🧾 Résumé de l’affaire
🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 12 février 2026, N° de RG 25/05493
Le tribunal judiciaire de Marseille a rendu un jugement en janvier 2020, déclarant que l’immeuble des propriétaires était grevé d’une servitude d’évacuation des eaux usées en faveur de l’immeuble voisin. Les propriétaires ont été déboutés de leurs demandes et condamnés à payer des frais au syndicat. Le tribunal a justifié sa décision en se basant sur un acte notarié de 1950, qui établissait une servitude de canalisation entre les deux immeubles, et a conclu qu’il n’y avait pas de trouble anormal du voisinage.
Les propriétaires ont interjeté appel, mais la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement en septembre 2023, ajoutant une condamnation supplémentaire pour les propriétaires au titre des frais de justice. La cour a également souligné que la servitude existait depuis longtemps et que les propriétaires ne pouvaient ignorer la situation lors de leur achat.
En mars 2025, la cour de cassation a annulé l’arrêt de la cour d’appel, estimant que celle-ci avait dénaturé les termes de l’acte notarié. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel, où les propriétaires ont demandé l’infirmation du jugement initial et la reconnaissance de troubles anormaux de voisinage. Le syndicat a contesté ces demandes, affirmant détenir une servitude d’écoulement des eaux.
Finalement, la cour a statué en faveur des propriétaires, ordonnant au syndicat de modifier ses évacuations d’eaux usées et de les indemniser pour leur préjudice de jouissance, tout en condamnant le syndicat aux dépens.
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💡 Questions / réponses juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux ?
La cour a considéré que, selon les articles 688 et 689 du Code civil, les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme, tandis que les servitudes discontinues nécessitent l’intervention du fait de l’homme pour être exercées. En l’espèce, la servitude d’écoulement des eaux usées est qualifiée de servitude discontinue, ce qui implique qu’elle ne peut s’établir que par titre ou par la possession de trente ans, conformément à l’article 690 du Code civil.
Quels sont les critères pour établir un trouble anormal de voisinage ?
Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas causer à autrui un trouble anormal de voisinage. L’anormalité du trouble doit être appréciée au regard des circonstances locales et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’un trouble qui dépasse ces inconvénients normaux.
Quelle est la portée des articles 696 à 700 du Code de procédure civile concernant les dépens et les frais irrépétibles ?
Les articles 696 à 700 du Code de procédure civile prévoient que le juge peut condamner la partie perdante aux dépens et aux frais irrépétibles. En l’espèce, la cour a décidé d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l’article 700, en condamnant le syndicat des copropriétaires aux dépens et aux frais irrépétibles, considérant qu’il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du demandeur.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour caractériser le trouble anormal de voisinage ?
La cour a retenu que les constats d’huissiers établissaient la présence d’écoulements d’eaux usées, d’odeurs nauséabondes, et des dommages matériels tels que des traces d’humidité et de moisissure. Ces éléments ont été jugés suffisants pour caractériser un trouble anormal de voisinage, dépassant les inconvénients normaux, et ont conduit à la condamnation du syndicat des copropriétaires à modifier ses évacuations d’eaux usées.
Quelle est la condition de recevabilité des moyens en appel selon le Code de procédure civile ?
Selon l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Si une partie ne demande ni l’infirmation ni la confirmation d’une disposition du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer cette disposition. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas formulé de demande d’infirmation, la cour n’était pas saisie d’aucune demande de sa part.
🔎 Références
- Décision : Cour d’appel d’aix-en-provence, 12 février 2026, N° de RG 25/05493
- Thématiques : Conflit de voisinage — Trouble anormal de voisinage
- Texte intégral : Cour d’appel d’aix-en-provence, 12 février 2026, N° de RG 25/05493