L’examen d’un permis de construire dans un lotissement requiert la vérification préalable du transfert de propriété des lots. L’absence de ce transfert rend inapplicables les règles d’urbanisme, comme l’illustre une décision récente du tribunal administratif ayant annulé un permis pour non-respect de cette condition essentielle.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Vérifier le transfert de propriété avant le permis de construire.
- Article R. 151-21 du code de l’urbanisme applicable.
- Absence de transfert empêche l’application des règles d’urbanisme.
- Importance de respecter les conditions de transfert de propriété.
- Recours en annulation possibles en cas de non-respect.
- Frais de justice à la charge des perdants selon l’article L. 761-1.
Contexte de l’affaire
Le tribunal administratif a rejeté leur demande par un jugement rendu le 17 décembre 2024, estimant que les règles d’urbanisme devaient être appliquées à l’échelle du lot concerné par le permis et non à l’ensemble de la parcelle d’origine. Les plaignants ont alors formé un pourvoi devant le Conseil d’État, demandant l’annulation du jugement et la prise en compte de leurs arguments sur la méconnaissance des règles d’urbanisme.
Le Conseil d’État a examiné les arguments des parties et a constaté que le tribunal administratif avait commis une erreur de droit en considérant que le permis de construire pouvait être délivré sans que le transfert de propriété des lots ait été acté. En effet, selon le code de l’urbanisme, l’application des règles d’urbanisme dans le cadre d’un lotissement est conditionnée à la réalisation de ce transfert. Par conséquent, le Conseil d’État a annulé le jugement du tribunal administratif et a renvoyé l’affaire pour réexamen, tout en condamnant la commune et le promoteur à verser des frais de justice au couple de riverains.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Transfert en propriété ou en jouissance des lots doit être acté avant la délivrance du permis de construire.
- Application des règles d’urbanisme subordonnée à l’existence d’un transfert de propriété.
- Achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ne justifie pas l’application des règles d’urbanisme sans transfert.
- Erreur de droit du tribunal administratif en considérant que les règles d’emprise au sol et d’espaces verts pouvaient s’appliquer à l’échelle du lot.
- Les règles d’urbanisme doivent être appliquées à l’échelle de l’ensemble de la parcelle d’origine si aucun lot n’a été transféré.
- Les conclusions des parties doivent être examinées en fonction des dispositions du code de l’urbanisme et du plan local d’urbanisme.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Permis d’aménager accordé le 16 juillet 2018 pour la division de la parcelle AC 18 en deux lots à bâtir.
- Arrêté du 13 décembre 2021 accordant un permis de construire pour une maison individuelle sur l’un des lots.
- Jugement n° 2204657 du 17 décembre 2024 du tribunal administratif de Marseille rejetant la demande d’annulation du permis de construire.
- Article L. 442-1 du code de l’urbanisme définissant un lotissement et les conditions d’application des règles d’urbanisme.
- Article R. 151-21 du code de l’urbanisme concernant l’appréciation des projets de construction dans un lotissement.
- Article 6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme de Gréasque s’opposant à l’application de certaines règles d’urbanisme.
Conséquences pratiques
Cette décision du Conseil d’État a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le demandeur, ayant obtenu l’annulation du jugement précédent, peut désormais espérer une réévaluation de la demande de permis de construire, tandis que le défendeur doit faire face à des implications financières et à la nécessité de se conformer aux règles d’urbanisme en vigueur.
- Le demandeur peut introduire un nouveau recours pour contester le permis de construire en se basant sur l’absence de transfert de propriété.
- Le défendeur doit s’assurer que le transfert de propriété des lots soit acté avant de soumettre une nouvelle demande de permis.
- Des frais de justice ont été imposés au défendeur, ce qui pourrait influencer sa stratégie financière et juridique future.
- Le tribunal administratif devra réexaminer le dossier en tenant compte des conditions de transfert de propriété pour toute nouvelle décision.
- Les parties doivent être conscientes des implications de l’article L. 761-1 du code de justice administrative concernant les frais de justice.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier le transfert de propriété des lots avant la délivrance du permis de construire.
- Consulter l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme pour les exigences de transfert.
- Confirmer l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement.
- Examiner les décisions du tribunal administratif concernant les recours en annulation.
- Évaluer les implications financières des frais de justice selon l’article L. 761-1.
À éviter
- Ne pas ignorer l’absence de transfert de propriété avant l’application des règles d’urbanisme.
- Éviter de considérer les règles d’emprise au sol sans transfert de lot.
- Ne pas négliger les dispositions du plan local d’urbanisme de Gréasque.
- Éviter de soumettre des demandes sans vérifier la conformité avec le code de l’urbanisme.
- Ne pas omettre de respecter les délais de recours en cas de contestation.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ?
La règle de droit applicable est énoncée à l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, qui dispose : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » Cette disposition implique que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire.
Quels sont les critères pour l’application des règles d’emprise au sol et de proportion d’espaces verts dans le cadre d’un permis de construire ?
Les critères pour l’application des règles d’emprise au sol et de proportion d’espaces verts sont fixés par les articles UD 9 et UD 13 du plan local d’urbanisme. Le tribunal administratif a jugé que ces règles devaient être appliquées à l’échelle du seul lot d’implantation de la construction ayant fait l’objet du permis de construire, et non à l’échelle de l’ensemble de la parcelle d’origine, en vertu de l’article 6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme de Gréasque.
Quelle est la condition pour qu’un permis de construire soit délivré sur les lots d’un lotissement autorisé ?
La condition pour qu’un permis de construire soit délivré sur les lots d’un lotissement autorisé est que les travaux d’aménagement du lotissement soient achevés, conformément à l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme. Toutefois, cette condition n’est pas suffisante pour permettre l’application des dispositions du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle prévue à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler le jugement du tribunal administratif ?
Les éléments déterminants retenus par la juridiction pour annuler le jugement du tribunal administratif incluent l’erreur de droit commise par le tribunal en jugeant que le demandeur pouvait se prévaloir de la création d’un lotissement, alors qu’aucun transfert en propriété ou en jouissance des lots n’avait été acté à la date de délivrance du permis de construire. Le tribunal a ainsi appliqué à tort les dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme et les dispositions de l’article 6 du plan local d’urbanisme, ce qui a conduit à une appréciation erronée des règles d’urbanisme applicables.
Quelle est la portée des conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ?
Les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative permettent de demander le remboursement des frais exposés par la partie gagnante. Dans cette affaire, il a été décidé de mettre une somme de 1 500 euros à la charge de la commune et une somme de 1 500 euros à celle du défendeur, à verser au demandeur, en raison de l’annulation du jugement. Les conclusions présentées par le défendeur au titre de cet article ont été rejetées.
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Lecture du
vendredi
13 février 2026
RapporteurM. Bruno Delsol / Rapporteur publicMme Charline Nicolas
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
M. C… E… et Mme D… E… ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 13 décembre 2021 par lequel le maire de Gréasque (Bouches-du-Rhône) a accordé à M. B… A… un permis de construire pour une maison individuelle avec terrasse et garage. Par un jugement n° 2204657 du 17 décembre 2024, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 18 février et 19 mai 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. et Mme E… demandent au Conseil d’Etat :
- d’annuler ce jugement ;
- réglant l’affaire au fond, de faire droit à leur demande de première instance ;
- de mettre à la charge de M. A… et de la commune de Gréasque la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Bruno Delsol, conseiller d’Etat,
- les conclusions de Mme Charline Nicolas, rapporteure publique ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à Me Goldman, avocat de M. et Mme E… et au cabinet François Pinet, avocat de M. A… ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un permis d’aménager, accordé le 16 juillet 2018, le maire de Gréasque a autorisé M. B… A… à diviser la parcelle AC 18 située 4, chemin Lou Valadet, qui supporte une maison d’habitation, pour en détacher deux lots à bâtir. Par un arrêté du 13 décembre 2021, le maire a accordé à M. B… A… un permis de construire pour une maison individuelle avec terrasse et garage sur un des deux lots ainsi prévus. M. et Mme E… se pourvoient en cassation contre le jugement du 17 décembre 2024 par lequel le tribunal administratif a rejeté leur demande tendant à l’annulation de ce permis de construire.
