Expulsion d’occupants sans droit ni titre : procédure et délais

Cadre juridique et définition

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier peut constituer un trouble manifestement illicite et justifier une demande d’expulsion.

L’absence de bail, d’autorisation ou de tout autre titre d’occupation permet au propriétaire de solliciter l’expulsion. Le droit de propriété peut fonder cette demande, notamment sur le fondement de l’article 544 du Code civil.

Pour un immeuble bâti occupé à des fins d’habitation, le juge des contentieux de la protection est compétent en application de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire. Pour un local commercial, la compétence territoriale revient à la juridiction du lieu de l’immeuble, conformément à l’article R. 145-23 du code de commerce.

Conditions et critères d’expulsion

Le demandeur doit établir l’absence de droit d’occupation. Peuvent notamment être retenus un acte établissant la propriété, des procès-verbaux de commissaire de justice et l’absence de bail ou d’autorisation.

L’occupation irrégulière peut caractériser un trouble manifestement illicite. La présence de caravanes sans autorisation, de raccordements sauvages ou une entrée dans les lieux par voie de fait ont ainsi été retenues dans certaines décisions.

Le juge peut réduire ou supprimer le délai d’expulsion lorsque l’occupation résulte d’une voie de fait. La trêve hivernale ne s’applique pas aux occupants entrés par voie de fait, tandis que des délais supplémentaires peuvent être refusés notamment en raison de la dangerosité des lieux, de recherches de relogement insuffisamment anciennes ou d’un projet immobilier.

• Absence de bail ou d’autorisation.
• Preuves de la propriété et de l’occupation.
• Constat éventuel d’une voie de fait.
• Évaluation d’une indemnité d’occupation.

Repères selon la situation de l’occupant

Procédure et démarches pratiques

Le propriétaire peut saisir le juge des référés afin de faire cesser un trouble manifestement illicite. Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent au juge des contentieux de la protection d’ordonner l’expulsion lorsqu’aucune contestation sérieuse ne s’y oppose ou lorsqu’il faut faire cesser un tel trouble.

Les constats de commissaire de justice peuvent documenter l’occupation et les conditions d’entrée dans les lieux. L’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Une indemnité d’occupation peut être demandée pendant la période d’occupation irrégulière. Elle peut courir à compter de l’assignation ou d’une date d’occupation établie, selon les éléments retenus par le juge.

Le sort des meubles laissés sur place relève de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Les dépens peuvent être mis à la charge de la partie perdante en application de l’article 696 du Code de procédure civile, et une somme au titre des frais non compris dans les dépens peut être accordée sur le fondement de l’article 700.

• Réunir le titre de propriété et les justificatifs d’absence de titre.
• Faire constater l’occupation par un commissaire de justice.
• Saisir la juridiction compétente, éventuellement en référé.
• Demander l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le traitement des meubles.

Délais de départ : l’importance des conditions d’entrée dans les lieux

L’occupation par voie de fait peut justifier la réduction ou la suppression du délai d’expulsion. En revanche, lorsque la voie de fait n’est pas établie, les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ne sont pas nécessairement écartés.

La suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale dépend des circonstances de l’occupation. Des décisions ont admis cette suppression lorsque les occupants étaient entrés par voie de fait, notamment par effraction, ou lorsque l’occupation résultait d’un trouble manifestement illicite.

À l’inverse, l’absence de voie de fait peut conduire le juge à maintenir l’application des règles relatives aux délais. Les délais supplémentaires prévus par les articles L. 412-3 et L. 412-4 peuvent également être refusés lorsque les conditions de relogement, la dangerosité des lieux ou le projet du propriétaire ne justifient pas leur octroi.

• Établir précisément les conditions d’entrée dans les lieux.
• Produire les constats et autres éléments permettant de caractériser une éventuelle voie de fait.
• Distinguer le délai légal d’expulsion des délais supplémentaires éventuellement sollicités.

Indemnité d’occupation, meubles et frais de procédure

L’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation. Son montant et son point de départ sont fixés selon les éléments du dossier : une indemnité de 650 euros par mois a ainsi été retenue dans une affaire, tandis qu’une autre décision a fixé une indemnité de 1 000 euros par mois à compter d’une date déterminée.

Le sort des meubles laissés sur place relève de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le commissaire de justice peut être chargé d’agir à l’égard des biens mobiliers abandonnés.

Les occupants peuvent être condamnés aux dépens. Le juge peut également accorder une somme au titre des frais non compris dans les dépens, notamment sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Points de vigilance sur la juridiction compétente

Pour l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble bâti à usage d’habitation, l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection.

Pour un local commercial, la compétence territoriale peut relever de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble, conformément à l’article R. 145-23 du Code de commerce. Une juridiction saisie à tort peut se déclarer incompétente et renvoyer l’affaire.

Les litiges liés à l’exécution d’une décision d’expropriation obéissent à des règles particulières : les détenteurs doivent quitter les lieux dans le délai prévu par l’article L. 231-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et l’expulsion relève en principe du juge de l’expropriation.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes