Retard de livraison en VEFA : indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]
CHAMBRE CIVILE
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J U G E M E N T
rendu le 15 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [W] [I],
née le 14 juillet 1960 à [Localité 3] ( ITALIE)
demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Jessica KOLLI, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La société MNB CONSTRUCTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 754 024 404, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Laure TALARICO statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 15 Janvier 2026.
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 31 août 2022, la société MNB Construction a consenti à Mme [W] [I] une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 6] moyennant le prix de 174 100 euros, dont 104 460 euros payable comptant le jour de l’acte, et une date de livraison fixée au 18 juillet 2023.

Le bien n’ayant pas été livré à cette date, par lettre recommandée du 6 mai 2024, Mme [I], par la voie de son conseil, a avisé la société MNB Construction des difficultés que lui causait le retard de livraison, et lui demandait de fournir des justificatifs de ce retard.

Par courrier daté du 23 mai 2024, la société MNB Construction répondait en ces termes : « Depuis les crises sanitaires, la guerre en Ukraine, et les conséquences économiques qui perdurent encore à travers toutes les PME/PMI, nous avons subis des retards d’approvisionnement de matériaux qui ont engendrés un report de la date de livraison. A ce jour, la nouvelle date prévisionnelle de livraison du bâtiment d’habitation de Madame [I] est estimée au 30 septembre 2024 ».

Par courrier du 2 juillet 2024, Mme [I] adressait à la société MNB Construction une demande d’indemnisation de ses préjudices, en vain.

Aussi, par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, Mme [I] a fait assigner la société MNB Construction devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins, aux termes de ses écritures récapitulatives signifiées le 27 mars 2025, de voir :
-Juger que l’acte de vente portant sur l’acquisition en VEFA d’un appartement signé par elle le 31 août 2022 avec la société MNB Construction mentionne une livraison prévue au plus tard le 18 juillet 2023,
-Juger qu’à ce jour la livraison de l’appartement n’est pas intervenue, de sorte qu’elle subira un retard de deux années dans la livraison de son appartement,
-Juger que la société MNB Construction n’a jamais apporté aucun élément justificatif pouvant expliquer un tel retard de livraison,
-Par conséquent, condamner la société MNB Construction à lui verser la somme de 9.240,00€, correspondant au remboursement de son loyer actuel et de ses charges afférentes depuis la date de livraison contractuellement prévue du 18 juillet 2023 jusqu’à juin 2024,
-Condamner la société MNB Construction à lui verser la somme de 1.070,00€ au titre de son préjudice du fait d’un déménagement complémentaire non prévu,
-Condamner la société MNB Construction à verser à Madame [W] [I] la somme de 3.492,00€ (au 1er juin 2025), à parfaire au jour de la livraison effective du bien, au titre de son préjudice du fait de la location d’un box pour entreposer ses affaires à compter du 01 juin 2024 à hauteur de 291,00€ mensuel, outre le montant du dépôt de garantie de 275,00€ ;
-Condamner la société MNB Construction à lui verser la somme de 5.000,00€ au titre de son préjudice de jouissance,
-Condamner la société MNB Construction à lui verser la somme de 5.000,00€ au titre de son préjudice moral,
-Condamner la société MNB Construction à lui verser la somme de 2.000,00€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-Rejeter toute demande contraire,
-Condamner la société MNB Construction à lui verser une somme de 3.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner la société MNB Construction aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la société défenderesse n’a pas respecté le délai de livraison contractuellement prévu et que les raisons qu’elle a données sont dénuées de tout justificatif. Elle fait valoir que l’inachèvement des travaux a été constaté par le maire de la commune de [Localité 6], par procès-verbal de commissaire de justice et par les garants de la livraison vers qui elle et d’autres copropriétaires se sont tournés ; qu’il ressort d’une newsletter du promoteur que la livraison est repoussée au second trimestre 2025.
Elle soutient que ce retard lui a causé plusieurs préjudices qu’elle entend voir indemniser.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit de la demanderesse.

La société MNB Construction n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture prononcée par le juge de la mise en état de ce tribunal le 27 mars 2025 a été rabattue par ordonnance du 7 mai 2025 afin de permettre à la demanderesse de signifier à la défenderesse ses conclusions et pièces. Par cette même ordonnance, la clôture différée de la procédure au 11 septembre 2025 a été ordonnée.

L’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2025 a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la présente décision sera réputée contradictoire par application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

§1. Sur le manquement contractuel de la société MNB Construction

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1605 du même code précise que l’obligation de délivrance des immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Enfin, l’article 1611 dispose que dans tous les cas, le vendeur est condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement stipule, en son paragraphe relatif au délai de livraison, les dispositions suivantes :
« Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 18 juillet 2023 une date de livraison au plus tard le 18 juillet 2023. Sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison plus amplement détaillé en seconde partie ».
En page 20 de cet acte, un paragraphe intitulé « Causes légitimes de suspension du délai de livraison », stipule que :
« Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants : […]
-Retards entrainés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci […]
– troubles résultant d’hostilité, cataclysmes, accidents de chantier
– épidémies ou pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes […]
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de ‘une de ces circonstances si elle est inhérente au chantier lui-même sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maitre d’oeuvre ».

Par ailleurs, outre les courriers visés dans l’exposé du litige de la présente décision, Mme [I] produit :
En pièce 20, une attestation de M. [R] [J], maire de la commune de [Localité 5], en date du 3 octobre 2024, indiquant que « les travaux […] sont toujours en cours de construction à ce jour et par conséquent ne sont pas achevés » ;En page 21, un procès-verbal dressé par Me [O] [Y], commissaire de justice, le 14 octobre 2024, dont les constatations et photographies établissent l’inachèvement du chantier ;En page 24, une note technique de la société Acor, mandatée par la société MIC Insurance, assureur garantie financière d’achèvement de société MNB Construction, note en date du 18 novembre 2024 qui indique que « la réception n’a pas été faite en juillet 2024 et ne pourra se faire dans l’immédiat ; que « les garde-corps, portes intérieures et enduit de façades restent à exécuter » et que « la perspective de réception en mars 2025 semble tout à fait cohérente avec nos constats (…) ; Une newsletter de la société MNB Construction de mars 2025 mentionnant une livraison au second trimestre 2025.
L’ensemble de ces éléments établissent que la société MNB Construction n’a pas respecté son obligation contractuelle de livrer le bien immobilier vendu à Mme [I] le 18 juillet 2023 et qu’en mars 2025, la livraison n’a toujours pas eu lieu ; qu’ainsi la livraison qui a déjà essuyé un retard de 19 mois, est annoncée pour le second trimestre 2025 sans plus de précision.
La société MNB Construction, défaillante à la présente procédure, ne justifie ni d’un cas de force majeure ni d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, les motifs exposés dans son courrier du 23 mai 2024, non soutenus dans la présente instance, étant bien trop généraux et non étayés par des éléments objectifs.

Par conséquent, la société MNB Construction engage sa responsabilité contractuelle. Il convient dès lors de répondre aux demandes indemnitaires de Mme [I].

§2. Sur les demandes indemnitaires de Mme [I]

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les préjudices matériels
Au titre des loyers :

Mme [I] sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 9 240 euros correspond au montant total des loyers et des charges afférentes qu’elle a dû supporter entre le 18 juillet 2023 et juin 2024.

A l’appui de sa demande, elle produit :
En pièce 11, son bail d’habitation mentionnant un loyer de 820 euros hors charges En pièces 12 et 13 les quittances de loyers de juillet 2023 à mai 2024 émises par sa bailleresse, justifiant d’un montant mensuel réglé de 840 euros, provision de 20 euros pour charges comprises.
Il est évident que si Mme [I] avait pu prendre possession du bien acquis à la date de livraison prévue le 18 juillet 2023, elle n’aurait pas eu à supporter ces loyers.

Ce préjudice est donc en lien direct et certain avec le manquement contractuel de la société défenderesse. En revanche, Mme [I] ne justifie pas du détail des provisions pour charge qu’elle a réglées. Considérant qu’il s’agit de charges courantes de type eau et chauffage que Mme [I] aurait eu à supporter dans le logement qu’elle a acquis, il n’y a pas lieu de les retenir. Il sera donc déduit de la somme revendiqué la somme de 220 euros (20×11 mois) correspondant aux charges.

Par ailleurs, la date de livraison contractuelle étant prévue le 18 juillet 2023, il ne saurait être retenu la totalité du loyer pour le mois de juillet, mais la somme de 449,67 euros (820×17/31).

Par conséquent, il convient de condamner la société MNB Construction à payer à Mme [I] la somme de (820×10 +449,67 euros) 8649, 67 euros de ce chef.

-Au titre des frais de déménagement complémentaire :

Mme [I] sollicite la somme 1 070 € de frais de déménagement non prévu, expliquant que compte tenu de sa faible retraite, elle n’a plus été en mesure d’assumer son loyer et a ainsi du résilier son bail pour être logée chez des amis ; qu’elle a pris à sa charge son premier déménagement mais qu’elle aura à assumer les frais d’un second déménagement du box qu’elle a loué jusqu’à l’appartement acquis.
A l’appui de sa demande, elle produit :
En pièce 14, un devis daté du 25 juin 2024 d’un montant de 370 euros portant sur le déménagement d’un pianoEn pièce 15, un devis daté du 25 juin 2024 d’un montant de 700 euros portant sur le déménagement de meubles.
Toutefois, Mme [I], sur qui la charge de la preuve repose ne justifie pas de l’acceptation desdits devis. En outre, il s’agit de dépenses futures, de sorte que le préjudice en résultant n’est ni certain ni actuel.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

Au titre des frais de location d’un box

Mme [I] sollicite la somme de 3492 euros au titre de la location d’un box arrêtée au 1er juin 2025 à parfaire au jour de la livraison effective du bien.