2. Il ressort des énonciations du jugement attaqué que le tribunal administratif, pour rejeter le recours formé contre le permis de construire, a notamment écarté les moyens tirés de ce que ce permis méconnaissait les règles relatives au coefficient d’emprise au sol maximal et à la proportion minimale d’espaces verts fixées par les articles UD 9 et UD 13 du plan local d’urbanisme, en jugeant que ces règles devaient être appliquées à l’échelle du seul lot d’implantation de la construction ayant fait l’objet du permis de construire et non à l’échelle de l’ensemble de la parcelle d’origine, en vertu de l’article 6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme de Gréasque qui s’oppose, pour la zone UD dans laquelle est situé le terrain d’implantation de la construction projetée, à l’application de la règle fixée par le troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, selon lequel « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».
3. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.
4. Pour écarter en l’espèce les moyens tirés de la méconnaissance des règles d’emprise au sol et de proportion d’espaces verts fixées par le plan local d’urbanisme, le tribunal administratif s’est fondé sur la circonstance que les travaux d’aménagement du lotissement étaient achevés. Si l’achèvement de tels travaux est requis par l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme pour que puisse être délivré un permis de construire sur les lots d’un lotissement autorisé, cette circonstance n’est pas de nature à permettre l’application des dispositions du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle prévue à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme. Par suite, en jugeant que M. A… pouvait se prévaloir de la création d’un lotissement et qu’il convenait d’appliquer les dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ainsi que les dispositions de l’article 6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle fixée par le troisième alinéa de cet article, alors que le transfert en propriété ou en jouissance d’aucun des lots dont la création avait été autorisée par le permis d’aménager n’avait encore été acté, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.
5. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, M. et Mme E… sont fondés à demander l’annulation du jugement qu’ils attaquent.
6. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre une somme de 1 500 euros à la charge de la commune de Gréasque et une somme de 1 500 euros à celle de M. A…, à verser à M. et Mme E… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les dispositions du même article font, en revanche, obstacle à ce qu’une somme soit mise au même titre à la charge de M. et Mme E….
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du 17 décembre 2024 du tribunal administratif de Marseille est annulé.
Article 2 : L’affaire est renvoyée au tribunal administratif de Marseille.
Article 3 : La commune de Gréasque, d’une part, et M. A…, d’autre part, verseront chacun à M. et Mme E… une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par M. A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. C… E… et Mme D… E…, à la commune de Gréasque et à M. B… A….
Délibéré à l’issue de la séance du 26 janvier 2026 où siégeaient : M. Jacques-Henri Stahl, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Bertrand Dacosta, Mme Anne Egerszegi, présidents de chambre ; M. Olivier Yeznikian, M. Nicolas Polge, M. Vincent Daumas, Mme Rozen Noguellou, M. Christophe Barthélemy, conseillers d’Etat et M. Bruno Delsol, conseiller d’Etat-rapporteur.
Rendu le 13 février 2026.
Le président :
Signé : M. Jacques-Henri Stahl
Le rapporteur :
Signé : M. Bruno Delsol
La secrétaire :
Signé : Mme Reine-May Solente
ECLI:FR:CECHR:2026:501671.20260213
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 13/02/2026, 501671 — Thématiques associées : Urbanisme — Non-respect des règles d’urbanisme — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
Urbanisme & construction
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