage contradictoire sur la demande de démolition ?

L’absence de bornage contradictoire a des conséquences significatives sur la demande de démolition. En effet, le tribunal a constaté que le bornage réalisé antérieurement n’était pas contradictoire, ce qui a conduit à la conclusion que le demandeur ne pouvait pas prouver l’existence d’un empiètement. Le tribunal a ainsi débouté le demandeur de sa demande de démolition, soulignant que le plan de rétablissement des limites ne suffisait pas à établir la réalité de l’empiètement allégué.