Loyers indus : comment récupérer des sommes versées en cas de péril immobilier ?

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 FEVRIER 2026

N° 2026 / 090

N° RG 24/03441

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMXVT

[C] [Y] épouse [I]

C/

[Q] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Maxime PLANTARD

Me David HAZZAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 09 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02119.

APPELANTE

Madame [C] [Y] épouse [I]

née le 09 Mai 1978 à [Localité 1] (89), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Maxime PLANTARD, membre de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [Q] [S]

née le 12 Août 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me David HAZZAN, membre de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Cécile BILLE, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant un acte sous seing privé du 19 décembre 2020, Madame [C] [Y] épouse [I] a donné à bail à Madame [Q] [S] un appartement de type 3 situé au 2ème étage de l’immeuble sis du [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 730 € et outre une provision sur charge de 50 €.

Deux arrêtés portant sur l’interdiction d’occupation de deux appartements situés au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 3] ont été pris par le Maire de [Localité 3] les 8 avril et 19 mai 2020.

Un arrêté de péril grave et imminent a été pris par celui-ci le 21 avril 2020 à la suite de désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

Par un courrier du 21 septembre 2021, la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône informait Mme [S] que la suspension de son aide au logement résultait de ce dernier arrêté à la suite duquel le loyer acquitté au titre de son bail cessait dêtre dû.

Les demandes de remboursement de loyers adressées à Mme [I] n’ayant pas prospéré, Mme [S] l’a faite assigner devant le pôle de proximité de [Localité 3], par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2022, afin de voir celle-ci :

– condamnée sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à lui verser la somme de 8.908,00 € au titre des loyers perçus à tort et se réserver la possibilité de liquider l’astreinte ;

– condamnée à lui verser la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et réparation de son préjudice ;

– condamnée à lui verser la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamnée au paiement des entiers dépens ;

Et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001, portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’un jugement rendu le 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a :

– Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 8 .908 euros en remboursement des loyers et charges indus pour la période de décembre 2020 à novembre 2021 ;

– Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] aux entiers dépens ;

– Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger;

– Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens le tribunal a notamment rappelé, au visa de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, que la mesure de suspension des loyers prévus au dit article s’appliquait à la totalité des lots comprenant une quote-part dans les parties communes lorsque l’arrêté de péril visait, comme en l’espèce, les parties communes de l’immeuble et que par ailleurs, l’appréciation inexacte de ses droits par Mme [I] ne caractérisait pas une résistance abusive de sa part.

Par une déclaration enregistrée au greffe de la cour le 18 mars 2024, Mme [C] [Y] épouse [I] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions numérotées 2, notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

– Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Madame [S] de sa demande au titre de la résistance abusive,

– Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

« Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 8.908 euros en remboursement des loyers et charges indus pour la période de décembre 2020 à novembre 2021,

– Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 300 euros au titre de Particle 700 du code de procédure civile ;

– Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] aux entiers dépens ;

– Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires. »

Se faisant et statuant à nouveau, de :

– Débouter Madame [Q] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner Madame [Q] [S] à verser à Madame [C] [I] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Madame [Q] [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les arrêtés susvisés n’ont pas concerné l’appartement loué à Mme [S] qui a pu continuer à l’occuper normalement ; que cette dernière ne justifie ni avoir été la destinataire du courrier adressé par la CAF ni du remboursement effectif de l’allocation logement si elle en a été bénéficiaire ; que par ailleurs, les arrêtés successivement pris par le maire de [Localité 3] n’ont visé que des parties ptivatives et non des parties communes, précisant que seul le rapport de l’expert annexé au dernier arrêté a préconisé des travaux sur la colonne montante électrique, mais non l’arrêté lui-même, et que celle-ci ne constituait pas une partie commune de l’immeuble mais une partie privative appartenant à ENEDIS ainsi que cela résulte des dispositions de l’article 346-2 du code de l’énergie.

En réponse à l’appel incident formé par Mme [S], elle indique que l’exercice d’une voie de recours n’est pas constitutive d’une résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [Q] [S] demande à la cour de :

– La recevoir en ses conclusions et son appel incident,

– Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentions de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille le 9 février 2024 en ce qu’il a condamné Madame [I] à verser à Madame [S] la somme de 8.908,00 € au titre des loyers perçus à tort sur la période de décembre 2020 à novembre 2021,

– Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentions de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille le 9 février 2024 en ce qu’il a débouté Madame [S] de sa demande de dommages-intérêts,

Ce faisant, statuant à nouveau,

– Condamner Madame [I] à lui verser la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et réparation de son préjudice,

– Condamner Madame [I] à lui verser la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– Condamner Madame [I] au paiement des entiers dépens,

– Juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001, portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose à cette fin n’avoir eu connaissance de l’arrêté de péril qu’à réception d’un premier courrier de la CAF du 21 septembre 2021 l’ayant informée de la suspension de son aide personnelle au logement à compter du 1er juin précédent, laquelle a été confirmée par un second courrier du 21 septembre suivant faisant référence à l’application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, à la suite desquels elle a remboursé le trop-perçu de cette allocation.

Elle fait valoir que l’arrêté de péril du 19 mai 2020 relève bien du champ d’application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation en ce qu’il a préconisé la réalisation de travaux au niveau des parties communes et qu’en vertu d’une jurisprudence établie, la suspension des loyers doit concerner la totalité des lots comprenant une quote-part de parties communes. Elle précise que cette suspension n’est subordonnée à aucune condition particulière et qu’elle s’applique sans qu’il n’y ait eu de perte de jouissance pour le locataire.

Elle indique que le courrier adressé par la CAF, reçu par mail sur son espace personnel, ne peut être sujet à caution, comportant notamment son numéro d’allocataire et ayant été adressé et reçu en préfecture le 7 mai 2020.

Elle objecte, s’agissant de l’appartenance de la colonne montante à ENEDIS, que l’article L521-2 susvisé s’applique sans distinction selon les désordres à l’origine de l’arrêté de péril et de la nature des travaux envisagés pour mettre fin à ceux-ci.

Au soutien de son appel incident, elle fait valoir que la résistance de Mme [I] a été abusive au regard de l’ensemble des documents portés à sa connaissance et notamment des termes de l’arrêté municipal, de la mise en échec des démarches amiables initiées à son égard, de l’anxiété générée par cette situation pour les occupants restants de l’immeuble et des difficultés financières ayant résulté de la suspension rétroactive de son allocation logement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2025.
DISCUSSION :

1/ Sur la demande de Mme [S] en paiement de la somme 8 908,00 € au titre des loyers indûment payés :

L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de L 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police; que es loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites ; que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L 511-11 ou de l’article L 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il s’ensuit que les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local, indûment perçus par le propriétaire, doivent être restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Il est par ailleurs de jurisprudence établie que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, les loyers ne sont plus dus pour la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

En l’espèce, il sera relevé que le plancher bas du premier étage qui était en cours d’effondrement et qui a été la cause des arrêtés des 8 avril et 19 mai 2020, portant sur l’interdiction d’occupation de deux appartements situés au premier étage de l’immeuble, était une partie commune ; que par ailleurs, l’arrêté de péril grave et imminent pris par le maire le 21 avril 2020 a aussi concerné les parties communes qui étaient le siège d’une part, des risques d’incendie portant sur la colonne montante de distribution d’électricité appartenant à ENEDIS et les dérivations électriques partant vers les logements et d’autre part, de l’humidité à l’origine du risque d’effondrement d’une partie du plancher bas de l’entresol.

N’étant pas contesté que le lot de copropriété constitué par l’appartement loué à Mme [S] comprenait une quote-part de parties communes, la demande formée par cette dernière est fondée dans son principe, étant au surplus relevé que le courrier adressé par la CAF à Mme [S], produit par celle-ci en pièce n°3, n’apparaît nullement sujet à caution.

Pour autant, seuls les loyers et non les charges locatives relèvent du champ d’application de l’article L.521-2 susvisé.

Il s’ensuit que la demande en paiement formée par Mme [S] est fondée à hauteur de 8 337,00 euros et que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

2/ Sur la demande de Mme [S] en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Il sera admis que dans la mesure où l’appartement loué à Mme [S] n’était pas directement concerné par les trois arrêts municipaux précités et que cette dernière pouvait continuer à en jouir, Mme [I] a pu se méprendre sur la réalité des droits de sa locataire. Sa résistance aux demandes de paiement formées par cette dernière ne sera donc pas considéré comme ayant été abusive.

Le jugement rendu par le premier juge sera ainsi confirmé sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires :

Les demandes formées par Mme [S] ayant été fondées pour l’essentiel, il convient de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens de la première instance et de la condamnation de Mme [I] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] sera de la même façon condamnée au paiement des dépens de la procédure d’appel et à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

– Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 9 février 2024, en ce qu’il a :

* Condamné Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 8 .908 euros en remboursement des loyers et charges indus pour la période de décembre 2020 à novembre 2021 ;

Et, statuant à nouveau ;

– Condamne Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 8 337 euros en remboursement des loyers et charges indus pour la période de décembre 2020 à novembre 2021 ;

– Confirme pour le surplus le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 9 février 2024,

Y ajoutant,

– Condamne Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

– La condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT