La résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement est encadrée par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, nécessitant un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Cette décision illustre les conséquences financières pour le locataire, notamment en matière d’indemnité d’occupation et d’arriérés de loyers.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Résiliation du bail pour défaut de paiement confirmée.
- Article 24 de la loi n°89-462 applicable.
- Montant des arriérés retenu : 1 395,40 euros.
- Indemnité d’occupation due après résiliation du bail.
- Frais irrépétibles possibles selon l’article 700 CPC.
Contexte de l’affaire
Lors de l’audience du 8 décembre 2025, il a été établi que la locataire avait quitté les lieux et signé l’état des lieux de sortie le 3 septembre 2025. Cependant, des dégradations ont été constatées, entraînant des coûts supplémentaires. La dette totale a été évaluée à 1 571,88 euros, mais le bailleur a proposé de se baser sur le montant de 1 395,40 euros mentionné dans l’assignation. La locataire n’étant pas présente à l’audience, le juge a examiné la recevabilité de la demande.
Le juge a constaté que la résiliation du bail était justifiée, la clause résolutoire étant acquise en raison des loyers impayés. Les délais légaux avaient été respectés, et la résiliation a été actée à compter du 25 mars 2025. En conséquence, la locataire a été condamnée à verser au bailleur les arriérés de loyers, une indemnité d’occupation pour la période d’occupation sans droit, ainsi que des frais de justice. Le jugement a été rendu en premier ressort, avec des dispositions précises concernant les montants dus et les modalités de paiement.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Respect des délais légaux pour la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Existence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail d’habitation.
- Commandement de payer resté infructueux pendant deux mois, entraînant l’acquisition de la clause résolutoire.
- Montant des arriérés de loyers prouvé par l’assignation, bien que le montant total réclamé n’ait pas été communiqué à la locataire.
- Occupation sans droit ni titre du bien par la locataire après la résiliation du bail, justifiant une indemnité d’occupation.
- Application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’allocation de frais irrépétibles.
Réflexe juridique
Concernant les arriérés de loyers, l’article 1103 du code civil stipule que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La somme due, bien que portée à 1 571,88 euros, n’a pas été prouvée comme ayant été communiquée à la locataire. Par conséquent, la juridiction retient le montant de 1 395,40 euros, tel que mentionné dans l’assignation.
L’indemnité d’occupation, fondée sur l’article 544 du code civil, est due à compter de la résiliation du bail, soit le 25 mars 2025, jusqu’à la libération des lieux. Le montant de cette indemnité sera calculé sur la base du loyer mensuel actualisé, majoré de 10% et des charges.
Enfin, des frais irrépétibles peuvent être alloués sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision rendue est réputée contradictoire en premier ressort, conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, en raison de l’absence de comparution de la défenderesse.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Commandement de payer du 24 janvier 2025 concernant le local d’habitation.
- Assignation du 16 mai 2025 pour la procédure judiciaire en référé.
- État des lieux de sortie signé par la locataire le 3 septembre 2025.
- Montant des arriérés de loyers et charges mentionné dans l’assignation (1 395,40 euros).
- Notification à la préfecture des Yvelines le 23 avril 2025.
Conséquences pratiques
La décision du juge des contentieux de la protection entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le demandeur obtient une reconnaissance de ses droits et des sommes dues, tandis que la locataire se voit contrainte de régler des arriérés et des indemnités d’occupation.
- Le demandeur peut récupérer les arriérés de loyers et charges impayés, soit 1 395,40 euros.
- Le demandeur a droit à une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer mensuel majoré de 10% jusqu’à la libération des lieux.
- La locataire doit s’acquitter des frais de justice, soit 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- La locataire est responsable des dépens de la présente instance, ce qui peut augmenter son coût total.
- Le demandeur peut envisager des actions supplémentaires en cas de non-paiement des sommes dues.
- La locataire doit libérer les lieux avant le 3 septembre 2025 pour éviter des complications supplémentaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier le respect des délais pour la résiliation du bail.
- Confirmer l’existence de la clause résolutoire dans le contrat de bail.
- Documenter le commandement de payer et son caractère infructueux.
- Préparer la demande d’indemnité d’occupation post-résiliation.
- Évaluer les frais irrépétibles à demander selon l’article 700 CPC.
À éviter
- Ne pas ignorer les montants non communiqués à la locataire.
- Éviter de négliger l’assignation et ses délais.
- Ne pas omettre de notifier les autorités compétentes.
- Éviter de laisser passer le délai pour l’état des lieux de sortie.
- Ne pas oublier de conserver toutes les preuves de communication.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement ?
La résiliation du bail d’habitation est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ». Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer du 24 janvier 2025 est resté sans suite, et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 25 mars 2025, soit deux mois après le commandement.
Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé ?
La recevabilité d’une demande en référé est régie par l’article 834 du code de procédure civile, qui prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». En l’espèce, la demande a été déclarée recevable à la procédure de référé, car elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Quelle est la qualification juridique de l’occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail ?
L’occupation sans droit ni titre est qualifiée par l’article 544 du code civil, qui dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». En l’espèce, la résiliation du bail étant acquise à compter du 25 mars 2025, le défendeur est considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date, justifiant ainsi le paiement d’une indemnité d’occupation.
Quels sont les éléments déterminants pour la fixation des arriérés de loyers et charges ?
La fixation des arriérés de loyers et charges est régie par l’article 1103 du code civil, qui stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En l’espèce, la somme demandée par le demandeur s’élève à 1 571,88 euros, mais le tribunal a retenu la somme de 1 395,40 euros, car le demandeur ne prouve pas que le montant de 1 571,88 euros a été communiqué au défendeur.
Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?
La procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur est régie par l’article 472 du code de procédure civile, qui énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le défendeur n’étant ni présent ni représenté, la demande a été jugée régulière, recevable et bien fondée.
Quels sont les critères pour l’octroi de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’octroi de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est conditionné par la nécessité de réparer les frais irrépétibles exposés par la partie gagnante. En l’espèce, le tribunal a condamné le défendeur à verser 700 euros au titre de l’article 700, en raison des frais engagés par le demandeur pour la procédure.
Afficher la version officielle et intégrale de cette décision de justice – A conserver pour votre dossier
de [Localité 12]
[Adresse 5]
[Localité 6]
N° RG 25/00127 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCUA
ORDONNANCE DE REFERE
Du : 12 Janvier 2026
Société IRP – INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE
C/
[Y] [R]
Expédition exécutoire délivrée
le
à Me MORRON
Expédition certifiée conforme délivrée le
à Mme [R]
Minute n° : /2026
ORDONNANCE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Le 12 Janvier 2026 ;
Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;
Après débats à l’audience du 8 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;
ENTRE :
DEMANDEUR :
S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE,
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E007, substitué par Me Lénaïg RICKAUER, avocat au barreau de VERSAILLES,
ET :
DEFENDEUR :
Madame [Y] [R],
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 7]
non comparante
Après débats à l’audience publique des référés du 08 Décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public.
FAITS et PRÉTENTIONS
La S.A [Adresse 10] (RCS n°559 896 535), dont le siège est [Adresse 3], a donné à bail d’habitation le 22 février 2017 à Madame [Y] [R] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 11].
Des impayés sont survenus.
Le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2025 pour un montant de 638,18 euros donnant deux mois à la locataire pour régler ses dettes.
Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.
Par acte introductif d’instance du 16 mai 2025, la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a assigné en référé Mme [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. Elle sollicité de :
– PRONONCER la résiliation du bail du 22 février 2017 du local d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 11], la clause résolutoire étant acquise du fait des loyers impayés et de l’absence de présentation de justificatif de l’assurance habitation
– CONDAMNER à titre provisionnel Mme [Y] [R] à lui payer, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation du logement correspondant au montant du loyer mensuel actualisé majoré de 10% augmenté des charges conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil
– CONDAMNER à titre provisionnel Mme [Y] [R] à lui payer la somme de 1395,40 euros en principal au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire
– CONDAMNER Mme [Y] [R] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER Mme [Y] [R] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.
Lors de cette audience, la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE explique que la locataire a quitté les lieux et qu’elle a signé l’état des lieux de sortie le 3 septembre 2025. Il y a des dégradations nécessitant le remplacement de la baignoire et d’une porte. La dette est de 1 571,88 euros arrêtée au 24 novembre 2025. Elle propose de transmettre par note en délibéré la signification du décompte.
Régulièrement assignée à étude, Mme [Y] [R] n’est ni présente ni représentée à l’audience.
Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.
SUR QUOI
L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.
SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT
Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »
Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »
et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »
Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
En l’espèce, la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE est représentée et Mme [Y] [R] n’est ni comparante ni représentée à l’audience. La demande est régulière, recevable et bien fondée. Le montant sollicité par la société requérante est inférieur à 5 000 euros mais la demande d’expulsion est une demande indéterminée.
En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.
SUR LE FOND
Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, le bail d’habitation du 22 février 2017 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. La S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.
Le commandement de payer du 24 janvier 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 25 mars 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.
Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 20 février 2025 et l’assignation date du 16 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 23 avril 2025 de l’assignation du 16 mai 2025 pour une audience tenue le 24 novembre 2025.
Les délais légaux sont donc respectés.
En conséquence, la résiliation du bail du 22 février 2017 sera constatée à compter du 25 mars 2025, deux mois après le commandement de payer du 24 janvier 2025.
Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges
L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »
En l’espèce, la somme demandée à Mme [Y] [R] s’élève à 1 571,88 euros. Toutefois, la requérante ne prouve pas que ce montant a été communiqué à la locataire. C’est donc la somme figurant dans l’assignation, en l’occurrence 1 395,40 euros, qui sera retenue.
En conséquence, Mme [Y] [R] sera condamnée à titre provisionnel à verser à la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE la somme de 1 395,40 euros en principal au titre des loyers et charges impayés
Sur l’indemnité d’occupation
L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiait Mme [Y] [R] étant acquise à compter du 25 mars 2025, celle-ci est occupante sans droit ni titre du bien de la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation demandée par le bailleur pour compenser le dommage qui lui est causé par l’occupation illicite du locataire.
En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer mensuel actualisé majoré de 10% augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail.
En conséquence, Mme [Y] [R] sera condamnée à verser à la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE à compter du 25 mars 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel actualisé majoré de 10% augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, en l’occurrence le 3 septembre 2025. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.
Des frais irrépétibles à hauteur de 700 euros seront dus par Mme [Y] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe
CONSTATE la résiliation conventionnelle à compter du 25 mars 2025 du bail du 22 février 2017 concernant le local d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 11].
CONDAMNE Mme [Y] [R] à verser à titre provisionnel à la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE à compter de la résiliation du bail du 25 mars 2025 jusqu’à libération des lieux, en l’occurrence le 3 septembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel actualisé majoré de 10% augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.
CONDAMNE Mme [Y] [R] à verser à titre provisionnel à la S.A INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE la somme de 1 395,40 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.
CONDAMNE Mme [Y] [R] au paiement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE Mme [Y] [R] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile
Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Versailles, 12 janvier 2026, N° de RG 25/00127 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 février 2026.
Droit de la location d'habitation
Approfondir ce sujet :