Préemption urbaine : irrecevabilité de la demande d’indemnité pour perte de chance

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
6EME CHAMBRE CIVILE

58E

N° de Rôle : N° RG 25/04915
N° Portalis DBX6-W-B7J-2OZV

AFFAIRE :

S.A.R.L. JET 7

C/

EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE
[B] [V]
[O] [V]
[T] [V]
[J] [V]

Grosse Délivrée
le :
à
la SELARL GALINAT BARANDAS
la SELARL KPDB INTER-BARREAUX
Me Dominique MILLAS-CONTESTIN

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Nous, Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,
juge de la mise en état de la 6EME CHAMBRE CIVILE,
assistée de Madame Elisabeth LAPORTE, greffier présente lors des débats et de la mise à disposition.

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNE (avocat plaidant)

DEFENDEURESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. JET 7 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu BARANDAS de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [B] [V]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 4] ([Localité 5]-ATLANTIQUE)
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE

Monsieur [O] [V]
né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 7] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Maître Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE

Madame [T] [V]
née le [Date naissance 3] 1996 à [Localité 9] (ESSONNE)
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE

Monsieur [J] [V]
né le [Date naissance 4] 2002 à [Localité 9] (ESSONNE)
[Adresse 6]
[Localité 6]

représenté par Maître Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par décision du 04 octobre 2019, l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE a décidé d’exercer son droit de préemption urbain et a notifié à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [L], propriétaires d’un ensemble urbain à [Localité 1] section BP n° [Cadastre 1] d’une superficie de 4400 m² sa décision de préempter ce bien à un prix proche de 2,5 millions d’euros.

L’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE a saisi le juge de l’appropriation de la Gironde qui, par jugement du 25 février 2021 a fixé le prix de la parcelle préemptée à 2 840 500€. Pas arrêt du 27 janvier 2022, la cour d’appel de [Localité 1] a fixé le montant du prix de vente à la somme de 3 018 120€. Par arrêt du 25 février 2023, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Monsieur [B] [V] et Madame [M] [L].

Invoquant être titulaire d’un bail commercial daté du 1er juillet 2008 sur les biens ayant appartenu à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [L], la Société JET 7 a assigné l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE devant la présente juridiction, par acte de commissaire de justice notifié le 12 juin 2025. Elle exposait avoir dû interrompre son activité de boîte de nuit exploitée dans les lieux objet du bail depuis un incendie survenu le 20 août 2023 dans les locaux adjacents également expropriés par l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE.

Aux termes de cet acte, la Société JET 7 demande au présent tribunal de :
Vu l’article 1240 du Code civil
– condamner l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE à verser à la Société JET 7 la somme de 2 103 164 € en indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de chance de percevoir une indemnité d’éviction
– condamner l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE aux dépens et à verser à la Société JET 7 la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2025, l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE a appelé dans la cause Monsieur [B] [V] ainsi que ses enfants [O], [T] et [J] [V] ayant hérité d’une partie du bien suite au décès de leur mère Madame [M] [L] décédée le [Date décès 1] 2023, indiquant qu’il s’agissait des expropriés avec lesquels il avait signé le 12 avril 2024 un traité d’adhésion fixant rétroactivement au 12 février 2024 la date d’entrée en possession des lieux par l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE, soit aprés la date de l’incendie du 20 août 2023.

Au terme de cette assignation, l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE demande à la présente juridiction de juger recevable l’intervention forcée à l’encontre des consorts [H] et ordonner la jonction des procédures.