A cet effet, elle produit :
En pièce 16, une facture émise par la société Home box le 3 juin 2024 d’un montant de 291 euros portant sur la location d’un box du 1er juin 2024 au 30 juin 2024 et mentionnant un solde antérieur à 0 euros.En pièce 17, une facture émise par cette même société le 29 avril 2024 d’un montant de 87,50 euros portant sur la location d’un box du 24 mai 2024 au 31 mai 2024Au verso de la pièce 17, un avis de paiement du dépôt de garantie d’un montant de 275 euros, mentionnant un dépôt restant dû de 275 euros.
Compte tenu de ce que la facture de juin 2024 mentionne un solde antérieur à 0 euros, il y a lieu de considérer qu’elle justifie de ce que Mme [I] a réglé la somme de 87,50 euros pour le mois de mai précédant. En revanche, pour la mensualité de juin et le dépôt de garantie, en l’absence de production des relevés bancaires de Mme [I] ou de factures acquittées, le paiement allégué n’est pas démontré. Il en va a fortiori de même pour les mensualités suivantes, pour lesquelles, en outre, Mme [I] ne produit aucune facture.

Par conséquent, le tribunal ne peut qu’allouer à Mme [I] la somme de 87,50 euros à ce titre, somme au paiement de laquelle la société MNB Construction sera condamnée.

Sur le préjudice de jouissance
Mme [I] sollicite la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance dès lors qu’elle n’a pas pu profiter de son propre appartement et doit loger chez des amis.

L’existence d’un préjudice locatif n’empêche pas l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qui est par nature distinct.

Aussi, en l’espèce, compte tenu de l’ampleur du retard de livraison, lequel est a minima de 19 mois, en mars 2025, Mme [I] a été privée durablement de la possibilité de jouir du bien qu’elle a acquis et de la qualité de vie qu’elle projetait dans ce logement.

Il convient d’indemniser le préjudice de jouissance ainsi subi à hauteur de 5000 euros, somme au paiement de laquelle la société MNB Construction sera condamnée.

Sur le préjudice moral
Mme [I] sollicite la somme de 5000 euros à ce titre, soutenant que le retard de livraison l’a contrainte à continuer de travailler et à retarder son départ à la retraite, outre les difficultés financières auxquelles elle a dû faire face durant cette période.

Mme [I] produit ses contrats de travail à durée déterminée du 01 juillet 2023, date à laquelle il est établi que la livraison aurait du retard, au 31 octobre 2023 et du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2023 ainsi que le décompte de sa retraite à compter du 1er mars 2023 faisant apparaître une retraite mensuelle de 950 euros. Compte tenu du loyer qu’elle a du supporter et du montant de cette retraite, il est bien évident que les contrats de travail subséquents ont été conclus pour pallier les difficultés financières induites par la nécessité de supporter au-delà de ce qui était prévu un loyer.

Les soucis et tracas occasionné par le retard de livraison font que Mme [I] a incontestablement subi un préjudice moral du fait dudit retard.

Il sera justement réparé à hauteur de 2000 euros, somme au paiement de laquelle la société défenderesse sera condamnée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Mme [I] sollicite la somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, Mme [I] ne démontre pas la résistance abusive commise par la société défenderesse, laquelle ne peut être déduite du simple constat du retard de livraison, présentement caractérisé. Elle ne démontre pas plus l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé au titre du préjudice moral.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [I] de sa demande indemnitaire de ce chef.

§3. Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MNB Construction, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société MNB Construction à payer Mme [I] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la société MNB Construction à payer à Mme [W] [I] les sommes suivantes :
8 649, 67 euros au titre des loyers87,50 euros au titre de la location d’un box5 000 euros au titre du préjudice de jouissance2 000 euros au titre du préjudice moral
Déboute Mme [W] [I] du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais de location d’un box et du dépôt de garantie,

Déboute Mme [W] [I] de sa demande indemnitaire au titre des frais de déménagement à venir,

Déboute Mme [W] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la société MNB Construction aux entiers dépens,

Condamne la société MNB Construction à payer à Mme [W] [I] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 15 Janvier 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par Madame TALARICO, Présidente et par Madame FORRAY, greffière,

Le Greffier, Le Président,