Propriété immobilière : contestation d’occupation et demande d’expulsion

PF

N° RG 24/00631 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB2A

[U]

C/

[W]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] en date du 11 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 24 MAI 2024 rg n° 23/00437

APPELANTE :

Madame [P] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002610 du 21/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

CLÔTURE LE : 30 JUIN 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.
Greffier présent lors des débats : Madame Malika STURM, Greffière placée.

Greffier présent lors de la mise a disposition : Agnès CAMINADE , Greffière placée

LA COUR

Par acte d’huissier du 6 février 2023, Mme [W] a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de St Pierre aux fins de la voir expulser de la maison et de la parcelle cadastrée CW [Cadastre 1] à St Leu.

Par jugement du 11 mars 2025, le juge a notamment :

-Rejeté l’exception de litispendance soulevée par Mme [U] ;

-Dit n’y avoir lieu à statuer sur les autres exceptions soulevées par Mme [U] et M. [V] [R] [W] ;

-Jugé que Mme [U] est occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 3], cadastré CW [Cadastre 2], depuis le 15 avril 2022 ;

A défaut de libération volontaire :

-Ordonné l’expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

-Condamné Mme [U] à payer à Mme [W] une indemnité d’occupation de 200€ par mois, à compter du 6 février 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec la remise des clés et l’enlèvement des meubles lui appartenant avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

-Condamné Mme [U] à payer à Mme [W] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné Mme [U] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par déclaration du 25 mai 2024 au greffe de la cour, Mme [U] a formé appel du jugement.

Elle sollicite de la cour de :

– la juger recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes.

En conséquence,

– Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection en date du 24 mai 2024 ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– Se déclarer compétent pour connaitre de sa demande reconventionnelle en revendication de propriété immobilière ;

– La juger propriétaire des parcelles CW [Cadastre 2] et CW [Cadastre 3], anciennement CW [Cadastre 1], sise [Adresse 4] [Localité 5] ([Localité 6]), par prescription acquisitive trentenaire.

En conséquence,

– Juger qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre et débouter Mme [W] de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, si la Cour venait à considérer qu’elle est bien occupante sans droit ni titre,

– Débouter Mme [W] de toutes ses demandes indemnitaires, celle-ci ayant elle-même contribué à la réalisation de ses préjudices ;

– Lui accorder les plus larges délais pour libérer les lieux à compter de la signification du jugement sur le fondement des articles L.412-2 et L.412-4 du code de procédures civiles d’exécution.

– Condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [U] expose qu’elle occupe la parcelle CW n°[Cadastre 1] à [Localité 7] depuis plus de 40 ans et qu’elle y a édifié sa maison qu’elle occupe toujours. Elle indique qu’elle avait vocation à signer un acte translatif de propriété avec la SAFER mais qu’elle n’a pas pu honorer les échéances du contrat d’accession à la propriété pour des raisons de santé.

Elle s’estime ainsi fondée à revendiquer une occupation ancienne, paisible, publique et continue pour juger qu’elle est propriétaire de la parcelle et que le titre obtenu par Mme [W], sa fille, est irrégulier et qu’elle a en outre payé la moitié du prix de la vente en 2006. Elle expose que la cour d’appel, comme juge d’appel du tribunal judiciaire disposant d’une compétence exclusive pour connaitre des actions immobilières, a compétence pour connaitre de sa demande reconventionnelle en revendication.

Subsidiairement, elle fait valoir que sa fille a frauduleusement signé l’acte d’acquisition de la parcelle litigieuse alors qu’elle avait connaissance de son occupation par elle et qu’elle est ainsi à l’origine de son propre préjudice. Elle sollicite des délais pour se reloger compte tenu de sa précarité et son age.

Mme [W] demande à la cour de :

– Confirmer le jugement du juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de St Pierre en date du 11 mars 2024, en toutes ses dispositions.

– Rejeter les demandes contraires de l’appelante en toutes leurs fins et conclusions ;

– Se déclarer incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle en revendication de propriété immobilière de Mme [U] et de prescription trentenaire,

En conséquence

– Juger que Mme [U] est occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 5] cadastré CW [Cadastre 2], depuis le 15 avril 2022,

A défaut de libération volontaire,

– Ordonner l’expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin

– Rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L 433-l et L 433-2 du code de procédure civile,

– Condamner Mme [U] à lui payer une indemnité d’occupation de 200 €/mois à compter du 06 février 2023, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, avec la remise des clés et l’enlèvement des meubles lui appartenant, avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Statuant à nouveau sur le montant des préjudices

– Déclarer son appel incident recevable

– Condamner Mme [U] à lui payer les sommes suivantes :

. « 10 0000 € » au titre du préjudice de jouissance ;

. 9 600 € au titre du préjudice matériel et économique, somme à parfaire de 200 €/mois jusqu’à libération totale des lieux ;

– Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700-2° du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Mme [W] expose qu’elle a acquis la parcelle CW [Cadastre 1] de la SAFER par acte notarié du 28 décembre 2006 et qu’elle l’a ensuite divisée en parcelles CW [Cadastre 2] et CW289, restant propriétaire de la seule parcelle CW [Cadastre 2], occupée par Mme [U], sa mère, sans droit ni titre. Elle fait valoir que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour connaitre de la demande en revendication de propriété par occupation trentenaire et qu’en outre cette usucapion n’est pas fondée dès lors qu’elle ne pouvait ignorer que le terrain occupé a été acheté par elle à la SAFER. Elle explique avoir toléré la présence de sa mère sur ce terrain mais que ses tentatives pour récupérer le bien sont restées vaines. Elle s’oppose à la demande de délai à l’expulsion formée par sa mère alors que cette dernière ne justifie d’aucune démarche pour se reloger. Elle affirme avoir été ainsi contrainte de louer un appartement ne pouvant occuper le bien.
MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de Mme [U] du 19 juin 2025 et celles de Mme [W] du 25 septembre 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions ;

Vu l’ordonnance de clôture du 30 juin 2025 ;

Sur l’infirmation du jugement ayant écarté l’exception de litispendance de Mme [U] et sur la compétence de la cour pour statuer sur la demande reconventionnelle en revendication de Mme [U]

Vu les articles 49, 100, 480 et 954 du code de procédure civile ;

Vu l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire ;

Mme [U] ne développe aucun moyen critiquant le jugement en ses motifs ayant écarté l’exception de litispendance entre la présente instance introduite par Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection et l’instance inscrite devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre sous le RG 20/01968 sur assignation de Mme [U] en revendication de la parcelle CW [Cadastre 4], devenue CW [Cadastre 2] et CW [Cadastre 3]. Elle se borne à former, devant la cour statuant comme juge des contentieux de la protection, une demande reconventionnelle tendant aux mêmes fins que sa demande devant le tribunal, même si suspendue comme radiée du rôle.

Contrairement à ce que fait valoir Mme [U], le pouvoir dont dispose la cour pour statuer sur l’appel des décisions du tribunal judiciaire de St Pierre ne lui donne pas compétence pour statuer en lieu et place de ce dernier hors l’appel des décisions de ce dernier et alors qu’une instance est toujours en cours.

En outre, comme le relèvent les parties, l’action en revendication relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire de sorte que la cour, statuant dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection ne peut en connaitre.

En conséquence de ce qui précède, la cour ne peut que confirmer le jugement ayant écarté l’exception de litispendance et déclarer irrecevable devant la cour la demande reconventionnelle en revendication de propriété immobilière de Mme [U].

Sur la demande d’expulsion et sur les délais

Vu l’article 544 du code civil ;

Mme [W] justifiant d’un titre notarié sur la parcelle CW [Cadastre 2], elle est fondée à pouvoir obtenir la jouissance de cette dernière par la libération des lieux par Mme [U], laquelle ne justifie d’aucun titre d’occupation et a été mise en demeure de quitter les lieux depuis mise en demeure du 14 mars 2022.

Le jugement ayant ordonné l’expulsion sera ainsi confirmé.

Vu les articles L. 412-3 et -4 du code de procédures civiles d’exécution;

Mme [U] se limite à exposer que sa précarité de ressources et son âge impliquent l’octroi de délais pour lui permettre de se reloger mais elle ne justifie en rien de ses ressources et ne fait état d’aucune recherche de relogement pour l’exécution du jugement entrepris, assorti de l’exécution provisoire.

Sa demande de délais complémentaires sera ainsi rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Vu l’article 1240 du code civil ;

Si Mme [U] oppose aux demandes de Mme [W] la mauvaise foi avec laquelle elle a acquis de la SAFER, à son insu, la parcelle qu’elle occupait, elle ne justifie nullement de ce qu’elle aurait payé la moitié du prix de vente du bien comme elle le prétend et ne peut valablement arguer de ce qu’elle était dans l’ignorance de cette vente alors que cette dernière avait été publiée et qu’elle connaissait l’échec des démarches d’achat qu’elle avait elle-même initiées avant 2006 pour l’acquisition de ladite parcelle.

Comme l’a exposé le premier juge, Mme [W] est fondée à solliciter de Mme [U] le versement d’une indemnité d’occupation, justement évaluée à la somme de 200 euros mensuels, de la date de l’assignation jusqu’à libération des lieux.

Mme [W] subi également un préjudice de jouissance du fait du maintien dans les lieux de Mme [U] malgré mise en demeure d’avoir à partir. En revanche, si Mme [W] affirme que Mme [U] a joui de son bien en toute mauvaise foi depuis qu’elle a acquis le bien, il n’est nullement établi qu’avant mise en demeure, Mme [U] n’ait pas occupé le bien avec son autorisation, ne serait-ce que tacite, eu égard aux liens existant entre les parties. Mme [U] exposant que le bien aurait été utilisé pour son habitation, le préjudice matériel constitué par la location d’un logement à hauteur de 200 euros mensuels de reste à charge n’apparait pas distinct du préjudice de jouissance. La perte de jouissance étant évaluée à 200 euros mensuels, le montant de son indemnisation depuis avril 2022 jusqu’à la date de l’assignation du 6 février 2023 doit être arrêté à la somme de 2.000 euros.

Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu’il a fixé le montant du préjudice de jouissance et fait droit à la demande de préjudice matériel.

Sur les frais irrépétibles et sur les dépens

Vu l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Vu les articles 969 et 700 du code de procédure civile ;

Mme [U], qui succombe, supportera les dépens.

Alors que Mme [W] bénéficie de l’aide juridique et qu’elle ne forme demande de frais irrépétibles qu’en son nom, l’équité commande de rejeter la demande.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire en dernier ressort,et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 aliné 2 du code de procédure civile,

– Déclare irrecevable la demande reconventionnelle en revendication de Mme [U];

– Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice matériel de Mme [W] et en ce qu’il a fixé le quantum du préjudice de jouissance ;

L’infirme dans cette mesure et statuant à nouveau,

– Condamne Mme [U] à verser à Mme [W] la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

– Déboute Mme [W] de sa demande au titre du préjudice matériel ;

– Rejette le surplus des demandes ;

Y ajoutant,

– Dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles ;

– Condamne Mme [U] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Agnès CAMINADE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT