Bail commercial : fixation du loyer renouvelé et expertise judiciaire nécessaire

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 25/00029 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZGF
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 26/00382

DEMANDEUR

S.A.S. RESIDENCE [Adresse 1] prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T 14

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 9

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Grégoire AMAND, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Décembre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2009, Monsieur [G] [S] a consenti à la S.A.S. RESIDENCE [Adresse 1] un bail commercial portant sur un lot de copropriété correspondant à une chambre d’une superficie de 20 m² identifiée sous le numéro 56, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1] (93), à usage de « maison de retraite médicalisée » et ce, pour une durée de onze années et neuf mois entiers et consécutifs, à compter du 28 décembre 2010 jusqu’au 27 septembre 2022, moyennant un loyer annuel de 8.950 euros HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 décembre 2023, la société RESIDENCE [Adresse 1] a sollicité auprès de son bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 et ce, moyennant un loyer annuel fixé à 6.700 euros HT HC.

Monsieur [G] [S] n’ayant pas répondu à cette demande, la société RESIDENCE [Adresse 1] lui a notifié le 11 juillet 2024 un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel fixé à 6.997 euros HT HC.

Par exploits de commissaire de justice des 18, 22, 25 et 30 avril 2025 ainsi que du 5 mai 2025, la société RESIDENCE [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [G] [S] ainsi que d’autres bailleurs cocontractants, propriétaires de divers lots du même ensemble immobilier, à savoir Monsieur [X] [D], Madame [V] [D], Madame [I] [Y], Monsieur [U] [C], Madame [L] [C], Monsieur [M] [Z] et Madame [F] [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

A titre principal :

FIXER à compter du 1er janvier 2024, le montant du loyer des baux renouvelés pour une durée de neuf années à la somme de 6.997 € hors charges et taxes par an et par lot, correspondant à la valeur locative,
– JUGER que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé.

Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par la juridiction :
FIXER le loyer provisionnel à la somme de 6.997 € hors charges et taxes par an et par lot.

En tout état de cause :
– RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
– RESERVER les dépens.

Monsieur [G] [S] a constitué avocat et a notifié au preneur un mémoire en défense par lettre recommandée avec avis de réception le 9 septembre 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, il a été procédé à la disjonction de la procédure à l’égard de Monsieur [X] [D], Madame [V] [D], Madame [I] [Y], Monsieur [G] [S], Monsieur [M] [Z] et Madame [F] [A].

L’affaire a été renvoyée une première fois à l’audience du 21 octobre 2025, puis une seconde fois à l’audience du 16 décembre 2025, pour régularisation de la procédure par la société demanderesse à l’égard de Monsieur [G] [S].

La procédure opposant la société RESIDENCE [Adresse 1] à Monsieur [G] [S] a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00029.

Par un mémoire n°1 signifié au défendeur par lettre recommandée avec avis de réception du 6 novembre 2025, la société RESIDENCE [Adresse 1] a régularisé la procédure à l’égard de Monsieur [G] [S]. Elle sollicite du juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

FIXER à compter du 1er janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à la somme de 6.997 € par an hors charges et taxes correspondant à la valeur locative, les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,

JUGER que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé.

Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par la juridiction :
FIXER le loyer provisionnel à la valeur locative.

En tout état de cause :
– RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
– RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société RESIDENCE [Adresse 1] fait valoir, au visa de l’article R145-10 du code de commerce, que le nouveau loyer à compter du 1er janvier 2024 doit être évalué selon la méthode hôtelière comme il est d’usage à l’égard des Ehpad. Elle estime, au regard du montant de la recette théorique, du taux d’occupation, du taux d’effort et des surfaces que le loyer en renouvellement doit être fixé à la somme de 6.997 euros HT HC par an. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux étudiés.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire n°1 pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par un mémoire en défense, notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception le 9 septembre 2025, Monsieur [G] [S] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la société RESIDENCE [Adresse 1] de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 6.997 euros hors charges et hors taxes ;

FIXER le loyer provisionnel – pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée à la somme annuelle de 9.921,17 euros hors taxes et hors charges ;

Subsidiairement,

ORDONNER une expertise judiciaire – aux frais avancés de la société RESIDENCE [Adresse 1]- avec pour mission de déterminer la valeur locative du local situé [Adresse 4], à [Localité 1], à compter du renouvellement, soit le 1er janvier 2024, conformément aux dispositions des articles L 145-33 et l 145-34 du code de commerce ;

CONDAMNER la société RESIDENCE [Adresse 1] à verser à Monsieur [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [S] considère que la société RESIDENCE [Adresse 1] n’apporte pas la démonstration d’une modification objective des facteurs locaux de commercialité, ni d’une diminution significative de la valeur locative du bien loué, afin de justifier sa demande de fixation du loyer à la baisse. A titre subsidiaire, il s’associe à la demande de désignation d’un expert judiciaire, aux frais avancés du preneur, lequel est le demandeur à la fixation du loyer.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire en défense pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a été plaidée et le jugement a été mis en délibéré au 10 mars 2026.
MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux n’est compétent que pour statuer à l’égard des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, toutes les autres contestations relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L. 145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, compte tenu de la demande de renouvellement du bail formulée par courrier recommandé en date du 22 décembre 2023, les parties s’accordent sur le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2024 mais restent en désaccord sur le montant du loyer renouvelé. Il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon les articles L245-36 et R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2024 et sur une fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au regard de la monovalence des locaux loués. En revanche, leurs appréciations divergent sur l’estimation de la valeur locative de ces locaux.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent, ce qui ne peut résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce et ce, aux frais de la société RESIDENCE [Adresse 1], demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial, dans les termes du présent dispositif.

Monsieur [Q] [K], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Il convient, en application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce, de fixer les loyers provisionnels dus par la société locataire, pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail liant Monsieur [G] [S] d’une part, et la S.A.S. RESIDENCE [Adresse 1] d’autre part, et portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] (93), [Adresse 4], ce à compter du 1er janvier 2024 ;

DIT que le loyer en renouvellement au 1er janvier 2024 sera fixé à la valeur locative ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

M. [Q] [K]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

avec pour mission de:
– de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
– de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– de visiter les locaux et de les décrire,
– annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,
– déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,
– de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L145-33, L145-36 et R145-10 du code de commerce,
– faire toutes observations utiles à la solution du litige,
– dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 31 décembre 2023 le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 décembre 2026 ;

DIT que la S.A.S RESIDENCE [Adresse 1] devra consigner à la régie du tribunal, avant le 30 avril 2026, la somme de 300 euros TTC à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 5 mai 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 10 Mars 2026

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

Mme Sakina HAFFOU M. Grégoire AMAND