Partage judiciaire : expertise immobilière pour évaluer les biens indivis

Chambre 01
N° RG 24/12662 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWAZ

ORDONNANCE D’INCIDENT

DU 27 FEVRIER 2026

DEMANDEURS AU PRINCIPAL :
(défendeurs à l’incident)

M. [U] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [R] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Mme [V] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [O] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [Z] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [X] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Mme [C] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS AU PRINCIPAL :
(demandeurs à l’incident)

M. [S] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Adisack FANOVAN, avocat au barreau de LILLE

Mme [J] [Y] épouse [I]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Adisack FANOVAN, avocat au barreau de LILLE

M. [Q] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représenté par Me Adisack FANOVAN, avocat au barreau de LILLE

Mme [F] [M] [Y]
[Adresse 9]
ETATS UNIS D’AMERIQUE
représentée par Me Adisack FANOVAN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION

Juge de la mise en État : Marie TERRIER, Vice-présidente,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

A l’audience du 1er Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnance serait rendue le 27 Février 2026.

Ordonnance : contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 27 Février 2026, et signée par Marie TERRIER, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
Exposé du litige

Vu l’assignation délivrée les 10, 11, 12, 16 septembre 2024 par Monsieur [U] [Y], Monsieur [R] [Y], Madame [V] [Y], Monsieur [O] [Y], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y] et Madame [C] [Y] à l’encontre de Monsieur [S] [Y], Madame [J] [Y] épouse [I], Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [M] [Y] en partage judiciaire.

Vu l’enrôlement de l’affaire sous le numéro RG 24/12662

Vu la constitution d’avocat en défense au soutien des intérêts de Monsieur [S] [Y], Madame [J] [Y] épouse [I], de Monsieur [Q] [Y] et de Madame [F] [M] [Y];

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 9 juillet 2025 par les consorts [M] [Y] [I], aux fins de voir :

Vu l’article 789 du code de procédure civile ;
Vu les articles 815, 824 du code civil ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Recevoir Madame [J] [I], Monsieur [S] [Y], Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [M] en leurs conclusions d’incident et, les y déclarant bien fondés ;
Ordonner une mesure d’expertise par tout expert immobilier inscrit sur la liste des experts auprès de la Cour d’Appel de [Localité 8], (à l’exception du cabinet [T] [P]) avec la faculté de s’adjoindre tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, après avoir entendu les parties ainsi que tous sachants de:
• réunir les parties sur place au [Adresse 10] à [Localité 9] (AS 117)

• en précisant la référence et sa contenance cadastrales, la nature et la date de chacun des titres de propriété ou de dévolution, sa contenance d’après les titres et ses conditions d’occupation,

• en fournir une description succincte de l’immeuble bâti ; sa contenance et son état et d’indiquer les éventuelles sujétions,

• proposer une évaluation du bien indivis à la date la plus proche du partage partiel envisagé compte tenu des successions et la licitation ;

• fournir un état complet de la quote-part de chacun des indivisaires sur l’immeuble notamment en pleine propriété ou bien en usufruit et nue-propriété;

• proposer en cas d’application de l’article 824 du code civil, l’indemnité éventuelle due respectivement à Madame [C] [Y], Monsieur [U] [Y], Monsieur [R] [Y] et aux héritiers de M. [H] [Y], savoir Mme [V] [Y], [O] [Y], [Z] [Y] et [X] [Y] ;

Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
Fixer le montant de la provision qui sera consignée à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal par Madame [J] [I], Monsieur [S] [Y], Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [M] et à défaut toute personne y ayant un intérêt et dit qu’à défaut de consignation la désignation de l’expert sera caduque,
Dire que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément n’aura pas été versé,
Dire que l’expert provoquera la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiquent préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

Dire que lors de première réunion et en tous cas dès que possible, l’expert fixera le calendrier de ses opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour lui faire parvenir leurs dires et la date de dépôt du rapport définitif,
Dire que dans le même délai il donnera un avis sur le coût prévisionnel de l’expertise,
Dire que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport dans un délai de six mois suivant sa saisine, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,
Dire que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,
Dire que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,
Dire que les comptes d’administration de l’indivision pour l’immeuble et de justification des avances seront satisfaites dans le cadre de la dite cession valant acte de partage partiel ici ordonnées, au besoin à la lumière du rapport d’expertise à venir;
Réserver les dépens de l’incident.
Au soutien de leurs prétentions, ils sollicitent la désignation d’un expert immobilier dès lors qu’ils souhaitent maintenir entre eux une indivision partielle en contre partie de l’attribution éliminatoire de leurs parts aux demandeurs.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 2 octobre 2025 par les consorts [Y], demandeurs, aux fins de voir :

Vu les articles 789 du Code de procédure civile,

Vu les articles 815, 840 el 841 du Code civil,

DIRE n’y avoir lieu à désignation d’un Expert immobilier inscrit sur la Eiste des experts près la Cour d’appel de Douai
DEBOUTER Monsieur [Q] [Y], Madame [F] [M] [Y], Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [I] de leurs entières demandes, fins et prétentions ;
ORDONNER l’empioi des dépens de l’incident en frais de partage ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [Q] [Y], Madame [F] [M] [Y], Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [I] à verser la somme de 1.000 € à Madame [C] [Y], Monsieur [U] [Y], Monsieur [R] [Y] et aux héritiers de M. [H] [Y], savoir Mme .[V] [Y], sa veuve, et [O], [Z] et [X], leurs enfants, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils s’opposent à la demande d’expertise en soulignant que pour leur part, ils souhaitent se voir attribuer en nature l’immeuble et qu’ils envisagent donc la désignation d’un notaire pour leur permettre de confronter leurs points de vue, puis que la demande d’attribution éliminatoire paraît juridiquement infondée puisque en ce qu’elle n’est présentée que par une branche d’indivision, elle n’aurait pas pour effet de maintenir l’indivision mais plutôt de provoquer le partage avec la branche des demandeurs. Ils ajoutent que l’immeuble est constitué de plusieurs appartements différents et qu’il peut donc faire l’objet d’une attribution en nature, le cas échéant sous le statut de la copropriété dont l’existence de réseaux uniques n’est pas susceptible de constituer un obstacle.

A l’audience du 1er décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.
MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (…)”

L’article 144 du Code de procédure civile prévoit à cet égard :

“Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.”

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la désignation d’un expert en soulignant que cette demande échapperait à la compétence du juge de la mise en état. Pourtant, il résulte des dispositions précitées que le juge de la mise en état a effectivement compétence pour ordonner une mesure d’instruction, qu’il peut réaliser, même d’office, dès lors qu’il ne prend pas position sur le fond du droit.

Au total, il en résulte deux conceptions distinctes sur la manière de réaliser le partage, pour l’une par le biais d’un maintien partiel de l’indivision avec attribution élinatoire en valeur quand l’autre sollicite une attribution en nature, par une division de l’immeuble.
 
Dans un cas comme dans l’autre, le tribunal saisi du fond du partage pourra, avant même la désignation d’un notaire commis pour assurer l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage,  statuer sur le bien fondé de l’une ou l’autre des options ou les rejeter pour manque de faisabilité. Il apparaît donc opportun qu’il soit pleinement informé sur les modalités d’exécution de chacune des prétentions.

En conséquence, il y a lieu de désigner un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 8] dans cette spécialité avec pour mission d’évaluer l’immeuble, au besoin en se faisant assiter du sapiteur de son choix, aux frais avancés des défendeurs, ceux-ci ayant pris l’initiative de la mesure d’instruction.

Sur les demandes annexes

Il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens de l’incident par elle exposés. L’équité ne commande pas de condamner l’une quelconque des parties à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, les consorts [Y] en seront déboutés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise judiciaire de l’immeuble indivis sis [Adresse 11] à [Localité 9] ([1]) et de ses dépendances

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [K] [N]
[Adresse 12]
[Localité 10]
Tél : [XXXXXXXX01].
Port. : 06.82.07.10.16.
Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission :

1 – Se faire remettre tous documents utiles par les parties au sujet de l’ immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 11] ( cadastré section AS [Cadastre 1]) et ses dépendances

2 – Se rendre au sein de l’immeuble sus évoqué

en précisant la référence et sa contenance cadastrales, la nature et la date de chacun des titres de propriété ou de dévolution, sa contenance d’après les titres et ses conditions d’occupation,
en fournir une description succincte de l’immeuble bâti ; sa contenance et son état et d’indiquer les éventuelles sujétions,
– Sur la base des documents fournis par les parties et de ses propres outils d’évaluation, estimer la valeur actuelle (date la plus proche du partage) du dit immeuble ;

– Sur la base des documents fournis par les parties et de ses propres outils d’évaluation, estimer la valeur vénale de l’ immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 12], la valeur locative

proposer une évaluation du bien indivis à la date la plus proche du partage envisagé compte tenu des successions et la licitation ;
fournir un état complet de la quote-part de chacun des indivisaires sur l’immeuble notamment en pleine propriété ou bien en usufruit et nue-propriété ;
proposer en cas d’application de l’article 824 du code civil, l’indemnité éventuelle due respectivement à chacun des co-indivisaires, selon la branche successorale à laquelle il apparatient
donner son avis sur la faisabilité d’une division de l’immeuble par lot et notamment au regard des conditions d’accès et de la desserte des réseaux, le cas échéant en attribuant une valeur aux lots ainsi identifiés
3 – De manière générale, fournir tous éléments susceptibles d’éclairer utilement le tribunal dans le cadre du présent litige.

DISONS que pour l’accomplissement de sa mission l’expert pourra être assisté de tout sapiteur de son choix;

DISONS que l’expert procédera à sa mission dans le cadre des articles 263 et suivants du Code de procédure civile sous le contrôle du juge chargé des expertises, qu’il devra se faire remettre tous documents susceptibles de l’aider à remplir sa mission;

DISONS que l’expert accomplira sa mission sous le contrôle du jugé chargé du contrôle des expertises près ce tribunal;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance prise sur requête ou d’office ;

DISONS que l’expert adressera aux parties dès le début de l’expertise une estimation du coût global de celle-ci ;

DISONS que l’expert dressera de ses opérations un rapport écrit de sa mission dans les 6 MOIS du jour où il sera informé par le greffe du paiement de la consignation et dont il devra déposer les originaux au greffe chargé du contrôle des expertises du Tribunal, sauf prorogation dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, et adresser copies aux parties, mention de ces envois étant portée sur les originaux ;

DISONS que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

DISONS que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

FIXONS à la somme 2.000 Euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que devront consigner Monsieur [S] [Y], Madame [J] [Y] épouse [I], Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [M] [Y] à la régie d’avances et de recettes de ce Tribunal avant le 15 avril 2026, faute de quoi, sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile;

DISONS que chacune des parties conservera les dépens de l’incident par elle exposés

Disons qu’il sera sursis à statuer sur toutes les demandes présentées devant le tribunal de céans jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Ordonnons le retrait du rôle de la présente affaire ;

Disons qu’elle sera remise au rôle par le dépôt au greffe de conclusions régulièrement signifiées aux fins de reprise d’instance ensuite du dépôt du rapport d’expertise;

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER