Vices cachés en immobilier : comment prouver la mauvaise foi du vendeur ?

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 FEVRIER 2026

N° 2026/ 71

Rôle N° RG 23/03169 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK4E4

[M] [I]

[Z] [O]

S.A.S. DOVA DIAGNOSTIC

C/

[Z] [O]

[M] [I]

[L] [W]

[D] [S]

Société ALLIANZ ASSURANCES

S.A.S. DOVA DIAGNOSTIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Christophe COUTURIER

Me Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 12 Décembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01500.

APPELANTS

Monsieur [M] [I]

né le 03 Décembre 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

Madame [Z] [O]

née le 05 Avril 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par Me Christophe COUTURIER de la SCP COUTURIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

APPELANTES A TITRE PRINCIPAL ET INTIMEES

S.A.S. DOVA DIAGNOSTIC

demeurant [Adresse 8]

S.A. ALLIANZ IARD

demeurant [Adresse 1]

Toutes deux représentées et assistées par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Guillaume DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [L] [W] épouse [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 3] du 10/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

née le 30 Août 1957 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [D] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 10/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

né le 18 Mai 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Tous les deux représentés par Me Audrey DELAS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 12 juin 2017, M. [D] [S] et à Mme [L] [W] épouse [S] (les époux [S]) ont conclu avec M. [M] [I] et Mme [Z] [O] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier en copropriété, sis [Adresse 4].

La vente a été réitérée par acte authentique du 23 novembre 2017, auquel a été annexé un diagnostic, réalisé par la société Dova diagnostic le 17 février 2017, concluant à l’absence dans les parties privatives de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Soutenant avoir découvert au début de l’année 2018 que la cuisine et les auvents contenaient de l’amiante et que la toiture n’était pas étanche, M. [I] et Mme [O] ont saisi le juge des référés par actes des 6 et 9 avril 2018, aux fins d’expertise.

Le juge des référés a fait droit à leur demande par ordonnance du 11 juin 2018.

L’expert a déposé son rapport définitif le 31 juillet 2019.

Par acte du 19 mars 2020, M. [I] et Mme [O] ont assigné les époux [S] et la société Dova diagnostic devant le tribunal judiciaire de Grasse, les premiers au titre de la garantie des vices cachés afin d’obtenir une réduction du prix de vente et des dommages-intérêts, la seconde en dommages-intérêts au titre de sa responsabilité civile délictuelle.

Par acte du 26 mai 2020, M. [I] et Mme [O] ont appelé en la cause la société Allianz IARD, assureur de la société Dova Diagnostic.

Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal a :

– débouté M. [I] et Mme [O] de leurs demandes contre les époux [S] ;

– condamné la société Dova diagnostic à payer à M. [I] et Mme [O] la somme de 49 412 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2020 ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné solidairement M. [I] et Mme [O] à payer aux époux [S] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des autres parties ;

– condamné la société Dova Diagnostic aux dépens.

Pour débouter les acquéreurs de leur demande de réduction du prix de vente et de dommages-intérêts, le tribunal, a considéré que la garantie des vices cachés ne pouvait être mobilisée compte tenu de la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte authentique de vente du 23 novembre 2017, non-produit aux débats, mais dont le contenu n’était pas contesté par les acquéreurs et de l’absence de preuve par ces derniers de la mauvaise foi des vendeurs.

Le tribunal a, en revanche, retenu une faute de la société Dova diagnostic en ce qu’elle n’avait pas mentionné la présence de plaques d’amiante dans les auvents et la cuisine et considéré que cette erreur de diagnostic était à l’origine d’un préjudice pour les acquéreurs, correspondant au coût des travaux jugés nécessaires par l’expert judiciaire.

Par acte du 27 février 2023, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] et Mme [O] ont relevé appel de cette décision, en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes à l’encontre des époux [S], les a condamnés à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 1er mars 2023, la société Dova diagnostic a également relevé appel principal du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [I] et Mme [O] la somme de 49 412 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2020 ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise et dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

Les deux appels ont été joints par ordonnance du 22 mars 2023.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Lors de l’audience, les appelants ont été invités, avec l’accord des parties, à produire les annexes du rapport d’expertise judiciaire qui ne figuraient pas dans leur dossier de plaidoirie. Les dites pièces ont été régulièrement produites, au contradictoire des parties, le 18 décembre 2025.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 17 mai 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [I] et Mme [O] demandent à la cour de :

’ infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes contre les époux [S] et de leurs demandes plus amples ou contraires, les a condamnés solidairement à payer aux époux [S] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties ;

’ confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

’ condamner solidairement les époux [S] à leur restituer la somme de 135 671,45 euros à titre de réduction du prix de vente et à leur payer 9 000 euros en réparation d’une perte de loyer, 46 594,96 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice de jouissance et 133 342 euros en réparation du préjudice résultant de leur endettement, soit la somme totale de 188 936,96 euros ;

’ condamner solidairement les époux [S] et la société Dova Diagnostic à leur payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance ;

En tout état de cause,

’ débouter la société Dova Diagnostic et les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes et les condamner solidairement à leur payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 10 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Dova Diagnostic et la société Allianz demandent à la cour de :

A titre principal,

’ infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Dova Diagnostic à payer aux consorts [C], la somme de 49 412 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2020 et aux dépens et dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

’ débouter M. [I] et Mme [O] ainsi que les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

’ condamner M. [I] et Mme [O] à leur restituer l’intégralité des sommes versées en exécution du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du versement ;

A titre subsidiaire,

’ juger que les plafonds et franchises de la police d’assurance ’responsabilité civile’ souscrite par la société Dova diagnostic auprès de la société Allianz sont opposables à M. [I] et Mme [O] ainsi qu’aux époux [S] ;

En tout état de cause

’ condamner M. [I] et Mme [O] ou tout succombant à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 2 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les époux [S] demandent à la cour de:

A titre principal

’ confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

’ débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

A titre subsidiaire

’ condamner la société Dova Diagnostic et la société Allianz à les relever et garantir à hauteur de la somme de 82 321,45 euros au titre des travaux nécessaires afin de remédier au vice procédant de la présence d’amiante ;

’ statuer ce que de droit sur les dépens.
Motifs de la décision

1/ Sur la garantie des vices cachés

1.1 Moyens des parties

Les consorts [O] [I], acquéreurs, font valoir que l’expert a retenu la présence d’amiante dans le placard ainsi que dans les auvents de la cuisine et de la terrasse, indétectable pour un acheteur profane, une humidité anormale de l’habitation, procédant d’une étanchéité douteuse de la toiture, à l’origine d’infiltrations qu’ils n’ont pas été en mesure de déceler, ayant visité le bien en juin 2017 en période sèche où les pièces sont régulièrement aérées ; que si les vendeurs se sont engagés à procéder à une réfection de la toiture, cette circonstance était à elle seule insuffisante pour leur permettre de connaître l’ampleur de vice ; que la présence d’amiante et les infiltrations consacrent des vices rendant le bien impropre à l’habitation puisque, selon l’expert, les plaques de fibrociment sont poreuses et se dégradent avec le temps et que les moisissures sont dangereuses pour la santé ; que l’acte authentique du 23 novembre 2017 ne contient aucune clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, de sorte que la condamnation des vendeurs n’est pas subordonnée à la preuve de leur mauvaise foi, sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts complémentaires ; qu’en tout état de cause, la mauvaise foi des vendeurs est établie en ce qu’ils ont tenté de dissimuler les désordres, quitté précipitamment le bien sans laisser d’adresse et sans réaliser les travaux de désamiantage alors qu’ils avaient connaissance de la présence de plaques d’amiante depuis un diagnostic réalisé le 28 avril 2013 ; qu’ils sont dès lors fondés à obtenir une réduction du prix de vente, fixé, frais d’acte compris à 340 600 euros, en défalquant le coût des travaux de reprise tels que chiffrés par l’expert, soit 135 671,45 euros, puisque, sans ces travaux, la valeur de la maison ne dépasse pas 180 000 euros, ainsi que des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, qui comprend le coût des loyers nécessaires à leur relogement ainsi qu’aux sommes exposées dans ce cadre, notamment toutes les dépenses induites par leur séparation et aux tracas subis à cette occasion et par l’augmentation du coût mensuel du crédit immobilier souscrit en raison du report des échéances qu’ils ont été contraints de solliciter afin de faire face à ces nouvelles charges.

Les épouse [S], vendeurs, soutiennent que l’acte authentique de vente contient, page 17, une clause d’exclusion de la garantie légale des vices apparents et cachés, applicable en l’espèce dès lors que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée ; que cette clause est valable même en cas de découverte ultérieure d’amiante dans l’immeuble puisque l’article L. 1334-13 du code de la santé publique oblige le vendeur à annexer à l’acte de vente un repérage avant-vente de l’amiante ce qu’ils ont fait, et que l’erreur imputable au diagnostiqueur ne démontre pas leur mauvaise foi ; que lors de l’achat de l’appartement le 29 juillet 2013, le diagnostic joint à l’acte ne faisait état que de la présente d’amiante dans les parties communes, ce dont les acquéreurs ont été informés lors de la vente puisque le diagnostic établi en 2013 lors de la mise en copropriété a été joint à l’acte authentique de vente et qu’en tout état de cause, les acquéreurs ne démontrent pas que l’amiante présente dans le placard de la cuisine ainsi que dans les auvents rend le bien impropre à sa destination ; que les désordres relatifs à l’installation électrique ne relèvent pas de la garantie légale dès lors que les acquéreurs ont été informés par le diagnostic annexé à l’acte de vente de la nécessité d’effectuer des travaux ; qu’ils n’ont pas dissimulé les infiltrations affectant la véranda, qui, en tout état de cause, ne rendent pas le bien inhabitable et, s’agissant de la toiture, qu’ils ont respecté leur engagement de procéder à sa réfection par le remplacement de huit tuiles, les infiltrations et moisissures n’étant apparues qu’en janvier 2019, soit un an plus tard alors que la maison était restée fermée sans aucun entretien, de sorte que, leur mauvaise foi n’étant pas démontrée, ils sont fondés à exciper de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ces dispositions que la mise en ’uvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes :

– le vice doit être inhérent à la chose,

– le vice doit être caché,

– le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l’état de germe,

– le vice doit rendre la chose impropre à son usage.

La charge de la preuve de l’existence de vices répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil pèse sur l’acquéreur.

Selon l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ce texte que la clause d’exclusion de garantie ne joue que si le vendeur ne connaissait pas les vices. Il appartient aux acquéreurs, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, de démontrer qu’il connaissait les vices au jour de la vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 23 novembre 2017 stipule page 17, concernant l’état du bien, que l’acquéreur prendra le bien en l’état où il se trouve au jour de la vente, tel qu’il l’a vu et visité et qu’il n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou cachés et que, s’agissant de ces derniers, l’exonération de garantie ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices étaient connus du vendeur.

L’expert désigné par le juge des référés a conclu que le bien contenait de l’amiante sous les auvents (de la terrasse et de la cuisine) et dans la cuisine. Plus précisément, il relève la présence de plaques en fibrociment sous les tuiles des auvents de l’entrée et de la cuisine ainsi que dans le plafond du placard au-dessus de l’évier de la cuisine.

Selon lui, les plaques en fibrociment dans les auvents de la cuisine et de la terrasse nécessitent une évaluation périodique au titre d’un risque de dégradation faible à modéré à terme et les panneaux collés ou vissés dans le placard de la cuisine au-dessus de l’évier nécessitent une action corrective de second niveau afin d’éviter toute exposition à la faveur d’une dispersion des fibres d’amiante. Il en conclut que la cuisine présente, en l’état un risque sanitaire.

Il retient également un défaut d’étanchéité de la toiture, à l’origine d’infiltrations et de moisissures rendant le bien insalubre et par conséquent, inhabitable.

Or, à l’acte de vente a été annexé un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante, établi par la société Dova diagnostic le 17 février 2017, selon lequel aucun produit contenant de l’amiante n’a été repéré dans le bien immobilier.

Il s’en déduit que les acquéreurs n’ont pas été avisés de la présence d’amiante dans le logement.

Ils n’ont pas davantage été informés de l’existence des infiltrations en toiture puisque si la promesse de vente du 12 juin 2017 contient, page 3, une clause par laquelle les vendeurs s’engagent à « remplacer une dizaine de tuiles au-dessus de la véranda donnant sur la partie commune », le défaut d’étanchéité de la toiture, à l’origine d’infiltrations et de moisissures, tel que relevé par l’expert ne procède pas seulement de cette dizaine de tuiles vétustes à remplacer et qu’en tout état de cause, la clause n’a pas été reprise dans l’acte authentique de vente.

Cependant, dans la mesure où l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie, il appartient aux acquéreurs de démontrer que les vendeurs connaissaient ces vices lorsqu’ils ont vendu l’immeuble.

S’agissant d’un fait juridique, la preuve peut en être rapportée par tous moyens.

Le diagnostic établi en 2013 par M. [A] [R], dont les vendeurs ont connaissance, mentionne, page 7, au titre du risque technologique la « présence de plaques ondulées en ciment amiante ». Il indique ensuite « voir diagnostics amiante ».

M. [I] et Mme [O] ne produisent pas le diagnostic amiante auquel ce diagnostic technique immobilier renvoie.

Ils ont été invités par la cour à produire l’ensemble des annexes du rapport d’expertise. Cette pièce n’y figure pas.

Le diagnostic technique de M. [R] a été établi le 28 avril 2013 lors de la mise en copropriété de l’ensemble des constructions.

S’il relève la présence de plaques d’amiante et que nul ne conteste que la toiture, partie commune de l’immeuble, est constituée de plaques en fibro-ciment, ce diagnostic est insuffisant, faute de production du diagnostic amiante auquel il renvoie, pour considérer que ces plaques étaient également présentes dans les auvents, qui ne sont pas listés dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division comme parties communes. En effet, selon ces documents, font partie des parties privatives, pour chacun des lots, les toitures terrasses et couvertures propres à chacun des lots et à l’inverse, le chapitre II relatif aux parties commune indique que les toitures sont considérées comme parties communes à l’exception de celles situées exclusivement au-dessus d’un lot ou d’une partie de celui-ci, qui constituent des parties privatives du dit lot.

En conséquence, ce diagnostic de 2013, dont les époux [S] ont eu connaissance, ne démontre pas qu’ils avaient connaissance de la présence d’amiante dans les parties privatives de l’immeuble, notamment dans la cuisine et les auvents de la partie privative du lot acquis.

Le diagnostic de la société Dova diagnostic, établi à la faveur de la vente litigieuse, ne retient la présence dans les parties privatives de l’immeuble vendu d’aucun matériau contenant de l’amiante.

Quant aux infiltrations et à l’humidité récurrente dans la partie habitable du bien, aux dires mêmes de l’expert, le vice s’est révélé dans toute son ampleur après que l’immeuble ait été fermé plusieurs mois. Aucun élément ne démontre que les vendeurs en ont eu connaissance avant de vendre l’immeuble.

Les présomptions que M. [I] et Mme [O] tirent des circonstances du départ des vendeurs sont insuffisantes pour démontrer qu’ils avaient connaissance des vices dénoncés.

Dans ces conditions, c’est avec raison que le tribunal a considéré que la preuve de leur mauvaise foi n’était pas rapportée et qu’en conséquence, au regard de la clause d’exclusion figurant dans l’acte de vente, ils ne devaient pas garantie des vices dénoncés par les acquéreurs.

2/ Sur la responsabilité de la société Dova diagnostic

2.1 Moyens des parties

Les consorts [I] [O] font valoir que l’expert ayant retenu la présence d’amiante dans le placard ainsi que dans les auvents de la cuisine et de la terrasse, indétectable pour un acheteur profane, la société Dova diagnostic a commis une faute en ne mentionnant pas la présence d’amiante dans son diagnostic, qui a été établi au mépris des règles de l’art puisque l’expert le qualifie de diagnostic de complaisance, réalisé sans investigations alors que les plaques de fibrociment étaient visibles par un professionnel ; que le tiers à un contrat est fondé à exciper, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, des fautes contractuelles commises par l’une des parties au contrat dès lors que celles-ci lui causent un préjudice, ce qui est le cas en l’espèce et que cette faute est à l’origine de leur préjudice puisqu’ils n’auraient pas acheté l’immeuble, ou alors à un prix différent, s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante.

Ils évaluent le préjudice résultant de cette faute à la somme retenue par le premier juge, soit 49 412 euros correspondant au devis de réfection de la société AM toitures.

La société Dova diagnostic et la société Allianz soutiennent que le diagnostiqueur a réalisé sa mission dans la limite des obligations légales et réglementaires applicables en matière de diagnostic avant-vente, lesquelles se limitent à un repérage visuel des éléments directement visibles et accessibles ; que le diagnostiqueur est tenu d’une simple obligation de moyens, or, en l’espèce, la plaque d’amiante présente dans la cuisine aménagée n’était ni visible ni accessible sans investigations destructives et le diagnostic était limité aux parties privatives, de sorte qu’il n’a commis aucune faute en n’examinant pas les auvents, étant précisé, d’une part que les vendeurs ne l’ont pas informé qu’il s’agissait de parties privatives, d’autre part qu’il ignorait tout du diagnostic réalisé le 28 avril 2013 par M. [R], mandaté en vue d’examiner les parties communes de l’immeuble ; que si les matériaux amiantés de la « liste A », limitée aux flocages, calorifugeages et certains type des faux plafonds, regroupent les matériaux qui peuvent libérer des fibres d’amiante par leur usure normale et donc du seul fait de leur vieillissement, ceux de la liste B telle que définie à l’annexe 13-9 de l’article R. 1334-26 dans sa rédaction issue du décret n°2011-629 du 3 juin 2011, ’ comme en l’espèce ’ concernent les plaques en fibrociment, qui ne peuvent libérer des fibres d’amiante qu’à l’occasion de travaux effectués sur ces derniers (perçage, ponçage, découpe, etc.), de sorte qu’en l’absence de nécessité de réaliser des travaux, les acquéreurs, ne rapportent pas la preuve d’un préjudice directement en lien avec la faute reprochée au diagnostiqueur ; qu’en cas de délivrance d’une information erronée, le préjudice indemnisable consiste en une perte de chance de négocier une baisse de prix de vente pour intégrer le coût de travaux de désamiantage, qui n’est pas établi en l’espèce dès lors qu’aucun désamiantage n’est et ne sera jamais nécessaire et qu’en tout état de cause, ce défaut d’information relève de la seule responsabilité des vendeurs, qui étaient informés de l’existence des plaques d’amiantes par le diagnostic établi le 28 avril 2013.

Subsidiairement, elles font valoir que, sur les travaux préconisés, seuls les postes 4 et 5 du devis de la société Alpes maritimes toiture du 9 mai 2019 sont en lien avec la faute reprochée au diagnostiqueur, soit, pour une surface de 36 m², et un coût de 2 030 euros HT si la cour estime le désamiantage nécessaire et 5 900 euros HT au titre du remplacement de la toiture.

Enfin, la société Allianz fait valoir que sa garantie est limitée par les termes de la police n°49 022 209 souscrite par la société Dova Diagnostic, opposable aux appelants en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut, en invoquant un manquement contractuel lui causant un dommage, rechercher la responsabilité délictuelle de l’auteur du manquement, sous réserve de démontrer que celui-ci lui a causé un dommage.

Dans ce cas, les limitations de garanties et clauses exonératoires figurant dans le contrat sont opposables au tiers qui agit sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que la société Dova diagnostic, qui est intervenue à la demande des vendeurs pour établir les diagnostics prévus par la loi en matière d’amiante, a manqué à ses obligations en ne repérant pas la présence d’amiante dans les auvents et la cuisine et qu’elle doit, en conséquence, les indemniser de leurs préjudices.

Le diagnostic obligatoire en matière de vente de tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 est prévu par les articles L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que : « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. […] Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : […] 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique » et L. 1334-13 du code de la santé publique selon lequel « un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation ».

Le contenu du diagnostic est défini à l’article R. 1334-29-7 du code de la santé publique qui dispose que « l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 est constitué : 1° dans le cas de vente d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement : du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ; 2° dans le cas de vente de tout ou partie d’immeubles collectifs d’habitation : a) des rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante relatifs aux parties privatives, objet de la vente ; b) de la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante mentionné à l’article R. 1334-29-5 ; 3° Dans le cas de vente d’autres immeubles : de la fiche récapitulative du dossier technique amiante mentionné à l’article R. 1334-29-5 ».

Selon l’article R. 334-20 du code de la santé publique, « on entend par repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante la mission qui consiste à : 1° rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs ; 2° identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ; 3° évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante. »

L’article R 1334-21 précise, pour la liste B que : « on entend par repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante, la mission qui consiste à : 1° rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs ; 2° identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ; 3° évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement. »

En cas de doute sur la présence d’amiante, des prélèvements et analyses doivent être réalisés.

L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, reprenant ces éléments, dispose que le diagnostic doit être établi par une personne compétente, disposant d’une organisation et de moyens appropriés, indépendante du propriétaire qui fait appel à elle et assurée.

Il se déduit de ces textes que le diagnostiqueur doit procéder à une recherche systématique, exhaustive et conforme aux normes applicables, des matériaux contenant de l’amiante.

L’identification des matériaux et produits contenant de l’amiante est un préalable à l’évaluation et la prévention des risques, notamment pour la santé, liés à la présence d’amiante dans un bâtiment.

Son obligation, bien que de moyens, doit être appréciée au regard de l’importance de la prévention des risques et lui impose de ne pas se limiter à un simple contrôle visuel ou à certaines parties de l’immeuble et d’émettre des réserves sur les zones non examinées, notamment lorsque certains locaux ou parties de ceux-ci ne sont pas accessibles. Il doit également, en cas de doute, conseiller éventuellement des investigations complémentaires.

Sa mission est limitée aux éléments accessibles sans travaux destructifs, mais la charge de la preuve de l’inaccessibilité des locaux pèse sur lui et il doit, en tout état de cause, justifier précisément les zones non accessibles et émettre des réserves explicites.

Sous ces réserves, le diagnostiqueur engage sa responsabilité lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes et qu’il se révèle erroné.

En cas de vente d’un lot en copropriété, le vendeur doit faire établir un diagnostic concernant les parties privatives objet de la vente et communiquer la fiche récapitulative du dossier technique amiante relative aux parties communes.

En l’espèce, les époux [S] ont mandaté la société Dova Diagnostic pour établir le diagnostic amiante obligatoire concernant les parties privatives du lot à vendre.

Ce diagnostic a été établi le 21 février 2017 après un repérage sur site le 17 février 2017. Il conclut, tant en ce qui concerne les matériaux et produits de la liste A que les matériaux et produits de la liste B, à l’absence d’amiante.

Selon le sapiteur que s’est adjoint l’expert judiciaire, M. [H] [J], au regard de ses propres investigations, la société Dova diagnostic aurait dû, s’agissant des matériaux et produits de la liste B, conclure à la présence d’amiante puisqu’il a lui-même repéré la présence de plaques en fibrociment dans l’auvent de la cuisine extérieure, dans l’auvent de la terrasse et dans les panneaux collés ou vissés dans le placard de la cuisine au-dessus de l’évier.

La société Dova diagnostic ne conteste pas la présence d’amiante dans les auvents, mais considère qu’elle n’avait pas à les examiner.

Le modificatif à l’état descriptif de division, établissant le nouveau règlement de copropriété, reçu le 29 juillet 2013 par Me [B] [E], notaire, inclut dans les parties privatives, pour chacun des lots, les toitures terrasses et couvertures propres à chacun des lots. A l’inverse, le chapitre II relatif aux parties commune indique que les toitures sont considérées comme parties communes à l’exception de celles situées exclusivement au-dessus d’un lot ou d’une partie de celui-ci, qui constituent des parties privatives du dit lot.

Il en résulte que les auvents litigieux, qui contiennent des plaques en fibres-ciment, sont des parties privatives et faisaient partie du périmètre de repérage s’imposant au diagnostiqueur.

La société Dova diagnostic ne peut utilement se retrancher derrière l’absence de transmission par les propriétaires qui l’ont sollicitée du règlement de copropriété définissant le périmètre des parties communes et des parties privatives. Dès lors qu’elle était chargée de rechercher la présence d’amiante dans les parties privatives, il lui appartenait, en sa qualité de professionnelle, de solliciter des vendeurs la communication de ce règlement de copropriété afin d’être en mesure de déterminer le périmètre de sa propre mission.

Une telle prudence était d’autant plus nécessaire en l’espèce que les auvents contiennent des plaques fibres-ciment, qui, pour un professionnel, sont de nature à alerter quant à la présence d’amiante et que le diagnostic établi en 2013 pour l’état descriptif de division et la refonte du règlement de copropriété mentionne la présence dans la toiture de l’immeuble de plaques ondulées en ciment amiante. Si la société Dova diagnostic avait pris la précaution de s’enquérir du diagnostic afférent aux parties communes, elle aurait pu être plus vigilante concernant les auvents.

Au demeurant, le diagnostic qu’elle a établi ne mentionne aucune réserve quant à ces auvents où les plaques de fibro-ciment sont visibles pour un professionnel, au motif qu’elles seraient à classer dans les parties communes.

S’agissant du placard de la cuisine, l’expert a relevé la présence d’amiante dans le plafond. Ce placard ne correspond pas à un meuble avec caisson mais à un simple cadre en bois avec deux portes sur charnières à même le mur qui en constitue les côtés et le plafond, dans lequel se trouvent les plaques en fibrociment.

Lorsque les portes du placard sont fermées et que le placard est rempli d’aliments ou de vaisselle, la plaque en fibrociment litigieuse n’est pas directement visible.

Pour autant, son repérage ne nécessitait aucun travaux destructifs. Il suffisait au diagnostiqueur d’ouvrir les portes de ce placard et de le vider pour rechercher, conformément à la mission qui lui avait été confiée, s’il contenait de l’amiante.

L’opérateur ne pouvait limiter son intervention à un simple contrôle visuel et avait le devoir de mettre en ’uvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission en ouvrant les portes de ce placard et en réalisant au besoin des investigations approfondies, ce dont la société Dova diagnostic s’est manifestement abstenue.

Par ailleurs, elle ne prouve par aucune pièce probante que les plaques en fibrociment étaient invisibles sans travaux destructifs.

En conséquence, en se contentant d’un examen visuel sans ouvrir les portes du placard au-dessus de l’évier et en n’examinant pas les auvents des terrasses au seul motif qu’elles relevaient des parties communes sans avoir pris la précaution de s’en assurer en demandant la communication du règlement de copropriété, la société Dova diagnostic a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.

Elle ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la faute des vendeurs, qu’elle ne démontre par aucune pièce puisque le diagnostic établi en 2013 n’évoque que les parties communes et qu’il ne démontre pas qu’ils ont eu connaissance de la présence d’amiante dans les parties privatives.

Elle ne peut davantage soutenir que l’absence de repérage ne cause aucun préjudice aux acquéreurs puisque si les plaques fibres-ciment présentes dans les auvents ne nécessitent aucune action corrective immédiate, elles contraignent les propriétaires à une évaluation périodique afin de les maintenir en bon état conservation, à une vigilance constante afin de s’assurer qu’elles ne se dégradent pas, et lorsque tel est le cas, à remédier au plus tôt à une usure anormale ou une dégradation. Par ailleurs, il est recommandé aux propriétaires de biens contenant de telles plaques d’éviter, dans la mesure du possible, toute intervention directe sur des matériaux contenant de l’amiante, ce qui exclut toute possibilité de perçage.

En l’espèce, les acquéreurs n’ont pas été avisés de la nécessité d’être vigilants en ce qui concerne les auvents en raison de la présence de plaques en fibres-ciment.

Quant aux panneaux collés ou vissés dans le placard de la cuisine, les plaques fibres-ciment relèvent, d’après le sapiteur, d’une action corrective de second niveau. C’est d’ailleurs en déposant l’ancienne cuisine que M. [I] s’est rendu compte de la présence de la plaque contenant de l’amiante. En conséquence, l’intéressé n’a pas été avisé, avant d’acheter, de la nécessité de procéder à une action corrective, et s’est lancé, sans prendre de précautions particulières du fait de son ignorance, dans des travaux susceptibles d’avoir une incidence sur sa santé.

M. [I] et Mme [O] sollicitent la confirmation du jugement qui a évalué les dommages-intérêts propres à réparer le préjudice causé par le diagnostiqueur à 49 412 euros, correspondant au devis de la société AM toiture du 9 mai 2019. Ce devis ne concerne que les travaux à réaliser en toiture, notamment sur les auvents.

Ils ne sollicitent à l’encontre du diagnostiqueur, aucune autre somme, notamment au titre des travaux de réfection dans le placard de la cuisine.

Le devis de la société AM Toiture concerne la totalité de la toiture de l’immeuble au titre de laquelle la responsabilité de la société Dova diagnostic n’est pas engagée puisqu’elle n’a été requise que pour un diagnostic dans les parties privatives. En l’absence de toute faute de sa part sur ce point, elle ne saurait supporter le coût de la réfection de la toiture.

En tout état de cause, la société Dova diagnostic n’étant pas le vendeur du bien, la faute commise pour n’avoir pas repéré la présence d’amiante a, tout au plus causé aux acquéreurs une perte de chance de négocier avec les vendeurs le prix de vente de l’immeuble ou d’exiger d’eux la prise en charge des frais de dépose des plaques fibres-ciment.

En conséquence, le coût des travaux de réfection des auvents n’est pas la conséquence du manquement reproché au diagnostiqueur, qui est tout au plus à l’origine d’une perte de chance d’obtenir leur prise en charge par les vendeurs, notamment via une diminution du prix de vente.

Ces plaques étaient visibles pour un professionnel. Elles sont de nature à limiter la jouissance du bien dès lors qu’elles imposent une surveillance constante et des précautions particulières en cas de travaux, impliquant, notamment, un perçage.

En considération de ces éléments la cour est en mesure d’évaluer la perte de chance de négocier une baisse du prix de vente à 80 %.

Le coût des travaux afférents aux auvents s’élevant, selon le devis de la société AM Toiture à 2 950 euros au titre de la dépose des plaques et 8 615 euros au titre de la fourniture et de la pose d’auvents, la société Dova diagnostic sera condamnée à payer à M. [I] et Mme [O] une somme de 9 252 euros (11 565 x 80 %), en réparation de la perte de chance dont sa négligence est à l’origine.

La créance étant indemnitaire, produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision qui a retenu la responsabilité de la société Dova Diagnostic, conformément à l’article 1231-7 du code civil selon lequel, en toute matière, sauf disposition contraire de la loi, les intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Aucune demande n’étant formulée à l’encontre de la société Allianz par M. [I] et Mme [O], il n’y a pas lieu de statuer sur l’étendue de sa garantie.

Le présent arrêt, infirmatif sur le montant des dommages-intérêts dus par la société Dova diagnostic, emporte de plein droit obligation de restitution des sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution, les sommes à restituer portant intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de l’arrêt.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

M. [I] et Mme [O] succombent sur leur appel principal. Ils seront dès lors condamnés aux dépens de la procédure d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Dova diagnostic et de la société Allianz.

En revanche, M. [I] et Mme [O] seront condamnés, in solidum, à indemniser les époux [S] des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager devant la cour, à hauteur de 3 000 euros.
Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [I] et Mme [O] de leurs demandes contre les époux [S], les a condamnés solidairement à payer aux époux [S] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des autres parties et condamné la société Dova diagnostic aux dépens ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne la SAS Dova diagnostic à payer à M. [M] [I] et Mme [Z] [O], ensemble, une somme de 9 252 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 ;

Déboute M. [M] [I] et Mme [Z] [O] du surplus de leurs demandes à l’encontre de la société Dova diagnostic ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré ;

Condamne M. [M] [I] et Mme [Z] [O], in solidum, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [I] et Mme [Z] [O], in solidum, à payer à Mme [L] [W] et M. [D] [S], ensemble, une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Déboute M. [M] [I] et Mme [Z] [O] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS Dova diagnostic et de la SA Allianz.

Le greffier Le président