Vues directes sur propriété : recours pour travaux et indemnisation refusés

ROLE N° RG 23/02547 – N° Portalis DBZA-W-B7H-ESRN
AFFAIRE : [G] [X] [A] [T] [S], [P] [Y] [T] [S] / [E] [C]
Nature affaire : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDEURS :

Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S]
née le 28 juin 1970 à [Localité 1] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne-Laure SEURAT, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [P] [Y] [T] [S]
né le 26 septembre 1967 à [Localité 1] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Anne-laure SEURAT, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [C]
né le 19 septembre 1969 à [Localité 2] (MAROC)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emeline SELLIER, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 16 décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 3 mars 2026.
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] [T] [S] et Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S] (ci-après les époux [T] [S]) sont propriétaires occupants d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3], parcelle n°[Cadastre 1].

Monsieur [E] [C] est propriétaire de la parcelle contiguë n°[Cadastre 2], située [Adresse 4] à [Localité 3] et pour laquelle il a déposé une demande de permis de construire en date du 20 octobre 2014.

Les époux [T] [S] soutiennent que les plans du permis de construire n’ont pas été respectés et que la construction édifiée a créé plusieurs vues directes sur leur habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, les époux [T] [S] ont fait assigner Monsieur [E] [C] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins, à titre principal, de réalisation de travaux sous astreinte et indemnisation de leur préjudice et subsidiairement, de mesure d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, les époux [T] [S] demandent au tribunal de céans de :

– Les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondés ;
– Condamner Monsieur [C] à réaliser les travaux nécessaires à la suppression de toutes les vues directes sur leur fond, et notamment :

• Pose des brises-vue sur la terrasse à hauteur de 2,02m,
• Rehaussement du mur de la pergola à 2,72m,
• Rehaussement du pignon arrière pour suppression des vues des fenêtres de toit,
• Pose d’une fenêtre opaque ouvrante uniquement en oscillo-battant pour la fenêtre du R+1 ;

– Prononcer une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 3 mois après signification du jugement à intervenir ;
– Condamner Monsieur [C] à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, lié au trouble de voisinage ;

A titre subsidiaire,
– Ordonner la mise en place d’une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner avec pour mission de se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties, et de constater les non conformités au permis de construire ainsi que les vues directes sur leur fond ;

En tout état de cause,
– Condamner Monsieur [C] à leur payer une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner Monsieur [C] aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur [E] [C] demande au tribunal de céans de :

– Débouter les époux [T] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;
– Condamner les époux [T] [S] à lui régler la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner les époux [T] [S] aux entiers dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 16 décembre 2025.

Ce jour, l’affaire a été retenue et la décision mise en délibéré pour être rendue le 3 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte

A titre principal, les époux [T] [S] demandent la condamnation de Monsieur [E] [C] à la réalisation de travaux sous astreinte en raison de la création de vues directes sur leur fonds en méconnaissance du permis de construire qui lui a été délivré, travaux qu’ils détaillent de la manière suivante :

– Pose des brises-vues sur la terrasse en R+2 à hauteur de 2,02m,
– Rehaussement du mur de la pergola à 2,72m,
– Rehaussement du pignon arrière pour suppression des vues des fenêtres de toit,
– Pose d’une fenêtre opaque ouvrante uniquement en oscillo-battant pour la fenêtre du R+1.

Il n’appartient pas au juge judiciaire d’apprécier la légalité d’un permis de construire.

Toutefois, il est de droit constant qu’un permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers et que seul le juge judiciaire est compétent en cas de méconnaissance de dispositions de droit privé quand bien même le permis délivré respecte les règles d’urbanisme.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 678 du code civil interdit les vues droites ou fenêtres d’aspect lorsqu’il existe une distance inférieure à 190 centimètres entre le mur dans lequel elles sont pratiquées et le fonds clos ou non clos de son voisin.

L’article 679 du même code prohibe les vues par côté ou obliques à une distance inférieure à 60 centimètres répondant aux mêmes critères.

L’article 680 du code civil précise que le calcul de la distance se fait depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a des balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

En premier lieu, les époux [T] [S] font valoir que contrairement à ce qui était indiqué au sein des plans annexés à la demande de permis de construire initiale du 20 octobre 2014, Monsieur [E] [C] n’a pas installé de brises-vue sur la terrasse située en R+2 de sorte qu’il existe une vue directe sur leur fonds. Ils sollicitent en conséquence la réalisation de cette installation sous astreinte.

Toutefois, force est de constater que le procès-verbal de constat effectué à la demande de Monsieur [E] [C] par commissaire de justice en date du 12 avril 2024 démontre au contraire que l’installation de brise vues a été réalisée et que le mur, brise-vue compris, atteint une hauteur totale de 209 centimètres.

Les époux [T] [S], s’ils indiquent que la preuve desdits travaux ne serait pas rapportée, ne contestent toutefois pas la teneur du procès-verbal susvisé.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande des époux [T] [S] formulée à ce titre puisque devenue sans objet.

En second lieu, les demandeurs soutiennent que les murs entourant la pergola située en R+1 ne font pas 271 centimètres tel que prévu par les plans annexés à la demande de permis de construire initiale et qu’une vue directe sur leur fonds a donc été créée. Ils sollicitent en conséquence leur rehaussement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 12 avril 2024 versé aux débats que si le mur litigieux faisant face au fonds voisin est d’une hauteur de 180 centimètres, conformément à l’arrêté de permis de construire modificatif du 3 mai 2024, celui-ci a été rehaussé par un brise-vue pour atteindre une hauteur totale de 244 centimètres, laquelle hauteur empêche toute vue directe.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande des époux [T] [S], qui ne contestent pas les constatations résultant du procès-verbal ainsi rappelées.

En troisième lieu, les demandeurs indiquent que l’absence de surélévation du pignon arrière de l’immeuble appartenant à Monsieur [E] [C], tel que prévu sur les plans de la demande de permis de construire initiale, permet la création d’une vue directe et plongeante sur leur fonds par le biais des deux fenêtres de toit.

Or d’une part, suivant les plans annexés à la demande de permis de construire, les deux fenêtres de toit sont situées à une distance nécessairement supérieure à 400 centimètres, soit la longueur du mur de l’immeuble par rapport à la limite séparative, de telle sorte qu’elles répondent aux exigences de la loi en matière de vues directes ou obliques.
D’autre part et en tout état de cause, il ressort du procès-verbal de constat du 12 avril 2024 que les deux fenêtres de toit sont situées à une hauteur de 330 centimètres par rapport au sol et qu’elles ne créent donc aucune vue sur le fonds appartenant aux époux [T] [S].
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande formulée par les époux [T] [S] à ce titre.

En dernier lieu, les époux [T] [S] soutiennent que la fenêtre située au-dessus de la terrasse du R+1 crée également une vue directe sur leur fonds et sollicitent sa modification.

En l’espèce, il ressort des plans de la demande de permis de construire initiale qu’il existe une distance de 400 centimètres entre le mur de clôture de la parcelle voisine et le mur appartenant à Monsieur [E] [C] sur lequel a été créée la fenêtre de telle sorte que l’installation est conforme à la loi et ne saurait être constitutive d’une vue au sens des dispositions légales rappelées ci-avant.

Par conséquent, il y a également lieu de rejeter la demande formulée par les époux [T] [S] à ce titre.

2. Sur la demande en indemnisation du préjudice

Les époux [T] [S] sollicitent le versement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Or en l’espèce, les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui résulterait de la création de vues directes sur leur fonds par Monsieur [E] [C].

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande indemnitaire.

3. Sur la mesure d’expertise judiciaire

A titre subsidiaire, les époux [T] [S] sollicitent une mesure d’expertise judiciaire.

L’article 789 du code de procédure civile donne une compétence exclusive au juge de la mise en état à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement pour ordonner toute mesure d’instruction (5°).

L’article 790 du même code précise que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 758 du code de procédure civile.

Pour autant, l’article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il est de droit constant que le juge fait une appréciation souveraine de l’opportunité d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Au cas d’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, une telle mesure n’ayant pour objet de combler la carence probatoire des demandeurs, ce d’autant qu’il est par ailleurs relevé que les constatations du procès-verbal de commissaire de justice ne sont pas contestées par ces derniers.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S] et Monsieur [P] [Y] [T] [S], parties succombant à la présente procédure, au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs équitable de condamner Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S] et Monsieur [P] [Y] [T] [S] à verser à Monsieur [E] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est en outre rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S] et Monsieur [P] [Y] [T] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S] et Monsieur [P] [Y] [T] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [W] [V] [A] [T] [S] et Monsieur [P] [Y] [T] [S] à verser à Monsieur [E] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 3 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims