Résiliation de bail pour impayés : recours et indemnités d’occupation à prévoir

N° RG 25/00240 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKJH

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 12 Janvier 2026

S.A. 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DU LOGEMENT FRANCILIEN

C/

[H] [C]

Expédition exécutoire délivrée
le
à Me HALIMI

Expédition certifiée conforme délivrée le
à Mr [C]
Minute n° : /2026

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 12 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 8 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT
venant aux droits et obligations de LOGEMENT FRANCILIEN,
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Alix DOMINICÉ, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [C],
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparant

Après débats à l’audience publique des référés du 08 Décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public.
FAITS et PRÉTENTIONS

1001 VIES HABITAT (RCS de [Localité 10] n° 572 015 451), société anonyme d’HLM venant aux droits et obligations de la société Logement Francilien, sise [Adresse 2] à [Localité 11], a donné à bail d’habitation le 9 août 2012, un avenant étant intervenu le 13 mai 2024, à Monsieur [H] [C], né le 15 novembre 1974 à [Localité 12], de nationalité thaïlandaise, un logement et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 4] à [Localité 9], où celui-ci réside.

Le locataire ne s’acquitte plus du loyer.

Le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2025 pour un montant de 6 354,17 euros donnant deux mois au locataire pour régler ses dettes et pour produire l’attestation de souscription d’une assurance habitation.

Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 1er juillet 2025, 1001 VIES HABITAT a assigné en référé M. [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles et sollicite de :
– PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise pour défaut de paiement et pour défaut de production de l’attestation d’assurance habitation
– ORDONNER l’expulsion de M. [H] [C] et de tous occupants de son chef des lieux, que ce soit le logement ou l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 9], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier
– ORDONNER le transport et la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues
– CONDAMNER M. [H] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 8189,37 euros
– CONDAMNER M. [H] [C] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle du logement et de l’emplacement de stationnement à compter de la résiliation du bail, en l’occurrence une somme égale au montant du loyer mensuel majorée de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité forfaitaire ne saurait être inférieure au loyer
– CONDAMNER M. [H] [C] au paiement de la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER M. [H] [C] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

Lors de cette audience, 1001 VIES HABITAT explique que la dette s’élève à 11 935 euros, que le dernier règlement date du 28 août 2024 et se déclare opposé à l’octroi de délais.

M. [H] [C] est présent à l’audience. Il explique qu’il est en France depuis 20 ans et qu’il est professeur d’anglais. Il a perdu son emploi puis a retrouvé une activité où il est payé 20 euros de l’heure. Il prépare un dossier pour la Caisse d’allocations familiales. Il a réglé 500 euros le 7 décembre 2025.

Le Président accepte qu’il lui soit adressé une note en délibéré présentant l’attestation d’assurance habitation et un décompte actualisé présentant la preuve du paiement de 500 euros.
Ladite note en délibéré est reçue le 9 décembre 2025.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.
SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, 1001 VIES HABITAT est représenté, M. [H] [C] est comparant à l’audience. Le montant demandé par la société requérante est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 9 août 2012 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. 1001 VIES HABITAT est donc fondé à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

M. [H] [C] a produit en délibéré l’attestation d’assurance habitation de la MACIF à effet du 4 septembre 2025 jusqu’au 1er avril 2026.

Le commandement de payer du 10 avril 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite concernant la dette locative mais aussi l’attestation d’assurance, celle-ci ne prenant effet que le 5 septembre 2025, et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 11 juin 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 23 janvier 2025 et l’assignation date du 1er juillet 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 2 juillet 2025 de l’assignation du 1er juillet 2025 pour une audience tenue le 8 décembre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

M. [H] [C] n’a pas repris le paiement de ses échéances. Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 9 août 2012 sera constatée à compter du 11 juin 2025, deux mois après le commandement de payer du 10 avril 2025.

Sur l’expulsion

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [H] [C] étant acquise à compter du 11 juin 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre des biens de 1001 VIES HABITAT depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [H] [C] sera ordonnée conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à M. [H] [C] s’élève à 11 935 euros. Ce montant est communiqué à l’audience. Toutefois, la note produite en délibéré montre que le locataire a réglé une somme de 500 euros le 7 décembre 2025. La dette est donc de 11 435 euros.

En conséquence, M. [H] [C] sera condamné à titre provisionnel à verser à 1001 VIES HABITAT la somme de 11 435 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.
Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiait M. [H] [C] étant acquise à compter du 11 juin 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre des biens de 1001 VIES HABITAT depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite du locataire.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail.

En conséquence, M. [H] [C] sera condamné à verser à 1001 VIES HABITAT à compter du 11 juin 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 330 euros seront dus par M. [H] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE à compter du 11 juin 2025 la résiliation conventionnelle du bail du 9 août 2012 concernant le local d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 9]

ORDONNE l’expulsion de M. [H] [C] et de tous occupants de son chef des lieux susvisés appartenant à 1001 VIES HABITAT conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE M. [H] [C] à verser à titre provisionnel à 1001 VIES HABITAT à compter de la résiliation du bail du 11 juin 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

CONDAMNE M. [H] [C] à verser à titre provisionnel à 1001 VIES HABITAT la somme de 11 435 euros en principal au titre des loyers et charges impayés

CONDAMNE M. [H] [C] au paiement d’une somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [H] [C] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT