La décision relative à la demande de paiement d’honoraires d’agent immobilier souligne l’importance de la réalisation des conditions suspensives dans les protocoles transactionnels. Par ailleurs, l’absence de preuve de préjudice empêche l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive, confirmant ainsi la nécessité d’une faute avérée.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Demande de paiement d’honoraires déboutée pour condition non réalisée.
- Article 1103 et 2044 alinéa 1 du code civil appliqué.
- Absence de preuve de préjudice pour dommages et intérêts.
- Action en justice sans fondement ne constitue pas une faute.
- Dépens à la charge de la partie perdante, selon l’article 696.
- Frais irrépétibles accordés selon l’équité et situation économique.
Contexte de l’affaire
Suite à la cession des parcelles à l’office public de l’habitat par acte authentique du 26 mai 2023, la société par actions simplifiée a mis en demeure la société civile immobilière de lui verser la somme de 42 000 euros, conformément au protocole transactionnel. Le 13 mars 2024, la société par actions simplifiée et son agent commercial ont assigné la société civile immobilière devant le tribunal judiciaire, demandant le paiement de cette somme, ainsi que des intérêts au taux légal.
Dans leurs conclusions, la société par actions simplifiée et son agent commercial ont soutenu que la société civile immobilière était tenue de payer les honoraires, indépendamment de la date de l’acte notarié, arguant que la condition de signature de l’acte authentique n’était pas limitée dans le temps. En revanche, la société civile immobilière a contesté cette demande, affirmant que la transaction était sans objet en raison de la caducité de la promesse de vente et que l’opération réalisée ne correspondait pas aux termes du protocole.
Le tribunal a statué que la société civile immobilière n’était pas tenue de payer les honoraires, car la condition suspensive liée à la signature de l’acte de vente n’avait pas été réalisée. De plus, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée, la société civile immobilière n’ayant pas démontré de préjudice. Les dépens ont été mis à la charge de la société par actions simplifiée et de son agent commercial, qui ont également été condamnés à verser une somme pour frais irrépétibles à la société civile immobilière.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Non-réalisation de la condition suspensive liée à la signature de l’acte authentique de vente.
- Absence de préjudice démontré par la partie défenderesse concernant la demande de dommages et intérêts.
- Assignation devant le tribunal non constitutive d’une faute de la part de la SCI [J].
- Application des articles 1103 et 2044 du code civil concernant la validité des obligations contractuelles.
- Condamnation aux dépens de la partie perdante conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
- Évaluation des frais irrépétibles en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties, selon l’article 700 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Concernant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le tribunal a rappelé que l’action en justice, même sans fondement, ne constitue pas un abus ouvrant droit à réparation qu’en cas de faute du demandeur. En l’espèce, la partie défenderesse n’a pas démontré avoir subi un préjudice, et l’assignation ne constituait pas une faute. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a également été rejetée.
Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, la partie perdante a été condamnée à verser une somme au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Protocole transactionnel du 28 décembre 2015 stipulant les conditions de paiement des honoraires.
- Offre d’intention d’achat de l’OPH AQUITANIS datée du 23 avril 2015.
- Courrier de maître [B] [S] constatant la caducité de la promesse de vente.
- Promesse unilatérale de vente du 9 avril 2019 entre la société VINCI IMMOBILIER et la SCI [J].
- Acte authentique de vente des parcelles à l’OPH AQUITANIS daté du 26 mai 2023.
Conséquences pratiques
Suite à la décision du tribunal, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le demandeur, qui a vu sa demande de paiement d’honoraires rejetée, doit faire face à des implications financières, tandis que la partie défenderesse, bien que déboutée de sa demande de dommages et intérêts, doit également supporter des frais.
- Le demandeur doit renoncer à la somme de 42 000 euros réclamée pour honoraires.
- Le demandeur est condamné à payer 2 000 euros à la partie défenderesse au titre des frais irrépétibles.
- La partie défenderesse doit supporter les dépens de la procédure, augmentant ses coûts juridiques.
- La partie défenderesse n’a pas réussi à prouver un préjudice, ce qui limite ses options pour des recours futurs.
- Les deux parties doivent évaluer leurs stratégies juridiques pour d’éventuelles actions futures, en tenant compte de cette décision.
- La décision rappelle l’importance de la réalisation des conditions suspensives dans les contrats transactionnels.
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exécution d’un contrat de transaction ?
La transaction est régie par l’article 2044 alinéa 1 du code civil, qui stipule que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. » En l’espèce, la SCI [J] s’est engagée à payer une somme d’honoraires à la SAS LA FOURMI IMMO sous condition de la signature de l’acte authentique de vente, ce qui n’a pas été réalisé.
Quels sont les critères pour la mise en œuvre d’une obligation de paiement d’honoraires dans le cadre d’un mandat de vente ?
Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Ainsi, l’obligation de paiement d’honoraires est conditionnée par la réalisation des conditions stipulées dans le contrat, ici la signature de l’acte authentique de vente, qui n’a pas eu lieu dans les conditions prévues.
Quelle est la condition de mise en œuvre des intérêts moratoires en cas de retard de paiement ?
L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » En l’espèce, la mise en demeure a été effectuée le 12 février 2024, mais la condition de paiement n’étant pas remplie, les intérêts ne peuvent être réclamés.
Quels sont les éléments déterminants pour apprécier la caducité d’un contrat de transaction ?
L’article 2050 du code civil précise que « si celui qui avait transigé sur un droit qu’il avait de son chef acquiert ensuite un droit semblable du chef d’une autre personne, il n’est point, quant au droit nouvellement acquis, lié par la transaction antérieure. » En l’espèce, la SCI [J] a acquis un droit de préemption qui a conduit à l’acquisition des parcelles par l’OPH AQUITANIS, rendant la transaction antérieure sans objet.
Quelle est la portée de l’article 1240 du code civil concernant la procédure abusive ?
L’article 1240 du code civil stipule que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Pour qu’une action en justice soit considérée comme abusive, il faut établir une faute du demandeur. En l’espèce, la SCI [J] n’a pas démontré que la demande de paiement était abusive, car elle ne constitue pas une faute.
Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens en cas de perte du procès ?
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] ayant succombé, ils ont été condamnés aux dépens.
Quelle est la règle applicable concernant les frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] ont été condamnés à verser 2 000 euros à la SCI [J] au titre des frais irrépétibles.
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CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
56Z
N° RG 24/02240 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3KK
AFFAIRE :
S.A.S. LA FOURMI IMMO, Entreprise [P] [R]
C/
S.C.I. [J]
Grosses délivrées
le
à
Avocats : Me Pierre-jean PEROTIN
la SELARL SOL GARNAUD
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique
Greffier, lors des débats et du délibéré
Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,
DÉBATS
A l’audience publique du 16 Décembre 2025
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSES
S.A.S. LA FOURMI IMMO
2 rue du Chemin de Fer
67610 LA WANTZENAU
représentée par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX
Entreprise [P] [R]
48 rue des MENUTS
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX
N° RG 24/02240 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3KK
DÉFENDERESSE
S.C.I. [J]
13 rue du BOUSCAUT
33470 LE TEICH
représentée par Me Pierre-jean PEROTIN, avocat au barreau de BORDEAUX
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 11 mars 2015, la SCI [J] a donné mandat de vente sans exclusivité à la SAS LA FOURMI IMMO portant sur les parcelles cadastrées AI n°214 et n°215 situées avenue de la Côte d’argent 33 380 BIGANOS pour un prix de vente, honoraires compris, ne pouvant être inférieur à 2 100 000 euros, en contrepartie du paiement d’une somme forfaitaire de 150 000 euros.
La SCI [J], la SAS LA FOURMI IMMO et son agent commercial monsieur [R] [P] ont, par acte sous seing privé du 28 décembre 2015, conclu un « protocole transactionnel » portant la rémunération de la SAS LA FOURMI IMMO à la somme de 42 000 euros dès la signature de l’acte authentique de vente des parcelles objet du mandat, à la société AQUITANIS qui a formulé une offre d’achat.
A la suite de la cession des parcelles par la SCI [J] à l’office public de l’habitat (OPH) AQUITANIS par acte authentique du 26 mai 2023, la SAS LA FOURMI IMMO a mis la SCI [J] en demeure de lui payer la somme de 42 000 euros au titre de sa commission prévue par le protocole transactionnel transaction du 28 décembre 2015.
Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2024, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] ont assigné la SCI [J] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de la voir condamner à leur payer la somme de 42 000 euros au titre du protocole d’accord, outre intérêts au taux légal.
La clôture a été fixée au 3 décembre 2025 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] demandent au tribunal de :
condamner la SCI [J] à leur payer la somme de 42 000 euros conformément au protocole d’accord du 28 décembre 2015, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 ;la condamner aux dépens ;la condamner à leur payer la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande de paiement avec intérêts, qu’ils forment au visa des articles 1103, 1231-6 et 2044 alinéa 1 du code civil, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] font valoir que la SCI [J] s’est engagée à leur payer la somme de 42 000 euros dès la signature de l’acte authentique de vente des parcelles à l’OPH AQUITANIS au terme d’une transaction signée entre eux le 28 décembre 2015, peu important que l’acte notarié ne soit intervenu que le 26 mai 2023. Ils considèrent que la prestation prévue au mandat de vente, sous-jacente de la transaction, a été réalisée, et que la condition liée à la signature de l’acte authentique de vente n’était pas limitée dans le temps. Ils soutiennent en outre que l’acquisition des parcelles par l’OPH AQUITANIS dans le cadre spécifique de l’exercice de son droit de préemption urbain est sans conséquence sur la transaction par laquelle la SCI [J] s’est engagée à leur payer ces honoraires. Ils font enfin valoir que cette somme doit être assortie d’intérêts moratoires à compter du 12 février 2024, date à laquelle ils ont mis la défenderesse de payer la somme due.
La SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] s’opposent à la demande de paiement, formulée reconventionnellement par la SCI [J], au motif que cette dernière ne démontre pas qu’ils ont commis une faute pas plus qu’elle ne démontre avoir subi un préjudice.
Dans ses dernières conclusions notifiées ifiées par RPVA le 18 septembre 2024, la SCI [J] demande au tribunal de :
débouter la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] de leur demande de paiement ;à titre reconventionnel, les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;les condamner aux entiers dépens ;les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 020 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la demande de paiement, la SCI [J] soutient que la transaction signée le 28 décembre 2015 est sans objet dans la mesure ou l’OPH AQUITANIS s’est désisté et a demandé que soit constatée la caducité de la promesse unilatérale de vente du 28 décembre 2015. Elle considère que le protocole transactionnel n’a pas à s’appliquer s’agissant d’une opération qui s’est réalisée dans des conditions différentes, notamment par son prix, et parce qu’elle n’est pas la suite d’une offre d’achat par la société AQUITANIS sa part mais de l’exercice de son droit de préemption, qui a eu lieu des années plus tard, et dans laquelle l’agence immobilière n’est pas intervenue.
Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, qu’elle forme au visa de l’article 1240 du code civil, la SCI [J] fait valoir que son conseil avait envoyé aux demandeurs l’ensemble des éléments leur démontrant qu’ils n’avaient aucun droit au titre du contrat par lequel ils avaient transigés, et que ces derniers ont tout de même saisi le tribunal judiciaire d’une demande de paiement, ce qui constitue selon elle une procédure abusive dont elle estime son préjudice à 1 500 euros.
MOTIVATION
Sur la demande de paiement
Au terme des articles 1103, 2044 alinéa 1 et 2050 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. », « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. » et « Si celui qui avait transigé sur un droit qu’il avait de son chef acquiert ensuite un droit semblable du chef d’une autre personne, il n’est point, quant au droit nouvellement acquis, lié par la transaction antérieure. »
L’article 1231-6 du même code dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
Au terme du protocole transactionnel du 28 décembre 2015, la SCI [J] s’est engagée à payer à la SAS LA FOURMI IMMO et à monsieur [R] [P], agent commercial, la somme de 42 000 euros d’honoraires dès la signature de l’acte authentique de vente des parcelles section AI n°214 et 215 situées sur la commune de Biganos, à la suite de l’offre d’achat formulée par l’OPH AQUITANIS dans le cadre du mandat de vente sans exclusivité préalablement conclu le 11 mars 2015. En contrepartie, la SAS LA FOURMI IMMO et à monsieur [R] [P] se sont engagés à renoncer à toute demande judiciaire afférente à ces honoraires.
Il ressort des éléments produits aux débats que si l’OPH AQUITANIS a effectivement formulé une offre d’intention d’achat des parcelles auprès de monsieur [P] et de la SAS LA FOURMI IMMO le 23 avril 2015, elle a sollicité de maître [B] [S], notaire, qu’elle constate la caducité de la promesse de vente qui s’en est suivie au motif de la non-réalisation d’une condition suspensive (pièce 1, défendeurs). L’acte authentique de vente lié à cette opération n’a donc jamais été signé.
Puis, la société VINCI IMMOBILIER, par un courrier du 13 novembre 2018, a présenté une offre d’acquisition des parcelles à la SCI [J] qui s’est traduite par une promesse unilatérale de vente du 9 avril 2019 (pièce 2, défendeur). L’OPH AQUITANIS, en sa qualité d’aménageur de la zone d’aménagement concertée sur laquelle se situe les parcelles, a alors mis en œuvre son droit de préemption urbain et a acquis les parcelles litigieuses dans ce cadre par un acte authentique du 26 mai 2023.
Si la SCI [J] s’est, aux termes du protocole transactionnel précité, engagée à payer la somme de 42 000 euros à la SAS LA FOURMI IMMO au titre de ses honoraires dans le cadre d’un mandat de vente, ce paiement était conditionné par la signature de l’acte de vente afférent. Or, l’opération initiée par l’agence immobilière, sous-jacente de la transaction pour figurer dans son préambule faisant corps avec le protocole, n’a pas aboutie. Le protocole transactionnel ne s’appliquant qu’aux éléments existants lors de sa conclusion et l’acte de vente du 26 mai 2023 étant la suite d’une offre d’acquisition postérieure de la part d’une personne morale différente puis d’une préemption, il ne saurait s’appliquer en l’espèce même si celle-ci ne comportait pas de durée limitée.
En conséquence, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] seront déboutés de leur demande de paiement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Au terme de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
L’action en justice, même dénuée de fondement, ne dégénère en abus ouvrant droit à une créance de dommages et intérêts, qu’en cas de faute du demandeur.
En l’espèce, si la SCI [J] fait valoir qu’elle avait adressé à la SAS LA FOURMI IMMO l’ensemble des éléments lui démontrant que la transaction ne trouvait à s’appliquer à la suite de la vente des parcelles à l’OPH AQUITANIS, l’assignation devant le tribunal judiciaire qu’elle lui a fait signifier ne constitue pas une faute de sa part. Par ailleurs, comme le soutiennent les demandeurs, la SCI [J] ne démontre pas avoir subi de préjudice.
En conséquence, la SCI [J] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais de l’instance :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] succombant, ils seront condamnés aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P], condamnés aux dépens, seront condamnés à verser à la SCI [J] une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] de leur demande de condamnation de la SCI [J] à leur payer la somme de 42 000 euros au titre de leurs honoraires,
DEBOUTE la SCI [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la SAS LA FOURMI IMMO et de monsieur [R] [P],
CONDAMNE in solidum la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] à supporter les dépens,
CONDAMNE in solidum la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] à payer à la SCI [J] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du jugement,
La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 février 2026, N° de RG 24/02240 — Thématiques associées : Protocole transactionnel — Honoraires d’agent immobilier — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mars 2026.
Droit processuel
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