Le dossier enrolé suite à cette assignation a été joint au dossier enrôlé suite à l’assignation du 12 juin 2025.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 06 octobre 2025, l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE a saisi le juge de la mise en état d’une exception d’incompétence au profit du juge de l’expropriation de la Gironde et d’une fin de non-recevoir relative à l’absence de qualité de la Société JET 7, n’ayant plus aucun droit sur le bien objet de l’expropriation suite au commandement de payer resté sans effet reçu le 18 octobre 2016.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident et retenue à l’audience d’incident du 28 janvier 2026 où elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 06 octobre 2025 auxquelles son avocat s’est référé à l’audience, l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 122, 75 et 789 du code de procédure civile ainsi que les pièces versées au débat:
– IN LIMINE LITIS
o DECLARER le Tribunal judiciaire de BORDEAUX incompétent au profit de la juridiction del’expropriation du Département de la Gironde ;
o RENVOYER l’affaire devant la juridiction de l’expropriation du Département de la Gironde ;
o PRONONCER une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir à l’encontre de la demande formulée dans l’assignation délivrée suivant exploit d’huissier en date du 12 juin 2025, par la société JET 7 à l’EPABE ;
– EN TOUT ETAT DE CAUSE,
o ENJOINDRE les parties de conclure au fond ;
o CONDAMNER la société JET 7 à verser à l’EPABE une indemnité de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui verser les entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026 auxquelles son avocat s’est référé à l’audience, la Société JET 7 demande au juge de la mise en état de :
Vu la décision de la Cour de Cassation du 25 mai 2023
Vu le Traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation
• DÉCLARER le Tribunal Judiciaire de Bordeaux incompétent au profit de la juridiction de l’expropriation du Département de la Gironde pour statuer sur les indemnités devant revenir à la Société JET 7 en sa qualité d’expropriée
• ECARTER la fin de non-recevoir invoquée pour défaut d’intérêt à agir
• RENVOYER L’AFFAIRE devant la juridiction de l’expropriation du Département de la Gironde
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
• CONDAMNER l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE à la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026 auxquelles leur avocat s’est référé à l’audience, [B], [O], [T] et [J] [V] demandent au juge de la mise en état de :
Vu les articles L.145-14 et L.145-41 du Code de commerce,
Vu l’article L.222-2 du Code de l’expropriation,
Vu les conclusions d’incident déposées par l’EPA [Localité 10],
Vu les pièces produites,
JUGER que le bail commercial consenti à la société JET7 a été résilié de plein droit le 18 novembre 2016 ;
JUGER que la société JET7 était occupante sans droit ni titre ;
JUGER en conséquence qu’elle ne peut se prévaloir de quelque indemnité que ce soit, (éviction, incendie ou expropriation) ;
DIRE ET JUGER que la société JET7 n’a pas qualité à agir en demande d’indemnité d’éviction ou de perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction ;
DÉCLARER et JUGER irrecevable la demande d’indemnité fondée sur la perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction formée par la société JET7 ;
CONSTATER que l’indivision [V] [L] et Mr [B] [L] s’associent aux
conclusions et moyens soulevés par l’EPA [Localité 10] ;
DEBOUTER la société JET7 de l’ensemble de ses prétentions ;
CONDAMNER la société JET7 aux entiers dépens et à 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion, il est renvoyé expressément pour l’exposé plus ample des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que :
“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Sur l’exception d’incompétence

L’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE invoque la compétence du juge de l’expropriation de la Gironde pour statuer sur l’indemnité d’expropriation à laquelle peuvent prétendre le propriétaire exproprié ou le locataire.

En tout état de cause, il considère que la Société JET 7 n’a pas de qualité à agir dès lors que le bail dont elle était titulaire est résolu en application de la clause résolutoire insérée au bail prévoyant une résolution de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet. Il ajoute qu’en tout état de cause, le bail était résolu au plus tard le 30 mars 2021, jour de l’ordonnance du juge de l’expropriation lui transférant la propriété du bien mettant de plein droit fin aux baux en cours sur le bien en application de l’article L222-2 du code de l’expropriation.

Les consorts [V] concluent également à l’absence de qualité pour agir de la Société JET 7, le bail commercial étant à son sens résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2016, 1 mois après le commandement de payer demeuré infructueux du 18 octobre 2016. Ils déclarent s’associer aux conclusions et moyens soulevés par l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE.

La seule demande dont est saisi au fond la présente juridiction est celle résultant de l’assignation du 12 juin 2025 par laquelle la Société JET 7 demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de :
– condamner l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE à verser à la Société JET 7 la somme de 2 103 164 € en indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de chance de percevoir une indemnité d’éviction.

– condamner l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE aux dépens et à verser à la Société JET 7 la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société JET 7 invoque une faute délictuelle de l’ EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE, qui aurait eu connaissance avant l’incendie du 20 août 2023 de ce que l’immeuble voisin de celui exploité par la Société JET 7 était squatté et n’aurait pris aucune mesure pour y remédier et prévenir l’incendie.

Cette demande ne saurait s’analyser en une demande d’indemnité d’expropriation formée par un locataire à l’encontre de l’expropriant sur le fondement des articles L321-1 et 2 du code de l’expropriation. Par ailleurs, la demande de la Société JET 7 dans le dispositif de ses conclusions d’incident ne comporte aucune nouvelle prétention quant à une indemnité d’expropriation et ne saurait valoir nouvelle prétention saisissant le tribunal.

L’assignation d’appel en cause du consorts [H] par l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE délivrée le 13 août 2025 ne comporte aucune prétention.

Dans ces circonstances, il convient d’écarter l’exception d’incompétence soulevée au profit du juge de l’expropriation.

Sur le défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité.

L’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE conclut à l’absence de qualité pour agir de la Société JET 7 à double titre :
– au regard des effets du commandement de payer du 18 octobre 2016 invoquant la clause résolutoire insérée au bail commercial resté sans effet,
– en application des dispositions de l’article L222-2 du code de l’expropriation aux termes duquel l’ordonnance du juge de l’expropriation a pour effet d’éteindre les baux en cours sur les biens expropriés.

La Société JET 7 indique brièvement que si un commandement visant la clause résolutoire lui a bien été délivré le 18 octobre 2016 il n’a été suivi d’aucune assignation visant à constater judiciairement ladite clause. Elle ajoute que les défenderesses en ont parfaitement conscience puisqu’elles ont stipulées à l’article 8.4 du traité d’adhésion du 29 mars 2024 que les consorts [V] s’engageaient à assigner la Société JET 7 pour faire constater la résiliation du bail précité. Elle ajoute qu’une partie de l’indemnisation versée par l’expropriant aux consorts [H] a même été consignée au regard du fait que la Société JET 7 était légitime à solliciter une indemnité en réparation de son éviction. Elle ajoute que les consorts [V] ont prétendu lors de l’expertise organisée dans le cadre de la procédure d’expropriation qu’il convenait de tenir compte de l’existence du bail conclu avec la Société JET 7 pour justifier une augmentation du montant de son indemnisation.

Les défendeurs produisent d’une part le bail commercial 1er juillet 2008 consenti par Monsieur [B] [V] et Madame [M] [L] sur les biens objet du litige, bail prévoyant effectivement en page 6 une clause résolutoire selon laquelle : “ à défaut d’exécution constatée des clauses et conditions du bail, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception exécutée contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeurée sans effet pendant ce délai.”

D’autre part, ils produisent le commandement de payer délivré à la Société JET 7 le 18 octobre 2016 visant ladite clause.

La Société JET 7 ne conteste pas avoir reçu ce commandement qui reproduit la clause résolutoire susvisée et précise que les bailleurs entendent se prévaloir de cette clause résolutoire. Elle n’invoque aucun paiement privant d’effet ce commandement de payer.

Il en ressort que les défendeurs apportent bien la preuve de ce que, à la date du 18 novembre 2016, le bail était résolu et la Société JET 7 n’avait plus la qualité de preneur.

En tout état de cause, la Société JET 7 ne conteste pas qu’en application des dispositions de l’article L222-2 du code de l’expropriation, l’ordonnance du juge de l’expropriation du 30 mars 2021 transférant la propriété du bien à l’expropriant, l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE, a mis fin au bail commercial en cours.

Il résulte en effet des dispositions de l’article L222-2 du code de l’expropriation que “L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.”

Dès lors, la Société JET 7, qui a formé devant la présente juridiction des demandes à l’encontre de l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE au titre d’une perte de chance d’obtenir une indemnité d’expropriation en raison de sa faute délictuelle liée à l’absence d’entretien du bien en cours d’expropriation ayant été squatté et ayant fait l’objet d’un incendie, n’est pas recevable, à défaut de droit d’occuper ce bien, à solliciter une indemnité pour perte de chance d’obtenir une indemnité d’expropriation devant le juge de l’expropriation.

Dès lors, il convient de déclarer la Société JET 7 irrecevable pour défaut de qualité à agir.

En l’absence d’autres demandes au fond formées devant le présent tribunal, la présente décision met fin à l’instance.

Sur les autres dispositions de la décision

Il convient joindre les dépens de l’incident aux dépens du fond.

Par ailleurs, pour des considérations d’équité, il convient de condamner la Société JET 7 à verser à l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit aux autres demandes à ce titre.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état de la 6ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, les parties avisées selon l’article 450 al2 du code de procédure civile, et susceptible d’appel selon les modalités prévues à l’article 795 du code de procédure civile, par décision contradictoire ;

Écarte l’exception d’incompétence soulevée par l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE au profit du juge de l’expropriation de la Gironde.

Constate la résolution du bail commercial dont était titulaire la Société JET 7 le 18 novembre 2016, un mois après le commandement de payer du 18 octobre 2016.

Dit que la Société JET 7 est dépourvue de qualité à agir à l’encontre de l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE au titre d’une perte de chance d’obtenir une indemnité d’expropriation.

Constate l’absence d’autres demandes au fond formées devant le présent tribunal.

Dit que la présente décision met fin à l’instance.

Condamne la Société JET 7 aux dépens et à payer à l’EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute demande plus ample au contraire.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait et jugé les an, mois et jour susdits.

La présente ordonnance a été signée par Louise LAGOUTTE, juge de la mise en état, et par Elisabeth LAPORTE, greffier présente.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT